不動産投資の初期フェーズ
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング親がワクワクしていきようをテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ本日は10月13日の月曜日ですね。
今日は月曜日ですけども、スポーツの日ということで祝日ですね。
いや気持ちの良い朝です。スポーツ日和の京都は気持ちいい晴れですね。皆さんのところはどうでしょうか。
昨日はですね、日曜日お休みということで色々と行ってきましたけども、まずはね、午前中に
京都の宮古メッセっていう会場が平安神宮あたりにあるんですけど、そこでね、
ミネラルショーという、それだけ聞くとミネラルウォーター的な、何のイベントやってるのかなって感じするんですけど、要は鉱石がたくさん展示されている。
かつ、購入できますね。出展されているっていうんですかね。そういうイベントにうちのね、9歳3年生の長男くんと参加してきました。
すごい数、もう見たことのない鉱石とか化石とかもたくさん見てきましたけど、あれは本当に1日で終わらないですね。
これもね、ほんときっかけはあの剣玉王や広助さんからジオードっていうね、割ると中から、あれなんて言うんでしょう。
鉱石出てくるやつですね。石、割ったら水晶とか出てくるっていうんですかね。
もらったきっかけからですね、本当にうちの長男くんがハマりまして、いろいろ出かけるにしてもね、そういう石を掘るような体験できるところとかもありますし、
っていうきっかけがあって、やっぱりそういうことをラジオで話したりもしていると教えてもらったりもするので、自分でも調べてですね、
昨日は京都でそんな大きいイベントあるやんと思って連れて行ってきました。
もうピンキリ、本当にもういいやつもあれば、指輪とかネックレスみたいなものも売ってますし、化石だってあんなでっかいやんもないと見たことないっていうのは売ってるんやと思って。
もうちっちゃいサイズのやつだったら1000円とかで売ってたりもしますしね、何買ったかな、サファイアのちっちゃい欠片みたいなのがいくつか集まったやつがケースに入ってて、
500円、そんなもんで買えるんやみたいな、エメラルドの原石とかも売ってるんですよ、そんなの500円ぐらいとかだったり、お手頃、この世界奥深いなっていうのもあれば、本当にちっちゃいやつでも十何万円するようなね、これは価値のある宝石なのかなとかね。
本当に僕はまだまだ無知なんで、わからないところもたくさんありますけど、結構1000円で10個取り放題みたいな、取り放題ではないか。
1個100円、110円なんだけど10個にすると1000円、ポッキリですよみたいなやつとか、そういうお手頃なやつをいくつかピックアップして持って帰ってました。
ハート型に削った石もあったりして、これはちゃーちゃーちゃーにあげるんだって言って喜んでくれるかな、そういう想像して買ってくれるのが嬉しいなと思ったり。
そんなミネラルショーに参加してきました、教えてくださった方々ありがとうございました。
そしてお昼はですね、お祭りのちょっと学区の時間、京都とか、でも日本全国で結構昨日はお祭りやったところも多いんじゃないですかね。
お見越しが通ったりとかありましたし、出店が出てまして、そこで射的をやってたんですけど、おととい、昨日かな、うちの妻とあとジージーバーバと一緒に行ったときに、
1個ミルキーをね、おやつのやつあるじゃないですか、あれ取ってきたんやーって、すごいやんか、あれ倒すだけではあかんから、下まで落とさなあかん、それがなかなかハードル高いねんって言ってたんですけど、
1回当てて倒して、でもすぐにおばちゃんが立てはんねん、もう1回底の部分当てたら落とせんのに、でも連続でやったら立てはらへん、立てるときと立てはらへんときがあるから、
だから1回500円なんやけど、2回連続で1000円払ったら、最後まで立てんとやってくれはるんちゃうかなっていう戦略立ててね、やってましたね、だから1000円おっちゃんに、違うまた射的のところ行って、おっちゃんつって1000円渡して、で2回やります、10個ぐらいとかかな、残るくだまをこうもらってやってましたけど、
おっちゃん気まぐれで立てやんねん、立てやんねんあれ、1回見逃したのに、ここはもう倒してもすぐ立てんねんや、読めへんな、気まぐれやな、かと思えばちょっとピュってお店から離れたりして、今今今、チャンスチャンスチャンス、狙うけど緊張して震えて上手く当てれへんかった、言うて結局3箇所みたいなちっちゃいラムネを1個もらっただけではありましたけど、
いやなんかそうやって考えてね、いろいろやってるのが微笑ましいなっていうのと同時にね、またそういう成長も感じられるなと思いましたね、そんなんがあってもいろいろと、昨日寝る前にね、一言ね、長男が言うてくれたんですよ、今日は充実したわ、もう大人でもそれ言えるのが一番嬉しい、今日は充実したなと思ったんやな、小学3年生、
今日はね、かけっこ教室にね、僕も行ってくるんですよ、親子リレーなんていうイベントもあったりするので、スポーツの日を満喫してこようかなと思っております、皆さんも良い週末をお過ごしくださいませ、ということで本日の本題は、初期のフェーズはキャッシュフロー重視、これが正解なのか、というテーマでお話をしようと思います、はい、不動産投資のお話ですけども、
イベント情報と交流
重視することっていうのは、結構このフェーズによって変わるっていう、この歴によって変わるっていうんですかね、最初はやっぱりお金をいかに積み上げていくか、お金をいかに減らさずにいくのか、これが大事だとは言うんですけども、それって本当なのかな、ということについて僕なりの見解でお話しようかなと思っております、さあ本題に入る前にお知らせをさせてください、
来週になってきましたね、10月25日、名古屋の副業コミュニティワクワクさんとリフレーム不動産キャンプとのコラボイベントです、はい、こちらですね、奈良県のとある廃校の体育館を貸し切って行うイベントということで、不動産談義に花を咲かせるも良し、そして大人の本気運動会なんてやろうかな、なんて言ってますね、とりあえず一個は大縄跳びはやろうかとか言ったりしてますけど、
あとはドッジボールとかバスケ大会みたいなそんなのやりたいな、いろいろ何がいいかな、二人三脚とかやっちゃう、いろいろプログラムは今検討中のところではあるんですけれども、お弁当みんなで持ち寄ってお昼ご飯も食べて、お昼からはプログラムいくつか組んだりしながら、自由なフリータイムというのを設けつつ、夕方5時くらいまで貸し切ったその体育館でみんなで交流しようぜっていうそんな不動産投資家が集まるイベントという限定ではなくてですね、
不動産関係なく何でもいいです、お子さん連れでも大人単身参加でもいいのでみんなで交流していい思い出作りませんか、そんなイベントになってますのでよろしければ皆さん振ってご参加いただけましたら幸いです。
元ラガーマン公務員社長コビーさんとか元が多いな、難しいな、いやまる君とかね僕のねお笑い相方じゃないな、お笑いは彼はピンでやってますから僕はサブカルラジオの相方ですね。
あとここは本当に保育士さん現役されてます、みんさん、もうエプロンつけてこようかなっておっしゃってましたありがとうございます。
もう本当ここのみん保育園開業されるのが楽しみです僕は、子供たちも楽しみにしてます。
バーニング一家5にも参加しますのでよろしければご参加くださいませ。
そして不動産のイベントといえばですね11月の8日の土曜日こちらMちゃん参加の、参加の?登壇されます。
現役のサラリーマンでありながら親業としてどんどんどんどんここ最近ちゃんさん直近3年ぐらいかな。
で規模を拡大されているということでもう人数も1億超えられているんですけどもそれにおいての戦略的なこの内容ですね。
もうここの部分においては毎日考えているっていうねお話されるところがあるんですけど。
聞いてくださいこの再現性たるやこれすさまじいものがあると思います。
で表には基本的には出さない内容でズームはやりません。
現地参加された方のみそして有料会員さんのみにはアーカイブ動画の配信もありますよということですのでこちらの方もご検討くださいませよろしくお願い致します。
そして翌日ですね11月の9日こちらはアーバントラストの和地社長が主催主導によるですね。
DIYクロス張り体験ということをやっていこうかなと思っております。
初めての方とかすでに経験済みで何度もやっているよっていう方もですねそこに参加するみんなでの交流を楽しむということも一つ重要なファクターになってくるんちゃうかなと思ってはいるので。
よかったら大阪の野瀬町っていうちょっとね山奥の方ではありますけれどもそちらでみんなで交流をしつつの体験をして。
これさえ1回やっておけばそのこだての仕入れに関しては困らないよっていうそんな知識と経験が身につく内容になっております。
人脈も広がりますよということでぜひとも11月9日日曜日もご参加くださいませ。
物件選定の基準
懇親会のみの参加でも結構です。
これまた近日中ですね今週中には公開していこうと思っておりますのでよろしくお願いいたします。
11月は89同日連日になっております。
どちらか一方ご参加いただけたらありがたいです。
はいでは本題入ってまいりましょう。
不動産投資始めるって言うとある程度覚悟を決めてやることになると思いますけども自己資金が最初は必要だよね。
さすがにね自己資金ゼロでもやれる。
あなたならやれるみたいなそんな本で出たりとかもありましたね。
さすがにそんな甘い話ねえよなっていうのは今の時代としてはどうしたってね自己資金が1割必要とか。
フルローン出ましたみたいな話があったとしてもですよ。
それに関しても処刑費がかかるとかいやいやもう処刑費も込みのオーバーローン出ますよなんて言ったって貯金ゼロの人には出ないですから。
ちゃんとその担保できる評価できるような自己資本があってのいくらその物件に対して評価が出たとしてもやはり一定は現金必要なわけですよ。
それを現金を投入して物件を購入していこうと。
じゃあ仮に1割自己資金は必要ですよ。
5000万円の物件に対しては500万円の自己資金必要ですよ。
さらに処刑費が7%分ぐらい必要だから350万円ぐらい必要になるから結局800万とかそのぐらいは5000万の物件買おうと思ったら必要になってくるよねとか。
でもでもでもでもそこはフルローン必要ってなったらじゃあ3、400万ぐらいで抑えられるよねとか。
まあいろんなねこういう考え方ってあるところなんですけども。
最初じゃあ何を大事にしたらいいのか。
もちろんあの言い出すとねその立地が大事とか利回りが大事とかねリーシング客付けできることが大事とか自分のそのまま車で1時間圏内でやれるようなエリアとかいやもっと遠方であっても割安の格安の物件が融資をつけて買うことができるんだったらGOみたいな。
いろんな考え方ありますが。
購入した後にねどういうものがいい。
2つのちょっと今回はテーマで絞らせてもらっていいですか。
積算評価が出る物件なのかキャッシーフローが残る物件なのかっていうことについて特化してお話をすると。
基本的には積算評価というのは土地の評価額と建物の評価額が大きく伸びるもの。
つまりはその都市圏っていうんですかね。
やっぱり評価が落ちにくいもの。
誰しもが欲しがるようなエリアエリアそして物件っていうところですね。
欲しがるものだからこれは結局出口が取りやすいっていうことですよね。
なかなか売れ残ることがないよと。
そして金融機関差の数も多いよと。
都心部の方がもちろんね多いじゃないですか。
京都の一番北の方の端っこの方よりも大阪市内のど真ん中の方が金融機関差多いっていうのは皆さん理解できますよね。
ということで積算評価高いやつ買えるんだったらそらそっちの方がいい。
不動産投資の基本戦略
ただ需要と供給のバランスの関係ですよね。
供給も多いかもしれないですよ都心部だから。
ただそれよりも需要が欲しがる人がめちゃくちゃ多い。
これはもう地味猛漁もたくさん不動産業者さんがもういっぱいいます。
日本だけ違いますからね。
中国資本が入ってきたりとかいうのもありますから。
現金5億円とかでバーンと買っていくみたいな。
あり得るのそんなことってあり得るんすよ。
そうなってくると需要の供給のこの関係において値段はガンと釣り上がりますよね。
そうなると土地と建物の評価額よりもはるかに高くなってしまうっていうことはざらにあるんですよ。
でも銀行っていうのは基本的にはその積算評価をベースに評価するんですよね。
もちろん直近のその取引事例とかを見ながら
この物件に関しては5000万円しか評価できないけれども物件価格は1億だと。
ただ1億2000万円ぐらいとかで取引されている事例があるから
それにおいては割安だって判断してフルロンが出るということもあり得るんですが
ただやっぱりこの積算と今売っている価格との乖離、離れている場合は
どうしてもその部分を自己資金を投入しないと買えないわけなんです。
さらに金利が低いもの3%の金利だったら誰でも引くことができるけれども
1%ってもうめちゃくちゃハードル高いよねっていう。
でもここに行こうと思うと1%台の金利でやろうと思うと
自己資金を2割とか3割とか入れていかなきゃいけないわけです。
そうするとじゃあ5000万の物件買おうと思ったって
1500万円を投入しさらに処刑費を込みにすると
もうざっくり2000万円弱ぐらい必要になってくるよねって
それがあなたに出せるんですか。
初期これからやっていこう貯金500万円ですの人は無理じゃないですか。
だから金利が高くともフルロンが出るものっていうのを狙っていくっていう形になるわけなんですよね。
つまりはキャッシュフロー重視なんです最初は。
お金が残せるものなんです。
購入するときにお金を投入する比率が低いもの。
つまり金利がどうしてもそれ分高くなってしまうっていうこともありますし。
最初どうしたって利回りなんですよ。利回りが高くてお金が残っていくもの。
都心部の方で7%ぐらいの物件で要は返済比率が70%ぐらいになっちゃう。
ただこれは価格が落ちなくてかつ割安で購入できてるから
持っている間はお金は残らない。
けども売ったときにはキャピタルゲイン売却益がドカンと出るよっていう物件。
いやそりゃ買えればいいですよね。
銀行さんの評価もこの場所で物件買ってるっていうのはすごいなっていう評価が得られる。
かつ金利も1%台で引けてるんやったらこれ3%吹っかけるわけにはいかへんなっていうことで
低い金利に習って引いていくことができるんですけども
どうしたって購入するにあたっては現金が必要になってくる。
だから僕たちはじめの方、何もないところから始めていくサラリーマン公務員さんに関しては
ちょっとエリアを遠方の方、郊外の方に外していってでも
義周りが12%、13%とか。
そして返済比率が低いもの50%台、60%までぐらいでやれるもので
土地の評価が高くても建物は仮にゼロだったとしても
土地の積算評価と物件の価格がトントンぐらいでなると
土地を担保にして銀行さんお金貸してくれますから
そこにおいてもなるべくフルローに近い形で融資を引っ張り
かつキャッシュフロー、お金が積み上がっていくもの
これを狙っていくのが定石になるわけなんです。
一般論で言われているところと僕も同意見というところですね。
ここお金を残していってそこで貯めていって
売却したときにさらにお金を回収し
よし現預金もともと500円前から始まったところが
今2,000万円、3,000万円と積み上がってきた
よしここらで積算高いものにシフトしていこうということで
郊外の物件を整理しながら都心部に入っていくという流れを組んでいく
そういった5カ年計画内視はそこまで急がないという方は
10カ年計画ぐらいで立てていくことが非常に重要なんじゃないかなと思っております。
つまりは狙っていきたくてもお金がないからできない
ということが実際のところではあるんでしょうけども
資金管理と計画
とはいえ戦略的には初期のフェーズにはお金をいかに減らさずに進んでいくのかというゲームなんだっていうね
ゲームというもあえて言い方をしますけども
事業ですよもちろん
ただ一つ目に見えない現金ですよ
要は通帳に入っているとか
手元に常に1,000、2,000とお金を置いている方はいらっしゃらないですから
それは現預金を預けた状態での数字を動かすというゲームになってきますから
この数字を捉えるということをしっかり身につけていくこと
そして初期のフェーズはキャッシュフローが残る物件を選定して
しっかりとそれをフルローに近い形でなるべく1割以内に
自己資金で投入して購入できる物件
これを選んでいくということが非常に重要になりますので
そのためには行動行動行動あるなみ
甘噛みした
っていうことなんですよね
もうないないないって言ってる人は
あなた本当にやれるべきこと全部やってるんですかっていう話になってきますから
このあたりをですね
もう本当に1ヶ月1回僕勉強会やりますから
そういった会においてですね
今最近こんな動きしてるよっていう報告をしながら
でもそれに関してはこういう動きした方がいいんじゃないですか
っていうこういう意見の交流が絶対出てきますから
そんな機会を生かしていただけたらありがたいななんて思っております
ということで本日は不動産投資初期のフェーズでは
キャッシュフロー重視
この物件を重視していくことが大事なのか
結論大事ですよ
最初はお金をとにかく減らさないように残していくような戦略を
きっちり立てていきましょうね
ということでお話をさせていただきました
さあそんなわけでですね
今日は月曜日週明けではありますが
皆さんね祝日でお休みのところもすごい天気もいいですから
思い出作っていきましょう
今日も僕ようねさせていただきました
今の配信時間も8時になっておりますが
ご容赦くださいませ
今日も元気です
皆さん本日もワクワクと正しく元気にいきましょう
それではまた明日
