日常と家族の時間
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング公屋がワクワクしていきよう、をテーマに
公屋業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ本日は10月5日の日曜日ですね。
さあ今日もやってまいりました、バーニング放送局でございます。初めて言いました、そんな言い方。
えっとね、昨日はね、うちの4歳じいじょ、違う違う、4歳長女ちゃんと1歳じいじょちゃんと3人で
過ごしてました。うちのね、長男くんとね、
妻の部屋ちゃんがね、山梨に旅行行ってます。 今日は東京行って、そして次の日はディズニーシーの2泊3日の旅行の予定ですね。
あー いいなぁ
昨日も言うてたやないか。 ということで、あのお部屋に露天風呂がある部屋、予約して、そんでもって
バスが昨日なんか事故でね、遅れてたらしくて、まあそういうこともあるかと、到着時間よりも相当遅れて、本来東京駅から2時間で行けるところ、さらに倍の時間で4時間近くと
かかっちゃったってことで、まあそれは大変やったなぁとは言っているんですけども、まあそんなね トラブルも含めての旅の醍醐味なんじゃないかなぁなんて
思いますが、そんなわけで、結局石の博物館みたいなところ行ってましたよ。
発掘するやつ、砂とか掘って、でザルみたいなやつでガサガサガサってこうやってね。 750g 取ったら言ってました。結構な量
やと思いません。どうなんでしょうかね。もう袋いっぱいにこう取って、で彼ポーカーフェイスなんですけど、あんまりこう喜びを普段出さないタイプではあるんですが、
うわぁめちゃめちゃ喜んでたよ、まあそれに対してもイエーイって感じじゃないですけど、この感じはめちゃめちゃ喜んでるよっていう妻からの報告があったんだよね。
いや嬉しいなぁと思いました。本当に良かったなぁってね。それをまた自慢してくれるのを楽しみにしてますよ。
というような感じでね、昨日たくさん遊びで思い出を作ってきてたみたいなんですけども、
うちはというとですね、ちょっとまた特別なことをしてまして、 自宅で
キャンプやりました。はいどういうことかなぁ、単純なんですけどもたった一つですわ。 お部屋の中でテントを張りました。
はいそんな、自宅内宿泊、宅内宿泊キャンプ、どう言ったらいいのかわかんないですけど。
キャンプのね、まあ用品はね、あの別に僕そんなたくさん持ってるわけじゃないんですけど、うちの父親が新品の、新品のですよ、はいテントを持ってまして、まあいつか行きたいということでね。
またこれ一緒に行かなあかんなぁとは思ってるんですけど、それをちょっと借りまして、ちょっと週末に女子図2人と一緒に過ごすから、
これ良かったらちょっと貸してくれへんっつってね。 で、お部屋をまあ多少ちょっと一緒にお昼ご飯食べたら綺麗にしようか言って、
で、お掃除こうして、そんでこうダイニングテーブルとかも端っこの方に寄せましてですね、そのポイントにテント張りました。
楽しかった。 今もね、あのね、次女ちゃんがね、中で寝てますね。
あれ?長女ちゃんは?って言うと、まあテントの中、寝れるんですけど、薄っぺらいちょっとあの子供用布団を置いただけなんで、
まあ僕も寝れなくはないですけど、2人が寝たのを確認して、ちゃんとこう物音があったら聞こえるように扉を全部リビングも寝室も開放した上で、
はいごめんなさい、大人の僕はちょっとベッドで寝てたんですけど、寝てたら夜中3時ぐらいとかかな、トントントンってこうこういう音が聞こえてきて、
あ、これ長女来たなーと思ってガチャ、ガチャって今開けてない、あのお風呂オープンでしたから、
あ、2階で寝る?言って、うん、うん、言ってね、目覚めたら多分父ちゃんおらへんから探しに来たんでしょうね。
で、2人で布団で寝てまして、ただ今の時間あの4時過ぎなんですけど、ちょっと今日も朝から走ってこようかなと思って、2人が寝てる間に帰ってこれるようにと思って早起きをしてまして、
で、今の時間は次女ちゃんが1人で1階でテントの中で寝て、2階の寝室で長女ちゃんが寝てる状況、はい、いうことでございます。
楽しいから1回やってみてって感じですね。
まあご飯食べ終わってからもうそのちょっと薄暗くとかしたりしながら、なんかこうライトだけつけてランタン帳にして見て遊んでみたりとか、
中に絵本を持ち込んでもう順番合体で寝転びながら読もうって言ってくれたりね、
普段あんまり読まへん絵本をたんまり読みましたよ。
楽しんでやれたんで、ちょっと特別な感じってなんか嬉しいじゃないですか。
不動産投資の準備
ね、リビングで寝たりとかっていう、はい、そんな感じを楽しんでいるっていう、まあ自宅でもね、特別なことができるかななんて言って、そんなことを楽しんでいるバーニングでございます。
さあ今日もね、のじり子で今楽しんでいる2人ですけども、東京観光また楽しんできてくれると思いますんで、そんなちょっと話題の共有もね、させてもらおうかなと思っております。
みなさんも良い週末をお過ごしくださいませ。
ということで本日の本題は、全くの初心者が不動産で水面下情報を得られるようになるためにはどういう動きをしたらいいのか、はいこのテーマでちょっとまた喋ってみようかなと思うんです。
まあちょいちょいね、こういうね水面下情報を得るためにはなんていうことはお話はしているんですけども、
まあここに行くためのステップアップのね手順というか、今僕が思っているそのタイムリーなお話とかそういった共有をさせていただこうかななんて思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。10月11日の土曜日ですね。もう日曜日にもなったらいよいよ今週末って言っていいんでしょうかね。
はいということでアズマックスさんにお越しいただきまして、現役消防士でありながら、兼業許可申請を取得し、そしていろいろな事業に取り組まれているということで、不動産投資のもちろん実績もたくさん終わり、賃貸業も中古こだてや中古アパートマンション、そして新築のこだてもやられて、なかなかないですよね、新築のこだてで収益上げられているという方。
そしてコインランドリーとか利発店とか福祉事業であったりとかいろいろなことを個人事業主としてされているということで、これはその取得されているんですよね、兼業許可を。法人も立てられているんですけども、そこの内訳の違いであったりとか、実際にやられてきた事業のうまくいった点、いかなかった点、こういったところも全て共有いただくという内容になっております。
ぜひともフレコの内容もお話しいただけると思いますので、現地の方、大阪までお越しいただけたらと思うんですが、どうしても日程合わないよという方は、アーカイブ動画の配信もございますので、そちらの方ご検討ください。そして日程は合うんだけど、なかなかちょっと遠方で来れないという方は、ぜひともZoomのご参加もお待ちしておりますので、よろしくお願いいたします。
そして10月25日ですね、こちらは副業コミュニティのワクワクさんとのコラボレーションイベントということで、我がリフレーム不動産キャンプとの共有でですね、これは奈良のとある廃校の体育館を貸し切って行う遊んじゃおうイベントを開催いたします。
これ不動産投資家がメインではあるんですけれども、やらないよとかやるつもりないですが、ちょっとよかったら1回ね、僕とか山るくんとかコビーさんとかミウンさんとか参加されますんで、ここにですね、一緒に楽しんでやろうかなーっていう方はですね、ぜひともご参加いただけたらと思っております。
ファミリーイベントですんで、不動産投資家である旦那さんとかね、交流をメインと据えるも良し、子供たちがワイワイキャッキャと楽しんでね、思い出作るも良し、そして普段はそういった不動産にも関わらない奥様方がこういう人たちと一緒に進んでるのかっていうことが伝わるだけでもね、皆さんの不動産をどんどん拡大していく一歩になるんじゃないかなと思っております。
大人の本気運動会とかね、そんなことも企画してますんでよかったらお越しくださいませ。10月25日の土曜日明けておいてください。そして11月の8日の土曜日はMちゃんさんに登壇いただきまして、現役のサラリーマンでありながらこの直近2年3年ほどですごい規模拡大されているっていうね、
大屋さんでございます。とあるドミナント戦略において自己資金を減らさずにどんどん購入されているということで、こちらもぜひともですね、お申し込みいただきたいなと思っております。まあ今月中にはですね、開放していこうかなと、お申し込みページを、うん。ということで明けておいてください。11月8日土曜日です。そしてその翌9日、11月9日はDIY体験イベントやりますよーということで大阪の野瀬町というところですけども、ちょっと変日ではありますが、こちらで午前中とお昼を挟んで午後まで
まるまるとクロス張り体験というのをですね、企画しておりますので、ぜひともこれ参加するだけで皆さん誰でもできるようになりますよ、そんなイベントでございます。こちらも明けておいてください。よろしくお願い致します。
水面下情報の重要性
さあ、それでは本題入っていきましょう。はい、これもあの初心者さんからの質問シリーズですね。昨日もちょっとお話はしたんですけども、これからちょっと不動産投資始めていきたいんだーっていう方はどういう風にやっていったらいいのか。
で、その時にちょっとね質問されたんですね。僕の友人から。 まあちょっと不動産屋さんに聞いてみたけど、いわゆるこのポータルサイトとか表に出ている物件情報っていうのは
基本クソであると。 そのクソであるという言い方ちょっとアレですけど、まああの言わんとしていることはわからなくないよね。
つまりは基本的にそういう良い物件、 まあ簡単に言えば利益が出る物件ですよね。持っても良し、すぐに売っても良しっていうようなそういった物件っていうのは一般の方にはなかなか出回らない情報ですよと。
基本的にその情報を入手した不動産屋さんっていうのはその情報を今まで取引しているお得意様にまずは回していくと。
こういう物件情報入りました。こういうの売ってくださいっていうのがありました。 これ値段つけてくださいみたいなね感じから入っていくんですけども、それに対してもこの値段やったら買いたい。
この値段やったら売ってほしいっていうねそういう話が入ってくるんですが、どうしてもその値段では折り合わないかな。
もうちょっと高い値段で、じゃあその値段やったらちょっとうち無理やわーっていうのがバーっと言葉が重なっていって、
ああそうかなかなかこれは難しいか。じゃあちょっと表に出す前に一旦ねこれは自分のホームページであったりとかメールマガジンとか
そのなかなか拡散しないような状況で売り情報を出していくんですよね。 これの心はと言いますと
両手仲介を取りたいわけです。 まずは自分の得意先のお客さんの誰かが買ってくれれば売り主さんから預かった情報
これに対しても売り主さんから中会計数料をいただけるわけです。 そして買い手さんもこれ自社で見つけてくることができれば
買い手さんからも中会計数料がもらえるわけですと。 ざっくり3%プラス6万プラス税っていうねまぁこれも400万円以上の取引であれば
っていうのが決まってますが1億円の物件を売ることができれば だいたい300万円ぐらいですよか
306万プラス税とかになりますけども300万ぐらいでこれ両手で買い手も見つけてくる ことができれば倍の600万入るわけです。
これ3億円の物件だったら 1件900万
の2本1800万 手数料バグってますよね不動産業界って本当そう思うんですよ
ね宅建業のもう宅地建物取引士の近く持ってて中会やさできるようになってねこれ大手の 企業を務めたらまあそれが丸々
自分の元に入るわけじゃないですよ会社としての売り上げになるわけですよこれがもう 個人でやっていてねその中会計数料これまるまる自分の会社に入るって
自分しか社員おらへんみたいな感じでこうやっててこの手数取れたらでかいよねっていう まあ話はちょっと一旦置いておいてつまりその両手手数料てめちゃめちゃでかいから自分の
抱え込み情報として水面下で表に出さない状況で売っていきたい ただここでもまた買い手がつかないようってなったら
やっぱり売り主さんともねちゃんと約束がありますから まあその一般売買契約なのか専任売買契約のなのか専属専任売買契約なのか
不動産投資の戦略
この話も直々僕もしてますがまあどんな形態であってもまあ 売買契約ちゃんと売りますよっていうその契約を結んでいる限りはちゃんとで売り切ら
なきゃいけないからじゃあもうそこの段階でやっと表に出しましょうかって なるわけなんですでここで出てくるのがその
レインズというね卓権業者しか閲覧できないような情報がありますからまぁそこに掲載 していくという形でここに載せると
日本全国の卓権業者さんの目につくようになるわけですよね ってなったらあこの物件やったらうちに買いたいようなお客さんいるよっていうことで
買い手さんを捕まえてくるねもう見つけてくることができますよっしゃマッチング しまして売れましたってなるとまあ
もともと預かっていた業者さんは売り主さん辛くしか中回転するもらえませんし でまぁ改定を見つけてきた
ねえ仲介業者さんの方には買い手さんの中回転するが入りますしまぁいわゆる片手 取引という形にはなりますが無事制約に至るしやっぱりその間口を広げていくっていうことで
売りやすくはなってきますよねっていうこんな段階を踏むわけなんですよね はい
その中においてじゃあ 本題ですよ
これから参入する方がそういった川上にある情報をどうやったらとっていけるねー っていうことなんですけども
まあ僕がいつもねあの言ってます飛び込み営業とかね まあこれも非常に有効な手段やとは思うんですよ
売買業者さんにアポイトメントをとってですね 訪問をしてこういう物件情報があれば購入したいですっていうことをですね
もうアピールしておいてそこから表に出る前に情報いただけるような関係性を構築 するっていうこと
これも一つです なのでその方のも記憶に残るような感じで先ほど言いましたけども最初に情報を
もらってパッとこうメールとかでいただけるような関係性が作られていれば そのレインズとか一般のポータルサイトに掲載される前の情報をいただけるようになります
よねこう営業をかけていくっていうのも有効な手段の一つでありますと じゃあ一般に出てる奴は全部ね
さっき質問っていうかもらいましたけどあのクソなのかねまぁそういうの わからんでもないけれどもこれは一概にもちろんそうは言えないっていうのがあって
あえて不人気の物件を選ぶっていうね これはまあ結構肝なのかなぁとは思いますね
不人気どういうことかっていうと逆算しましょうか 人気な物件ってどんなのっていうと例えばじゃあ僕今住んでる京都市内ですけど京都市
ないとかまあと大阪市内とかでいい場所ってありますよね繁華街とか結構栄えている 場所
だからその立地がいいなーって思える場所において地区年数が浅いもので地区40年の 木造よりも地区20年の s 像とか rc と
ね構造がより丈夫なもの立派なもの そして入居率が高いもので単身の物件
要はワンルームの物件よりも3 ldk ファミリーの物件ねちょっと高級な感じでも一人ですね スマウも良しでもファミリーで家族で子供がいても進めるという状況も良し
でしかもファミリーだったら長く住んでもらえるよね 3点ユニットよりもお風呂トイレはセパレートされている物件
いろんな状況があると思うんですけどもとにかくやっぱり 比べていた時に絶対こっちの方が需要大きいよなっていうものの集大成がみんなが欲しい
物件じゃないですか でリッチも良ければ金融機関さんも融資がつきやすいということですよね
これの全部逆を行くという感じです リッチが悪くてワンルームで3点ユニットでそして地区年数が古くて
これ誰が住むねんみたいで空室率が高い つまり空きが多い物件で綺麗じゃないボロボロです直さなきゃいけない
誰が欲しいねんいうやつこれをめちゃめちゃ安く買うことができれば それで再生して満員室運営することができてそれで仕上げた物件がリマ割りが9%
やったら難しいですよ次に売るのがでもこれが20%とか30%で作ることができれば まあそんなにリッチが悪くても綺麗になっていて満室運営されていてちゃんと需要がある
ということが証明されればですね リマリ15%で売ることができますよってなるっていうここの入り方を狙っていくっていう
考え方はあると思います いかがでしょうかどこまで妥協するのかっていうのはまあこの検出権経験則による
ところもありますがまぁ絶対妥協できないポイントとしてはこの値段であればリーシング 決まるよね客付け決まるよね
ねワンルームとかも供給方の状態が多いですけどもしっかり綺麗にすることをそして 購入するときになぜこれが空いているのか
めちゃめちゃ努力してるけど全く埋まらないてのきついですけども オーナーさんがもうそもそも親からの相続で入手していてサラリーマン活動が厳しくて忙しく
て全く手をかけられていないだからちょっと綺麗にして募集活動かければすぐに入居者さん 決まるのにそれを一切やっていないから
怠っているから空いているだけっていう状況の物件は美味しいですよね このあたりを探っていくっていうことが非常に重要なんじゃないでしょうか
妥協点の重要性
最後まとめておきますはい水面下情報入手するためにはこれから物件を購入していき たい不動産投資に参入していきたいという方がそういった川上情報得るためには
妥協点を多くとっていく 不人気な物件をあえて選ぶそのためにはその
トラブルの要素となるようなところこの不人気である理由の部分を自分の知識と経験と そして人脈でもってクリアしていくっていうね
ここのまあ努力がどうしても必要になってきますよ これを超えてきて自己資金をどんどんどんどん確保していっ
でその先に金キャンさんとおやり取るがうまくできるようになってからいいリッチの 方へ移行していくってね
こういうことが必要なんじゃないでしょうかというヒントになるようなお話をさせて いただいたつもりでございます
いいねと思いましたらぜひともいいねボタンハートボタンポチッとよろしくお願い致します 毎回必ずね依頼しているんですけどもこれをしていただけるというだけでね
今後のまた僕のモチベーションのプラスにつながっていきますのでよろしくお願い致します これをしてくださった方やっぱり僕の記憶には残りますんでね
こういった地道なところで記憶に残すっていうことを日頃から意識していくことも大事 じゃないでしょうかはい
さあじゃあ今日もね子供たちと楽しく週末を過ごしていこうかなと思ってますので皆さん ももう一度言いますね冒頭にも言いましたが良い週末をお過ごしくださいませ
本日もワクワクと楽しく元気に行きましょうそれではまた明日
