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はい、おはようございまーす。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は3月7日の木曜日ですねー。
ついこの間、うちの7歳の長男が自分のお小遣いでゲームを買ったっていうね、お話をしたと思うんですが、
やっぱりお金が減ると危機感を覚えるのは大人だけじゃないんですかね。
最近ちょっとサボりがちだったねー。コーヒー屋さんを久しぶりに昨日は開業してましたねー。
毎週水曜日はね、習い事が2つあるんですよ。体操教室とパズル道場っていう塾のね、算数の延長みたいな図形をちょっと使った授業っていう、それに行ってるんですけど、
その送り迎えというか、送りをね、うちの父親、今年73になりますが、まあ生き甲斐のようにしてですよ。いつもその体操に送って行って、うちの長男くんが体操している様子をね、動画でたくさん撮るんですけど、それを送ってくれてね、見るのが楽しみやと。
さらにその1時間ぐらいあるから、その間に自分はウォーキングをして、痩せかいて、塾に送り届けて、ほなさいならと。最後は僕がまた迎えに行って、そっから図書館に行って帰ってくるっていうもうルーティーンなんですよね、毎週水曜日が。
ということで、その父親が昨日は来るってなったんで、コーヒーいる?みたいな。あれ?そんなん?普段機会ないの?みたいな。入れよっかなー?みたいな。なってたんですよ。あ、ほんまか入れてくれるか?ってやるんですけど、ちょっと今なんか本読んでるかなんかやったと思うんですけど、ちょっとだけ待ってなみたいな話になって、いやでも言うてる間にあれ行かなあかんで?って言って体操に。
言ってなんやかんやしてよしじゃあやろっかってもう入れ始めたらもうあと10分ぐらいしかないやんつって。で入れて、でコーヒー1杯出来上がりました。はい。時間ないから熱々のコーヒーをもう3分で飲み干すという。喉焼けるわ。3分で出てきたコーヒー飲む。どんだけ急かされんねん。
それでちゃんとね150円いただいてましたよ。もう値段もいくつに設定してたかわからん。もうチップ込みのも150円いっぱい。はい。ですよ。マクドナルドの方が安いんちゃいますか。そういう感じで稼いでましたね。それでですね、昨日は恒例の図書館にも行ってきたんですけども、図書館ってね、あんま知らんかったんですけどCDとかDVDも借りられるんですよね。
で、うちの京都市の場合はその1階に2本まで借りられるっていうことで、ついこの間歴史のね日本史のやつ、織田信長とかをちょっと借りてきてNHKのドキュメントみたいなやつですけど、まあハマって見れたからまた借りようかって言って行ったんですよ。
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ほんで何にするって選んだのが、ああ可愛いって言ってたやつ。ワンちゃんの動画。昔のやつじゃないですか。もうタイトルもわかんないですけどね。あの犬が可愛いなーっていう感じでもうただただこう撮ってるやつですよ。犬の紹介とかですか?犬種の。それを長女ちゃんと見るんだって言ってこれ借りよって言ってね借りてたんで可愛いなーって言ってて。
ほんでまだ借りれるねーって言って。じゃあこれにするって選んだやつが、感動の世界遺産ドイツ編。また渋いやつ借りるやんか。世界遺産ね最近ちょっと世界史の方にも興味持ってるから。あ、そうなんや。でなんでドイツなん?って聞いたら、フィニャちゃんがドイツの国だったから、もっと知りたいなって思って。
えー。このねフィニャちゃんっていうのは僕の夏の放送でもやってるんですけど7月にねうちのあの自宅に遊びに来てくれた2週間ホームステイ来てくれた18歳の高校生の女の子なんですよね。はい2週間来てくれてねもう仲良くなって最後お手紙とか渡したら泣いて喜んでくれてね本当お姉ちゃんみたいにキャッキャー言って遊んでたんですけどそのフィニャちゃんがドイツだからドイツのこと知りたいからこの世界遺産のドイツに来てくれました。
やつ借りる。優しい。
ええ子や。なったんです。もうこれ借りよ借りよ。で父ちゃんの分もあと2本借りられるからさ。なんか見たやつあったらほら取ってきいって言ってパッて選んで吟味して取ってきた2本があるんですよ。その2本のタイトル
ケネディ暗殺 そしてヒトラーを殺す42の方法
いや前2本とのギャップ めちゃくちゃシビア内容がそこ興味あるの
最近その世界史のちょっと youtube ピヨピヨ速報とか言うやつねあれおもろいんですよ小学生向けのね日本史とか世界史を解説してるやつ
もう日本史は一通りもう網羅したからね最近ちょっと世界史僕の誘導も込みなんですけど見始めたらね色々興味持ち出して
まさかのそこ暗殺2本ワンちゃんと世界遺産のやつ ほっこりしたからのラクサ
知りたいという欲求はね 深めてあげたいですねうんこれはまたちょっとどんな感じの内容なんかわかんないですけどこれ
あるしてないんかな今んとこなさそうですねはい世界のこともっと知見を僕も広めていき たいなと思っております
さ本日の本題は 物件の売り時出口戦略はどう考える
今は物件の売り時なのか これをですね
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検討してみたいというか僕の考えというかどういうふうに捉えていったらいいのかな っていうことね
一度考えてみたいなと思います わかりますかどうなんですか今不動産高いんですか安いんですかもっと上がるんですかそれとも
今が天井で下がるんですか これについてのちょっとお話をね考察してみたいと思っております
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください来週末になってまいりました 3月16日の土曜日
私バーニング大谷が主催しております元気が出る大谷の会にて やめるやめる詐欺の c もしに登壇いただきます
元現役消防士私の直後輩でしたそんな彼がですね 去年の9月に退職をしまして今は専業大谷
さらに宅検業上げて積極的に売買もね行っているということで いや非常にね学ぶべきポイントたくさんあると思うんですよ結構地方でね入り回りの
物件をどうやってうまいこと融資つけて 店のみたいな後は時間の年出の仕方とかね子供も3人いますし救命仕方とかも
言ってね忙しい中でどんどん規模拡大して言ってたそんな彼のやり方ですよ 現役公務員の方はもちろんのことね元気サラリーマン兼業親の方そして
どんどんやっぱ規模も大きくして言ってますから専業の方もね 彼の自分にはちょっとない視点とかそういうところ学ぶべきポイントたくさんあると思います
のでぜひとも現地大阪受講へ行っていただけたらありがたいです 懇親会とかでね
深いお話もできると思いますのでさらにちょっと現地にはいけないんですっていう 方はズーム受講の方も受け付けておりますし
さらに日が合わないっていう方も1ヶ月ほど動画配信を行いますのでそちらもご活用 いただけますと幸いです
概要欄の方に詳細申し込み貼っておきますのでご確認ください さあというわけでね
どう考えましょうか不動産投資の成功ってどこで見ますか 入り回りの物件が変えた時ですか融資がフルローンで通った時ですか
入居者さんがついて家賃が入ってきてやったってなった時でしょうか これはね答えはねあるようでないような人それぞれによって喜ぶポイントって違うとは
思うんですけど ただやっぱり最終的には
高くで売れた時買った値段よりも高く売れた入居中の家賃収入も全部込みでトータルで 入った時のね資産状況よりもこのプラスで落ち着いたっていう
そこが成功の一つの定義と言ってもいいのではないかなと思っているんですね ですよねだってフルローンがつきました
持ち出し資金ほとんどなしで購入できました で入居者さんもつきましたおやつに入ってきましたやったーいうところまで成功のように見え
ますけど仮にこれが物件買った価格5000万円あったとして10年もってね 残済がじゃあ3000万ぐらいになっていたとしてもいやもう今の物件価格
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2000万でしか売れません1000万損しましたなったらすべて吹っ飛ぶでしょ 極端に言うたらそういうことなわけですよねだからこの売却最初から出口を見据えて買え
これが鉄則っていうのはね同産投資ほんとね原則なんですね じゃあその売り時なんかどうなんかっていうこととさらに言うとこの
売る時の考え方いつ打ったらいいのかっていうことについてね 4つの視点でお伝えしたいなと思います
まず物件持ってますいつ売るんだっていうタイミング これも指標としてですよ参考までで覚えておいておいただきたい
4つの視点まず一つ目 原価消却費が取れなくなった時
ですね 原価消却費っていうのは物件の価値がどんどんどんどん下がっていく
土地っていうのは末大きなんですよ価値は下がらないんですけども 建物っていうのは毎年その価値が下がっていくっていうふうに魔法的に決まって
いるんですね で仮にですよじゃあ建物の価格が3000万円の物件でこれを購入してその残りの対応年数
が10年となった場合にこれ毎年 3000万円の10分の1つまり300万円ずつを経費として落とすことができる
で実際にはお金は減っていってないんですよ そうなんですねこれ税務上の処理で300万円経費にできるから10年間は300万経費として
落とせるんですがこれが11年目からは落ちなくなるんですよね そうなった時に残っているキャッシュフローよりも
この原価消却が取れないことによって利益が出てしまうとで払う税金が多くなる っていうタイミングこれは絶対に跳ね上がるんですね
原価消却費が取れなくなったタイミングっていうのは一つの売り時かと思います そして2つ目
デッドクロスのタイミング はい横文字使わないでちょっと難しいこと言わないでっていうことなんですがちょっと簡単に解説
をしますこのデッドクロスっていうのも原価消却に似たような考え方ではあるんですが まずこの融資を受けて購入した時に2つの借り方があります
元利均等返済と元金均等返済 住宅ローンをね受けた方はある程度この辺ご存知かもわからないです
元利均等っていうのはつまり毎年の返済額が一定になるように 利息と元金の部分をバランスをちょっとずつ変えていくんですよ最初の年度はずっと
利息の方が多いでもこの利息をどんどんどんどん返していくと減っていくので元金 だから借りたお金を返す部分の方が毎年上がっていくんですね
これが元利均等で元金均等は返すお金が一定な分 最初の利息は高いんですよでも年々利息が減っていくからこれ
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毎月のその返済額も変動していきますが年が経てば経つにつれて返すお金のトータル は減っていくっていうことなんですよね
でも一般的には不動産投資家元利均等毎月この返済が一定の方を選ぶんです こうなると覚えておいてください
利息の方は経費になるんですが 元金借りたお金を返すだけの方は経費にはならないで毎年その利息の方は経費
にできる方は減っていくわけですつまり 経費になる分が減っていったらどこかのタイミングで
お金が残るこのキャッシュフローよりも経費が少ないから その売り上げが上がってしまってつまり課税売り上げが上がる課税所得が上がって
しまってキャッシュフローを追い抜いた時にお金がどんどん出ていってしまう このタイミングがあるんですよ
キャッシュフローよりも課税所得が上回るタイミングこのことをデッドクロスと言います もっと猫図面とかでねお伝えできたらいいんですけど声だけではなかなか限界あるんで
ちょっと気になる方はデッドクロス1回調べてみてください でこれがね対応年数越えのアパートをフルローンで買えたよっしゃーって言っててもこの対応
年数少ないとたったね4、5年でデッドクロスが来てしまってうわ全然お金残らない 本当やったら家賃収入プラスで入っているはずやのに黒字倒産みたいな状況になってしまう
ことがあるんですね だからこの2つ目デッドクロスのタイミングですとそして3つ目
大規模修繕設備効果のタイミング これですねこれもねアパート経営マンション経営してましたらいつか必ず来るタイミングなんですよ
逆にこの買い時という見方もあるんです持っている方がもうすぐ大規模修繕 大きいお金かかってくるからもうそろそろ売りに出そうかなっていうのも多い
逆もしかり自分が持っていてもはもう屋上防水切れかかってきてる 外壁塗装も切れかかってきてる
これポンプもうすぐ壊れるかもしれん怖いですよねどんだけお金飛んでいくんやっていう それが来る前に売っちゃおうっていうね
これはありますね本当だったらそうならないように全部きれいにした上で高値で 売りに出したいんですね問題がもうすぐ起こるかもしれないっていうことがあると安く買い叩か
れてしまうんですけども ただ自分が大きい出費出せないっていうんだったらこれも一つ売り時のタイミングになるかなと思います
そして4つ目 不動産が高く売れるタイミング
ここですよねこれまさに最初ちらって言いましたけど今は不動産売り時なんですか 今が一番高い時なのかそれともっと待ってたらどんどん不動産上がっていくのか
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誰にもわからん これにつきますよね日銀のこのマイナス金利政策がいつまで続くのかとかいろんな要因あります
よね ですけどいろんなね経済アナリストの方とかが解説してますけど見えないですよ
先のことなんてねロシアとウクライナが戦争始めるなんて誰が思ってましたか もうね先のことは読めないだからこれに関してはもう予測にしか過ぎないで
結論も自分の状況次第で決めていこう ね新しい物件購入するのに現金必要となるんだったらまだ対応年数が残ってて売り
安い物件とか運営状況がちょっと苦しいね 駅から遠い単身でちょっとリーシングが客付けけばりにくいなっていうやつはもう売りに
出してしまうとか ね損が出ないように売れたらラッキーの金額で売りに出すとかちょっとこういう動きをして
いくっていうことも大事なのかなと思いますはいまとめますね 売る時のタイミングとして見るべき4つのポイント
一つ目原価消却費が取れなくなった時2つ目 デッドクロスのタイミング見つめ大規模修繕や設備交換のタイミング
4つ目不動産が高く売れるタイミングと自分が感じた時 はいこのあたりを検討してみるといいのではないでしょうかそして購入する時にはあらかじめ
この出口というのを見据えておきましょう シミュレーション数字はね誰でも出せますから考えること大事です
というわけで本日は売却のタイミングどう捉えるということについてお話をさせて いただきました
さあまあ木曜日ですねもう明日も行ったらまた週末 なんか最近不動産業になってから週末が楽しみでございます
今までだったらね交代生勤務で平日もね休みもあんまり関係なくね 勤務して2日休んでみたいなスタイルやってましたけど
曜日感覚が出てくるのもありがたいことですねはいというわけで本日もね 放送良かったと思いましたらいいねコメントフォローよろしくお願い致します
さあ明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう それではまた明日
