00:04
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現、不動産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は5月7日の木曜日ですね。
ゴールデンウィークが終わりましたね。
今日から、学校やお仕事、始まられる方も多いんじゃないでしょうか。
5月病たるゆえんは、この連休明けの憂鬱感ですよね。きっとね。
とはいえ、まだ木曜日なんで、この木金乗り切ったら、また同日とやっていけるでしょうし、
仕事場の人みんな一緒でしょ。みんな連休明けは、はぁーってなるわ。
自分だけじゃないもん。っていうのを思えばね、明るくいきます。
気候は最高ですもんね。今はほんと過ごしやすい時期なんで、半袖にちょっと長袖を貼るぐらいの感じで、
今日もお昼27℃ぐらいの予報でしたけどね。朝は涼しいのにね、夜も涼しいわ。
昼はね、過ごしやすい時期ですけども。
昨日はね、うちは、うちの幼馴染が遊びに来てくれまして、
たっちゃんって名前もたまに出てると思うんですけど、一人で家に来てくれたんですけど、
もう一人ね、しんちゃんっていう、僕の実家の二軒隣に住んでて、
もの心ついた時から一緒に遊んでる同級生が夫婦と子供が一人っ子なんですけど、
うちの長男と同い年なんで、小学校4年生なんですよ。
で、しんちゃんは大人しいんですけど、
僕が小学校の時とかにパソコン部とかに所属してまして、
当時のね、小学校の時なんで、あれ何ですか、Windows95とかの時代、
それより前のやつとか触ったりしてたんちゃうかなっていうような趣味を持ってて、
なんで僕も今パソコン付き合ったりするのもそこを一緒にね、
パソコンの雑誌とかを貸し借りしてたようなところっていうのもあるんですけど、
今僕がAIハマってるきっかけのなんか大元の体験になってるような気もするんですけど、
そんなね、彼ね、あ、水曜どうでしょう?めちゃめちゃ大好きでね、
そこのお二人と、もう一人ちょっと好きな知り合いがおって、
で、琵琶湖一周をこうビデオ回しながら行くみたいなね、
あのあれですわ、10番勝負、10番勝負?違う、
日本レッド10弾の大食い対決ですよね、
対決レッドみたいなやつの対決琵琶湖一周とか、
03:00
なんかそんなんを一緒に言わなきゃいいながら、
あのクラブハリエのバンク編をもう一気食いするみたいなもったいない、
そんなこともやったっていう思いでもある、
そんなおなじみのしんちゃんとね、来てたんですよ、
で、彼普段は大人しめ、見た目は藤村Dにめっちゃそっくりです、
メガネのヒゲのちょっとデブっていう、
あ、デブはいいっすか、
っていうので、
でね、そんな彼のね、息子ちゃんなんですけど、
めちゃめちゃ人懐っこいんですよ、
すんごい人、ヘイ!みたいな感じで、
イエーイ!ってハイタッチしてくるんですよ、いきなり、
5年ぶりぐらいあったんですよ、うちに来たのが、
いや、そんだけ会ってなかったかーっつって、
だって長女ちゃん会うの初めてやー言ってたんで、
あ、そうかーっつって言ってたんですけど、
そうそうそう、で、うちの長男はね、
めっちゃ人見知りなんですよね、
初対面やと、だから、
もう、あ、うち来て、で、
速攻にちょっと2階行って、
なんかプラレールとかで遊ぼうやーっつって、
で、向こうの子はね、
いっぱいこう遊んで、
あんなの作って、こんなん作ってさ、
シャコいっぱい作れねーんで、
で、うちはね、こんなんがあって、
こんな風にやれねーんかーっつって、
あ、このパンダ列車、うちに回るわーっつって、
めっちゃ喋ってくるやん、
そんな横で長男くんは、
本読んでますからね、
いや、一緒に遊んでくれよ、
せっかく来たのにずっと横で本読んでるからっていう、
そんな彼なんですよ、
で、一方ね、うちのね、
5歳の長女ちゃんは、
めちゃ人懐っこいっすよ、またこれが、
これ、父ちゃんちょっと僕ね、
心配なんですけど、
ひまわりみたい、
あのクレーンおじいちゃんのひまわりみたいに、
ちょっとイケメン好きみたいな、
とこもあったりするんで、
初対面でもね、
僕の友達とか、
男の人は手繋ぎに行きますね、
そこが思わせぶりですね、
もう、いろんなところにこう行ってね、
なんか抱っこせがんだりとか、
手繋ぎに行ったりとか、
ま、昨日じいちゃんも来てたんでね、
うちのね、親父ですけど、
夜ももうお風呂入ろう、お風呂入ろう、
もうじいちゃん、あんまそんな女の子で
一緒にお風呂入るのもわからへんわ、
言うてて、
うちは僕と兄貴との二人やったからね、
うん、
無理やわ、入っといて、
ママとお父ちゃんと、
じいちゃんと入るっつって、
もうしょうないな、
どうしたらいいんや、
もう一人で体洗えるから、
うちの妻のやあちゃんが言うてね、
ですけども一緒に入る、
大丈夫かな、大きなってから、
ほんまにパッて初対面の子でも、
手触りに行ったりとか、
なんかボディタッチとかしに行く子にならへんやろ、
顔もテッドちゃん心配、
娘がいはるお父さんは、
行きがきじゃないんじゃないの、
こういうのって、
ものすごい人見知りで、
友達遊びに来ても、
ずっと横で本読んでる長男くんと、
パッと男の人来たら、
もうすぐ手繋ぎに行ったりとか、
膝乗りに行ったりして、
もうなんかお風呂一緒に入ろうは、
それはもう身内だけにしといてや、
ほんまそれは、
ていうので、
対照的ですわ、
06:00
そんな長男くん、長女ちゃん、
すくすく大きなってほしなんで、
次女ちゃんはどうなる、
次女ちゃんどっちかっていうと、
人懐こうになりそうな気もするか、
昨日は結構借りてきた猫みたいになってね、
ずっとね、静かにしてましたけどね、
ただ本当に遊びに行ってくれる、
たっちゃんにはもうみんな懐いてるんで、
僕も子供に好かれる大人になりたいわ、
すくすく育ってくださいみんな、
ということで、
本日の本題は、
不動産投資家がお金がたまらない理由って何なの?
ここ深掘ってみようかなって思います、
みんな言いません?
ほんま口揃えって言うのは、
あれ夢ないわーとか思いながらさ、
もっとさ、
なんかこう、
いやいやもうお金があまり倒してしゃーないわ、
みたいな話も聞きたいじゃないですか、
全然ない、
お金たまらへんわーとか思いながらさ、
僕も言うてますしね、
実際そうですしね、
いやいやとか言われるじゃないですか、
ほんまなんですよ、
なんでなのっていうことを、
僕も気になってね、
なんでだろうって思ったんで、
理由を追求してみようかなと思います、
分かるわー、
物件買ってる限りお金たまらへんわなって思う方は、
最後まで聞いてください、
ということで、本題に入る前にお知らせをさせてください、
いよいよあさってですね、
5月の9日土曜日です、
物草大谷さんに登壇していただきます、
元気が出る大谷の会の
勉強会の時期がやってまいりました、
1ヶ月1回ですね、
今回は午前コンサルという時間を
あえてちょっとなくしまして、
お昼は1時に会場、
1時半に開演ということで、
勉強会やっていきます、
同じ会場でですね、
5時頃まで勉強会開催した後に、
懇親会をですね、
5時半頃から8時頃までやりまして、
そこから2次会という形で、
さらに2時間延長で、
ちょっとここはお酒も入りながらですけど、
深い話をしていってですね、
ここでグループコンサル的な流れで、
みんなで色々テーマについて話し合ってみよう、
みたいな企画をですね、
いつも午前中にやっていることを、
この懇親会5にやってみるっていう、
ちょっと一発新しい企画ですね、
もやったりもしますので、
勉強会のみでももちろん結構です、
懇親会のみでも結構ですし、
2次会のみも可能だったかな、
懇親会2次会とか、
だけの参加でも全然OKなので、
よかったらお越しくださいませ。
物草大谷さんが現在、
ぶち当たっている失敗談についても、
セキュララに公開していただき、
土地から新築アパート、
今は物価の高騰とか建築資材もね、
どんどんどんどん値段上がってきてますけど、
それでもそっちの方面を、
どんどんやっていくのか、
それとも違う方向に振っていくのか、
っていう今後の展望についてもですね、
僕も一緒にお話をできたらな、
というセッション形式でやったりも、
行っていくつもりしてますし、
さらにはいろいろ民泊とか、
シェアハウスとか、
レンタルスペースとかね、
そういったことにも取り組まれているということで、
09:00
いろいろなハイブリッドで、
資金を広めていらっしゃる、
物草さんだからこそ言える、
そういった今の、
不動産投資指標のお話について、
そしてお子さんも2人いらっしゃいますので、
その相続税関係の対策とかもですね、
されてますので、
その辺の知見も、
共有いただこうと思っております。
ぜひとも現地の方でですね、
少しばかり、後半30分ぐらいは、
オフレコのお話なんかも、
混ぜ込んでいただこうかなと思ってますので、
できればZoomも、アーカイブ動画の配信もございますが、
できれば現地の方までお越しいただけたら、
より身のある話になるんじゃないでしょうか、
と思っております。
ぜひともお越しくださいませ。
5月9日、土曜日、あさってです。
そしてね、
5月23日は梅田の大屋さんフェスタということで、
元気が出る、
大屋の会のブース出展ございます。
ボランティア参加の方も、
どしどし受け付けておりますので、
あと1名かな、
ぜひよかったら一緒にブースの方で、
お留守番とか、
僕が登壇する12時ぐらいの時間帯に、
座っておいていただくとか、
あとは懇親会の方もですね、
8組ぐらいの大屋の会の代表の方とかも、
集まるような会に無料ご招待、
できる枠がありますので、
こちらの方もお声掛けいただきましたら、
まだ参加可能ですね。よろしくお願いします。
単純にここに参加でですね、
遊びに来てくださる方っていうのを
募集してますので、概要欄の方から
ご確認ください。よろしくお願いします。
そしてそして、6月13日は、
1年以内に一等物件購入された方の、
4人の知見を集約するという、
そういう、
情報共有の勉強会、
やらせていただきますので、
6月13日土曜日も明けておいてください。
よろしくお願いいたします。
では本題いきましょう。
なんでお金貯まらへんのよ。
金増えてきてほしいわ。
借金が大なるのかな?
物件が単純にこう増えていったら、
キャシューローも増えるけど、
経費も重ねてくるのかな?
色々あるんですけど、ちょっと整理しましょう。
5つね、
買い進めても、
お金が貯まらない理由。
5つ、ちょっとまとめてみました。
1つ目、
融資受けている場合の話ですが、
返済元本は、
費用にはならない。
だから見えにくいというお話なんです。
融資受けるじゃないですか。
金融機関さんからお金借りるじゃないですか。
借金として返済するじゃないですか。
返済ってこれ一括りに見えがちですけど、
分解すると2つですよね。
元本返済と、
元利返済。
利息収入が、
金融機関さんの収入のメインになってくるので、
利息と元金ありますよね。
このうち、利息っていうのは、
費用計上できるわけですよ。
ですけど、
元本返済というものに関しては、
帳簿上は、
これ経費にはならないわけですね。
単純に、
借金という、
長期の負債が、
負債扱いですよ。
負債になるものが減りますと、
同時にその現預金が減ります。
12:00
って釣り合っている状態。
何にも、
帳簿上は変わってこないわけなんですよね。
そうなんですよ。
100%の、
1万円の返済があるとして、
8000円分が元金返済で、
2000円分が元利返済。
ってなった時に、
2000円分は経費にできるけど、
8000円分は経費計上はできないから。
だから、
お金だけがどんどん減っていってるよ。
帳簿上には見えないんだけれども、
実際はお金が減っている。
この状況があるよ。
っていうことがまず一つですよね。
ずれるんですよね。
実体のお金のキャッシュフローの動きと、
帳簿上の動きがずれますよ。
っていうことが一つ。
で、二つ目。
残ったキャッシュフローが、
再投資に消えちゃうよ。
っていう話なんですよね。
お金が残っていって、
単純にね、
サラリーマンの方とかやったら、
お給料から、
給料転引がされた、
残ったものがお給料として
入っていくので、
自分の自由に使えばいいじゃないですか。
それこそ住宅ローンとか、
カーローンとかの返済があったり、
生活に使うような経費が
どんどん出ていきますけど、
残った分は貯金したり旅行行ったり、
美味しいもの食べに行ったりとか、
できるわけなんですけど、
不動産投資家っていうのは、
お金が残りますよね。
そこから返済が入ったり、
いろいろと修繕費用がかかってきたり、
手残りから、
さらにこの税金が
引かれていったり、
残ったものの利益に対して
税金がかかってくるんですよ。
サラリーマンやったら給料転引されて、
税金とかが抜かれた後のやつが
残ってくるんですけど、
不動産投資家に関しては、
入ってきたお金からいろいろ引かれていくっていう、
この構造が思ったよりも
家賃収入こんだけ入ったって思ったのに、
実際の手残りが少だっていう状況と、
その残ったものの中から
生活資金が
消えていったりとか、
何より次の物件購入するための
キャッシュフローを積み上げていかなきゃいけない
わけですよ。ここがまたサラリーマンとは
全然違いますよね。
住宅ローンで
1軒目買いました。
ここから2軒目の家、3軒目の家、
4軒目、5軒目って
買わないじゃないですか。
そのための頭金ってないじゃないですか。
だいたい一生のうちに1回お家買えば
いいじゃないですかっていうところを
不動産都市からどんどんどんどん
4軒5軒とかを買っていくので、
それのための頭金積み上げっていうことで
残ったお金がどんどん消えていくんですよね。
キャッシュフローの再投資問題。
そして3つ目。
希望が上がるほどに
必要な自己資金が増えていく
ってことなんですよね。
仮にですよ、
フルローンとかオーバーローンとか
お金が出ていかない減らないっていう
融資を受けることが随時できれば
いいですけど、そんなばっかりじゃない。
基本的には1割ぐらいは
自己資金出してくださいねっていうのが
一般的なわけですよ。
じゃあ最初の頃は1000万円の
物件を購入しましょうってなったときには
じゃあ1割、単純計算ね
自己資金を100万円で済んでましたと。
15:03
これが
どんどんキャッシュフローがたまっていって
お金が増えていって銀行さんからも評価されていくので
ちょっとずつ大きな物件に
シフトチェンジしていって
膨らましていこうかな、資産を拡大していこうかな
っていうときに、じゃあ次5000万円の物件ですよ
なったときにですよ
5000万円の物件、はいこれも
自己資金1割出してくださいねと言われたら
今までやったら1000万円で100万円で済んだところが
5000万円で
500万円必要になる
ってことじゃないですか。当たり前の
話なんです。めっちゃ単純な話なんですけど
物件価格が5倍になれば
必要な自己資金も5倍になってくる
みたいな、この構造ですよね。
大きくなれば
なるほど、ここが大きくなってくる1億円の
物件やったら1000万円必要になってくるし
っていうことで、あれなんか
どんどん規模感大きくなってるにもかかわらず
お金が減っていくなっていうのはここなんですよ
規模が上がるほど
必要な自己資金が増える問題
そして4つ目
修繕とか空出リスク
複数物件にかかってくるから
この分が出費が増えるよっていう話ですね
単純に母数が増えてくるんで
そのリスクの部分
もちろん収入も増えてきますけど
それに伴って突発的な
修繕リスクも増えていくよっていうことなんですよ
だからこの必要な
自分の生活費を専業
大屋さんだったとして家賃収入
残ったキャッシュフローのところから生活費を差し引きます
次の物件を購入するための
貯金というところが
増えていきます
さらに残った部分
次の物件を購入するために
貯めているところから
あーしまったこれ雨漏りが発生した
とかなったらそこで費用がボンって
出ていったりするわけですよね
この修繕とか空室リスク
当然体系も増えていったら
そこの現状回復費用もかかってくるし
AD広告費用も
積み上がってくるし
これ思ったより最初の資産よりお金残らへんな
っていうことが起こりうるんですよね
複数物件になれば
費用も増えてきますよっていう問題
そして5つ目
税金増える問題
これもねじれですよね
パッと見では
分かってこないんですけど
それこそ最初に言いました
元金の返済部分っていうのは
帳簿上は見えない
経費計上できないけれども
現金は減っていくもの
この税金っていうものに関しては
原価消却費っていうのが
絡むんですけど
原価消却費は逆に
実際のお金は減らないけれども
帳簿上は
お金を減らしてくれるものなんですよね
この原価消却費
っていうのが大きく取れる物件
単純に対応年数が超えている木造の物件であれば
4年間原価消却取れますよ
その建物の価格を
4年間で安分をして
出前都市減らしていってくれるんで
税金の支払いが少なくする
だけどこの原価消却費
っていうのが終わったタイミングですね
つい先日も
デッドクロスのお話したと思うんですけど
実際はお金減ってないのに
原価消却費
っていうもので
18:00
計上されて
税金が少なく済んでたのに
これが終わると
帳簿上減らしてくれる経費の部分が
無くなっちゃうんで
税金がドンと上がるんですよね
収入変わってないのに
いきなり税金増えてるやん
っていうことが発生しちゃうんです
だから見えないんですけれども
これが大きくかかわってくるんですよ
っていうお話
まとめますね
5つの問題
買い進めてもお金がたまらない理由
1つ目は返済元本は
費用じゃないから見えにくい
2つ目がキャッシュフローが
再投資にどんどん消えていくんだよ
3つ目が規模が上がるほどに
必要な自己資金が増えて
いっちゃうんだよ
4つ目は修繕とか空出リスクが
複数物件同時に発生してくるんだよ
5つ目
最後が税金が増える問題
原価消却費が終わると
税金が上がっちゃう
こういったお話でございました
本当にね
公人か法人かによっても
税金の話とか
かかわってはくるんですけど
これは資産
やろうと思えばできることなので
ぱっと見でお金残るやろ
って思って利回りだけ
年数を伸ばして
有利引けるから
お金残ってくるよっていうだけで
ではなくて長期の目線で
しっかりと税金の問題であったり
経費の計上できるところの問題であったり
シミュレーションをしっかり組んで
計画的に進めていく
そして時には立ち止まる
という判断もできるようになると
いいんじゃないでしょうか
というお話でございました
お金残ってほしいわ
なぁ
最後もすごい
慣れ慣れしく言っちゃいましたけど
計画的にいきましょう
今日は木曜日ですが
明日また金曜日
一週間早いね
明日またね
朝勝ライブ
5時45分からやりますので
朝勝Vの方ぜひともまたご参加いただきたい
というところと初めてですけど
ちょっと朝早起きして一回聞いてみようかな
っていう方に対して僕も優しいですから
特にコメントとか残さなければ
あえてこの人初めて来てますやん
ということを読み上げたら絶対しませんので
気楽に聞きに来ていただけたら嬉しいです
そして明日は
クローズでやってますが
サウナ会ですね
楽しみ
そこでみんなで集まってね
しっかり整ってから
うまいビール食いっていくのが
楽しみでございます
今日も一日ワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日