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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は9月28日の木曜日ですね。
ついこの間ね、7歳の長男の小学校のお友達が自宅に遊びに来てくれたんですけれども、
むちゃくちゃ楽しそうでしたね。初めてなんですよね、友達がお家に遊びに来るって。
幼稚園もね、ちょっと離れたところにバスで通ったりしていて、だからこう近所にね、友達がいるっていう間隔が少なかったり、
またね、僕が住んでいるところっていうのが、ちょっと古いお家が立ち並んでいるところの住宅をね、購入して、それをさらにリノベーションをしてね、
1戸建てなんですけども、住んでいるっていうこともあって、ちょっとね、大きい通りを挟んだ反対側にはマンションとかたくさん建っていて、
小学校の子供たちもいるんですけども、そのエリアの問題とかもあって、ちょっと子供たちと遊べる環境が少なかったりっていうのがあったので、
先日のね、地域の運動会に参加したことがきっかけで、いつも登校班は一緒のね、子がいるんですけど、
ほんとね、学校までの時間も5分と満たないぐらいの距離なんで、なかなかね、2人ともシャイだから、全然喋らなかったんですけど、運動会きっかけでね、仲良くなって。
さらにね、その子が最近YouTubeを見たりして、マインクラフトっていうね、任天堂スイッチのソフトであるんですけども、
町をこう作っていったりとか、いろんなモードがあるんですよね、冒険してドラゴンとか敵を倒していくようなモードもあれば、
クリエイティブモードって言ってね、いろんな建物を作ったりとか、牧場で動物を飼ったりとか、そういったことで遊びるゲームがあるんですけど、
それにはまっているというか、やりたいっていうことで、で、うちの長男がね、もう1年以上前からそのキーボードとマウスを使ってやってるんですよ。
だからこれをもう身につけたらね、将来的にはそのプログラミングとかね、授業も入ってくるからつながっていくんじゃないですかねっていうことで、
そのお友達のお父さんお母さんもね、ちょっと興味持たれたんで、この間の運動会で、
いい子でいたから、そのお利口さんポイントっていうのが30ポイント貯まったから買ってきました。
そのポイント精度もいいですね。そんな情報交換もしながらね。
それでソフトとそのキーボードマウスを持って家に遊びに来てくれたんですよ。すぐ打ち解けましたね。やっぱり共通のこの遊びがあるとキャッキャ言うてね、
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いいなぁ。やっぱ子供を通してね、その時の当時の自分の気持ちを思い出したりして、
また小一に戻れたらいいなぁなんてね、あの時は何も考えんとただただ遊んでたよねっていうのを思うじゃないですか、大人になったら。
それをもう一度体験できる気持ちになって、僕も仕事を早めに切り上げて3時半ぐらいから一緒にリビングにいてね、
ちょっと別のことしながらこうちらちら見て遊んでいる様子をね、眺めてたんですけど、いやぁ、僕もワクワクしましたよ。
そんでまたね、2歳の長女が一緒にやりたいからって言って、ママがこっそり夜中にやる用のね、
任天堂スイッチライトっていうね、ちっちゃいゲームソフトがあるんですけど、ほらそれやりぃなって言って、画面だけつけてもらって、
最初のスタートの画面をもう訳わからんとポチポチ押してるだけなんですけど、2人のね、間に入ってずっと一緒にやってる風で遊んでましたね。
その後はもうゲーム飽きて、ずっとポップコーン泥棒をしてました、彼女は。
もう撮らんといて!ってか言って、いいの!食べう!って言って、強いからね。
そんな感じの、もう次はいつ遊べるの?って言って、めっちゃくちゃ楽しかった!って言ってましたね。
でも次の日の投稿になったら顔を合わせると、またちょっとシャイな感じに戻る2人っていうね。
かわいらしいなぁ。もうこうやって時間かけてね、ちょっとずつ距離縮めていくんやな。
でも家で遊んでる時はすごく楽しそうで微笑ましかったです。っていうお父さんの感想でございます。
素敵やなぁ。もう子供たち、いやぁ自分も戻りたいっすね。そんな気持ちにさせてもらいました。
さ、というわけで本日の本題は、初心者がこだて投資を始めるのならば、オーナーチェンジ物件がいいのか?
というテーマでお話をさせていただきたいと思います。
オーナーチェンジ物件ってね、僕ら不動産投資家の中ではまあ当たり前の話というか、オナチェン買いましたとかね。
賃借人付き物件とか、まあそんな言い方をしたりしますけど、入居者さんがついて親賃をもらっている状態の家をそのまま入居者さん引き継ぎの状態で購入するっていうのがオーナーチェンジ物件ってことなんですよね。
これが手間がかからなくていいんじゃないですかなんて相談をね、これから始めたい方から受けた時の僕の回答というか、僕なりの思いというかね。
メリット、デメリット、当然どんなやり方でもあるので、そのことについてお話をしたいなと思います。
それでは本題に入る前にお知らせをさせてください。
10月の7日の土曜日に私バーニング公屋が主催しております元気が出る公屋の会にて、名古屋の村田光輝さんという22棟500室以上保有されている事業家さんに登壇していただきまして、
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不動産ではなくて子どものお小遣いの上げ方、貯め方、使い方、そういったテーマで僕たち大人が次世代につなぐ子どもたちへのお金教育について自分たちで学んでいきましょうというテーマでですね、深掘りして討論しながら学んでいきたいなと思っております。
こちらは現地受講のみとなっておりますので、お早めにお申し込みいただけますと幸いです。
さらに10月21日の土曜日に私バーニング公屋とボイシーパーソナリティの玉地こと玉崎孝之さんも専業公屋さんですね。
さらに兵庫県川西市の空き家再生受け負いに1年間でね40棟50棟も子立てを購入されて再生されて貸したり実需向けに売却したりとかそういった活動をされている川村ファルさんに登壇いただきまして現在の関西の不動産市協だったり有志情勢だったりこういった話を深くね参加者の方ともお話を聞きながら進めていきたいと思っております。
これもかなり深い話をしたいと思いますので現地受講のみとなっております。
申し込み概要欄の方からお願いします。
最後に12月の3日の日曜日大阪南場で500人規模の公屋祭りを開催いたします。
残り202名ぐらいなってきてやっぱり着々とね毎日どなたかからのお申し込みはあるっていう状況でね
ここからねどんどんどんどん僕も宣伝しながら増やしていけたらなぁなんて思いますしせっかくなんでね満席でやりたいですよねということで
また皆さんもお誘い合わせの上お申し込みいただけますと幸いです概要欄の方に詳細貼っておきます。
さあというわけで本日はオーナーチェンジ物件のメリットデメリットね
最近ねその知り合いからの相談を受けたりで勉強しっかりしている人ほどやっぱり手堅くねやるってことで
さらにサラリーマン公務員も僕の周りは多いですけども時間がない中で取り組むんであれば
高値掴みは多少はいたしかたなしだけどすぐに購入した時点から家賃が入ってくるオーナーチェンジ物件っていうのが有効なんじゃないかっていうね質問を受けるんですよ
高値掴みの承知っていうのはつまり僕たちね不動産投資家がやるんであれば普通は空室の一個立てに特化してお話ししますけど
家を買ってそれを直して入居付け募集をしてそこで家賃が折り合えば購入借りていただいてそこからお家賃をいただくっていう一連の流れがあるんですけど
そこで例えばじゃあ利回りを20%っていうところに設定をしていると利回りっていうのは何ぞやと言いますと
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年間の家賃収入割る物件価格かける100っていう数値で表すんですけども
仮に5万円の家賃をもらっていたら年間60万円ですとこの物件を200万円で買って100万円で直しました
中回転水量とか諸々も全部ちょっと抜きにして考えた時にじゃあ60割300だったら0.2でかけることの100だったら20%
だから5年でね回収できるっていう初期費用ね
そういうような考え方を利回りって言いますでこれ利回りが10%ってなるとじゃあその60万円が600万円で仕上がった物件だとすると回収をするのに初期費用のね
それに10年かかるっていうのが利回り10%だから当然利回りが高ければ高いほど資金回収効率は高いっていうことになるので
そういう物件を仕上げたいですよねじゃあ利回り20%で仕上げた物件を市場に利回り10%で売却をしたとすると単純にその差額の300万円を利益として得られるとものすごい上がりで出してますけど
まあそういう考え方なわけですじゃあオーナーチェンジ物件って言ったらその仕上がった物件を利回り10%で買いますみたいなことですね
だから確かにね買ってすぐに600万円を投下することによって毎月5万円の収入が入ってくるっていうのはいいのかもしれないですけど
これはね手がかからないっていうのはもちろん一番大きいメリットですし最初から見込みがついているっていうね家賃がどれだけ入ってくるのかっていうのは見えるので
この手間がかからないすぐにお家賃いただけるで見込みが立つっていうのは一番大きいメリットですね
じゃあデメリットはというと先ほども申し上げましたけど物件を高値掴みしてしまうっていうことですね
だからねでもその相談してきた方とかも頭と尻尾はくれてあるみたいな形で最初はそのリスクを抑えるっていう意味ではすぐ入ってくる方がいいし
その家賃をもらいながらまた勉強も進めていろいろと次の購入の案件とかをね考えていけたらいいんじゃないかなんて言ってましたけど
一番大きいねリスクとしてはいつ退去されるかわからないし退去された後に室内の様子がわからないっていうのはかなり大きいデメリットですね
仮にね宅検業者とかから購入したとしても2年間は過失の担保をしてくれるつまり中に不備があったとしても直す義務があるんですけど
それを超えてしまった場合3年目に突入したっていう段階では今後何があってもそういう過失は認められないんですよね
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じゃあ3年経った時点で退去されたと 仕方ないなぁじゃあ直してまた次募集しようかと思ったら
じゃあ実は猫めっちゃ飼われてたとかうわ中ぐちゃぐちゃや
そういったペットとかがなかったとしても相当床が緩んでるよ
うわシロアリめっちゃ入ってるやんとか
こんな状態でよく住んでたなっていうことがあったとしても誰にも文句は言えないんですよ
これが自分が安く購入をしていればその分ね修繕費がかかったとしても
もともと中の様子をしっかり知った上で取り組んでいるから
その修繕費用っていうのはもともと織り込めるリスクなんですが
これが入っていないとなるとそもそも高値で買っちゃってるのでかけられないんですよなかなか修繕費をね
それかけてしまったとしたら最終着地が利回り5%になっちゃうとかそうなった場合に
もう利回りでは売れないですよね
これ700万円かかっちゃったってなってでも市場で売れるのは500万円の価値ですよ
なんてなってしまったらじゃあもう100万200万持ち出しなんですか
そんなんできないからじゃあ持ち切り
勉強して次に踏み出したいって考えてたのに
結局現金が減っちゃって次買えませんよっていうことになりがちなので
この結論から言うと僕はオーナーチェンジ物件っていうのは
安易に手を出すものではないなっていうふうに思います
結局ね最初に苦労して後で楽をするか
これが空室のね建物を買って最初に自分で仕上げる
これを取るのか最初に楽をして後で苦労するのか
これはオーナーチェンジ物件を買って後で退去が出た時にそこで
いやをなしに苦労を負うことになるのか
自分でそのライフスタイルにも合わせて今だったら手をかけられるっていう段階で
しっかり勉強して購入したもの大変ですけど
一緒に協力できる公務店さんとかも探しながら
中前の知識とか経験を積み上げて
さらに入居募集のそういう知識も経験も積み上げて
自分の経験値を上げて最終お家賃いただけて楽な状況になったら
これまでの経験のすべてがまた次に生かせるので
やっぱり僕はね安く物件を購入して
自分で客付を経験するところまでを一連でねやる方が
めぐりめぐって自分の成長にもつながるし
リスクヘッジにもなって安定的な収入を得るための投資
引いては事業につながっていくんじゃないかなと思います
というわけで本日の本題はこれから不動産投資を始めたいという方は
最初に苦労してでも安く空き家の物件を購入して
自分で直して貸すというところまで経験する方がいいんじゃないかな
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という僕なりの意見でお話をさせていただきました
オーナーチェンジ楽そうに見えますけど
見回りが高く出ているオーナーチェンジ物件こそ
何かしら理由があるからその人が手放したいっていうね
裏の事情がありますのでそういったところもしっかり見抜く目を持たないと
危険ですよという話でございました
さあというわけでですね本日木曜日ですけれども
今日も1日いろんなね外にちょっと物件の内覧に行ってきて
査定をしてきたりとか帰ってからねちょっと親仲間の物件を見に行ったりとか
あとはね夕方には契約が1本入ってたりしますね
はいというわけで1日仕事していきたいと思いますけれども
今日乗り切って明日1日またね仕事行けば週末に入ってきますよ
というわけで皆さんも本日もワクワクと楽しく元気に過ごしていきましょう
それではまた明日
