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はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士・元農産事業家の
京都のバーニング親がワクワクしていきよう!をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は6月24日の月曜日ですね。
この番組は、不動産賃貸業を志してすぐに購入した
スクフル子立てのDIY沼に2年間ハマっていますが、
息子と一緒にDIYする時間が最高です。
一人じゃない、みんなでレベルアップをしていく
温かい公務員服用コミュニティ
ワクワクであなたも人生を変えてみませんか?
の草壁のりすけさんの提供でお送りいたします。
のりすけさん、今日から1週間よろしくお願いいたします。
また来たー!
ワクワク勢が強すぎる!
優しすぎる!
あったかいコミュニティやな!
みんな応援してくれるじゃないですか。
もうこのファンパス購入者さんの専用チャンネルをね
僕の元気が出る大谷の会Discord
これだを作っているんですけども
そういうグループをね
溢れてますわ、優しさが
もうなんだかんだ、なんでかはわからないですけどね
家族自慢みたいなね、チャンネルになってるんですよ
子供たちのね、こんなことがありましたよ
こんな遊びスポットがオススメですよ、みたいなね
いい感じ、またそこにのりすけさんがね
新しいメンバーとして加わってくださいましたよ
嬉しいな
ここで使われたファンパス応援してくださった支援金というのは
元気が出る大谷の会の運営メンバーの方にね
お酒代として還元されますから感謝が回っていると
こういった活動をずっとね
続けていきたいという僕も思いでやっておりますので
その感謝の意味で1週間読み上げさせていただきます
よろしくお願いいたします
さあ、1週間ね始まりましたね
僕ね、1週間ここ最近やってること
日曜日ね、週末ね
息子とね、一緒にね
自転車とランニングで走ってるんですよ
うちの長男くん、8歳、2年生になりましたけども
新しい自転車をね
今月頭だったかな?購入したんですよ
ずっと幼稚園の年中ぐらいからやったかな年長?
うん、そのぐらいから買って乗ってたやつが
えらいちっちゃくなってしもたんで
サーカスのクマさんが乗ってるような
ちっちゃいやつになっちゃった
成長著しいですね、すぐ大きくなるんで
それでね、大きいやつを最近買って
一緒に乗ろうやと
一緒に乗ろうというか乗ってくれたら
俺が一緒に走るよってね
で、そうそうここ何週間かやってるんですよ
3回ぐらいかな?
昨日も3回目ぐらいで行ってきて
週末恒例のやつ
雨もちょっと午前中は止んどったんでね
それで行ってきまして
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僕はね、二条城の周りを走るのが好きなんですよ
あそこ一周ね、京都の二条城ね
一周がちょうど2キロなんです
そう、一辺二辺行ったら1キロで
で、一周してきたら2キロ
しかも信号ないですしね
だからランナーさんとか休みの日も多いんですけど
そこに行って走って
で、いろんな道で帰ってくるっていうね
勝てへん
勝てへんようになった
あの一直線とか
6足までついてる自転車なんですけどね
最初慣れてへんからどうやって切り替えんの?とか
あの泊まる直前はちゃんと段落としやとか
そういうのを教えてあげるんですけどね
よっしゃ、父ちゃん
ここの直線のところは本気出すから
もう6足行ったったらええで、つってね
最初はそんななんかもう慣れてもいいひんからね
よっしゃ、父ちゃん勝ったわ
言ってたものの
ものの2回目3回目
昨日はね
まあまあまあそこそこのダッシュですわ
うん、全然追いつけんかった
うわ、それ今もう6足出してたんって言ったら
3足やで
まだ余力残してんかい
僕まだ本気出してへんから的なね
くそーやられたわー
成長一印は悔しいなー
いやー楽しんでね乗ってくれるのは嬉しいですよね
ほんで帰りにね
まあ行きの道は大体決まってんすけど
帰りはちょっといろんな道から行ってみようか
ってちょっと思い立った路地に入ってみたりとかね
そしたらなんか新しい発見が
あ、こんなところに史跡
あの京都っていろんなところでこう火が立ってて
しかも京都の中心部の方なんでね
昔の平安京のこう跡が残ってたりするんですよ
うちのね長男くんも歴史が好きやから
こんなあんやなーって見ながら
なんかちょっとした観光気分味わいながらね
いや路地入るって大事やなーって思いました
人生だって路地を楽しむが醍醐味やったりするじゃないですか
ねメインのもう家から仕事場の往復だけじゃなくて
ちょっと今日はこっち入ってみようかなー
みたいなところで新しい発見があったりするし
なんかワクワクするんですよね
うん
いやこの気持ち忘れたらあかんなー思いました
この無駄を楽しむ
無駄こそが人生の肝やったりするんで
そんなんを今長男と一緒にやれてることが僕の楽しみですね
しかし悔しいだー
もっと総力つけていきたいなって思いました
とりあえず本気出させたらんと
本気出させたらんとあかん
まだピッコロのこの上着脱いでへん状態ですわ
もう悟空で言うとこのリストバンド外してへん
無理やりサブカルに繋げないってね
はいそんな感じで楽しんだ日曜日を過ごしております
さあというわけで本日の本題は
利回りをなめるな
利回りのパワー
こちらについてお話をさせていただきたいと思っております
不動産の話ですよね
まあ利回りと言うたら
いろんな考え方ありますよ
株とかでもそうです
債権とかでも
基本的にはね
投資に関して利回りっていう考え方つきものですけど
ほと不動産投資においても利回りのパワーっていうのはものすごいんだよ
っていうことを改めてちょっとお話をしてみようかなと思います
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さあ本題に入る前にお知らせをさせてください
7月の20日の土曜日に
関西大屋の会代表のゴンさんこと松田秀明さんに登壇していただきます
松田さんはもともとメーカーに勤務されてましてね
利数系で数字にお強いんですよ
もう19年ねされてますけど
当初は本当にボロボロのやつをご自身でDIはされたり
そんな時代もあったんやなというところからね
売却も混ぜながら
2018年には自己資本比率も50%を超える
そんなことあります?
この凄さはねやってる人なら分かるんですけどね
もうそれも鎮守1億とかの状態でですよ
いやすごい数字が強い
最初に買った物件からも1億を超えていて
それ壊なかったんですかって聞いたら
いや数字は裏切らないでしょ
かっこええ
はいぜひ聞きに来てください
現地受講がお勧めでございます
どうしても現地ちょっと行けないんですっていう方は
動画配信の方ですね
ぜひ聞いていただけたらありがたいです
こちら概要欄の一番上の方に貼っておりますので
詳細お申し込みください
そして8月の10日
はいこちら土曜日ですね
こちらは不動産投資専門税理士の綾さん
そして元銀行員で現在はリタイアをして
専業公演をやっておられる方に登壇いただきます
お二人講師の体制ですね
はいこちらまた詳細が分かりましたら
発表いたしますので
8月10日も開けといてください
はいそんなわけで9月21日ね
キャンプね
これもう1回ちょっと告知しようかなと思ってます
ディスコードの方のみでやってます
内々のイベントなんでね
お子さん連れでもいいですし
1人で参加でも全然OKでございます
楽しい夜を過ごしましょう
キャンプファイヤーとかやります
そしてまだ12月14日ね
いやー600人ね
集めます頑張ります
楽しんでねやるのが一番です
いろんな企画をまた随時発表していきたいと思っておりますので
ご期待ください
12月14日
他の忘年カフェ入れないでくださいよ
絶対これ以外のところでやってください
はいそんなわけで
本日のテーマは
利回りのパワー
いやー考えてますか
投資初期ね
不動産最初始めた時はもうキャッシュフローを意識せよ
お金をいかに残すかっていう
キャッシュフロー重視のフェーズ
ここの位置から始まるんですよね
そっからおいおいと資産価値を高めていくっていうね
お金が残らずとも積算価格
価格が年々経っても落ちないような場所に移行していく
こんな長期で見るとね考え方なんです
最初はとにかくキャッシュフロー
お金残せ
そのために大事な指標ね
利回りですね
表面利回りとか実質利回りとかね
グロスだとか
何利回り言ってました
グロス利回り
ネット利回り
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そうそうそう
そんな言い方もしますよね
まあ言い方はどうでもいいんですけども
ちょっと一つ事例を持ち出して
お話をさせてもらいたいかなと思いますが
ここに一つマンション
5000万円のマンションあります
これのエリアとか何も気にしないでくださいね
言ったその指標だけで考えてみてください
5000万円利回り8%の物件があります
年間8%なので
手残りは400万円と
そこから返済が半分としましょう
返済比率は50%
これはもう共通の指標
そして管理費が100万円かかる
これも共通にしましょう
そうすると400万円の半分
200万は返済です
100万円は管理費で飛んでいくわけですから
結局年間の手残りは100万円ですね
飛んでいくその100万円に関しては
固定資産税とか火災保険とか
そういうのも全部含めましょう
だから本当に手残り100万円なんですよ
だからこれでROIっていう指標で言うと
リターンオンインベストメント
その物件の家賃収入から
本当に全ての管理費とオフも差し引いて
残った手残りが100万円というのは
5000万円に対しての100万円は2%
ROI2%の物件になります
これに対してほぼ条件一緒です
5000万円の物件があります
ただここを大きく変えましょう
利回りを8%から20%まで
分かりやすく20%まで上げましょう
すると年間の家賃収入は1000万円ですよ
これで半分返済
どこも一緒にしましょう
500万円返します
残り400万円で500万円残りますよね
そこから管理費100万円
同じくらいの規模の物件で
管理費は100万円です
すると残りは400万円になります
これROIでいうと
5000万円に対して400万円残るから
8%なんです
ここのパワーもすごいんですけど
結局手残りは100万円残るのか
400万円残るのか
利回りが8%と20%違うと
4倍もの差が出てくると
他の要素はちょっと
混ぜてないですよ
だけど400万円の手残りキャッシュフローを
残そうと思った時に
利回り8%で買い進めていこうと思ったら
単純に8%で手残り100万円のやつを
4等買っていって
やっと年間400万円残るわけですよ
そしたら8%で買い進めていったら
2億円分買わなきゃいけないんですよね
そうなった時に
自己資金を1割入れるのが
これも必須の共通だとしたら
共通の条件だとしたら
2000万円いるわけですよ
でも最初の5000万円
利回り20%
これを10%の自己資金で考えれば
500万円で済むわけですよね
だから当初500万円の資金があって
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とにかく探しまくって
利回り20%買えましたってなれば
400万円の年間キャッシュフローを
達成できるんですが
8%で
これ妥協なのかどうなのかっていうのも
考え方は人それぞれですけど
そっちで買っていこうと思ったら
自己資金も2000万円いりますし
2億円分買っていかなきゃいけないんですよ
だったら必死こいてでも
利回りが高いやつを探して買った方が
お金は残るし
手元資金も温存できる
手元資金が温存できるということは
次にまたいけるんですよね
次の資金として使えるわけですよ
ここを考えていくときに
やっぱり利回り高いっていうことのパワー
すげーなということが
分かってもらえると思うんです
これが全てではもちろんないです
いろんな資産性とか
これは融資期間を伸ばすだったり
いろんな条件ね
金利を下げるほうがいいとか
これによって本当に変わるんです
だから一概にね
絶対に最初はここで入れというわけじゃないけど
ないんだけど
でも利回りは意識したほうがいいですよ
実質利回りというところですね
結局のところ最終手残りどんだけ残るのか
あとは満室想定利回りは空想なんで
それ理想で誰でも言える
実際に入ってからの
それを考えるべしですね
こうやっていろんな指標を考えていくことって
めちゃくちゃ大事だと思うんですけど
シミュレーションしましょう
最初はちゃんとこのぐらいの物件を買って
このぐらいの管理費とかかかっていく
だから購入するときに資料というのを取り寄せるじゃないですか
そのときにちゃんと見てほしいところ
ランニングコストね
これも見逃しがちというか
おろそかにしがちなんですけど
必ずこれは入手しましょう
実際にかかっているお金だから
調べたらわかるはずなんですよね
電気代、水道代、自治会費とか
固定資産税、火災保険
いろんな費用がかかってきますよ
管理費用もそうです
PMとかBMとかプロパティマネジメント
ビルマネジメント
設備にかかる管理費用とか
家賃の収金とか
そういうことにかかってくる管理費用とか
全部これを表にしてもらって
いくらかかっていくんだ
これがなるべくかからないほうが
お金が残りやすいから
最初はエレベーターがない物件とかね
低層のRC3階建てぐらいで
エレベーターがなくて階段のみでのやつでもいいし
最初やっぱ木造とか軽量鉄骨とか
そういうものだったら
保険代も安かったりもしますから
結局地区フルのね
土地が広い地方の
こう利回り木造とか
こういうところが狙い目になってくるんじゃないかな
と思います
はい
もう一度言いますけど
これが全てではもちろんないです
利回りが低かろうとも
地区が浅くて年数を伸ばして
融資を受けることによって
まず取っ掛かり
掛かることが大事です
そこからスタートダッシュを切ることね
大事ですし
それを元にしてまた2等3等
買い進めていったらいいんです
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ただやっぱり利回りっていうのは
みんな高い方がいい
それは決まってますと
かといってそのね
古いやつだよね
月入れてて
買ってから管理費用が思ったよりも
めちゃくちゃ掛かるとか
設備とか
修繕費かさんで馬鹿ならへんがな
これも無視はできない
だけど
知っとくことは大事ですね
単純にだから
利回りが8%から20%まで
3倍とまで言わないですけど
2倍ちょいぐらいの
パーセンテージ変わるだけで
残ってくる手残り
キャッシュフローっていうのは
4倍ぐらい変わってくるんだよ
そこに与えてくる
残るお金に対するインパクトって
めちゃくちゃ変わるっていうことを
知っておきましょう
初期
投資初期
特に不動産投資においては
お金を残して積み上げていって
次にまた
投資するお金を残すのが大事ですし
利回りが高ければ
それが安くなっても売れる
売却の時のインパクトも確実にある
というところを考えていきましょう
これは基本的に同スペック
金額価格帯が同じで比べてますよ
2000万の利回り20%よりも
それは1億2億の利回り8%
売却した方が売却益が高い
これはあるんですが
とにかく今日は
利回りということのパワー
最初はお金を残すもの
それを重視して検討していくのも
いいんじゃないでしょうか
はいそんなテーマで
お話をさせていただきました
またねこれ
なあなあになってくるもんなんですよね
慣れてくるとね
だけど改めてやっぱね
この指標にちゃんと当てはめて
判断するっていうのは
めちゃくちゃ大事です
松田秀明さんもおっしゃってました
数字は裏切らない
シミュレーションがちゃんとできる
っていうところ
あと大きな暴落とかもないんですよね
株みたいにね
ちゃんと現物資産っていうのを
構築していったら
手堅くお金を残すことができますよ
阿布道さんとしてやっぱすげえな
っていうことをね
改めてお伝えさせていただきました
さあ今日はね月曜日ですけど
雨も上がりまして
今日は京都はいい感じの天気でございますよ
はいまた上見上げていきましょう
月曜日元気にいきましょうね
月曜日の元は元気の元
今一つはまらへんな
思いつきで言いましたけど
まあいいじゃないですか
僕が元気を分けてあげます
谷元気ことバーニング王爺でございます
逆かバーニング王爺こと谷元気
どうでもいいわ
はい上向いていきましょう
今日の放送もいいねと思いましたら
いいねコメントフォローよろしくお願いいたします
というわけで
本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
