エピソードの目的と質問の紹介
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ本日は8月21日の木曜日ですね。
子供がパックのジュースよく飲むんですけど、あれ自分で飲みたがるんですよね。
いいんですよ、自分で飲む分にはね。ただ、ちょうだいちょうだいってなるときに、まずストローを加えてって思いません?
開けてすぐのやつこう、ストロー伸ばして、かちっとはめてね。
奥の方までしっかり刺して、しっかり伸ばしきれてなかったら最後の方まで入りきらないから、ストローが中に入っちゃって、
入ってもまたっていうのを気をつけなあかんですけど、そこ刺してでね、入って渡した瞬間にギュッて持つから、
ストローのところから噴水みたいにジュースがピューって出ちゃうから、出ちゃうから、最初にほら、ストローだけ加えて、
もう絶対あの加えたから、違う違う持つの、持ってから飲むのって、いいね。
一回でもそのモード入ってしまったらさ、なかなかさ、言うとにもしいひんや。
ええねん、ええねんね、持つのはええねんで、最初に加えてよ、いやいやってなるから、
じゃあいいよって渡したらもうちょっと薬気になってるから、ギュッて持つから、余計に噴水みたいにピュー、ほら、ほら、こぼれるから、
もう最近ね、わかりました。そのモードだったらもうね、父ちゃんが3分の1くらい飲んだる。
ギューって飲んだるから、ほら、ほらっつって飲んで、飲んで、ああ、ああってなる、後にもはい、加えてってやるっていうね。
どうされてますか、皆さんね。そう、ちっちゃい話、ちっちゃい話だけど、あるあるってね、はい。
まあ言うことで、どういうことで、きのうね、あの、子供たちと一緒に、親仲間と一緒にですね、この和歌山の川湯温泉というところに遊びに来ております。
ああ、旅行、ああ、ええな、ええですね、ほんとね、川遊びもできて、で、近所のですね、ちょっと運営されているロッジというか、えっとね、まあ施設あるんですけど、そこに行って、こう夜は夜でバーベキュー楽しませていただきながらですよ。
でも温泉もゆっくり使ってね、まあもう場所ちょっと移動してとかもあったんですけど、そういう段取りも全部ね、先輩が組んでくださってですね、
いやあ、ゆっくりできてありがたいなと、もうこれはね、あのね、ほんとこういう企画をしてくださる方が素晴らしいなあっていうのをなんか改めて自分でもまあ、僕も企画する側のことの方が結構多かったりするんですけど、
ええですね、もう家族でね、みんなでね、こうやってね、夏に遊びに行けるっていうのは本当に今だけだなって思います。
ちょっとゆるゆるってなりました、今ね、口がね。
うん、楽しめてる証拠。
やっぱりもう中学生とかにね、お子さんがなって行かれたら、何年か前にはもう来られてたけど、もうちょっと今年はね、もう参加もしなくなるかっていうこともあるじゃないですか。
いつまで来てくれるかもわからないから、こういうの一緒にね、行けるのが楽しいなって。
朝もね、今日はね、一緒に走ろうか言うて。
うちの長男くんも誘ったんですよ。
もう10月違う、9月?もう9月になったら運動会とか結構ありますからね。
地域の運動会もありますし、で、うちの幼稚園、下の幼稚園のね、運動会とかもあって、お父さんがね、100メートル走のリレー走るみたいな。
いいですか?走らせていただいてもよろしいですか?
そういうところでしかむしろ、なんかこういう結果出せていけない男ですけど。
思っててね。
でね、あの先生にね、うちの妻がね、提出してくれたんですよね。
私は台風の目っていう競技に参加しますみたいな。
何のやつかはよくわかんないですけど。
ぐるぐる回るのかな?台風の目言うてるだけに。
で、僕は、旦那は、夫はですね、そっちの100メートル走のリレー参加しますっていう出席名簿を出してました。
そしたらもう、いやーありがたいですーって言ってくれてありましたね。
まさか走る人少ないのかな?
なんやったら僕全部走りますよ。
最初のランナーから最後まで行きますよっていうぐらいの気持ちなんです。
楽しみなんですよ。
ちょっとここでいいとこ見せたいなーなんて思って。
なんでちょっと走り込もうかな?思ってこんな旅行まで来てるんですけど。
今もう朝ね、6時42分ですよ。
ちょっと夜寝すぎましたね。
だけどこれの撮り終えてからですね、坂道ダッシュしたのかな?思ってて。
うちの長男くん誘ったら行くって言ってくれてましたから。
さっきこれ撮りに行く前にどう走るか言うたら、行くわ言ってた。
ちょっと男で2人でね、ランニングダッシュかまして、そっからもう朝のお風呂を浴びて、朝飯食って、
今日もいい1日にしていこうかな?なんて思っている次第でございます。
皆さんも本日も良い1日過ごしていきましょうって示そうな流れ。
違います。
はい、ということで皆さんもね、いい夏の思い沢山作っていきましょうね。
さっ、本日の本題は質問いただいております。
管理会社はどんなタイミングで変えたらいいのか?
変えたいと思っているんですけど、どういう点に注意したらいいのか?
ということについてお話をさせていただこうかな?なんて思っております。
こちらですね、スタエフのレターの方で匿名でいただいておりますので、
そちらについて回答していこうかな?なんて思っております。
別件ですね、またこのメンバーシップさんの限定チャンネルの方でも似たような質問もいただいているんですが、
管理会社の変更手順
ちょっと経路が違うところもありますので、
それはそれでまた改めてですね、機会を設けてお答えしようかな?なんて思っております。
そちらに入る前にお知らせをさせてください。
9月の13、14日のこの2日間ですね、熊本合宿ということで、
ガングローヤさんのこれまでの奇跡ですね、チクフル再生系に特化されていますが、
本当に古いボロボロの全空物件みたいなやつも買われていればですね、
大きなもう数億円の物件のどでかいやつをですね、
もうボーンとこう買われたりとかもあれば、
ミンパクの運営等もですね、幅広く活動されているという印象なんです。
九州の熊本の方でも活動されているということで、
今回はリフレイム不動産キャンプの方でそちらにお伺いをしてですね、
ガングローヤさんが運営されているミンパク物件でこの勉強会を開催すると、
さらに移動しまして、別のミンパク物件の方で懇親会を開催し、
かつそこに泊まらせていただくという、こういう全てが学びの勉強会になってますね。
さらに翌日ですね、9月14日の日曜日は、
徳ちゃんさんの新築アパートの見学会、こういったものも開催させていただきます。
京都熊本の2拠点生活の徳ちゃんさんですね。
とあるちょっと手法においてですね、通常よりも見回りを上げていくという手法を取られているんですが、
これを生で学ばせていただこうと。
いずれもですね、現地参加をできれば皆さんにしていただきたいんですが、
Zoomのリアルタイム更新、これはですね、初日の勉強会の方はやろうかなと思ってますし、
徳ちゃんさんのですね、こちらの見学会等も収録させていただいたものを、
アドバンスプラン以上の方に関しては、
公開はしていこうかなと思ってます。
たてつけはちょっと考えていきますか。
というような計画もしておりますので、皆さん、
よかったらぜひともね、現地の方にはお越しいただけたらな、なんて思っております。
そして10月の11日の土曜日ですね、
こちらはアズマックスさん、
現役の消防士でありながら兼業許可を出されて、
事業をいろいろと多方面で活躍されているという、
このアズマックスさんのお話をしていただこうと思っております。
現役公務員の方は絶対に聞いてくださいね。
そんな内容ですので、ぜひ皆さん、
現地大阪までお越しいただけたらありがたいですが、
Zoomのリアルタイム配信と、
そして1ヶ月間のアーカイブ動画の配信も行っていきますので、
よろしくお願いいたします。
そして10月25日、こちらですね、
ワクワクさんとの合同イベントを開催してまいりますので、
ぜひともですね、奈良県のとある小学校の体育館を貸し切るっていうね、
こんなイベントやりますので、日程明けておいてください。
ファミリーイベントです。
ぜひともよろしくお願いいたします。詳細はまた後日。
さあ、ということで本題いきましょうか。
ご質問いただいている内容ですね。
こちらについてまずは読み上げさせていただこうかなと。
まずね、このご質問いただけるということがありがたいので、
本当に皆さん気兼ねなくどんどん送っていただけたら嬉しいなって思っております。
では読みます。
初めましてと。
今回メンバーシップにも登録させていただきました。ありがとうございます。
こちらこそありがとうございます。
質問があります。
今度、中古アパートを1棟購入する予定です。
そこで早速ですが質問があります。
管理会社を変更したいのですが、
その手順や注意することがあれば教えていただきたいです。
もし既にスタイフなどで発信されていたら勉強不足ですみません。
ちなみに現在サブリースで運営されており、
売買を機にそこを解約し別の管理会社さんに変えたいと思っています。
というような内容ですね。
まずね、このスタイフで発信されていたら勉強不足ですみません。
いや全然大丈夫。そんな。
ここに撮っているから、これの回聞いてね。なんてそんな突き放すようなことは一切言いません。
聞かれるタイミングによって、仮に僕は毎日同じ内容を発信していたとしても、
そのタイミングで初めて発信したのを聞きに来た人がいらっしゃって、
それは良いこと聞けたって思ってくださったら、そこには意味があるって思っているので、
何度でも大事なことを話していこうかななんて思っています。
で、この過去の放送を聞けるようなアーカイブをまとめたものを見やすいように、
こちらからクリオーレさんが全部セッティングしてくださったものがありますので、
検索でね、管理とか購入とか融資っていうジャンル分けで、
過去の放送を全部まとめてくださっているやつがあるんですよ。
これよかったら物件概要欄、あ、違う物件概要欄って、
物件のバイバイばっかりしてるからもうそんな。
放送の概要欄の一番上にちょっとね今日貼っておきますから、
皆さんよかったらブックマークしておいていただけたら嬉しいです。
はい、本題にね、質問の方ですね。
1棟アパート購入予定ということで、まずはおめでとうございます。素晴らしいですね。
で、管理会社変更したいのですがですね、
なんで変えたいのかなっていうのもありますけども、
変えたいからそれを前提にして話し進めていきましょう。
ここはですね、今現状の契約されている管理会社さんと、
新規で管理していただきたいなと思っている管理会社さんとの、
まずはそこのやり取りをしてもらわないといけないですから、
現状の管理会社さんがこの月末に管理を切ってもいいかっていう、
そこの内容を確認することがめちゃくちゃ大事かなと思います。
基本的には1ヶ月以上前とかにですね、
しっかりお伝えをしておいて、来月。
1ヶ月前ちょっと心元なのに2ヶ月前ぐらいとかに本当だったらですね、
伝えておくことが重要なので、
やっぱり引き継ぎ事項とかですね、入居者さんから親父を預かったりとか、
入勤管理を行ったり、さまざまな管理状況、
これも引き継ぐための書類作成とか、そういった時間も必要ですから、
まずもって1ヶ月以上、できれば2ヶ月ぐらいの期間を設けて準備をしたいですね。
さらにこの解約する時の医薬状況等がないか、
実体験と具体的アドバイス
についてはしっかり確認しておいてください。
僕のね、先日ありました。
今年に入ってからこれ実は初めてやったんですけど、
管理を契約を破棄する場合、
解約する場合は、
医薬金として丸々万円かかります。
みたいなね。
丸々丸々万円かかります。
そんなにですか。
ここに情報書いてます。
管理委託の契約書に書いてあるんですよ。
だからこの更新の1ヶ月前、
この更新の1ヶ月期間だけだったら医薬金かからないけど、
そこから2年更新でなったら途中解約した場合は、
暫存期間のこの年数みたいな。
あるんですよね。あるところがあるんですよね。
ってなったらこれは厳しいかなとは思います。
まずはそこのね、
契約を解除する時の医薬状況がないかと確認することですね。
新しい管理会社の評価
はいこれ大事ですと。
さらにその新しく管理をされる会社さんが、
どこに強みがあるかっていうところをですね、
きっちり押さえていきたいところですね。
大枠2つあるんですよね。
管理が強い管理会社さん、
そして客付けが強い管理会社さんというのがありますと。
両方言いにこしたことはないんですが、
やっぱりどっちかに特化しているところが多いんですよ。
だからそのご質問者さんがどちらを重視されるかによるんですが、
基本的に僕は管理が強いところをお勧めしたいんですね。
管理が強いってどういうことかっていうと、
そうですその入出金管理だったりとか、
入居者さんからのクレーム対応に迅速に対応できるのかとか、
あとはオーナー側の要望に対してレスポンスよくしっかり答えてくださり、
かつ入居付に対していろんな要望に答えてくださるとか。
一番僕がその中でも重視したいのは、
客付けを他の強い客付け業者さんに色々依頼していくときに、
それを柔軟に受けてくださって、
どこの客付け業者さんが案内に行かれたとしても、
広告料等をしっかりお支払いした上で、
管理業務をそこから引き継いでくださるのかどうかっていうですね。
ここのやり取りがスムーズにできるかはめちゃくちゃ重要かなと思っています。
いわゆるこの抱え込みって言って、
自分のところだけで管理をやったら、
もう専属専任で入居付に関しても自社だけでしかやれません、
みたいなところになると、
万が一そこがですね、
管理や客付けが弱かった場合に他に依頼できないっていうことになるので、
他の客付け業者さんが案内しても、
もう鍵のありか教えないだったりとか、
そんなこともあるんですか?
あるとこはあるんですよね。
そういうのがね。
とか案内していっても、
その方はもううちは無理です、
みたいな文前払いみたいにして、
その契約を受け付けないとかね、
そういうこともあったりもするので、
だから表向きだけはもう管理の契約だけはね、
取ってあとはもううちの好きなようにやったれ、
っていうのが内容にしっかり契約条項を確認した上で、
他社さんに客付け業務をお任せできますでしょうか?
その際はどういった条件で行ってくださるでしょうか?
決まった場合の仲介手数料や広告料は、
きちんとその客付け業者さんにお渡しいただけるんでしょうか?
さらに契約書類の作成に関しては、
御社の方で、要は管理会社の方で作成するのか、
それとも客付け業者さんの方で作成するのか、
この辺りも明確に、オーナー側としてはどちらの様式でもいいんですけど、
うちの様式でしか受け付けないんですっていう風になるよりは、
客付け業者さんの様式でも柔軟に受け付けますよってやってくださるのか、
弊社で作成したものをですね、
使っていただけるようにこのやり取りはちゃんと間に入ってやりますよとか、
この辺りのことをですね、しっかり確認するっていうことが
僕は非常に重要かなと思ってますね。
あと言ってね、サブリースで運営されていて、これを解約したいってことなんですけど、
これはねまたねサブリース契約書類しっかり内容を確認すべきですね。
もう担当直入にバイバイの仲介さんに聞いてもいいと思います。
サブリース外せますか?
これもね大体はやっぱり解約の違約条項等があるはずですね。
どんな条件だったら外せるのか。
もしくはレオさんみたいな感じで外せないところもありますし、
法律でガチガチに固めてこれ外そうと思ったら弁護士案件ですよみたいなところもあったりもするので、
これ外せるかどうか事前にしっかりチェックしておきましょう。
外せないとなればその外せないなりの見込みでその条件で購入しても数字が合ってくるのか。
基本的には100%いただける家賃のね90%ぐらいっていう金額が支払われるので、
これ外すことができて他の管理会社さんに移すことができれば90%家賃が100%もらえるようになると。
でもやっぱり空室になっても家賃を支払い続けなきゃいけないというそのサブリース会社さんとしては管理会社さんとしても
デメリットというか要はそれを受け負わなきゃいけないリスクがありますから。
リスクがあるんだったらやっぱりリターンを求めてくるわけなので、
勝手にオーナーさん側の要望だけで解除してしまうとやっぱりそこはリスクが課題になってしまうので、
やっぱり何かしらはですね契約解除するときの条件設けられているはずなのでそこをしっかり確認するということが非常に重要になってくると思っております。
サブリース契約の確認
はいというようなところでですねまあ管理会社の切り替える何らかの理由はあると思うんですが、
もう変えるのだったら前提としてですね僕はそのしっかり期間を設けた上で管理をまず切り替えることができるのですか。
そして解約するときの違約の情報はあるんでしょうか。
さらに新しい管理会社さんに関しては管理が強いのか客付けが強いのかできれば管理が強いところでかつ柔軟に他の客付け業者さんとのやり取りしてくださるところなのか、
条件をしっかりとこちらの要望通り通してくださるのがいいのかやり取りがスムーズにできるところなのかということを確認すること。
そして最後にサブリースを切りたいのであればこちらのサブリース契約書の内容もしっかり確認した上でこれ解除することができるのか解除することができるのであれば、
その内容というのをしっかり確認しておくことが重要ですよというようなことをお話しさせていただきました。
さあいかがでしょうか。いろんな角度から内容をアドバイスできることあると思うんです。
でまたこういったことをですねできればリフレイム東山キャンプの雑談のチャンネルの方等でもですねどこでも結構ですのでご質問いただきましたら僕だけではなくてこの会員さん皆さんたくさんいらっしゃいますから
いろんな角度からの質問回答ねいただけると思いますしまたここでね仲が深まっていっていろんな相談できるような仲間の輪が広がっていくっていうことを僕も期待しておりますので
ぜひともどんどんどんどんこのチャンネルの方活用していただけたらありがたいななんて思っております。
はい本日はご質問者さんありがとうございました。
今日の放送もいいねと思いましたら是非ともハートマークポチッとよろしくお願い致します。
それでは今から長男のダッシュかましておこうかなと思っております皆さんも良い一日をお過ごしください。
それでは本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
