不動産賃貸業の考察
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は1月22日の木曜日ですね。
めちゃめちゃ寒くなってきましたけど、皆さんのところは雪降ってないですか?
京都の北の方は大雪警報って出てるらしいですね。 京都市内でも大雪注意報ですって。
明日、京都の北の方の管理会社さんと打ち合わせるためにアポ取ってるんですけど、これはもう、リスケですかね。
ちょっとね、今日電話でね、そっちの様子どうですかって聞いてみようかなって思うんですけど、
ほんともう、うちの車はスタッドレス履いてないから、もうそれいけへんやんけ。
ね、絶対履かなきませんからね。舐めてたらあかんすよ。
まぁあのワンちゃんね、あの必要があればうちのあの実家の父のね、車と乗り換えて1個持ったらいけるんですよ。スタッドレス履いてるんで。
ということもあるんですが、ちょっと考えていこうかなと思ってます。
うちの妻のやあちゃんがね、この間ヤマルくんとライブやってましたね。
いやー、楽しそうやったわ。
めちゃめちゃ楽しそうやったもんね。ヤマルくんが合図ちがうまいね。
僕そんなもの、へぇーとか、いやいやいやいやいやすごいですねーみたいな、あんなんできないもん俺。
へぇー。
あ、そうなんや。
おー。
重低音。ずーっと重低音が鳴り響いてるんで。
ね、まぁそれはそれで夫婦の形なんでいいんですけども。
改めてね、なんかあんだけ好きなアンティーク家具の話をされるとね、ちょっと僕も見る目変わったなぁと思って。
いやもう今その家具を目の前にリビングってね、最近ずっとコタツムリしてるんですけど、コタツがあったかい。
あったかいなぁー思って喋ってるんですけどね、いろんな子供たちのなんだら書きやらとか、おもちゃやらとか、教科書、長男のやつとか、
ふわーって置いてあって、もうこのダッシュボードの上には絶対物置かへん!言うてたのにね、いっぱい置いてあるけどお気に入りのやつも混在しているというちょっとカオスな状態になってますけど。
長い歴史を持ったものが家にやってきてるんやなぁって、僕もマジマジとこの3つのサークルが書かれたね、
いいなぁって思って見てますよ。
彼女の、またあの話聞いてもらいたいなと、またコミュニティにでも紹介しようかと思うんですけど、
1回行ったら30分くらいね、開店の前から並ぶ前のお客さんが5人いてて、これはなかなか難しいと、
結局その家具がね、お目当てのやつが入荷されてなかったから、また日を改めて、今度はもう45分前に来て、今度は前が3人やったみたいな話をしてて、
いや並ぶって、なかなかそんなしたことないですし、僕もね、開店前から並ぶみたいなことなんでね、
今はシールにハマってるんですよ、彼女。
なんだけ、なんて言うか、もうね、やっと買うことができるかどうか、でも涙するようなそんな感情を高ぶる彼女がですね、今シールにハマっていてですよ。
昨日お風呂にね、あのうちの長男くん、9歳3年生と一緒に入ってたんですけど、シールで2時間も並ぶとは思わへんかったわぁ、
ふと思い出したように彼は言うんですけど、そうなんですよ、年末年始どっちやったかあれでしたけど、あのシールがね、地元のね、今まであったら全然人も来ないような寒酸としたね、ファッションセンターみたいなのあるじゃないですか、
田舎ならではのこういろんな雑貨があって、小学生が好きそうな文房具があり、ファッションのこう5年配の方々でも着れるような割と広めのね、
そこにあのシールが、ボンボンシールって言うんですか、ぷっくりしたやつ、あれが仕入れられるからっていう入荷の情報が入ったらもう地方、いろんなところから京都市内からとかでもこう集まってくるっていうので2時間の列ですよ。
まさかの子供ら連れてね、もう嫌だ帰りたいってなってるの、姉とか妹とかも一緒に行ってますから妻の、もうみんなでご機嫌取りながら、やっと買えた言って一人の前からはいもうちっちゃいもううちのジジョちゃんとかも頭数に入れながら、よっしゃみんなで買ったよーっていうの、
あの家具で45分やのにシール2時間買い思ったら、ね、不思議な世界ですよもうコレクションってね、皆さん集めてるもありますか、僕が集めてたのは、モーニング娘。のカードぐらいやったかな、あれは、あれで楽しかったですね、またなんか僕もハマるものがあればコレクションしていきたいなと思いますが、
まぁ、やーちゃんのね、コレクション壁には勝てないなぁと思って、日々ご機嫌に過ごしてもらいたいので、何かハマるものあったらいつでも相談してください、いいよいいよ先生買って、僕はあなたのイエスマンです。さあということで本日の本題は、不動産賃貸業だけでは儲からないのか、はいこんなテーマで話してみようと思います。
収益性の分析
規模感ってね、家賃年収をね、いくらいくらまでとか、今3,000万円ぐらいだから5,100,000円ぐらいまで膨らましていきたいなーっていう目標なんかをね、聞いたりもするわけですし、対して僕たち、まぁある程度ね、もう歴も10年ぐらいとかになってきましたら、部屋数もね、100、200とか超えてきたりとかね、家賃年収も1億突破したら、みたいな話もよく聞いてくるんですけど、その中でね、よくね、出るこの言葉ですよ、
賃貸業だけでは儲からないんだよ、みたいな話、いや夢なぁ、夢ないなぁ、とか思うんですけど、ちょっとそれについての僕なりのね、話してみようかなと思います。さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
あー、今週末の日曜日に滝行やなぁ、こわっ、めちゃめちゃかんぱきてるな彼の、滝行こわっ、生きて帰ること願ってます。あ、これ告知じゃないです、もうメンバー決まってるんでね、またあのそういうやる機会があったら、ちょっと僕また感想必ず次の日の月曜日にはしゃべるので、はいあの聞いて、そういうのあるんで、行ってみたいなっていう方はちょっと見て合わせてまた行きましょうって、僕が誘えるかどうかはわかんないです。
2月の15日の日曜日ですね、はいこちら元気が出る応援の会の2月の勉強会ということで、これも今ね、計画段階進めていってまいります。あなたはこの物件いくらで買える?物件検討1000本ノック。はい、こんな企画ですね。はい、ページが仕上がりました。概要欄は、概要欄の一番上のところに申し込みページ貼っておりますので、そちらの方ぜひともご覧ください。
詳細等を記載しております。今回はですね、Zoomで遠隔から、遠隔からって言い方するかな?オンラインでも受講することができますので、ちょっと遠方でね、この間目標設定勉強会、かなり皆さんのパーソナルな部分を掘り下げていくワークでしたんで、非公開現地のみやったんですけど、今回ね、Zoomでその映像とかもすべてね、見ていただくことできます。画面共有で、はい、どん!この物件どうでしょう?みたいなこともやっていけるので、
コメントでちょっとこんな情報追加でくださいとか、これは僕なりにはこうですね、みたいな、あの音声をね、オンにしなくても、そのチャットでやっていただくこともできますし、遠隔から、そしてアーカイブ動画も残していく方針でございます。現地申し込みしていただいて、当日どうしてもちょっと、まあこの時期ね、冬の時期やともう体調崩してしまうとかもあり得ますから、そうなった場合現地来れなくても動画ちゃんと残します。アーカイブ1ヶ月ぐらいを配信していきますので、それも含めて検討いただけたらと思います。
皆さんはどういう面を物件概要書でね、見ていらっしゃるんですかねっていうのを、これも一つのワークではあるんですけれども、しっかり掘り下げつつ、しかも最新のAI技術を駆使しながら、皆さんが取り出してくださった意見を取りまとめて、もうそこで分析をしていくっていう、もう素敵な資料が出来上がるんじゃないかなっていう、そんな期待も込めた実験的な勉強会になっておりますが、ぜひともお越しいただけたらと思っております。
2月15日の日曜日です。よろしくお願いいたします。
さあ、こんなもんかな。
明日の朝は、また朝勝ライブやるよ。
その次の日はサブカルライブやるよ。
まだ何喋るか僕全然決めてないよ。はい、というところでして、はい、じゃあ本題入っていきましょう。
賃貸業で、これだけでは儲からない。この感覚ってね、どこで芽生えるかっていうと、結局のところですよ。
物件売却した時ですね。
ここなんですよ。
物件売却した時の売却益がどんってね、この通帳にね、いつもの家賃収入が入ってくるやつよりもゼロが1つ、2つ、3つとか多いのが入ってきた時に、おーってなるんですよね。
なるんですよ。
ほんと最初って、
賃料入ってきただけで、あーなんかおーややってんやなーみたいな、ちょっとこの感度あるんですよね。
いや本当に本当に最初に通帳見た時の感度、僕今のに忘れないですけど、
けど、
やっぱこのタイミングであくび出た。
こたつはあかんね。もうね、ゆるく喋ってますから、もう本当にね、もう許しください。
いやこのね、やっぱね、売却した時の金額ってどんって入ってくるのはね、インパクトでかい。
で、これをやっぱり積み重ねていった時にですね、その賃貸業って、
いやなんでこんなに手間かけながらね、コツコツとこう入ってくるやつって、もう知れてるよなーって思ったりするんですよね。
出る時は大きいけど入る時はもうちまちまっていう感じ。
ね。
賃貸業だって古いやつとか、最初の方は築古の物件とか利回りが高いやつとかキャッシュ料が残るやつっていうのを選定していくのがセオリーだというふうに、
僕も言ってますし、まあそういうことも多いと思うんですよ。
で、一個建てとかもね、安いものから買っていこうって思うと必然的に直すところもね、それなりのボリューム直さなきゃいけないし、その工程も多かったりするわけですし、
入居者さんが入ってこられたとしてもそこの初期不良やったりとかね、
まあ、小建てって入居されてからあんまりクレームとかね、まあ少ないというか、割と管理楽な方やと思うんですよ。
対してこのアパートマンションとかって結構ね、あの他人事として進まれる方が多いというか、
まあ言い方あれですけど、あの管理会社さんとかに何か言うたら対処してもらえるという意識が高いような人が、
意識高い言うたらなんかすごくいい人って意味ですけど、逆に言うと自分で対処しようという意識が低い人が多い。
こっちの方がしっくりくるかな。
うん、っていう感じなので、結構なトラブルだったりとかね、まあ多いんですよ。
この時期ね、暖房とかガンガンつけるじゃないですか、エアコンつきませんみたいなこととかって即対処しなきゃいけないでしょう。
そういうのも情報としてありますし、で入居されてすぐとかにね、よくあるのは換気扇がちょっと調子が悪いとか音が思ったよりも大きいで、ブルルルルルルンみたいな。
入居者管理の難しさ
最初になんかもうちょっと羽の具合がブルルルルルンっていうのになるやつ、安定するまでとかね。
で油とか小ベルついてるんですかね、結構音デカいなみたいなやつ何とかできひんかっていうやつやったり、そもそも換気扇動きませんみたいなこともあったりもしますし、
あと要あるのが水道蛇口の根元の方から水漏れがしてるよみたいなね、そういうのもちゃんと入居前チェックしときゃいいんですけどね、もうこういうのもね、ほんとチェックリスト作っていこう。
そういうのがね、やっぱりね、あの水道ガス電気全部回線して済み始めたからこそわかることがあって、そういう初期のトラブルとかの連絡があったりとか、
いやーこういうのを対処していってるとね、それはもう右から左で売却して売却駅入ってきた方がデカいよなっていうのはもちろんあるわけですよ。
いやだからね、これね、宅建業上げていくとどうしたってそのね、売買の方に力を入れていった方がいいなっていう感覚にもなったりするんです。
じゃあね、じゃあじゃあ今そういう話をしてるんだったら、もう賃貸業より売買の方がいいじゃないかと。
入ってくる金額も大きいし、管理とかする手間もなくて、やれるんだったらそっちに全振りしていったらいいんじゃないかっていう意見もあると思うんですけど、
僕はそっち振り切るつもりはないし、賃貸業は賃貸業の良さが確実にあるわけなんですよね。
僕もその周りのいろんな業者さんと仕入れの話したりもするんですけど、やっぱりね周りの業者さん倍々ばっかり専門でやられている方々からこう言われるのは、
いやーうちも賃貸やりたいですねーみたいな話ね。
それ社交事例じゃないですか。まあその部分ももちろんあるかもしれないですけど、その真意はというと、結局ストック収入っていいですよね。
行ってその毎月決まった額、まあ多少変動あれども、まあ変な話、売ろうと思ってた見込んでた物件が売れなくて今月売上が立たなかったっていうことにはなり得ないんですよ。
下支えがあるの、この基盤があるの、これがいかに精神安定剤になるかっていうところなんですよね。
本当ここの基盤が分厚くなればなるほど大きなチャレンジもしていけるわけですよ。
その取り組もうと思った新しい何かのその事業とかがうまくいかなくたって、家族が食っていけるぐらいの最低限の収入っていうのはこの賃貸業で確保できているっていうね、この安定感たるや。
やっぱりね長い時間をかけて培ってきて今手に入れたものだからこそ得られているこの安心感。
これはね切っても切れないというか、持っておいた方がいいなっていうのはもう僕は今やってるミーだからこそ思うんですけどもお勧めしているところですよね。
売買やろうもたらもちろんこれね宅建業ね、いずれ取った方がいいわけですよ。
年間にね1個や2個ぐらいだったらまあ許容範囲で資産整備の一環ということでね、成立はするんですけどそれをメインの収入にやっていこうと思うと反復継続の売買が必要になるから宅建業を上げなきゃいけないよねと。
じゃあそうなったら今サラリーマンとか公務員されている方は専任宅建士にはなれないから誰か親族にね、奥さんだとか旦那さんとかに取っていただいてそこを登録するとか、
もしくはそのお雇いするっていうねやり方ですよね、宅建士の方でも資格持たれている方ですし、これも本当に一人一つしかも専任の宅建士として登録することはできないわけですから、
それはもうね意欲の高い人だったらしっかり稼げるようなちゃんと部合制でね、給料入るようなところに勤めたいわけですし、
その個数がね数個しか持ってないような親さんのところでわざわざ宅建をこれ登録するメリットってね、なかなかもう一切使うつもりないよってもう免許貸しぐらいのつもりで、
免許貸しという言い方あんまり良くはないですけど、パートさんとかの感覚で、もう今は昔はね宅建業もバリバリやってましたけど今はもう子育てとか、
育休とかも自由に取りやすいような環境が良いので、じゃあまぁ御社の方で登録させてもらいますっていう方が見つかればね、
やっていけると思うんですけども、まあそういう意味合いでのハードルは高いわけですよ。いずれ、いずれね専業公演になっていった時にそこの売買でどんどん力を入れていこうと思って、
今からその先々を見越して準備するのはいいと思うんですけども、その先までにはまずは賃貸業のこの売り上げを積み上げていく。
もう大きい収入じゃないかもしれないですけど、ここをコツコツ今だからこそやっていけるっていうね時間かけてじっくりと積み上げていく。
サラリーマン公務員だからこそ融資が引けるというこの今の余震をね、余震っていうのも銀行さんからのこの評価が高いということを意識して、
アパートローンとかプロパーローンとかどんどん規模を拡大していって、賃料収入だけで家計が回るようなところまでは皆さん大きくしていくことを僕はお勧めをします。
その先のことですね、もっと大きくしていこう、何かしら事業を作り込んでいこうってなった時に売買っていうのは大きなインパクトをもたらしますし、
それをすでにやっているみんなはね、先輩方はね、僕も含めてですけど、賃料収入より売買の方が儲からない。賃貸業は儲からない。
こういうふうに言ってるわけです。ここだけを捉えてね、そうか賃貸業儲からないのか、じゃあ最初から売買いこうってなるとそっちはそっちで茨の道ですよっていうことを今日はお伝えさせていただきました。
賃貸業の意義
はい、いろんな可能性広がってますんで日々勉強やっていきましょう。はい、ということでね、めちゃめちゃ寒いですけど、まあちょっとこれからね走っていきますよ。
めげてられへんので。もう雪が降ろうが、槍が降ろうがって、槍ってあんまり僕いまいちピンときてないですよ。あられとかひょうのことですかね。
体調整えてね、身体が資本ですからしっかり作り越えていこうと思っております。明日の朝は5時45分からですね、朝勝ライブやりますんで、皆さんの元気を注入していきますんでね。
よかったら遊びに来てください。ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日!
