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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日はサブリースなら不動産投資は安心なのかをテーマにお話ししていきます。
はい、サブリース来ましたね。 さあ皆さん、この音声を聞いている方、サブリースどういった印象を持たれるでしょうか?
というところなんですけどね。 サブリースを聞いたこともある方多いかと思うんですけど、一応説明しておきますと、サブリースというのは
いわゆる借り上げしてくれるサービスって風に考えてもらえればいいかなとこです。
例えば、わかりやすいように1部屋、10万円のお部屋があったとしますね、家賃の相場が10万円のお部屋が。
10万円で募集して入居者がつけば、家賃10万円をもらえるっていうのが一般的なところですけど、
ただ実際に募集して本当に10万円でつくかどうかっていうのはわからないですし、あと空室になった時は家賃がゼロになってしまうと
ちょっとそういう時怖いな、不安だなって思う方もいるかもしれません。 そんな時にこのサブリースっていうサービスがね、
よくも悪くも出てくるわけでして、 だいたい不動産業者なんですけどが、
じゃあまるまるさん、この部屋、うちが8万円で借り上げしますよと。 必ず毎月8万円をお支払いしてきますと。
この部屋に入居者がついててもね、あるいは空室の時も関係なしに8万円必ず補償しますよと。
いかがですかって感じですね。そうすると、大谷さんからすると、空室の時でも8万円がもらえると。
なんなら修繕費用とかクリーニング代とかも業者の方が持つケースが多いので、
であればリスクがないので、ぜひ8万円借りてくださいという風になるわけですね。 こんなこと言ってたら不動産業者全然リスクだけじゃないですかと思うかもしれませんけど、
お気づきの通り、この差額ですね。 本来10万円で貸せば貸せるポテンシャルがある部屋なので、
業者からすると10万円で入居者ちゃんとつけて、大谷さんに8万円払うと、その差額の2万ですよね。
10万引く8万の2万の部分、利材を抜けると言ったらなんですけど、ここが彼らの儲けになってくるので、
だからサブリースというのが成り立つというところが言えているわけですよね。
ですので、これを踏まえるとサブリースの仕組み自体は別に決して悪ではなくて、ごくごく普通のビジネスとして成り立っているかなってことですね。
不動産業者からすると、利材や差額のところで儲けられますし、
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大谷さんからすると安定的にお金が入ってくるというところですので、安心と言えば安心ということですよね。
なのでサブリース、不動産都市においては、安心かどうかと言えば上手に使えば安心かなところです。
ただ注意点としては、結局これって物件のポテンシャルありきなんですよね。
というのも、ずっと相場が10万円であればいいんですけど、古くなってくると部屋が決まりにくくなってくるとか、
近隣にライバル物件が増えてきたりすると、10万円取れるのが難しくなってくると。
9万円ぐらいしか取れなくなってくると。
そうすると、業者側からすると、今まで10万円引く8で2万円抜けてたのが、9引く8で1万円しか抜けないと。
なんならもっとそれが減ってしまうと。
そうすると彼らからすると旨味がなくなってしまうので、どうするかというと、
大谷さん、すいません。ちょっと最近、昨今の家賃の方が下がってきてるのもあるので、
サブリースの保証金額を下げさせてもらいたいんですよって感じで、
8万円が7万円になったりとか、6万5千円になったりとかっていう交渉とかが入ってくるわけですね。
大谷さんからすると、それがちゃんとわかった上でやってればいいんですけど、
全部契約で明記されてると思うんですよね、サブリースの。
どういう条件、期間とか年数とか、一生保証するんじゃなくて、どこどこのタイミングで
保証金額見直ししますよとかって必ず入ってますので、そことの兼ね合いになってくるわけですよね。
物件次第かなと。
あと、逆にどんどん値上がりしているようなところのARだとどうなるかというと、
結局業者が得するんですよ。
というのも、保証額8万円保証してますと。
ところがその部屋がね、家賃が上がってきてね、10万円、11万円とかね、12万円でも稼いようになるってケースもね、
都心なんかだとあるんですよね、値上がりしてると。
そうすると業者からすると、12万円ね、家賃取れて、
でも、大谷には8万円しか渡さなくていいので、4万円も抜けると。
決してね、12万円になかったからって、大谷さんに還元する金額増やす必要ないのでね、
8万円で契約、サブリス契約結んでる8万円だけ渡しとけばいいので、
そうすると、まあ、業者の方が儲かると。
つまりこれって、家賃がね、上がれば業者は儲かるし、下がれば業者は保証金額下げればいいので、
あれなんですよね、もうお気づきの通り、
結構業者にとっての方に有利な仕組みっていうことがね、見えてくるんですよね。
ですので、ちゃんとそれを分かった上で使うならいいんですけど、
分かってないと、ちょっと痛い目見えるかなってところが一つですよね。
あとは、どういった物件を任せるのかってところに入れます。
よくトラブルになってるのが、ちょっと会社名、まあ、伏せますけどね、
まあね、某大きい不動産会社で建設部門とか持ってるところでね、
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よくね、地方の田舎の事務所とかをそそのかして、すごい割高な金額でアパート建てさせて、
で、そこからさらにサブリースという名のもとに、
かなりサブリースも保証金額低いと思うんですよね、
で、契約結ばせて、さらに建てさせた後も、
このね、家賃とサブリースの差額の部分でしっかり儲けて、
さらに価値が下がってきたらサブリースの保証金額も下げるといったようなことをね、やってるね、
かなりね、あの、際どいというかね、まあ、悪どい、大きな会社名がありましたけどね、
あの、まあそういうね、ビジネスモデルやってるところもね、
サブリースうまく組み合わせてやってるところもあるので、まあ怖いなってところですので、
まあ結局どういったね、物件を任せるのかってところでね、
このサブリースがね、
あの、良くも悪くもね、その特徴をね、あの、
すごく見えてくるところがあるんですけど、
はい、ですのでね、まあサブリース、どちらかというとやっぱり、
あの、上手に使えば、まあメリット、安心な部分はあるんですけど、
やっぱこう、不動産業者の方にどこまで行っても、こう、有利なやり方というかね、
あの、かなあっていう風には個人的には思いますよね、うん、
まあただそれでも、あの上手にね、あのやればね、本当に、
空室でも保証してもらえますし、あと、
あれなんですよね、部屋いくつも持ってると、結構入居待機の度にね、管理会社に任せつつも連絡くるんですけど、
そのやりとりすらもなくなるので、本当の意味でのね、あの、
苦労所得って言ったらなんですけど、なってきますので、
どっちかというと安心っていうよりも、まあ手間賃払うことによって、
この、手間がね、本当になくなってくるっていうようなね、
感じなのがサブリースなのかなあとね、私の位置づけというか解釈としてはね、
どっちかとそう考えています。
あの、そもそも、あの、サブリースではなくね、一般管理した場合の管理手数料って、
やっぱすごく安くてですね、まあ相場でまあ5%ぐらいですしね、
あの、場合によってはもうちょっと安くなるケースもありますので、
それに対してサブリースって、まあ会社によるんですけど、
だいたいやっぱ彼らで15%とか、
あのまあ、そのぐらいに抜かないと彼らのビジネスとしてもね、
成り立たないのでね、あの、そうですよね、今ね、あの、
そうですね、まあ本当に契約次第だと思うんですけど、
そこそこサブリースってやっぱ抜かれますので、
お金をちゃんと残したいんだったら基本は一般管理ですよね、でやる。
一方で、本当にあのまあ資金に余裕がある方で、
手間をね、極限まで減らしたい。サブリースって結構抜かれるってのもわかってるけど、
それでも構わないって方はサブリース使うのがいいかなーってとこですね。
ですので、まあサブリースなら不動産都市は安心なのかっていう話できてますけど、
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まあ安心と言えば安心なのかもしれませんけど、
このサブリース保証の金額の変更っていうのが起きる可能性ももちろんあるし、
あとしっかりサブリース会社が手待ちに抜いてくるっていうところがありますので、
その辺ね、どこまでね、わかった上で選択するのかしないのかなっていうところがね、
大事なのかなってところです。
で、私個人としては別にサブリース自体は否定じゃないんですけどね、
今話してる内容からも伝わってると思うんですけど、
ただ実際は一般管理ですよね、全部ね、サブリースでは任せてはいませんので、
まあこの辺り踏まえた上でどうするのかっていうのをね、選択していくのがいいかなってところです。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
