日常の出来事と家族への感謝
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現業産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日、元気に発信していきます。さあ、本日は7月14日の火曜日ですね。
子供たちがいてたら、ほんまにスカッと全員が
安全な状態って、少ないですね。 悩まされるのは、もういつもね、妻の家ちゃんなんですけど、本当にいつもよくやってくれてます。ありがとうございます。
最近の流れで言うとね、 一番なったのは、長女ちゃん。
うちのもう小学校、来年はもう一年生ですよ。 最後のもう年長の幼稚園の期間をもう過ごしてまして、この間は
お泊り保育も行ってきましたけども、そんなですね、5歳。
3月に6歳ですね。 長女ちゃんが、飛び火をもらってきましたね。
飛び火って、おいおい、もう、俺が、元消防士だから言うても、飛び火とかもう、ええね、ええね、もう、
残火処理が一番怖いわ。もう、最年が一番、もう最年一番、まだ燃えるやつが怖いから、ずっと夜中じゅう張りついてたかも、そんな、
ええのよ、だから飛び火とか言うのは別に縁がないからね。 わざわざその引っ掛けてこんでいいですからね。
飛び火ってほんまにね、ずっと続くね。
プールが始まってからなんかな、なんかきっかけとしては、もらってくるんでしょうね。なんか傷口が、こう、あるから、そこから入り込むんでしょうね。
かきむしってしまうと、こう、皮膚がぐじぐじになるんですよ。もう痒いんですよ。それかいたら、そのまた菌が、
指先とか爪に残って、それで頭がゴリゴリってかいたら、頭の皮膚とかも、またね、大変なんです。頭が特に大変なんです。毛生えてるのに、そんな、もう包帯とか巻けへんから。
頭も、かわいくろみちゃんの帽子かぶって、最近までも寝てましたしね。でも腕も足も包帯だらけや。
みたい達人ですよ、見てたら。
やっと1週間とか10日とかぐらいかけてね、もう治り始めたかなーの時に、外したらまたそこをかいちゃって、再発したりとか、なんだかんだで、やっとこう治ってきたかなー、よかったなー、思ってたら、次女ちゃんに写ってる。
こんなじくじくなってるやー、みたいな。
ね、商人が行ってお薬もらってきて、それを塗るんですよ。朝起きてきたら、まずね、シャワー浴びせてきれいきれいして、で、お薬塗って、包帯、ガーゼ貼って、包帯巻いて、夜お風呂入ったら、また母方に別々に入れないとね、また菌も移るから、子供たち別で入れて、お風呂にはつけへんようにして、菌が蔓延しないように最新の注意を払いながら、
ガーゼで包帯で、いろいろ、晩御飯の支度したりとか、お着替えしたり、幼稚園に連れていく準備したりとかもしなあかん中で、これを並行してやってくれているのって、妻がね、ありがとうございます。
僕もね、フォローできるところ、フォローっていう言い方が正しいのかどうなのか、二人三脚一緒にやっていかなきゃいけないところなんでね、シャワー浴びせたりとか、できるところを分担してやってるつもりなんですけど、
で、次女ちゃんがそれがやっとこうなったかなあって思ってたらですね、今度また長女ちゃんが、幼齢菌、幼齢菌とかもう、えーってものものしい名前の、めっちゃ怖いやん、ものものしいわあ、ねえ、いやですよね、幼齢菌、すっごい怖い病気みたいな、
いちご舌とかなるんですって、ブツブツ出るんですって、腕とか足とか、手足口病にも近いようなもんなんかなあ、でもそれもね、厚生剤お薬をしっかり一週間飲んでくださいね、とか、お薬いただきましたけど、幸い熱はなかったんで、本人はすごく元気だし食欲もあるんですけど、そのお薬飲まなあかんなあ、言ってて、
そしたら昨日夜寝るときまた次女ちゃんがねえ、お布団で大音しちゃって、えー、今度は何?なんか幼稚園で誰々ちゃんが吐いてた、ゲイしてた、みたいな、言ってたらしいから、これまた胃腸風邪とかあんの?って言っててねえ、燃えて、燃えて、これ誰よりも妻がおもてると思うんですけど、
また本人も配信とかするかなあ、だからほんと、もう世のお母さんたち、お母様方、お父様方がガタガタ、ガタガタって、奥歯ガタガタ言わすとちゃうよね、大変だと思いますけれども、ここ乗り切っていきましょう、本当に、もう子供たちの笑顔がね、もう最高なんですけども、妻が笑顔でもう気兼ねなくのびのび過ごしていることが僕はもう一番の望みなんで、
彼女を解放してあげてください、ほんと月切りでね、僕もね、あのー、家で一緒に見てあげられてたらいいんですけど、僕は僕として、こう仕事してね、お金かさがなきゃいけないところもあるので、寄り添える部分は寄り添ってね、一緒に二人三脚していきたいなと思ってます、本当にあのー、妻、やっちゃん、いつもありがとうございます、お疲れ様です、完全にみんなが感知したらものすごく羽伸ばしに行きましょう、はい、うまい飯食いましょう、はい、というお約束で、ごちそうさまでした。
イベント告知
さあ、ということで本日の本題は、売買契約書、重要事項説明書。大手の仲介業者が作ったからといって鵜呑みにするなっていうテーマでお話をしてみようと思います。
さあ、こちらの内容なんですけれども、本日も進めていきましょう。これ、皆さんちゃんと見れてますかね?やれてますかね?ここがね、見逃しがち。知っておきましょう。知識の問題です。自分の身は自分で守らなきゃいけないので、これについてお話をしていこうと思います。
さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください。8月の8日の土曜日ですが、こちらは新築こだての抹茶市に登壇してお話をしていただきます。現地受講のみになっています。もう残席10席ほどになっています。いつもよりちょっと狭い会場でして、他も探したんですけども、今回はもう先着順です。
いっぱいいっぱいになったら締め切りということでお話も聞けませんよ。なぜならアーカイブ動画ないです。ズーム事故もございません。現地来た方のみのお話になっていますので、こちらぜひともですね、この機会を見逃さずにお早めの申し込みお待ちしております。8月8日の土曜日、新大阪の会場です。
そして9月の19日の土曜日ですね。こちらは失敗情報共有、俺みたいになるなというテーマでですね、お話をしていただくのは大西さんと山猫さん。
うちの元気が出る大江の会の運営メンバーでもございましてお二方ですね。失敗しないんでの山猫さんですね。もうこのお二人はもう少しこれから始める方の先を行かれている方かなと思うんですけれども、まあ言うたってそんな何もかもスムーズに来れる人はいないですよ。
ただ失敗を失敗と捉えるのか、これは自分の望む成功に向けてのチャンスと捉えるのかっていう捉え方だけで大きく変わってくるんですよね。この二人に背中を押してもらって進めた方々もたくさんいらっしゃるということで、こんなお二人でもですねたくさん失敗してこられた。
でもそれを生かしてどういうふうに次の教訓としてね、昇華されてきたのかっていうことをですねお話しいただこうと思っております。ぜひとも皆さんこちら聞きに来ていただけるとありがたいです。9月19日の土曜日現地実行とアーカイブ動画残そうと思いますがズームはちょっと控えるかどうか、はい検討中の内容でございます。9月19日の土曜日です。
売買契約書・重要事項説明書のチェックポイント解説
はいそれでは行きましょうか。売買契約書、重要事故説明書、物件購入する機会が少ない方はあんまり縁がないことかもしれませんが、不動産賃貸業、公家業、不動産投資やっていく方に関しては常にこれとの戦いですよ。
僕は100件とか有意に見てますね。きっとね10年ぐらいやってますからね。売りも買いも全部やっぱり見ますし、中介業をやる時にだってこれ作る立場になりますからさらに責任も重くなりますよね。自分のことだけならまだしもね戦法があることですよ。売り主さんがいて買い主さんがいてさらに中介業者の立場としてはもう売り主買い主双方の責任をやっぱり一挙に負うわけですからこれめちゃくちゃ重要なことなんですよ。
でね大手の企業さん、中介業者さん名前もよく聞きますわっていうところでこう取引することあると思うんですよ。もう大手やからもう大丈夫だろう。こんだけ分量をかかれている特約事項があるんだったらもう結構でしょうって思ったらお間違いですよ。危険ですよ。
今日はねチェックポイントについてお話をしていきたいなと思いますが6つ。この6つをねちょっと話させてください。
1つ目物件の同一性。まず基本最初見るところ契約書に書いてある一番最初はその物件土地なのか建物かですけどの地盤とか家屋番号面積ありますよね。
この契約書重要事項説明書のこの情報が等規模等本と一致しているかこれ自分の目で付き合わせてください。作るのも人間ですよ。通じの内間違い普通にあります。まずはここ等本と一致しているかどうか見ましょう。
土地の面積。公募売買なのか実測売買なのかということをこれもねチェックしてください。多方が公募売買です。これ何かというとその等規模上に記載されている面積が生として進める売買。実測というのは公募上はそうなっているよでも実測をしてそれを元に進めましょう。これは手間も費用もかかってくるわけなので多方が公募売買なんですよね。
等規模の面積と実際の面積がずれていることはもうよくある。いわゆる縄伸びとか縄縮みっていう通称の言い方したりもするんですけど公募売買だったら実際の面積が小さくても文句は言えませんよ。実測売買なら1平米あたりいくらで生産するのかその単価が書いてあるのかっていうここを気をつけてくださいよ。
ちなみにこの確定測量っていうやつね実測したら面積違ってたじゃあこれ公募面積にも反映させようっていう確定測量という作業はあるんですけどこれやると40万から80万ぐらいとかねざっくりかかってくるのでこれどっちが負担するねんとか言う内容によってまた変わってくるんですよ。公募売買なのか実測売買なのかこれちゃんとチェックしましょう。
2つ目、権利関係。見られてますか?
同規模のオツク。コークを作ってあるオツクの方見てますか?
コークは所有者の情報でオツクは所有者以外の情報なんです。大体は定当権とかねあと差し押さえがついているかそれがいつどうやって抹消されるのかこれ大事ですね決済と同時に抹消って契約書に書いてあるかを確認してください。
定当権ついてたら銀行さんが引き渡さないということになって大きなトラブルになりますから。
あとは指導ですね。わたくし道と書いての方の指導ね。前面道路がわたくし道の場合は持ち分を持っているのか、さらに通行掘削の承諾はあるのか、通れるの?掘り返していいの?ここが曖昧やと将来リフォームで水道管を掘ると木に揉めますよ。これチェックしておきましょう。
さらに越境ね。越える境と書いて越境ね。隣の木が枝が越えてきてるとか逆にこっちの屋根が向こうの隣に越えていってるとかね。境界確定しているのか、境界表、ピンとか表示って矢印の四角い板とか見たことありますかね皆さん。
ここ境界表あるんですか。十節に越境の有無の欄がありますけど不明って書いて済まされてるケース結構ありますから不明の場合はこれどうなってるんですかね。わからないならないでいいんですけどここは未確定だよ。ここは確定してるよ。これすっかりはっきりさせておきましょう。
3つ目。法令上の制限。ここね間違いが一番多いところなんですよ。役所調査。通称役長って呼ばれるやつ。調べなきゃいけないですよ。内容としては用途地域、憲兵率とか要石率。
ここの天気ミスっていうのも再建築の可否に直結するんで。例えば要石率が200%のところ300%って書かれていたら収支計算根本から狂いますよね。新宿建てたろって300%や。これちゃんと見ればわかりますから。ネットから拾うこともできますしね。
一番確実なのは役所のホームページで都市計画情報を見ましょう。自分で1回確認すること。これ大事。それから設道ね。設する道。建築基準法上の道路に2メートル以上設しているのか。ここがアウトやと再建築不可です。
他にもね。42畳2行道路って書いてあったらセットバックが入りますよ。建て替えの時に道路中央線から2メートルは下がらなきゃいけないから土地持ってかれますよ。思ったよりも敷地面積が小さくなりますよ。建て替えの時の建物小さくなりますよ。ここもチェックしましょう。
地方の物件買う人はね。市街か調整区域かどうかここも要チェックですね。僕も京都市内だけじゃなくて他の地方の土地も買ってるんでこの辺は毎回神経使いますね。区域外とかね。非線引き区域とかいろいろありますけどこれちゃんと建て直せるんですかっていうところはもう大きく変わりますから再建築可能なのか不可能なのかっていうところをここ見ましょう。
4つ目。インフラと設備。上下水道とガス。これも大事ですね。需要事故説明書に全面道路に配管ありって書いてあったとしてもそれ敷地内に引き込まれてるという意味じゃないですからね。全面道路まで来てるのと敷地内引き込み済みは全く別物なんでこの引き込み工事だけで何十万かありますよ。
敷地内引き込まれてるのそれとも引き込まれてないの全面道路にあるだけなの?これね要チェック。それから下水道。本下水なのか上下層なのか。上下層だったらこの維持費が年間数枚かかりますし将来本下水に切り替える負担金の話も出てきますよ。
これ大事やね。あと施設管ね。私が設備の管ね。水道管が他人の土地通ってるとか。あるんですよ。逆に他人の水道管が自分とこの土地通ってる。あるんですよね。これどう扱います?みたいなやつ。これ需要事故説明書の設備欄をよく見てください。
5つ目。金銭生産関係。
単純に言うとお金の話ですね。ここの数字は覚えておいてほしい。まず固定資産税の生産。
生産日は関東が1月1日、関西が4月1日というのはだいたい間収としてあります。契約書にどっちで書いてあるかで生産額が数万円変わるんですよ。
僕は京都とか三重とかで両方物件持ってるんで。ほぼほぼ4月1日です。三重言うても関西の間収っていうところなんで。そこで記算するんですけど。
1年間分の固定資産税を既に前のオーナーさんが前払いしちゃっているからこの引渡しを受けたところからその年度末なのか年末なのかによって生産。
既に支払われている分こちらが立て替えさせて支払い、生産させていただきますよっていう話ですね。
既産日を覚えておいてください。収益物件は賃料と資金の生産。資金は引き継ぐのかそれとも生産するのか。
だいたいね、敷き継ぐことが多いですかね。関西方式呼ばれるやつですこれは。資金もらってるのに入居者さんからそれはもうないないしちゃう。ポッケないない。そんな言い方ありましたっけ。
引き渡さないですよ。でも返還する義務だけのこれ何それ。思うんですけどこれも干渉的にあるんですよね。これ大事ですよ。資金の扱い。
家賃6万円でレントロールに書いてあるのに契約書が5万5千円あったみたいなこの賃貸者契約書とレントロールが合ってるかっていうのも大事ですよ。ここちゃんとチェックしましょうね。
あとはね仲介手数料。400万円超える物件は価格の3%プラス6万円プラス消費税が上限だってなってるんですけども2024年の改正で800万円以下の低廉な物件は売り主買い主それぞれから最大30万円プラス税まで取れるようになりましたよ。
だから古い知識のままの仲介さんがやってた場合にあれ?これ安くなってない?安いなまあまあまあお得AかAか。でもこれ逆に高くない?なってることもあるんですけどこれねちゃんとね合法なんで800万円以下だったら30万円プラス税まで取れるのでこれちゃんと見ておきましょうね。
逆にこれ上限を超えた請求が来てないかチェックしてください。まあね宅検業法に違反もするのでここは慎重に出してきていると思いますが仲介手数料ちゃんと正しいかどうか自分で計算してみてください。
はい最後6つ目契約条項。契約条項ここはね一番ね数字を覚えておいてほしいです。キーワードは20%と2年これを覚えてください。まず医薬金。
売り主が宅検業者の場合は損害賠償の予定額は代金の20%が上限って決まってるんですよねこれも宅検業法によるところです。
売り主が個人で業者が仲介だけの場合は法律上の上限はないんです。
実務では10%から20%が相場なんでそれを超える数字が書いてあったらなぜこの両立なんですかって聞いてください。
はいこれ重要。次手付金。これも業者が売り主やったら代金の20%が条件ですよ。で契約不適合責任。昔で言うとこの貸し担保責任と呼ばれるやつ。これ業者売り主の場合は引き渡しから2年以上の特約以外で買い主に不利な特約は無効です。
引き渡しから3ヶ月間しか契約不適合追いませんよ。これはもう無効主張できます。逆に個人が売り主やった場合は全部免責。もう有効なんですよ。ややこしいですね。
現況引き渡し何かトラブルあっても一切責任追いませんが個人売り主やったら認められちゃうってこと。地方の地区の収益物件で現況売買で契約不適合責任は一切追わないってこれ書いてある場合ね。一般の売り主だとあるので落とし穴ですよ。面積が悪いとは言わないです。
その分安く買えてるわけだからそれいいんですけどただ面積の範囲を分かった上で反抗するのと知らずに押すのとでは全然違いますからここ要注意。これ本当これ最後最後ね。ローン特約。有志特約とも言いますけども期日は契約から2週間から4週間ぐらいが一般的。1週間とか極端に短い期日が書いてあったら事実上特約を使わせない設計かもしれないので
この期日ローン特約有志特約の期日これ要見ておいてください。それを超えてしまうと特約もいかせません。執行できませんよってことになっちゃうので。あとね有志の申込先とか金額とか金利条件が具体的に書いてあるか。これねここ空欄でいざ有志が通らんかった時に
いやいやいやそれも5割自己資金入れたとしても一通ってるじゃないですか。もう解除できませんよって言われる可能性あるので。これ解除できるかできないかで揉めちゃうのでここの条件ちゃんと書いてあるかこれ以下の条件の場合はもう特約を執行しますよっていう。実行するそういう内容をちゃんとチェックしておきましょう。はい長くなっちゃいました。まとめ6つのポイントを話します。
まとめと心構え
物件の同一性が1つ。2つ目は権利関係。3つ目法令上の制限。4つ目はインフラ。5つ目はお金の生産。6つ目は契約条項です。
何回も何回もこれに直してください。全部覚えられないという人も数字だけ持って帰ってくださいね。この20%2年そして既産日は1月1日か4月1日かこの3つだけでも見る目変わると思います。1つで持って帰っていただけたらありがたい。
はい一番今日大事なこと重要事故説明書を読み合わせの場で初めて見るのはやめましょう。事前にpdfでもらってください。誠実な業者さんだったら普通に出してくれます。それを等規模と評価証明書と付き合わせて疑問点をメモして読み合わせに臨みましょうね。間違いを見つけたら遠慮なく指摘したらいい。それ嫌な顔をする業者さんはもうそもそも付き合う方がいいです。
言いなりになったらダメですよ。数百万円とか下手したら数千万円の損をねあのぶっこく可能性があるのはこっちですから。買っちゃったらもうそれやっぱ受け負うので。不動産投資っていうのは買う瞬間に勝負の大半決まるんで。契約書と重要事故説明書はもうその勝負の答案用紙みたいなもんですよね。だから人が書いた答案を自分の目で採点する。これは公家として絶対に持っておくべきスキルだと思います。
皆さん気をつけていきましょうね。ということで今日はバイバイ契約書と重要事故説明書は鵜呑みにするなというテーマでお話をさせていただきました。ということで本日もわくわくと楽しく元気にいきましょう。それではまた明日。