親業と不動産の発信
はい、おはようございます。このチャンネルは元消防士、現不動産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は7月24日の木曜日ですね。
この番組は記念すべき50回目のファンパスを購入させていただきました。奈良県で夫婦で不動産賃貸業をしてますおかれもんです。
バーニング大家さんはスタイフきっかけで出会い、このスタイフからたくさんの応援仲間ができました。
私も毎日おかれもんチャンネルという名前でスタイフもやっております。
これからもスタイフやセミナー懇親会で不動産仲間を増やしていきたいと思っておりますのでよろしくお願いします。
バーニング大家さんリフレーム不動産キャンプがこれからさらなるご活躍ご発展を記念しております。
バーニング大家さんこと谷さん、いつも本当にありがとうございます。これからもよろしくお願いします。
おかれもんさん5歳からのご支援でお送りいたします。
いつもありがとうございます。
スポンサーコールと言いながらこんな感謝の文章を読ませていただいてこちらこそ感謝歓迎的でございます。
またお会いできる際には不動産難儀かわしていきましょう。
今日も元気にやっていきます。
セミがすごいですね。
もう梅雨明けてるんですか?
テレビ全然見ないから今梅雨明けしてるのかどうかってあんまりないんですけど。
夏本番ですね。
夏休みですね。
今1歳の次女ちゃんまだ幼稚園行ってるんですよ。
明日で終了じゃないかな。
小学3年生の長男くんと年中3の長女ちゃんはもう休みですけども。
昨日英語の塾に1日行ってましたから。
妻は自宅でゆっくりできたのかなと思いきやなんだかちょっと風邪っぽいっていうことで。
週末までには治ってほしいなって言いながらもらってましたね。
僕もなんやかんやで鼻水が出たりとか。
朝方出るのは年中のことなんですけど。
僕は今は体調は万全ですけどね。
お花もらったりとかいろいろありますよね。
夏風邪ね皆さん気を付けてくださいね。
なんとか回復の方向に向かってるんじゃないかな。
今日もどうしてもちょっと鼻の調子が悪かったら地理科行こうかなとか言ってましたけど。
熱はなさそうですね。
僕ね最近ねファスティングやってるんですよ。
今日で3日目ですね。
朝ご飯を抜くっていうことをやってますね。
起きてきたら茶湯だけ飲むっていう。
あとはコーヒーとか炭酸水とかはカロリーなしのものは昼12時まではOKみたいな感じでやってるんですけどね。
スコール腸の調子はいいですね。
体の元気はあんま出ない。
いや出力は低い。
朝のランニングとか筋トレって言っても最大数の8割ぐらいしか元気出んような気はする。
ここからなんすかね。
どうなんやろう。脂肪燃焼させるとかそっちの方向に体が変化していくんだろうか。
とりあえず1ヶ月は続けてみようかななんて思ってはいますけど。
そんな調子でまた報告があればっていう感じ。
体重はちょっと500グラムくらいかな。1キロまではですけど。
下がってないですけどね。
でも調子いいです。
全然お腹あんま減らないです。
意外と1日2食でもいけるんやなって。
そんな感じですね。
うちの長女ちゃんがね。
最近ね。だいぶお姉ちゃんになってきてくれてますから。
ジジオちゃんが結構わがままっていう感じだから。
それとどうしても比較しちゃうとだいぶお姉ちゃんになったなって思うんですけど。
とはいえね。やっぱり寝る前になったらグズったりとか。
昨日も1日英語の塾行ってましたけど。
夕方5時迎えに行くときにはもう寝てたらしくて。
でも起こして連れて帰ろうと思ったらもうギャン泣きですよ。
泣いて泣いてでも歩いて帰れへんから言ってちょっと迎えに来れへんから言って。
で僕が車出してね。もう子供たち2人を乗せて。
長男は先に帰ってきてたからお昼に帰ってきてたから。
ジジオちゃん連れて長女ちゃん迎えに行ったらもう抱っこでは帰れへんってなってしまって。
で僕車に迎えに行ったなんてこともあったんですけど。
まあそんなことまだありますよね。
特にあの寝る前のね歯磨きなんかはね。
もう嫌だ嫌だってなっちゃうんですよ。
ママがいいママがいいって言わんといてそれ。
でももうあかんわ。もう父ちゃんではもうあかなしわ。
洗い物してるママに。
うんこ締め入りましたよ。
ママの歯磨き。
でママが言ったら言ったでまたねグズるんですけど。
まあとはいえ父ちゃんよりはちゃんとやってくれるわけですよ。
次の日の朝とかだったらねめっちゃね。
父ちゃんおはよう。
めっちゃ機嫌いいからもうその時に聞くんですよ。
長女ちゃん何?
昨日の晩なんであんなにグズったの?
なんで歯磨きは父ちゃんとやってくれへんの?
って聞いたらねこう言うんですよ。
だってママがかわいいから。
えなんでなん?
いやそれママ喜ぶけど。
ありがとうってね。
またねキッチンに立ってるママが言うんですよ。
だってママかわいいんだもん。
えそうなん?えなんか悲しいって。
じゃあ父ちゃんは?
父ちゃんはかっこいい。
いやもう好き。
好きやわ。
かっこいいありがとう。
じゃあなんでお仕上げやらせてくれへんの?
今日は頑張ってやってみよう。
約束したんね。機嫌のいい時に。
今日のお仕上げは父ちゃんとやるなって。
父ちゃんかっこいいもん。
今日もいい日になりそうやで。
さあということで本日の本題は
管理会社は一般媒介か専任媒介か。
こちらご質問いただいております。
いつもありがとうございますね。
スティングさんからご質問いただいておりましたので
今日はこちらについて
皆さんどうでしょうか?
管理会社の専任一般っていうね
これの違いがあると思うんですけど
過去僕ね選定の基準なんていうことは
いくつかお話はしてるんですが
案外この媒介契約の方法についてはね
触れてなかったかもしれないので
そのことについて今日はお話をしていこうかなと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
今月末ですね7月31日の木曜日です。
土平日に勉強会やっちゃいます。
もし来れる方はご参加くださいませ。
私京都の事務所の方ですね
これ午前の10時からグループコンサルという形でやりまして
もうここ人数限られてます。4名限定ぐらいですね。
でやろうかなと思ってますので
これもし店員になったら締め切ろうかなと思ってます。
ズームはやろうと思ってますし
アーカイブ動画も一応残して
あまり際どくなければ公開しようかなとは思ってますが
そんなですね踏み込んだ内容のグループコンサルっていうのもやります。
で午後からですね現在サラリーマン公屋のおのぴーさんに
登壇と言いますかお話をしていただきまして
直近1年以内ですね
こだて屋一等物こんなもの購入してきましたよっていう事例紹介をしていただき
そっから本番なんですが
私バーニング公屋と天野慎吾氏が切り込んでいき
この物件購入した時はどういうところ見てたの?
甘いねみたいな
ここもっと見落としてたんじゃないとか
こういうところ気をつけた方がいいよ
で保有期間とか売却出口はどういう風に考えているに対しても
いやそれはもっとこういう風に見た方がいいんじゃないとか
もちろんいい部分もあると思います
その目線はいいねとかね
こういったことをみんなで孫教している様を見ながらですね
自分ごとのように学んでいくという
こういうところを見ていったら仕入れしすることができるんだなとね
購入そして売却までこういう目線で見ることが大事なんだな
っていうそんな学びの機会になると思いますので
ぜひともお越しいただけたらと思っております
7月の本セミナーですね
そしてこれはアーカイブ動画も残していきますので
ぜひともお申し込みくださいませ
火災保険アカデミーの紹介
そして8月の2日の土曜日ですね
こちらは火災保険アカデミーの火災学長の方にですね
登壇していただきます
大阪現地で開催いたします
こちらはですね皆さんが火災保険を申請するにあたって
どういう風な申請の仕方このポイントを押さえておけば
申請が取りやすいよとか
こういった言葉遣いはNGだよ
こんな特約を入っておいた方がいいよ
資金繰り改善のために火災保険の知識は絶対最初つけておいた方がいいよって
皆さんの火災保険リテラシーを高めていこう
そんな勉強会になりますので
これはもう絶対受けておいてください
はいそんな内容になっております
アーカイブ動画の配信もございますので
こちらもご確認くださいませ
翌日ですね8月3日の日曜日はなんと私
北海道札幌の方に飛びまして
お昼からですねセミナーの方を登壇していきます
これ教祭という形っていうか
登壇は僕はバーターなんですけど
たまっちさんですね
あとあんじゅ先生と
過去にもやったことあります
無料セミナーとなってます
北海道札幌のお住まいの方は
ぜひともお越しくださいませ
概要欄の方にですね
申し込みページ貼っております
無料セミナーさらに本一冊もらえますよ
やはりそんな内容になってますので
ぜひともお越しくださいませ
そしてそして
9月の13、14日この同日ですね
ぜひともまたお越しくださいませ
ガングロ大谷さんが熊本で登壇されます
そうなんです
熊本一泊二日合宿となってますので
もう朝からね
飛行機とっておいてくださいよ
もう今予定は立ててます
熊本駅近くちょっと移動するかな
うんですが
一応13時30分開始というね
はいことで設定はしてますので
もう飛行機行き帰りとっておいてください
あと徳ちゃんさんもし聞かれてましたら
あのプロフィール画像と
また自己紹介文いただけたらありがたいです
まあ個別にちゃんと依頼しろや
っていう話なんですけどね
はいということで
徳ちゃんさんの新築アパート見学会もさせていただくという
これはもう盛りだくさんの内容になってますんでね
夜はガングロ大谷さんの民泊に泊めていただこう
ってそんな企画もありますので
ぜひともお越しくださいませ
よろしくお願いいたします
はいでは本題の方入っていきましょう
アパート管理の選択肢
これ読み上げさせていただきますね
スティングさんからいただきました内容
あの要約をして
4個市の全区アパートを購入されて
リフォーム真っ最中ということなんですけども
これがね完成した暁には入居者さんを
募集していかなきゃいけないんですけども
それについての管理会社の考え方はですね
これまでこだては保有されていたスティングさんということで
管理はもう専任で任せておられたと
で客付けしてくださったという
お礼も兼ねての管理量は5%を支払いをして
で管理していただいてたということなんですが
まあ今回アパートね一等ものが初めてということで
入居付に関して部屋ごとに何か管理を分けた方がいいのか
っていうねあのことも検討されてましたね
A社に例えば101号室を入居してもらったら
そこをもうA社に管理していただき
で102号室はB社が決めてくれたとなれば
じゃあそこはB社に管理をお願いし
みたいなことがした方がいいんですかね
みたいなことを懸念されていました
質問内容としてもそういった前提のもとで
アパートの入居付皆様は専任でしょうか
一般売買契約でしょうかっていう
はいここの質問ですね
にまず答えていくんですがこの前提条件として
一等ものは一等丸ごと一社に管理をお任せしてください
部屋ごと分けるはないです
これないですね
一等丸々ですね
じゃないとその教養部の管理はどこになるのかとか
そういった責任問題っていうのが
曖昧になってしまいますので
一等任せるとなったらもうA社に管理を任せるのか
それともB社に任せるのか
それを完全に一等は一社でやるのが原則となってます
ルールがあるってわけじゃないですけど
逆に言うとそんな一室ごとで管理受ける管理会社さんはいないですね
ということでその前提一等は一社に任せましょう
ということでもって僕はもうこのアパートの入居付
専任媒介契約か一般媒介契約かで言うと
一般媒介契約一択これでいいと思います
ある程度あのもしご存知ない方に対してなんですけども
専任媒介契約と一般媒介契約の違いと言いますと
専任っていうのはもううちの会社以外には
入居付けは任せないでくださいねっていうそんな契約なんですよ
でもじゃあそれやったらあんまりこう目に触れることが少なくなっちゃうから
入居付け損なんじゃないのって思いがちじゃないですか
だけど専任ということは他のチャチャ入らないですから
横槍が入ってこないですからその会社はもうこの物件に関しても
優先的に付けますよっていう意欲が上がるわけです
営業マンとしても絶対じゃあこれ決めていこうっていうね
そこの意欲が上がるし報告の義務も発生するんですよね
オーナーさんに対してのだから手を抜けないということがあるので
そういう意味合いにおいてはもう専属媒介契約だったら
うちめちゃくちゃ頑張れますからってそんな歌い文句でね
言ってきはるんですよでもねやっぱ目に触れてほしいんですよ
いろんな会社さんがたくさんおられますけど
そこの顧客さんとか得意エリアやったりとか
もしくはこの市役所さんとの深いつながりがあったりとか
いろんな専門学校から支援を受けて
入居者情報がある程度一括で手に入って
その中からこの物件に対して紹介しようっていう
そんないろんな特徴がある各会社さんに任せたいんですよね
だから一般媒介契約これはもどの会社さんであっても契約取ることができるんです
そんな内容なんですよ意欲が低くなっちゃうじゃないのに関しては
人気の物件だったらいやこれ住みたいってなれば
もう関係なくねやっぱり入居は付きやすいです
でも古いものとかちょっとエリアが外れてるとかいうものに関しては
AD広告料を通常1ヶ月のところ2ヶ月お支払いするとか
どうしてももうこの繁忙期を逃しているタイミングで
入居付きにくいんだったらAD3ヶ月っていうのも出しちゃうとか
でなれば仮に1部屋3万円ぐらいとかめちゃくちゃ安い物件だったら
もうこれ頑張って決めたとしても3万円しか広告料として
報酬もらえなかったらもういいかってなるんですけど
3ヶ月もらえるってなったら9万円の報酬
いやこれでかいやんこの物件取りに行こうぜっていう風に
意欲高まりますからそういった調整は可能なんですよ
なので一般媒介契約で結ぶことが僕は基本必須やと思っています
管理体制の重要性
その上で2つ目のご質問ですね
一般媒介契約で依頼した場合管理会社の分散はどうされていますか
これに関しては先ほど申し上げましたが管理会社は一社専任ですね
専任というかもう管理会社は一社にお任せしましょう
っていうことでもう決めちゃってくださいわけないです
じゃあですよその先一般媒介契約でいろんな会社さんが入居者さん付けてきた時に
その管理会社さんはその別の会社が付けてきたお客さんちゃんと管理してくれるんですか
に関しては最初の話し合いでちゃんと決めておきましょう
それを他の会社が付けてきた入居者さんは管理できないんですっていう
管理会社さんも鼻から契約しない
それはもう他のお客さんね
客付業者さんが付けてきた入居者さんもひっくるめて管理できますよっていう
管理会社さんを選んでください
その条件ですそれが管理することの条件
ちゃんとこれねまたね地方とかによってはね
ふだかとかあるんですよね
ここの会社が付けてきたお客さんはちょっとやりません
だからそういうところもちゃんとヒアリングした上で一番条件がいいところ
ちゃんとまあけだてなく管理できますよっていう会社さん
基本的には管理が強いところに管理を任せたいですね
管理強いっていうのはどういうことかっていうと
入居者さんからのその第一次情報クレームだったりとかいろんな要望が入った時に
そこをうまくさばいてくださる対応がいいとか
であとはもう業者さんのハッチも安いだとかそういうところですね
一方の客付けが強いけど管理が弱いっていうところもありまして
そこに関しては大手がバックについている
だからポータルサイトもアットホームしかやれないんですっていう会社よりも
いやアットホームもホームズもこれは利用量高いですけれども
スーモにもうちは掲載できますよみたいなね
大丸検討が裏についているハウ丸コムさんとかね
媒介契約の選択
いうのはやっぱ強かったりするんですよでも管理やってなかったりとかするんですよ
こういうところを織り混ぜていきたいんですよね
っていう風にバランスを見ながらどこの会社さんが
入居者さん付けてくださっても管理しますよっていうところにまずは管理を任せましょう
ここなんです
もう今甘いお話ししたようなところがですね
一般売買契約をお勧めする僕の理由ですね
だからそういう前提条件をちゃんと提示した上で
わけ隔てなくやってくださるか
あとADね広告料のお支払い
もう基本この物件は1ヶ月なんですが
今はもう最初の入居前空ですから2ヶ月を渡したいんですと
なった場合に管理業務に関して要は
この賃貸借契約書を結ぶっていう行為に関しては
管理会社にお任せするんですが
お客さんを見つけてくるところまでは
一般売買でいろんなところに任せたいんですってなって
この決める場合ねAD2ヶ月っていうのは
その客付業者さんに全部お渡ししてくださいね
それに応じてくださる管理会社さんを選びましょう
でも賃貸借契約書を結ぶという業務はA社さんに
これ発生しちゃいますから
じゃあそこはまた別途1ヶ月お支払いしますよ
っていうこういうお話ができれば
だいたい受けてくれると思いますね
もしくは状況によってはね
賃貸借契約書を交わすところまでは
もうB社さんC社さんとかそういったところにも
お任せした上で全部入居付けまで完了しました
鍵渡しも完了しました
はい契約書出来上がりましたよ
賃貸借契約書これをA社の管理会社に
ポンってお渡しをして後は管理お願いします
こういうパターンもありますから
ここは本当ケースバイケースで
どういう形がいいでしょうかっていうのは
管理会社さんとしっかりと打ち合わせをしていくことが重要になりますね
いろんなパターンはありますけれども
基本的には1棟に対しては
1社の管理会社さん1000人で設定しましょう
そしてその管理会社さんが
他の一般媒介契約でいろんな
入居付けの客付け業者さんに依頼してもOKだよ
っていうそういう依頼を
ちゃんと受けてくれるところにしましょう
ADの振り分けに関しては
基本的にお客さんを見つけてくださったところに
全額をお支払いするようなことで受けてくださいと
ただし賃貸借契約書を結ぶ業務が発生する場合は
それに対する報酬はちゃんと管理会社さんにお支払いしますよ
なのかお客さん付けてくださったところに
賃貸借契約書の契約業務まで全部委託しますっていう
それを全部完了した上で後で受けてくださる
それも可能なのかっていうところは打ち合わせで決めてください
はいそんな内容になります
管理会社との関係
ちょっと細かい内容言っちゃいましたけど伝わりましたでしょうか
もしもですねもうちょっと突っ込んでお聞きしたいとか
これどういうことでしたかっていうのがありましたら
いつでも聞いてください
回答させていただきます
はいこちら僕が10年間やってきた賃貸借契
賃貸契約の偽犯について実務経験も交えながら
もうねあの僕も着陸体制になったら神々になってきますから
気をつけてください
お話をさせていただきました
管理体制皆さんどういうふうにやっておられますでしょうか
今日もハートボタンポチッと赤くしておいてもらいたいですね
セミたくさん鳴いてますけども
明日はまた朝の5時45分からサカスライブやっていきますので
初めての方もぜひとも遊びに来ていただけたらな
と思っております
それでは本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
