カーシェアとリセールバリュー
正直FPの本音しか言わないトーク!イエーイ!
どうも、みなさんこんにちは、またはこんばんは。金融商品を売らず、顧問料だけで稼ぐトップ1パーのコンサルティングFP、
家事と経営コンサル、コーチングを持てかける個人投資家、寺野の2人でお届けします。
このラジオは、金融商品を販売しないからこそ、各業界や金融機関に忖度なしの正直意見が言える現役FPがぶっちゃけ投稿する暇つぶしいコンテンツとなっています。
寺野さん、今日もよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
はい、今日の話題の提供は寺野さんにしていただこうかなと思っています。
いきなり最初から投げるのね。
そうなの。
前回が、車をザンクレで買ってるよとか、そういう販売条件でいろいろやってるっぽいよみたいな話だったと思うんですけど、
それに若干関連するというか、似たような話として、都心部のマンションの話をちょっとしてみようかなと思ってます。
復習というか、前回の話で、ザンクレでそこそこの金額の車を買ってる人が結構今多くなってるということをお話ししたんですけど、
彼らの買い方がうまく回っている前提にあるものは、リセールが高いってことなんですよね。
3年後、5年後、そこそこ金額で売れるとか、中古車で買うより新車が今むしろ安いみたいな状況になってたり、
というか、新車が買えないからなんだけど、そういう状況になってますと。
で、むしろ寝上がりするパターンがあったりするんですよ。
需要と供給の問題で。需要が多いけど供給が足りなすぎて、寝上がりするっていう可能性すらある状況だったりするわけですね。
昔から結構お金持ってる人とかって、スポーツカーとかプレミアムカーとか買ってたりするんだけど、そういうのって買った後のほうが寝上がりしてたりするのね。
まあそうだよね、限定品だったりとか、あと型の変更があるから、前の型の方がかっこよかったよねみたいなのは、普通、高級車じゃなくてもあるよね。
そうそう、そういう世界があったりする中で、大衆車としてもそうなってきてると、高級な部分でね。
今みたいな本当に限定されたものとかだと、寝上がりする可能性とかがあったりとか、そういう需要と供給なんで、それも約束されたものではないけど、
安定した人気があるとか、そういうものだったら、ある程度見通せるから、資産みたいな感じでバランスシートに載せたりすることも可能なわけですよ。
そうだよね、前お客さんでロレックスを資産に載せてくださいって人がいて。
コロナ後はすげえ一時上がったけど、今暴落してるよね。
ちゃんと載せてあげたよね。
最近僕もアートを買ったりしてるんだけどさ、そういうのも、いろいろリセールのマーケットがある場合は寝上がりするかもしれないし、ゼロにはならないとかさ、
そういうアーティストのこれからの人気度とかにもよるじゃないですか。
そういうだから、希少性とか需要と供給の差がある場合は、そういうふうにリセールが高いって状況になるんだけど、
今回は都心部のマンションの話をそこにちょっと当てはめて考えましょうってことになってて、
似たような感じなんですよ。
だいぶマンションって今年間販売の供給、だいぶ絞られてきてて、
本当に2000年代前半とかだとさ、いろんな販売を開発する会社がいっぱいあって、供給もいっぱいあったんだけど、リーマン号本当に大手しか生き残ってないわけですよ。体力的にもね。
で、あと都心部も開発する場所も限られてきてるし、
で、昨今ここ数年、コロナの後は建築費も人件費もめちゃくちゃ高くなっちゃって、
原価が上がっちゃってるから、それをペイするグロスが取れる場所ってもうあんまなくなってきてるわけですよ。
だから本当にもう都心部のプレミアムな立地で、で、ちゃんと作ってしたら原価これぐらいかかるから、もう壺単価1000万ですみたいなのとかが、なんか驚かなくなってきてるぐらいになってるっぽいね。
で、なってきたときに、まあ供給絞られてる中で需要はあるわけですよ、まだまだ。
で、今大きくマーケットがそのマンションのところも変わってきてるっていうふうに見えていて、
昔は不動産投資じゃないですか、マンション買うのも。
投資目線で買うとしたらね。
っていうと、家賃ありきなわけですよ。
そうだね。
年間家賃どれだけ取れるのみたいなところを元に利回り計算して、じゃあこれぐらいだったら買おうかみたいな。
っていう感じになってるんですけど、本当は。
だけど今多分都心部のマンションの利回りその家賃ベースで考えたら、多分2%か1%かなんですよ。
それはなんで?
えたしたら。
それはもうあのだから。
そうか、高すぎるからか。
価格が高すぎて、それに家賃が追いついてない。
追いついてないね、確かにそうだわ。
で、今後家賃が上がってくる可能性はあるんですけど、インフレもしてるしね。
賃料上がります。
でもその今のグロス価格がゴンゴン上がってるのに追いつけるほど家賃上がるかっていうと、そこまで上がらないと現状は思われると。
じゃあなんでこんな高くマンションみんな買ってるのって話なんだけど。
あれだね、高く売れるからだ。
そういうことなんですよ。値上がり前提なんですよ、これも。
新築で売り出した時の値付けが間違ってるって前提で買ってるんですよ、みんな。
数年経ったらもっと高くマーケットで売れるよねって前提で買ってるんで。
それぐらい需要が締まってる。時給が締まってるっていう状況を前提に買ってるんですよね。
都心部のマンション市場
って言うとこれ、利回り前提の投資じゃなくなっちゃってるんで、株で言うと本当、ゴリゴリのグロス株買ってるような感じ。
値上がりこれぐらいするよねって言って、レバレッジかけて買ってるみたいな感じになってるように見えていて。
ってことはさ、結構不動産投資も昔に比べるとリスクが高くなってるっていうことになるのかな?
ファンダメンタルの根拠が変わってる感じがすごくある。
さっき言ったように、何を今までファンダメンタルとして考えてたかっていうと、やっぱり賃料だったわけですよ。
だけど今はリッチ、プレミアム性。それがファンダメンタルになってる感じがある。
なるほど。ってなると競争が激化するよね、きっと。だってそういう物件って限られるじゃん。
そう。だから参加者も限定されちゃうね。値段が高すぎて。
そもそもゲームに参加できないよね。
そうなってきてる。雑誌本主義感が出てきてますよ。
そういうことか。
っていうのが今の都心部のマンション。だから高ければ高いほど売れていくみたいなところだし、
リッチが良ければ下値はもう限られる。むしろよりこれから需要が増えるというか、買いたい人が出てくるから。
っていうような前提で買われてたりするわけですね。
すごいね。サツタバの殴り合いになりました。
そう、ほんと殴り合い。
やば。こわ。
不動産ってね、本当に怖いよね。私は不動産業者だけにはならないと思っている。怖いから。生きていけない。
結構今までの前提で動いて懸命な投資家というか、懸命にマーケットの中で動いてた人は買えなくなってるんですよ。
全部置いてかれてる。
今までだったらそうだよね。だから今までプレイヤーで入れた人がプレイヤー市場から弾き出されてるような状況か。
ゲームのルールが変わっていることを、これも株の世界でも投資を始めたときのマーケット環境が親取りじゃないけど、そういう環境前提で投資家として生まれてるから。
この5年とかで投資を始めた人っていうのはすごいポジティブだったよね。
まだ上がるってリスクがガンガンなんですよ。アクセル全開なんですよ。
次に下落が来たとき、私恐ろしいわ。
下落が頭にあるリーマン生まれみたいな投資家は、そういうリスク怖くて取れないんですよ。
だからずっと指くわいて眺めてるだけみたいな状況になってたりするんで。
これいろんな世界でやっぱり起きていて、
まっとうに株式投資とかをちゃんと、さっき言ってたファンダメンタル、バランスシート見たりとか企業の事業を見たりとか、
いろんなそういう何かが根拠になり得そうなものを前提に、割安か割高かみたいなものを考えて買ってた人たちは、
暗号通貨で儲けられないんですよ。爆撃できないんですよ。
だって怖いもん。
根拠が見当たらなすぎるっていう状況で、でもすげー上がってる。
ちなみにさ、めっちゃ上がってるよ。テラは暗号通貨はさ、やったり手出したり。
いやだから、その例に漏れずですよ、僕も。最初確か買ったときね、僕8万ぐらいで買ってて。
だけど、確か200万ぐらいでも売って、その後ほぼ買えないですよ。
そうだよね、分かる。私最初から買えなかった。
そういうやっぱりトラウマじゃないけど、生まれた時で環境によって縛られてしまうっていうのがあって。
でも良し悪しなんですよ。やっぱり暴落したら痛い目見るのはそういうアクセル全開の人たちなんで。
そういう人たちは、それにさ、しかも円安でさ、外国人の投資家が不動産の市場にどんどん参加してきたらさ、ますます買えないよね。
もう違うゲームになっちゃったね、ほんとね。
そうなんですよ。で、じゃあまだ上がるのかっていうと、果たしてどうなんだっていう話になってくるから。
そういうちょっとだからゲームが変わってるよっていうのが、いろんなところで、暗号通貨とか車とか不動産の中で共通点としてちょっと話してみましたみたいなことです、今日は。
やっぱり株式が一番信頼できる。私はそう思ってしまう、どうしても。
投資環境の変化
株もでもね、この前ね、お話の中で出たようにさ、もうファンダメンタル、バランスシートの純資産に対しての価格とかじゃなくなってきてるって話もしたじゃないですか。
それじゃないところに、価値の厳選、利益の厳選が出てきてたりするから、それもほんとついていかなきゃ、どんどんどんどん投資ってやっぱルール変わるんですよ。
そういうのをやっぱ追っかけていくというか、柔軟にというか、環境適応していかないと、ずっとはやっぱり。
生き残れないね、そうだね。怖い怖い、勉強しなきゃね。
まあそういうことですよ。
なるほどね。
昔さ、都心はそれはそうだよねって、主要都市。
でもさ、一時期さ、蓄不露物件っていうのを利延べしてやるみたいな、100万で買って利延べして貸すみたいな、そういうのが流行ってたよねっていう不動産ね。
そういうのはどうなの?また別の話か。
今それはきついと思うよっていう。
よっぽどその目利きがあるというか、その利延べした後の価格とか賃料とか、リッチの見極めとか間取りとかいろいろあると思うんだけど、それがちゃんとしてる人じゃないともう多分儲かんないですね。
蓄不露の時点で厳しい。
蓄不露利延べで投資成功するのは難易度だいぶ高いんじゃないの?って思いますけどね。
なるほどね。やっぱゲームが変わるっていうのは今日の学びだよね。ルールが変わる。そうだよね。そういうのについていける人でありたいけど。
若者が今みたいな蓄不露割安でさかってさ、何百万もかけてさ、リフォームしてさ、家賃収入なりさ、転売なりしようとしてるけど、そういうのでもうハマってる人とか結構いるらしいからね。
うーん、なんかいそうだよね。私の周りには具体的にはいないけど、SNSとか見てるとすごく流行ってるし、そういう人たちって大丈夫かなーって今の話を聞いてて、ちょっと頭によぎったよ。
いや、ほんと。レバレッジ高いし、不動産はミスると結構事故るんで。
いや、そうなんだよ。だから私怖くて、不動産は面白そうだなーとは思うけど、手が出せないでいるずっと。やるんだったら相当勉強してからやらないとなーとか思っている感じです。
はい。そうですね。
山田電機の銀行サービス
で、あとなんか今日は話題がちょっと変わるんだけど、少し興味があるというか教えてほしい、寺先生に教えてほしいことがあって、この間雑談の中で山田電機が、山田電機の銀行ができたんだっけ?山田銀行?違う?名前。
なんだっけ?SBIと組んでみたいな。
なんだっけ?そうそうそうそう。山田電機の銀行ができて、そこで積立定期をやると、金利の部分を山田のポイントでつけますと。
山田ポイントが、それがめちゃくちゃ高かったんだよね。年利10%とか?だったの?
最初は、そう、条件が10%つけますよみたいな。その積立定金額に対して、総額に対して10%つけますよみたいな話だったっぽいのよ。
そうすると、結局それが、しかも積立て20%だから、最初は、例えば1年だったら12ヶ月で10%、毎月10%、毎月でしょ?年利か。年利で10%だけど、最後の1ヶ月とかは、1ヶ月で10%つくみたいな感じでしょ?最終的に。
そうそう、そういう話なんで、だからなんか、トータルで言うと、17、18みたいな、2万円なんじゃないの?みたいな、平均するとね、みたいなことだったっぽいんですよ。
そうだったよね。で、それを最初の条件見たときに、テラがすごい早かったよね。なんか、これはマジで、何千万ぶっ込み案件みたいなことを言ってて。
まあ、祭りの予感だよね、みたいなことを。
で、私はそれで知って、なになにそれって言って、見たら、ああ、なるほど、こういうことか、みたいな。そしたらもうその後から、SNSでブワーって、おすすめとかにめっちゃ上がってきて、すごい、まさに祭りになってて。
で、祭りになりすぎて、やっぱりやめます、みたいな。
そう。
なっちゃったんだよね。めっちゃ面白いと思って。
そうなんですよ。
そうそう。
まあ、そういう話があったんだけど、知ってる人はどれだけこれ聞いてる人でいるのか。
ね、そう。だから、もしちょっと何言ってるんだって、よくちょっと何言ってるかわからないと思ったら、たぶんまだ全然ググればいっぱい情報出てくるから、山田積立定期とかでググったら、いっぱいそういう話題が出てくると思うんで。
すごい面白いから、ぜひ本当のテーマを調べてほしいんですけど。
要は、さっき加藤さん説明してくれた通り、年利、実質平均すると十何パーになりますよっていうような案件で、しかも元本保証だったのね。
そうだったよね。
1000万まで金融機関の預けと同じだから、1000万ぐらいまでだったら入れてもいいかなって思うぐらいの案件だったと。
で、それが毎年やるんだったら、それ回転させるってことができるじゃないですか、みたいな。
そうだね。
そんな、リターン十何パーっていうと、インデックスよりもいいし、元本保証でしょ、1000万に対してはみたいなことなんで。
いや、おいしいんじゃないですかね、みたいな見込みで、確かそういうの投稿したんですよ、僕は。
で、結局どうなったかっていうと、点末としては、最終的には、パーセントも5パーに途中になって、10パーのLPが消えて。
で、その5パーも最終的になくなった。
私が見たときは、5パーだったの。
テラが言って、あっと思って見たら、あ、5パーだってって思ったんだよね。
そうそう。
その頃に見た。
それで、最終的に5パーもなくなって、結局積み立て設定をした人に3000ポイントお詫びし配りますみたいになってて。
そうそうそうそう、だから結局個人情報を3000円で売った人みたいになってて、みんな。
そうなって。
そうそうそうそう、しかも山田は、しかも入金力のある人じゃん、そこで講座を開いた人って。
だからそういういい個人情報を手に入れたみたいな、3000円で。
それででも山田で買い物するかなみたいな気持ちはあるけど。
まあ確かにね、そう思ったから。
投資の未来と情報拡散
でもよくさ、そういう情報ってどこで見つけてくるの、テラは。
あーなんだろうね。
なんかやっぱ株の、株倉の人たちがやっぱ早い。
早いかもね、そういうので気づくのはね。
なるほど。
で、やっぱりさ、ポイ勝税みたいのが今回もさ、なんかドヤ顔で広げまくってさ、自分でこの道潰してる感があるんだよね。
いやーほんとそう。それさ、前テラが言ってて、私すごい印象的だったんだけど。
結局その、昔はそういうね、おかしな、絶対これこんなのありえないよねみたいな、一歩間違えたら絶対詐欺だろうみたいな、本当の話がたまーに歪みで起きる。
たまにね、担当者が設定ミスって起こりうることがあるんですよ。
そうそうそうそう。で、それをすごく頭のいい人たちが、ちゃんと見聞きができる賢い人たちが、おいしいとこ取りしてった。
けど、それを最近、SNSの発達の弊害だよね。
昔はそういうの拡散する場所がなかったから、本当においしいものをおいしいのに気づけた人が、みんなで山分けしてたのに。
それを、SNSでポイカツ勢みたいな人が、人に教える、広げる、バズらせるみたいなのをやることによって、結局、気が付いてしまい、早々にミスに気が付いてしまい、なくなる。
で、誰もおいしい思いをできませんみたいな現象が多いって言ってたじゃん。
まさにそれの代名詞みたいな出来事だなって思いながら眺めてたんだけど。
そういうことがあるよねっていうので。
ちょっと前だと、ビッグトトみたいなやつも、期待値全然プラスになっちゃったみたいなので、あれも乗っかった人は、結構いい期待値で。
すごい!あれさ、YouTuberでめっちゃお金入れてて、結局プラスになったみたいな人いたよね。
だから、ああいうのも有るわけですよね。
早めに乗っかれたら、いい思いができたりするわけだったり。
だからあれ、ロールオーバーとかにめっちゃなったのと、あと試合が結構なくなって、とんでもないことが起きたっていう感じだったよね、確かね。
まあまあ、あと聞いてる人がわかるとしたらさ、すごい初期のペイペイとかもだよね。
あれ、最初はさ、ほんと何の条件もなく全部20%返ってきてたから。
私それは乗った!ちゃんと乗りました、ペイペイは。
あれでもさ、僕の友達とかはさ、なんかウサン臭いみたいな感じでさ、アカウントなんか紹介して、なんかあれもお互いに1000円とか2000円とかくれるような状態だったからさ、なんか友達が送ったらさ、なんかのスパムかなみたいな扱いされて。
まあそういう人はいるよね。私はもう無言で旦那さんのスマホを取り上げて送り合ったけどね。無言でやり合った。
で、初期の大盤振る舞いの20%さ、終わったらさ、あとはもう細かい条件達成しないとミミッチポイントが返ってこないみたいな話になってさ、おいしさなくなったでしょみたいな。
まあなんかそういう。
確かに、あれはね、あれはなんかありつけた人も多かった気がする。私の周りでも流行ったもんな、すごい。
どうなんだろうね、全体として比率どれぐらいなんだろう。だから僕の友達だけ見たらさ、そんなに乗っかってる人いなかったからね。
ああ、そっか。私FPのやっぱ仲間が多いからかな。結構それなりに話題になってたし。当時さ、まだぺいぺいがさ、一部のコンビニとかでしか使えなかったんだよね。まだ導入したてで。
今はさ、ぺいぺいってどこでも使えるじゃん。でもほんと当時は、ほんと一部のコンビニ、有名なチェーン店とかでしか使えないから、なんか結局コンビニで日用品買いまくるみたいなことをしたような気がする。
何だっけ、家電量発展で使えたよね。なんか10万20万とか使ったよ、あれ。
ああ、そうだそうだそうだ。それで家電買い買いでいたいたいた。なんかしかもテラとその話、私した気がする。
そうだっけ。
家電買ったみたいな話はあなたから聞いた気がする。
そうだっけ、もう覚えてないな。
そうだそうだ。
まあそういうね、いろいろ、まあでもなんだろうね、こういうのをいつ、どうやって知って、乗っかるんだって言われたら、なかなかこうやるんですよっていうのも難しいなと思いながら。
ポイカツデみたいなのが拡散してたらさ、今みたいにさ、旨味どんどん埋まっていくだけで。
もう遅いよね、たぶんね、そういうところで気づいちゃうとね。
今回の山田のもさ、花火打ち上がる前に終わったけど、結局途中から積み立て申請とかもできなくなってたりするのね。
早めに乗っからないとこういうのって乗っかれなかったりするし、乗っかったところで3000円だったから大したことないんだけど今回のは。
でもそのなんか、リアクション力というか行動力というか。
資産の新たな価値
そうだよね。だから瞬時に、ぺいぺいで言うとさ、なんか怪しいか様子見ようとかしてたらもう取り逃すみたいなね。
そこで本当に怪しいものなのか合理的に考えたら、あり得るねっていうのってなんとなくわかるじゃん。
その計算、期待値を読む感じ、センスみたいなものがあればすぐ行動に移るんだけど、
様子見たり、なんか誰かのお墨付きが欲しいとかみたいなことやってたら全部お詐欺。
もう絶対乗れない。乗れないと思う。それはそうだね。だからやっぱその結局経済合理性じゃん。そこに反応するのって。
そうですね。
ね。だからそこが、その軸を持ってると本当にいいものかダメなものか。
で、全て乗っかってると絶対詐欺に合うから、それもダメだし。
そういうメキキ力。なんか合理的に考えて、ありなのかないなのか、なしなのかみたいなのは必要だよね。
そうですね。
そうですね。
そういう力がある人はこういうところ取っていけるし、私はなんか知るのが遅いな。だから乗れてないが。
たぶん知ったら判断して乗ることはできるけど、あと結構チラ見してめんどくせーって思っちゃうかもしれない。
ああ、そういうのね。
そうそうそうそう。
あとなんかね、それに対してなんかドヤ顔で普通の家電量販店で買い物をしたら10%ポイントがつくからこれは大した話じゃないですよみたいにドヤってたアホがいたけど。
だってあとさ、面白い人いたよね。
そのさ、時間の概念がないさ、保険屋さんとかのさ、保険屋さんって言ったら怒られちゃう。
あれもめっちゃ面白かったよね。
そう、何もわかってねーなって思っちゃうやつね。
そう、あれ、あーなんかもうその発言保険屋さんぽいって思いながら私も、保険屋さんこういうこと言うよなっていう、時間の概念一切考慮してないこの人と思いながら聞いてたけど。
はい。そういう人がお金の専門家を名乗ってるから。
そうだよねー、だからFP格好笑いって言われちゃうんだよねーっていう話をしたよね、そういえばね。
経済合理性と専門家
そうですね。
っていうところですかね。
うん。
今日はちょっと話が大きく2つに分かれちゃいましたけど、雑談も兼ねてということで、皆さんのご意見とかね感想をまた送ってくれたらいいなと思います。
この間のコミュニティ、正直FPラジオのコミュニティの方でも第2回のZoomの雑談会みたいなのをつい最近やったんですね。
結構10名ぐらいの人が参加してくれて、コミュニティ自体が今30名弱ぐらいなので、そのうちの3分の1ぐらいの人がZoom会にも参加してくれて、結構いろんな話ができるようになってきていますので。
まだ迷ってたりとかね、する方は別にお金がかかるわけじゃないし、何にも費用は発生しないので覗いてみて、会わなかったら別に無言で大会してくれても別にいいかなというふうに思うので、一度覗いてみてくれるといいかなというふうに思います。
はい。
はい。ということで、じゃあ今日は終わりの時間とさせていただきます。
今日もここまで聞いてくれてありがとうございました。
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それでは今週も正直に生きていきましょう。バイバイ。
はい、さようなら。
