マンション管理の現状
正直FPの本音しか言わないトーク!イエーイ!
どうもみなさんこんにちは、またはこんばんは。
金融商品を売らず、顧問料だけで稼ぐトップ一派のコンサルティングFP家事と、
経営コンサル、コーチングも手掛ける個人とスカテラの2人でお届けします。
このラジオは、金融商品を販売しないからこそ、各業界や金融機関に
本格なしの正直意見が言える現役FPがぶっちゃけトークをする
暇つぶしいコンテンツとなっております。
平田さん、今日もよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
はい、この間ね、私の知り合いから、
その人はマンションを購入してるんですけど、東京でね。
で、持ち回りで、理事会の理事長?マンション理事会の、
マンション理事会じゃない、マンションの理事長になったんだってね。
管理組合、管理組合、管理組合って言えばいいのかな?
で、なんかやっぱ初めてなって、その人は結構数字に強い人なので、
修繕計画を見たら、もう破綻寸前だったっていう話をしてて。
で、今度の大規模修繕、計画にもともとあった大規模修繕をするのに、
切り入れをしないと修繕できないっていうことに頭を抱えていて。
でも、そこでなんかさ、私はほらマンション買って住んでるわけじゃないから、
どっちかというと自分からはあんま身近ではない話ではあったんだけど、
頭をそうだよなーって考えたときに、でもよくよく考えたらさ、
このマンションって、いつがラストなのかわからないけど、
今でもバンバン立ってるけどさ、
例えば10年前、15年前とかに蓄年数のマンションなんだけど、その人はね。
でもこの10年って資材もすごく高騰したしさ、
ってことは修繕費もさ、当初の見積もりからはすごく高騰してるわけだよね。
だし、修繕費って積み立てていくわけじゃん。
それもさ、そんな修繕費をリスク取って株式で運用するとか難しいから、
まあ賢い理事会は体験とかでやってると思うんだけど、
でもそういうのもさ、そんなにさ、理事長って言ったらさ、
住人の一人であることが多いわけじゃん、外部委託してない限り。
そうなるとその素人がそんなことをみんなしてるとも限らないしさ、
やっぱりそこの理事組合もさ、やってなかったの。
っていうのを考えるとこの10年はさ、
預貯金は低金利でさ、一方で株式運用してたら2倍3倍になってたわけじゃん。
運用をちゃんとしてればね、リターンは取れたよね、この10年ね。
って考えたら、破綻すんの。
このマンションだけじゃないし、これからどんどんそういうマンションが出てくるだろうなって思ってて。
マンション持ちのテラさんとしてはさ、どう思いますかっていう。
修繕計画の課題
どう思いますかって。
そうなんじゃないのって思うよ。
資材とかさ、人件費とかさ、コンシェルズとかさ、どうせ値段は上がってるわけですよ。
当初の想定以上に上がってると思うんだよね。
これもラジオで何度も話してると思うし。
それを当て込んで修繕計画立ててるんだったら、
計算間違ってくるよねっていうのは当たり前の話かなと。
結局これやることは2つしかないよね。
3つか。
一方は値上げだよね。修繕積立金の値上げ。
あとは多少なりとも運用する。
あとはコストカット。
もう一個は、理事会を法人化して、法人化しちゃえばビジネスができるんですよ。
マンションの敷地内でビジネス。
なるほどなるほど。あるよね。
自販局もそうだし、最近だとさ、電動自転車を置いてあるとかね。
元々うちはあるけど、それを有料化するとか、敷地でキッチン化とか、
それは例えばお金とか。
それもやってるやってるわ。うちの周りのマンションもキッチン化してるもん。
だから優秀な理事会とかだと、いろんな手を考えたりいろんな策考えて、
そういうことをやる可能性はあるよね。
でも多くの場合は多分やらないから。
それで法人化してないとできないのかな?
できないね。ビジネスのほうができないね。
なるほど。それ教えてあげようか。
私その最初の言ってくれた3つの話はしたんだけど、その時に。
なるほどね。
で、一番手っ取り早いというか、一番誰もが思いつくのは、
じゃあ修繕費も値上げするしかないよねっていう話なんだけど、
それも結局3分の2?住民の合意がないとあげられないわけさ。
なるとさ、3分の2だからいけそうな気もするけど、
マンションによってはさ、マンションの土地柄によってはさ、
ちょっとそういうのは無理ですみたいな人たちがいっぱいいる地域とかもあるわけじゃん。
だからそういうマンションってさ、どうなるんだろうね。
どうなるんだろう。
いや単純に思うよね。どうなるの?
どうにかするんだけど。
もうボロボロ?ボロボロになっていくの?
いやそれは育成は結局、住民次第だよねまずは。
住民が高齢者だったり、いろんな今出したような案とかも一つも別にやりたくないとか、値上げもしんどいですみたいな、運用も怖いですみたいな。
住民の選択肢
ビジネスもそれは誰かが稼いで得するんじゃないかみたいな。
人コロに入れんじゃないかみたいなね。
コストカットも受け入れられませんみたいな。
今までの。
品質が下がるみたいな。
そういうところだともう打つでないから、引っ越すしかない。
打って離脱しかないと思うけど。
そっかそういう逃げ方もあるよね確かにね。
今はまだだね。
確かに確かに。
っていうのもあるし。
打って逃げるってありだね。
運命共同体じゃないからね。
もうどうしようもないな、これ泥船だなと思ったら打って逃げるのが。
本当だね。私なんかそれやりそう、自分だったらね。
あとはゴリゴリにリーダーシップ取って、今のうちの何かを提案して、何とか頑張っていくみたいなパターンは、マンションによってはあるだろうけど。
それで最近さ、僕本読んだやつでさ、昭和畑谷レジデンスって知ってる?
何畑谷レジデンス?
昭和畑谷レジデンス。
なんか聞いたことあるよな。
あ、じゃあ知らないな。
あ、はいはいはいはい。なんだっけこれ。
昔すっごく栄えた、バブルの時にできたけどみたいなそういう話?
違うな。
もうあのね、理事会がもう戦争を極めていて、北朝鮮みたいになってたっていうところを、革命を起こしたみたいな、革命っていうか本当にその…
ノンフィクションの話なんだね。
いやめっちゃ面白そうじゃん。
面白かったよ、これ読んだけど。あれだよ、池井戸順の小説読んだ後みたいな感じだったから。
こういうみたいに有志でというか、課題を感じた人たちで頑張ってまとまって、マンションをよくしましょうみたいな。
はいはいはいはい。
でもすごい労力かかると思うよね、これ。
いや、めっちゃだよね。もう一仕事だよね、本当にね。
なるほどね。マンションを持ってる人たちって、修繕計画とか他人事じゃないから、ちゃんと見てみたほうがいいと思うよ。
分かんない、私文庄マンションを持ったことがないからさ。
ちゃんと見てる?テラとかは、自分のマンション。
もちろん。総会のやつも持ってくるから。面白いですよ。
こんなの見てるのは僕ぐらいだろうなと思いながら見てるけど、うちは47回あるわけですよ、回数でいうと。
そうすると、住んでる住人の中で問題がある住人の回があるっていう噂はあったのよ。
この回にあたってたらめちゃくちゃ見づらい。噂でいうとエレベーターホールがボコボコにされてるとか、落書きがあるとか、住人がうるさいとかゴミ出しがめちゃくちゃひどいとか。
そういうの噂聞いてて、何なんだろうと思ってたんだけど、総会資料とか決算書を見ると、修繕金の欄があって、何回何々の修繕って金額が載ってる。
それで、何回がやばかったのか分かった。
はい、はい、はい、はい。そっか、そうだよね。
この回だったんだっていうのは。
でも、やばい奴がいるってことだよね、何個あるのか全部で。千とかあるよね、きっとね。
千までは行かないけど、そうですね、数百世帯ってあって。
僕の住んでる回とか隣とか上下は全然平和なもんなんで。
よかったね。
うん、よかった。
そういうのも住んでみないと分かんないから恐ろしいよね、ほんとね。
そうだね。あれで同じ回だったかと思った。
そういうのも、総会資料とか決算のやつで、修繕ここにかかってたんだみたいな話とか。
うんうんうんうんうん。
そういうのは回の中で。
めっちゃ面白いね。
話としてはそうだけど、これからどういう住み方、人生を送るのみたいな話は考えると思うんですけど、
僕の今の現状は、別に今住んでるとこ一生住むつもりは全くなくて。
それさ、買うときから言ってたよね。
で、今日今まで話してきたことってさ、結構一連託償感があったじゃん、話が。
あった。
マンション買ったらもうこれと、
なんとかしなければいけないみたいなね。
逃げ、離脱するっていう考えがなかったぐらいだったから。
うん、確かにそうだわ。
それでもどう考えるのかねっていう、みなさんは。
ね、私は今寺から第4の選択肢を見せられて、
私はほら、自分ごとじゃなかったからさ、人の話として聞いてたから、
なんかその問題を解決するっていう頭にすごく見えちゃってたんだけど、
あ、私だったら単純に、はいさよならーって逃げちゃうなって思ったよ。
私そういうのがもう嫌だから、ずっと賃貸でいたいっていうのも理由の一つだからさ。
はい、ではここからみなさんに重要なお知らせが私たちからあります。
この度なんとですね、正直FPラジオのコミュニティを発足させることになりました。
イェーイ。
発足はラジオリスナー同士の交流が目的となっています。
これまでは私たちからの一方通行の発信でしたが、
そうではなく相互に絡める場所を作ろうと思いました。
活動の内容としてはクローズドであるからこその活動を中心にしていきたいと思います。
例えば、家事の雑談とか相談コーナーだったりとか、
テラが最近気になっているニュースやネタを投稿させていただいて、
それを読み見ずに皆さんに議論や話し合いをしていただくとか。
あとはリアルの交流、飲み会なんかもあるかもしれませんし、
テラの参加者向けのセミナーなんかももしかしたらあるかもしれません。
毎回ラジオの配信にLINEグループのリンクを貼っていますので、
そこから皆さんのご参加をお待ちしております。
今後の住まいの希望
逃げた後どうするんですか?
え、私だったら?
私、そもそも文章に住みたいと思ってないから。
いや、そういう話じゃなくて、どうしたいですかって。
何?私?
今後の住まいの話ですね。
子供もいるじゃないですか。子供が成長して、で、子供が出てってとか。
その後考えたときにどういう住み替え方とかあります?みたいな。
最近考えるのは、まだこうしたいってすごい強い願望じゃないけど、希望や願望ではないけれども。
なんか、私も年取ってきたのかな。最近なんか植物を育てるのが楽しいのに。
笑いすぎだよ。
人生後半戦な感じがすごい。
そうでしょ。
ほんと不思議なんだけど、植物を育てて毎日植物に水をあげたり、水をかえたりすることがなんか楽しい。
それはどういう家でしたいですか?
だから、将来はなんかどこか、あんま寒いとこ好きじゃないから温かめのところで、
なんか平屋の一個建てを、ここで初めて建ててもいいし、借りてもいいんだけど。
で、暖炉を入れて、薪を割って、暖炉でなんかを焼いたり煮たりしながら、
火壇を作って、庭でちょっと園芸しつつ、生活したいなーってちょっと思ってます。
なるほどね。
だから東京じゃないよね。
地方でそういう平屋で。
うん。
一人で。
一人で。
まあ別に一人じゃなくてもいいわ。別に誰かと。
まあでも一人がいいかもね。よっぽど気のおけない人だったら一緒でもいいけど、いや一人がいいかな。
どれぐらいの広さが必要ですか?
まあ子供が帰ってくるってのもあるじゃないですか、たまにね。
いや、子供が帰ってきたら別に、孫とかいたら一緒に泊まってきなよって言ってあげたいよね。
だとしたら2部屋。
うん。
でいいや。ちょっと広めのリビングと寝室でよくって、でちょっと広めのリビングで孫とか来たら寝てもらえばいいじゃん。
うん。
で、なんでその3部屋じゃないかって言ったら、私は掃除があんまり好きじゃないから。コンパクトがいいです。なるべく狭くていい。
なるほど。マンションじゃなくて平屋がよくてってことですね。
平屋がいい。
うん。
それはね、対の住処になるわけですか、それが。
選択肢と住居の維持管理
いや、あとは施設じゃない?将来。
そうはいえさ、お客さんとか見ててもさ、何かね、例えば膝、足折ってさ、ちょっと足が不自由になっちゃいましたとかってやっぱ70過ぎればいつ起きてもおかしくないわけじゃん。
はいはい。
私なんかかつ、昔大けがしてるから、足にはかなりの不安があるから。
そうなっちゃった時に、やっぱうちは娘が一人だし、あんまり娘の世話になりたくない彼女は彼女の人生を生きてほしいからって考えたら、自分のことは自分で、娘に心配かけてしょっちゅう顔を見に来られるぐらいだったらもう施設にいいやって行ってしまえみたいな。
そうなるとさ、そうなると今の平屋は賃貸なの?買うの?
そうだね。
あと、場所、どれぐらいの田舎なの?
またそうやって、そしたらいいよ、考えるよ。
それ僕もね、最近考えてるんですよ。どういう家が今後いいのかねって思ってて。あまりにも田舎がねって考えながらいるからさ。
そうそう、だから日本旅行をたくさんしたくて、これから。国内旅行を。国内旅行行ったことない場所もたくさんあるじゃん、私。
知らん。
知らないよね。あるのね。だから日本のいろんなところを見たいなって思ってて、その巡る中でここに住みたいっていうのがたぶん見つかる気がするんだよね。
そういうところで住めたらいいなっていうのと、でもその後片付けの問題を考えると、確かに立てちゃうと大変じゃん。
あとは、これからの日本でいうと人口の問題が出てくるので、インフラ維持が難しくなるんで、各地方でも都心部しかインフラ維持に快適に過ごせない可能性あるなと思ってるんだよ。
おっしゃる通り。
だから、なんだろうね。
どのぐらいの位置環境の家なんですか?みたいな。
軽井沢でバスがちゃんと出てるところとかいいよね。わかんないけど。軽井沢ぐらいの寒さなら耐えられるよ。
で、買うの?
え?また?
そういうさ、私がそれをしたいなって思った頃に、そんな遠い未来じゃなさそうだけど、そういう物件がありそうな気がしないでもないよね。
借りる?理想の?私ここがいいっていうのが借りれるなら借りたい。なければ作るしかない。
これね、一応FPラジオが、結局買うか借りるかで出口が変わるんじゃん。
出口次第で施設に入る入らないの話も、お金的な問題も出てくると思うんで。
借りる前提を?
借りたい。借りたい。
でもたぶん現実的に私がイメージしている物件が見つかるとは考えにくい。
だとしたら、理想を取るか現実を取るかじゃないけど、建てるってことも考慮するよね。お金があればね、余裕がね。
でもある程度出口が見込めるところに建てるってことになるよね。
いいよ、もう上物は。土地だけ売れれば。
土地だけでも売れないってことも出てくると思う。
それは売れるところがいいね。だから軽井沢ぐらいだったら売れるんじゃないって。
その辺で土地で売れるような、配合があるようなところに家を建てる可能性があると。
そうそう。自分の葬式台ぐらいにはなるよね。
将来の生活スタイル
なるほどね。
テラは?
そうですね、うちもそうですよ。結局子供は大きくなるにつれてもう少し広さをと思いつついるけど。
まあでも一時的なもんで出てかせるから。
何歳ぐらいに出てかせる予定?やっぱ就職したら?それとももう。
いや、大学前後ではもう出てけって思ってるよ。
へー、いいんじゃない。
テラ自身は何歳から出たの?
僕は大学で出てるから18くらい。
あ、そうなんだ。じゃあやっぱ自分と同じぐらいってことね。
ってなったらあんまり広さもいらなくなるじゃん。
そうだね。
どういう家にっていうと、今かじさんに聞いてたのと一緒で、その先どういうふうな生活をするのはあるけど、
結局、都市と都会との距離感と。
マンションに関しては、今日の話でいうと、最適解というか、結局10年前後で売るのがいいのよ、マンションって。
そうだね。
大規模終点も10年、15年ぐらいだから。
ほんとそうだね。
それが来る前だし、まだ住人も若いし新築だったらね。
だからそんなにややこしいこととか手間も少ない。
あと10年ぐらいで住宅論工場が消えるじゃん。
10年、15年ぐらいまで落ちていって、その先っていうとやっぱ維持管理も結構大変なるし、
だからあんまりそれを超えて長期でマンション持ち続けるっていうのはあんま考えてないと。
っていうことなんで、今のは住み替え前提ではあるんだけど、
次もマンションにするのか、次で一軒家にするのか、みたいな。
最終的には一軒家がいいかなとか思ってるわけですよ。
それはなんで?
いろいろ自由にできそうだから。
っていうと都心は嫌なんだよね。
隣も家。
あ、そうなんだ、寺も。
隣も家じゃない、距離感近すぎるんだよ。
うちの隣に100mくらい。
それはちょっと遠慮しとく。
寒いよ。
大丈夫、スープの寒い距離に。
やりたいこととしてね、僕は火を起こしたりしたいわけですよ。
いいね、わかる。
毎週バーベキューしようよ。
それは遠慮しときたいんだけど。
それぐらいの一軒家にするならそういうことをやりたいなっていう希望はあって、
マーションはできないからね。
そうだね、七輪も使えないしね。
そうなんですよ。
で、都心部だと一軒家でも庭で七輪も難しそうなんだよね。
距離近すぎるし。
あ、都心部はね、そうだよ、文句言われると思う。
うち千葉の実家は今でもさ、私が娘連れて帰ると
妹の旦那さんが七輪で三枚焼いてくれたり、
ホタテ焼いてくれたりするのめっちゃおいしいの。
いいなーって思うよ。
そういうのね、いいと思いますよ。
ってなったらさっきかじさんに聞いてたのと同じ悩みが出てきて、
結局やっぱり出口考えなきゃいけないし、
買うのもね、上物に金かけても結局…
無くなってもね。
土地で売れるっていうのもね、みたいな話になったりするし。
まあね、そうだよね。
かといってね、中古のボロボロの家をリフォームするみたいな
モチベーションはあまり今現状ないから、
もし建てるなら、なんかかっこいいのを僕は建てたいわけですよ。
一軒家としてもね。
そうだろうね、うん、そんな気がする。
そのあたりもね、なかなか難しいなーっていうのは思ってるところですね。
うーん、ねー楽しみだね。
え、でもそっか、寺だと子供が独立するまであと10年ぐらいか。
まあそうですね、10年。
下の子がね、そうだよね。
うーん、その時寺が何歳?55ぐらい?もっと若いか50ぐらい?
そうね。
だいたい?結構早いじゃんね、若いじゃんね。
そうなんですよ。
まだ50だったら東京いいんじゃないの?いない?
いないか。
分かんない、多分まだ全然分かんない。
分かんないよね、確かにそうだよね。
その時の自分の感性も違うかもしれないし。
だからいずれにせよ選択肢を持てるようなものを若いうちにやっていうとやっぱマンションなんじゃない?と思うよ。
金の面で言うと。
住居選びの重要性
うん、そうだね。
現状の日本だと。
誘導性があるからね。
ただ長く持つもんじゃないっていうのも思う。
そうだね、ほんと今回の話聞いてなおさらそう思ったわ。
出口とかタイミングとかいろいろ考えたり、家庭で話し合ったりするのはすごい必要な気がするよ。
そうだね、ほんとそう。
なんかさ、日本人はっていうカテゴライズあんま良くないのかもしれないけど、
マイホーム神話みたいなのなんじゃん?
だから家を買う時に出口を考えないで買う人ってとても多いけど。
昔ね、最近出口考えてんじゃない?若い人たち。
3、40代の都心部でマンション。
そう、私のクラウントって若くない人が多いからな。
そうだね、そうなのかな?どうなんだろうね、聞いてみたいね。
そんな感じだと思うよ。都心部のマンションを買ってる人たちなんて多分一生住むなんて考えてないと思うよ。
そっかそっか、ならいいんだけどさ。
なんかあんまり出口を、都心部のマンションはそうだよね。
むしろさ、ちょっと郊外のベッドタウンっていうの?
ああいうところにもタワーマンって今あるじゃん?
ああいうところのタワーマンとかを買う人たちってさ、ちゃんと考えてるのかな?
あんま考えてないんじゃない?
そうだよね。
都心で買えないからみたいな。
そうだよね。それはちょっとあんまよろしくないよね。
だし、売るっていうことなんて、もう一生ここに住むぞって気持ちで買ってる人が多いよね。
地方のマンション、アパートはなかなかだから出口が難しくなる気がするから、本当に考えないといけない気がするね。
そうだよね。そうなるとさ、都心のタワーマンなんてさ、もう一般市民には到底手が出ない金額になっちゃってるしさ。
みんな賃貸だよ、賃貸、賃貸、賃貸。
でも賃貸もったいないなーって人多いよね。話聞いてるとすごく多いよね。
もったいないのがどういう視点なのかよくわかんないっていつも思うけどね。
みんな言うよ、それって。
流動性、資産価値が維持できる場所を買ってるんだったらもったいない理屈はわかるんだけど、
田舎のマンション買ったところで一緒だからね。
同じ、たぶんペースで減価していくと思うから。
賃貸だろうが、論譲だろうが、論譲だろうが、あんまり変わんないんじゃない?みたいな。
たぶん家は多いんじゃないかと思うよ。
なるほどね。
自分の身の回りに起きないような話で、私は今回修繕計画の話を知って。
修繕計画は中古マンションとか見るとき、絶対見たほうがいいよっていうアドバイスはしてたけど、
実際にこんなひどい話を聞いて、本当により大事だし。
中古マンションを買う人ってちゃんと修繕計画見てるのかな?
そうした人は見てるはずだけどね。見てないとなかなか買えないよねって普通は思うけど。
普通が、私たちにとっては普通が普通じゃないかもなーって思ったんだよね。
わかんないけど。
そういうお話でした。
出口戦略と地域の動向
聞いてみたいのは、コミュニティメンバー、今はだいぶ人数多いから、みんなとも話したいなと思うんだけど、
みんなが将来どういうふうにしたいのかっていう話を、私は結構今関心があるので、みんなに聞いてみたいなって思いました。
今日話しながら。
そういう会話をやればいいじゃないですか。
ああ、そうだね。いいかもしれません。
ということで、今日はそろそろ終わりということでよろしいでしょうか。
はい。
じゃあ今日のラジオはそろそろ終わりのお時間とさせていただきます。
今日もここまで聞いてくれてありがとうございました。
このラジオは毎週木曜日に更新をしています。
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今先ほどもお話ししましたが、55名ぐらいのメンバーと毎日楽しくLINEチャットでお話をして盛り上がって、みんなも盛り上がっています。
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入会も脱退も自由になっています。
ということで、それでは今週も正直に生きていきましょう。バイバイ。
