金利の選択についての考察
正直FPの本音しか言わないトーク!イエーイ!
どうもみなさん、こんにちは、またはこんばんは。
金融商品を売らず、顧問料だけで稼ぐトップ一パーのコンサルティングFP、
家事と経営コンサル、コーチングも手掛ける個人投資家、テラの2人でお届けします。
このラジオは、金融商品を販売しないからこそ、各業界や金融機関に
忖度なしの正直意見が言える現役FPがぶっちゃけ投稿する暇つぶしいコンテンツとなっております。
テラさん、今日もよろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
今日のお話は、最近金利が上がってきたということで、
改めて市場金利が上がってきたということで、
改めて住宅ローンにおける金利の話、
固定金利がいいのか、変動金利がいいのかとか、そういう話をやってみたいと思うんですね。
私のお客さんでも、やはり少し変動金利で借りてる方なんかは、
変動金利、金利ちょっと上がってきたと思うんですけど、
何かしなきゃいけないですかね、みたいな質問をしてくる方もほんと少ないんですけど、
いらっしゃったりするので、改めてこういう話が話題に上がってたり気になったりしてる人も
多いんじゃないかなと思って、今日はこの話をしようかなと思いました。
はい、そうですね。
何回か前に、お気持ちか合理的かみたいな話をしたじゃないですか。
そのちょっと流れでもあるなと思っているんですね、今回のテーマ。
具体的な話で言うと、
住宅ローンで固定金利にしたらいいのか、変動金利にしたらいいのかっていうのを、
プロとしてアドバイスする際に、
合理的にこういう人はこういう金利を選ぶべきだよっていうことをちゃんと言えるかっていう話なんですよ。
ざっくり不安なら固定にしとけばいいじゃない、みたいなことを言うFP多いと思うんだよね。
以前の多分カジさんからの話だと、業界的にも固定にするのがセオリーだみたいな、
変動をわざわざ選ぶっていうのはあんまりないよって話をされて、
なんでっていう話で一回話したことがあると思うんだけど、
そういうセオリーとか思考停止の話じゃなくて、
ちゃんと頭を使って、こういう人は変動を選んでもいい、こういう人は固定にすべき、みたいなことを簡単に、
まさに合理的に説明してあげようかなと思ってるんですね。
なんで、カジさんはどうですか?変動にすべき人ってどういう人だと思います、まず。
運用してる人。金融資産の運用をしっかりできている人。
固定金利と変動金利の原則
もっと手前の話かな。
もっと手前?
僕がもしする。だって、相談が来るとするじゃないですか、問い合わせして。
その人が既に運用してたらっていう場合もあれば、してない場合もあると思うんだけど、
してない人はみんな固定金利すべきって感じ?
いやいやいや、だから運用をするんだったら変動金利でもいいんじゃないっていう。
してないからあなた固定ねとかそんな単純な話じゃなくて、
バランスシートの話をして、あなたがしようとしてることっていうのは、
借り入れを起こして不動産という資産を購入するっていう作業なわけだから、
不動産っていうのを居住用とするならば、
その資産価値のキャッシュフローっていうのは、
家賃払わなくて住むようになった家賃分のリターンじゃない?みたいな話になると思う。
そうすると多分リターンってすごい少ないと思うんだよね。
5000万の家とかだって今家賃いくらぐらいなの?
まあリッチにもよるよね。
まあよるんだけど。
家賃相場があるから。
だったらその金融資産をしっかりと運用した方が、
リスクのヘッジにはなるんじゃない?みたいな話をするかな。
じゃあ固定金利を選択すべき人ってどういう人が来たらそういうふうに言います?
運用は絶対したくありませんっていう。本人材。
それはその人の気持ちの部分の話。運用したいかしたくないかってこと?
気持ちというか、方針じゃない?
方針か。
こちらが運用を提案したとしても、
かたくなに架空に従い運用はしませんみたいな。逆端に言えばね。
そういう人は固定金利を選ぶ。
運用のリスクを取れない人だよね。
うん、なるほどね。
言いたいことっていうか、多分表裏の話だなと思うんだけど、
じゃあちょっと改めて、一回多分話してるんだけど、
まず固定金利と変動金利の何が違うっていう原則の話?
本質的な話で言うと、固定金利を選ぶっていうのはオプションを買うってことなんですよ。
だから長期間金利が固定されるってことなんで、
35年とすると借り入れ期間がね、
35年後も同じ金利で借り入れますっていうオプションを買うってことなんですよ、これ。
それがそのときの変動金利と固定金利の金利差がオプションの価格。
それがオプションの価格。
うん、わかるよ。
だから保険料を払ってるってことになるわけですね。
で、以前の多分会では、ボラティリティが低いときはオプションあんまり買われないと。
オプションの価値が持つのはボラティリティが上がってくるときだから、
そうだね。
ボラが上がったときに固定金利でヘッジするっていうような使い方を大体は僕だったら考えるよって話をして、
え?そんな話だっけ?そんな話あんまりFPでないけどみたいな話をされたと思うんだよ。
うん。
で、それを踏まえて今の状況をお話しすると、
要はリスクヘッジなんですね。固定金利を選択するってことは。
そうだね。
現在オプションの手数料払ってヘッジをするってことなんで、
その変動リスクを取れない人が固定金利を選ぶ人になるんですよ。
うん。
で、じゃあそのリスクを取れる取れないっていうのは何で測るっていうと、
このラジオでは何度も言ってる話でバランスシート的な部分での余裕があるかですね。
リスクテイクの余裕があるか。
うん。
うん。
これは何をで測るかっていうと、大きな意味で言うと流動性というか、
流動性の高い金融資産がどんだけあるかって話が一番かかってくると思うんだけど。
うん。
で、もう一個はここからがたぶんね、一般的にはあんまりイメージしづらい話だと思うんだけど、
キャッシュフロー上の、要はPLですね、会社とかで言うとね。
うん。
キャッシュフローはまた、会社だと別なんだけど、まあ一応ほぼほぼ個人だと一致するから。
はい。
で、キャッシュフロー上の余裕、余剰があるかっていうののリスク幅ですよね。
だから二重に。
それは期間をどれぐらい見て?
例えばほら。
トータルだよね。いわゆる人的資本みたいな話で言ったら、何年間稼げんのみたいな、あとは伸び率さんのみたいな話だと思うんですよ。
だから稼ぐ期間がどれだけあるかっていうと、支払いのその期間と連動するじゃないですか。
じゃあ年齢とか関係してくるってことだよね。
もちろん。
年齢、そうだよね。はいはいはい。
その積み上げはバランスシートに影響するからね。
うん、そうだね。はい。
キャッシュフローの余剰が増えるってことは、今後年収が上がるとか、副業なりなりで稼ぎが増やせるとか、逆のパターン、資質を抑えて余剰を増やすみたいなパターンだと思うんだけど、
この両方の耐久性がどれだけあるかで、リスク取れるか取れないかって話になってくるわけじゃないですか。
だからリスクを取れないっていうのは、そのバランスシート上も人的資本とキャッシュフロー上も余裕がない人ですね。
日本の不動産購入の基準
ギリギリで生きていくみたいな人が、あえて住宅ローンっていうレバラッジかけるんだったら、ヘッジしないと死んじゃうよって話だからね。
だからそういうふうな人は固定にすべき。
で、余剰があるんだったらリスク取れるってことなんで、いろんな意味で。
だからリスク取れるってことは、投資に回せるお金があるってことなんですよ。
だからそれは運用の話と表裏一体の話なんだけど、
だから表裏って言ったのか、さっき。
そう。
なるほど。
なので、リスク取れる人は別に変動でもいいんじゃないっていう話になるんですね。
これが僕なりの一応合理的な話。
さっきのさ、質問質問。
すごい今のところよくわかったんだけど、
ボラの話はどこにつながるの?
例えば、ちょっと前だと、金利のボラってなかったじゃん。
ボラって金利のボラティリティの話じゃない?
一応金利のボラでと考えていいよ、この場合は。
なるほど。
ちょっと前まではさ、金利ってずっとさ、低金利維持みたいな話なんで、
金利のボラってほぼないような状況だったじゃない?
でもここに来て、少しボラティリティが出てきたよねっていう潮流なわけじゃない?
そうですね。
その時に、今の話とどうつながるんだろうっていうのはちょっとわからなくて。
ここからはまたちょっとね、難しいというか理解できる人がだんだん減る気がするんだけど。
今、2年か3年4年前とかにもしこういう話してたら、
ボラが低いから金利のね、日本なんてほぼずっとマイナス金利だから、
今でも金利低いっちゃ低いんだけど、
直近、長期金利が1.4までいったんですよ、日本の。
今日の夜かな、昨日の夜かな。
一気に上がってきたなと思うんだけど。
日銀も利上げするっていう話。
今年もあと2回、3回はするでしょうみたいな話をしていますと。
そういう意味で、金利を上げ下げする。
要は今現状上がる方向性のボラティリティが上がってきてますよという風になった時に、
今のお話を踏まえると、固定金利のヘッジ要素の価値が出てくるわけですよ。
そうだよね。
で、これをこの前、2年前、3年前の話で言うと、
長期金利と固定金利っていうのの差がより狭かったわけですよ。
っていうと、要はオプションの価格が下がってたってことなんですね、これ。
そうだね。
価値が下がってたっていうことで。
ボラはないから、オプションの価格は低いよねっていうのは。
長期金利が先に上がって、タンプラとかが後から上がる。
日銀借り上げして、タンプラ上がって。
だから、変動金利を借りてた人が長期金利に乗り換えるっていうのは、
基本的には長期金利はずっと高いんだから、
損するよっていうか、そんな上手いことを切り替えはできないよっていうのは、
ずっと言われてる話だと思う。
それはまさに、こういうボラティリティが上がってきたときに先に上がるのは長期金利であって、
固定金利と変動金利の基礎
その場合にスプレッドは開くから、オプション価格は上がっちゃうよね、みたいな。
これさ、ついてきてこれて、まずオプションとかボラとか、
スプレッドの話が分かる、私は分かるけど、分からないね。
どうしようかなと思いながら喋る前から思ってたんだけど。
じゃあちょっと、用語補足を入れとくと、
オプションっていうのは、なんて説明したらいいんだろうな。
要は買う権利だよ。
ディスクエッジの。
買う権利、売る権利。
そうなんだけど、直で訳すとそうなんだけど、
今回の場合は、
要は金利って上がるかもしれないよね、
でもこのままかもしれないよね、
さらに下がるかもしれないよね、みたいな、
不確実なものを固定するのが固定金利じゃないですか。
それを固定の権利を買うっていうのが今回今寺が言っているオプションというものになります。
オプションの価格っていうのは、
変動で本来借りれればよかったものをわざわざ高い、
変動金利より固定金利の方が高いわけじゃないですか。
だからその金利差、例えば0.5今だったら変動で借りれるけど、
固定で借りようとすると35年固定金利で借りようとすると1.2ですよと。
そもそもその0.7が固定するためにオプションの価格になるわけじゃないですか。
そういうことを今話しました。
あとボラティリティっていうのはわかるよね。
上がったり下がったり、その不確実性な波のこと。
その波が大きければボラが高い、
狭ければボラが低いって言ったりします。
わかる?これで伝わるかしら。
あと何だっけここ出てきたの。
あと何だっけ。
スプレッドか。
スプレッドっていうのは、
そのさっき言ったオプションの幅が、
さっき言った今てらが言うのは長期金利が先に上がります。
その後結構時期がずれて短期金利が、つまり変動金利が上がってくる。
っていうのが今のところの歴史の流れなんだけど過去ね。
なんで先に長期金利が上がるっていうことはさ、
さっき言ったオプションの価値が開くわけじゃない一時的に。
それをスプレッドが開くっていう表現をしました。
これでわかってくれるかしら。
まあいいや、一応今軽く調べたんだけど、
35年のフラット35の最低金利、
要は固定金利側の金利が一番低かった時期、
2016年みたいなんですよ。
その時一周1を切ってるんですね。
1%を固定金利。
だからこの時が一番変動金利も低いし、
低いけど多分今とあんまり変わらないじゃない、変動側だと思うんだよね。
っていうと差が少なかったわけですよね。固定金利と変動金利。
だからこの時に固定金利を買うっていうのはありなんですよ。
そうだよね。
これが一番安値で買えてたってことですね。
オプション的には。
まさに私の妹はその翌年あたりに固定金利で家を建ててるんで、
結果的にすごい方です。
1%前後だよね、ほぼね。
いや、そんなもんですよ。
今多分2%弱か2%を超えてくるところもあるかなぐらいな、
多分固定金利になってるっぽいんだよ、見るとね。
一方変動はそんなに上がってないけど、これから上がってくだろうみたいな。
0.3とか4とか5とかがまだ全然あるからね、今見るとね。
これでじゃあ固定金利にしとけばよかったかっていうのは、
今でもまだわかんないっちゃわかんないですよ。
これからどこまで上がるかっていうのもあるし、
その時長期金利が結構上がっちゃってるのがあるんで、
今から乗り換えは難しかろうと。
変動金利を選択するってことはさっき言った意味なんですね。
上がった時のリスク幅がどんだけあるのっていうのを、
普通は考えて借りるから、僕の頭の中ではね。
リスクを吸収できるだけの人的資本なり、
流動性金融資産があるって判断したなら変動で5じゃないっていう話だったってことだよね。
すごくわかった。
ちなみに当時2016年の時の固定金利で1%弱だから0.9とかなわけですよ。
でも今変動0.9までも上がってないわけですね、普通は。
上がってないね。
今だに。
今年3回4回上げたとしても多分届くかなぐらい。
届かないんじゃない?今のすごい最低。
ほんと0.3とか4とかで借りてた人はね。
金利上昇とリスク管理
金利が上昇局面ってすごくあっという間に上がるっていうのは過去の歴史上でもそうだっていうのは知ってはいたんだけどね。
でもみんな忘れてるよね、そんなこと。
借りた後に、もう数年経って、2016年前後に仮に借りたとしても、今もう2025年でしょう。
9年経ってから、この間に元本だいぶ返済されてるのね、変動の人は。
今後上がったとて、当時固定にした人とどっちが有利だったって言うと、たぶん未だに変動の方が有利だったって話だよね。
今現在ではね。
これからどんだけ上がったらこれが逆転するかって言うと、たぶんだいぶ上がらないと逆転しない気がするんだけど、
計算してないからわかんないけどね。
この10年間でのたぶん元本の減る差額って結構大きいから、そこに金利がかかってきて。
だから2倍とか、変動が2パーとか、それ超えてきて、しばらく経ってやっと逆転するのかもなとなんとなく思うんだけど、これは全然今の僕のどた感ね。
なので、まだまだ全然変動でよかったんじゃないって話だと思うんですよ。
で、あとは返す返さないっていう話は、かじさんが最初に言ってたように、運用してる利回りとどっちがいいんだって話になってくるのと、
キャッシュフロー側の余剰があまりにもなくて、返さないと生活が厳しいですみたいな。
そういう話になると思うんで、そういうパターンかなと思ってますと。
今の話はすごく合理的で、私もすぐ理解ができたんだけど、金融資産はそうだけど、
あれだよね、ってなるとやっぱりキャッシュフロー引かないとある程度判別できないし、
あとはキャッシュフロー上で人的資本、つまりこれからどれだけの期間稼げるのかっていうのって、結構その人の主観的な要素が。
自己申告でしかないよ。
だからそれをアドバイザーとしてどう評価するかっていうのは結構難しいよね。
あとよくあるのが、人的資本はそれなりにあるのに、子どもに教育費を突っ込みすぎて、
結局キャッシュフローがほぼないみたいな人がいるわけじゃん。
そういう人はやっぱりリスク取れないよね、あんまね。とかね、いろいろ聞きながら考えちゃう。
ではここから皆さんに重要なお知らせが私たちからあります。
この度なんとですね、正直FPラジオのコミュニティを発足させることになりました。
発足はラジオリスナー同士の交流が目的となっています。
これまでは私たちからの一方通行の発信でしたが、そうではなく相互に絡める場所を作ろうと思いました。
活動の内容としてはクローズドであるからこその活動を中心にしていきたいと思います。
例えば家事の雑談とか相談コーナーだったりとか、
テラが最近気になっているニュースやネタを投稿させていただいて、
それを読み見ずに皆さんに議論や話し合いをしていただくとか、
あとはリアルの交流飲み会なんかもあるかもしれませんし、
テラの参加者向けのセミナーなんかももしかしたらあるかもしれません。
毎回ラジオの配信にLINEグループのリンクを貼っていますので、そこから皆さんのご参加をお待ちしております。
そうなんですよ。合理的な話でも今みたいに考えて、
ちゃんといろんな要素を含んだ上で話せるのがプロだと僕は思うんだけど、
これが過去何回かで言っている合理性とお気持ちと切り分けて、
ここに気持ちが勘案してやるっていう話なんだけど、
気持ちの勘案ももうちょっと説明しておこうかなって今思ったんだけど、
そこでお気持ちを優先する話じゃないのよ。
そうじゃなくて、その合理的な話、ゴールのところはこちらでは持った上で、
そこに近づけるようにどうやったらこの人だったらステップ踏めるかなみたいなところの直近の妥協点を探すっていうことなんですよ。
それのためにはその人の気持ちやら何やらを組まないと動かないからっていう話になるだけで。
例えば人的資料もなくキャッシュフローもないのに、
かたくなり変動権利だって言っているお客さんがいたとして、
じゃあどういうアプローチでお客さんとコンセンサスを取っていくかみたいなステップってことだよね。
今まずその人が理解できる、咀嚼できるぐらいの部分に落とし込んだらどういうことなんだろう。
でもゴール設定はここに向かっていかなきゃいけないから、プロとしてねお金の合理性だから。
それがない中でお気持ちに寄り添うのは意味わかんないし質問なんかよくわかんないし、
人それぞれになっちゃって何も意味ないよねっていうのが過去何回目か過去2回遡るぐらいの話だったと思うんだけど、
だからゴールも何もない話になるよねって話だったんですよ。
いやーそうだね、今の話をさ、どれだけの人が理解できるかだよね、てらの説明で。
不動産購入のスタンダード
いやーマジでね、ほんとあれですよ、有料級ですよ。よく言う話だけど。
この間とある場所で喋ったの?まだ喋ってないの?
いや、これはとあるところで僕が問題みたいなものを出して簡単に説明しただけですよ。
そしたらさ、みんな理解できてた?
わかんないけどね、その表面上は理解した顔をしてたと思うけど、
どこまでっていうのはわかんないよね、こちらとしては。
そうだよね、だってさ、結局オプションもやるけどさ、テストで。
そういう応用的なオプション、オプションって言葉を応用的に使うっていうことができるのかなとか。
応用。
うん、なんていうのかな、うんわかる?
私たちがテストで出るオプションってさ、
そのPUTオプションとかさ、そういう話でしか出てこないからさ、
それを住宅ローンの金利に、固定金利に置き換えるわけじゃん。
だからこれは具体と抽象の話で、抽象化したら一緒じゃんみたいな話ですよ。
そういうこと、そういうこと、そういうこと、そうなんだけど、それがやっぱ具体と抽象が弱いのかな。
本質を理解してないからだと思うよ。
不動産購入における借入について
本質的なことを理解したら、これとあれは似てるし、あれとこれはこういうところで似てたり、こういうふうに応用できるよねっていうふうにただ思うだけで、
具体的なことしか、表面的な部分しかわかんないとか見てないってなると、そこの行き来ができないから、あれとこれ似てるみたいなの。
犬と猫は四本足の動物ですぐらいの話じゃないですか、今の話なんで。
犬は犬、猫は猫。え?ってなってるパターンがあり得るってことじゃないですかね。
演劇機能ね。
なるほど。
はい。
なるほどね。
他にも余談で話そうかと思ったけど、時間なさそうだから、これを契機に今の話につながるんだけど、
今のは、要はレバレッジを利かせた不動産を買うっていう話の中で、長期の35年とかじゃないですか、だいたいローン金で。
最近だと、若者向けに50年のローンを汲むとかっていう話も出てきてるけど、結局グロス上がっちゃうから期間伸ばすしかないよねって話だと思うんですよ。
で、その中で、じゃあ50年ローン汲んで50年以上一生住むんですか、今後日本人はと。
今の僕ら子育てしている世代が、35年ローン汲んでたぶん家買ってんだけど、一生そこに住むんですか、みんな今の世代は。
っていう疑問が僕は今あるわけですよ。
結局どこかで出口を考える人が多分多いんじゃないかと思うんですね。
っていうと、まさにこれも金融商品なんで、どこで出口を考えるかで監禁するというか、要は残済との差が出てくる時期とかを考え出すわけですよ、そうなると。
家族のための住まいの必要性
残済よりだいぶ上の時期にじゃあ売ってとか、そういうことを考える波乗り系の考え方が出てくるわけですよ。
僕らの親の世代っていうとやっぱり家って一生ものみたいな。買ったらずっとそこに住んでて。
だから多くの人には実家ってずっとあると思うんですよ。
昔住んでたところに。
自分が生活していたところに多分あると思うんだけど、
多分僕らより上の若い世代っていうが親になったら、その子供たちの実家って多分ないと思うよ。
生まれ育った実家はなくなっていくと思うよっていう。
そうだね。この間その話でいうと、
とある方が、お客さんなんだけど、
家を買いたいっていう話をしてくれたんだよ。
子供が独立したから家を買いたいって話だったんだけど。
で、今まで親体だったのに、なんで家を買いたいんだって聞いたら、
なんかすごくはっきりしなかったんだよね。
やっぱり漠然とした不安。住まいがないっていうことに対する漠然と不安があったと。
生物としての本能的なやつ。
なんかね、ずっと不安だった。
女性にはあるって言うよね。巣が欲しいみたいな。
そうそう、やっぱ女性なんだけど。
最初にそれを聞いて、でもすっごい合理的な判断のできる方なんだけども、
そこの家に関しては、すごい感情とかお気持ちが優先してるというか、
お気持ちしか出てこない、聞いても。
そういう感じだったから、なんかちょっと違和感がありつつも話を進めていったら、
でもライフスタイルとか今後やりたいことを聞くと、
結構安定しないとか、あっちに行ったりこっちに行ったり全国をしそうな感じの仕事っぷりなんですよ。
なので、すごい矛盾してるじゃない?なのに、家を買うっていうのは。
だから家が買いたいっていうのは、すごい矛盾してる不思議な話だと思いながら話を聞いていくと、
最終的にその方がおっしゃったのは、子供がいつか帰ってきたときに帰ってくる場所を作っておきたいんだって。
子供が帰ってきたときに、自分が小さい1ルームとか1Kとかの部屋だと、
子供が泊まれないと、家族を連れて帰ってきたときに。
だから自分が育ってきた、戻る実家みたいなものを持ちたいんだって言った。
これが本音だと思ったのね。
その方は50代なんですけど、それぐらいの人はそういう意識が強いのかもしれないね。
たぶん僕らの世代でも、実家があることが一定の安心感あるんだろうけど、
ある人多いと思うんだけど、引っ越してる人も一定数いると思うんだよ。
だから僕自分の生まれ育った実家じゃなくなってるけど、
親がいる場所みたいな感じになっていくのが今後はスタンダードになると思うんですよ。
マンションの管理と流動性
そうだよね。だって別に親に会うのに、親がどこにいたっていいわけだもんね。
うん。その感覚がたぶん今後普通になるはず。
私は全然実家を持つつもりはないから、
自分がね、その娘が帰ってくる場所は私がいる場所であってっていう、テラと同じ考え方だから、
実家を持っていたいって思う人がどれぐらいいるのかなって結構不思議なんだよね。
いや今は一定数いると思うよ。
いるんだろうね。そういう人がどういう気持ちでそう言ってんのかみたいな。
興味がある。どれぐらいの割合がいるんだろうなっていうのもね。
わかんないけど。
地方だと多いのかな。
地方だと多いと思うけど、その意識の変化も加味して今今回住宅ローンの話で言ったらさ、
さっきから言ったように、どこかで出口を迎えるから流動性があるかとその時の価値があるかっていうところをやっぱり重視してみんな買ってるのよ今。
それはその通りだと思う。
そうなんで、そういうふうに家も買うようになってきていて、マンションの、都心部のマンションとかなんて、
理事会とかチラッと見てもさ、大規模だったら特にいろんな人が買ってるわけですよ。
外国人も買ってれば、老後の60代以降の人も住んでれば、ファミリーも住んでればってなってて、
ずっとそこの要は、同じ共同体に住む人たちの利害関係が一緒じゃないのよ。
5年10年で売るってことを考えたら、直近の管理とか修繕積み立てを最適化しようなんてどうでもよかったりするわけですよ。
なるほどね。そういうとこに繋がっていくわけね。歪みが生まれてくるわけね。
30年40年50年ずっと住むとか、最後の次の住処として60代以降に買った人は、先々の長期のマンションの管理修繕が大事だと思ってると思うんだけど、
そこの合意形成って多分すごい難しくなってると思う。
じゃあマンション管理組合とか大変だね。
だからもう無理だよね多分。素人というか住人の理事会でっていうのは、この辺はもう該中して行かざるを得ないと思うし、
今後そうなってくると中古のマンションの流動性を担保するために、そのマンションの財政状況財務状況っていうものが評価基準になってくと思う。
中前積立金がどれくらい貯まってるかみたいな話とか、どう管理をされてるか、そういうことか。
その辺のスコア、多分直近あると思うんだけど、それがもっと厳密になってくと思う。
そうだよね。
じゃないと売る買うっていうのは安心してできないと思うから。
なんかやっぱますます不動産は難しいなって思うよ。金融資産の方がさ、金融資産っていうか株式投資とかの方がさ、
セアだよね。平等っていうか情報とかもさ。
不動産は難しいよ。情報の平等性があんまないなって思うし。株式ほどね。
なんでカジさんは不動産投資しないんですか、家かはいないんですかって言われたら、
そういうふうに答えてる私はいつも。難しいから。
難しいですよ。
今インフレになってきてるじゃないですか。話はやっぱ長くなるんですけどさ。
不動産周りのインフレって結構えぐいんですよ。資材もそうだし人件費もそうだし、あらゆるものが値上がりしちゃってて。
建築コストってめちゃくちゃ上がってるんですよ。少なくとも3割から5割上がってる。3、4年前から。
コロナのところぐらいからそう言われ始めたよね。
めちゃくちゃ高いんですよ。となると、マンションもグロスが取れるところ、金庫売れる立地じゃない限り、値段がつく立地じゃない限り開発もされないし、供給もされなくなっていくんだと思ってて。
金利その他で値下がりリスクはあるんだけど、マンション全体で立地がちゃんとしてたら、そんな下がりにくいと思うよっていうのは思うんですよ。
金利上がっても、もうコスト上がってるから、その下回るところで売れないじゃないですか、デベロッパーも。
ってことを考えたときに、今後、修繕積立金って既存のマンションもガンガン上がっていくんだよね。人件費も上がってて、コンシェルチとか軽便とか、そのあたりもすごい上がってるんですよ。
もうこうなると、今までの修繕積立予想では、たぶん全然。
積立計画だと破綻してるところがほとんどだって話だね。
間に合わないと。
そうなるね。
例えば10年前とかに、うちのあたりってマンションが再開発の後にボンボン立ってるエリアなんですよ。
ちょうどみんな同じ時期に立ったから、20年経つと外壁の工事とかするじゃん。
1回目それぐらいだね。
そうすると、周りが一気に外壁工事をして始めたのが、この頃みたいな感じなわけよ。
要するにその修繕計画って、修繕計画を変えてない限り20年前に作ったものなわけじゃない?
それはもう破綻してるってことだよね、きっとね。
最近は優秀なマンション理事会で、新しいところはだいたいそれ階段状に上がっていくパターンだったんですよ。
初期が安くて、デベロッパーが売りやすいからね、コストがランニング安いみたいなのが見えるからさ。
最近は平準化されてきてるんですよ。前倒しで値段上げてる。
織り込んで高いってことね。
そう。だから階段状に上がるって平準化して、最初から高めに初期からしていく。
それが優秀な理事会みたいに言われてたんですよ、ほんの数年前までは。
そうしとけば、修繕積み立てはとりあえず安心できるっていうことだったんだけど、
それやってても多分足りない。僕が試算したら。
さらに何か対策が必要だって話で。
そうなると、修繕積み立てを長期で運用しないとねっていうのが、今後多分マンション中心に出てくるんだけど、
それの合意形成とか、ポートフォリオ管理とか、運用の、要は個人のやつと一緒ですよ。
どんだけ運用に回して、どれだけの利回りをどれぐらいの期間で目指すのかっていうのを、
ちゃんと分析して提案できるっていう金融機関があるかっていうとほぼないと思うんで。
我々の出番ですね。
だから本当に大変だし、最初に言ったように合意形成が難しいですよ。
10年、20年先のためにそういう合意形成をやろうってなって、
20年後、自分が住んでるかもわからない人がそういうことを労力をかけて今やるって話になると、
金利選択の考察
いやーめんどくさいよねってなるじゃないですか。
なるね。ほんともう目に見えるようだよね。
で、知識なんてないような人ばっかりが住人の中にいて、
意味わかんないクレームとか飛んでくるわけですよ。
なかなかね、これ多分問題に今後なっていくだろうなって思うし、
そうするとさ、いつまでたっても修繕できないお化けマンションみたいなのが、
都内の一等地ではないと思うけど、出始めるみたいな話になるのかね。
場所に立地によってはなるし、住人の質というか、
そういうやっぱ、初期にやる気のある理事の人とか、
その周辺の人が頑張って、自分が住んでるかもわかんないところでさ、
リスクやら何やらを受けてさ、頑張ってさ、労力かけて、
そういうことを設定してやっとくとかはあり得るんだけど、
まあ僕もちょっと関わってるけど、割に合わないよね、やっぱり。
あーやってんだ。うちの近所にさ、有名な人いるよ、
多分テラも知ってんだ、理事で、すごいマンションオタクで、めっちゃ優秀な。
あー知ってる知ってる。
あの人うちのすぐ向こうの。
あの人でも多分運用まで手出してないから、僕が知ってる限り。
そこは大きなリスクだと思ってるだろうし、不確定要素でなかなか動けないと思うけど、
それやんないと多分今後本当にね、足りなくなると思うよ、今のインフレが続くなら。
続く可能性あると思うけどね、僕はね。
いくかどうかわかんないけど。
いやーみんな私のようにぼやぼや生きてたら大変なことになりますよ。
私はテラさんがいるからさ、こうやって頭をぶっ叩いてたまにもらえるけど。
みんなもラジオ聞いてるから大丈夫か。
そういう話でした。
不動産購入の未来
今日の話はすごい私面白かったね、個人的には。
ありがとうございました。
はい。
ということでちょっと長くなっちゃったんですが、面白かったので良しとしましょう。
今日のラジオはそろそろ終わりの時間とさせていただきます。
今日もここまで聞いてくれてありがとうございました。
このラジオは毎週木曜に更新をしています。
お気に入り登録をしていただけると更新の通知が届くと思いますので、ぜひお気に入り登録の方お願いします。
また私たちXの方で正直HPラジオというアカウントを持っておりますので、
そちらの方で番組の感想などをお送りいただけるととても嬉しいです。
それでは今週も正直に生きていきましょう。バイバイ。
はい、さよなら。
