00:00
こんにちは。不動産相続の専門店えほん不動産。 そして、ビジネス納得で即読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。 今日も聞いてくださってありがとうございます。
本日のテーマは、普通に交渉しましょうというお話をしたいと思います。 タイトルこれでいいのかな?
昨日、オンラインでお友達になった方からご相談をいただいたんです。 それは何かというと、
自宅の賃貸が退協を迫られていると。 事情を聞くと、
大屋さん、持ち主さんが何らかの事情で差し押さえを受けている状況で、 競売にかかっちゃうということです。
次の持ち主さんが決まっているのか、さらちにして別の建物を建てたいという計画があって、 退協を迫られる予定であると。
こんな時どうやって拗ねたらいいんでしょうか? みたいな質問だったので、
僕は不動産側の観点ですから、そちらの観点から、こんな風にしたらいいんじゃないでしょうか? ってアドバイスをしたんですけれども、
この退協を迫られるということ、賃貸に住んでいるとあり得る話ですね。 どなたもあり得る話なので、その考え方というか、こういうふうなことなんだよ
ということを今日はお話をしたいなというふうに思います。 その冒頭にお話しましたが、結論は普通に交渉しましょうというお話でございます。
それではマンスリースポンサー様のご紹介です。 のりこさんこと細川のりこさんです。ありがとうございます。
昨日、のりこさんのただ話すだけの時間のサービスを受けてきましたので、 また明日以降でレポートをしたいと思いますが、よかったです。
ただただ聞いてもらって、なんだかんだとお話する機会があって、 自分の頭の中が整理された、なんかそんな感じがしました。
僕は何かに悩んでいるわけではないですけれども、 オープンに別にあれこれ全部喋っているかというと、何もかももちろん喋っているわけではないので、
そこだけでお話できることもちらっとお話したりしてですね。 のりこさんとゆっくりとした時間を1時間過ごさせていただきました。
そんな感じで、別にその思い悩んでなくても、ちょっと話せたらスッキリするみたいなことってあると思うので、
ぜひそんなことがある方は、のりこさんのサービスを受けてみていただきたいと思います。
インスタグラムの方からご依頼ください。 概要欄にリンク貼っておきます。
それでは本題に参りましょう。 今日は対巨人、立ち向きを迫られた時の交渉についてお話をさせていただきたいと思います。
賃貸住宅に住んでいるとですね、立ち向きっていうのがあるわけです。 子建てでもありますけどね。
例えば道路がね、拡幅するだとか区画整理をするだとかいう時には立ち向きの交渉がある。
ただまぁその場合には、だいたいここが都市計画の中で道路になる予定だよとかね、区画整理をする予定だよっていうのはずいぶん前に計画が決まっているので、
03:07
いよいよ来たか、みたいなね。予算がついたら立ち向き交渉があるみたいな話にはなっていきます。
それと違って、賃貸で立ち向きがある場合っていうのは割とこう、建物が老朽化をしてきて、
もう地区もね30年とか40年になってきて、もうそろそろこう痛みが激しいなと。
で、そうやって老朽化していくと、やっぱり建て替えた方がいいんですね、親さんからすると。
で、なぜかというと、老朽化した建物を置いておくと、まず一つ目、危ないです。
老朽化した建物っていうのは、ずっと昔に建ったもんだから、今みたいにですね、耐震性がいい建物じゃないんですね。
だから例えば地震があったとか災害があった時に、倒れてしまったりとか、倒れないまでもですね、何か不具合が出て雨がもったりとかね、
そういうことがあり得るので、やっぱり老朽化ってのはリスクなわけです。
なので、そもそも住んでいる人の命を守るという意味でも、危ないから建て替えた方がいいっていうのが一つありますと。
住んでいる方だけじゃなく、周辺住民の方もそうですよね。
そういう意味でね、防火とか防災の観点からですね、建て替えをするという可能性があります。
それから二つ目はですね、これも収益の問題なんですけれども、地区30年とか40年になってくると、家賃が下がっちゃうんですね。
同じ土地で同じように賃貸を運営するのに、建物が新しい方が当然ながらですね、
家賃がたくさんもらえて収益性が高くなるわけなんですね。
なので、老朽化して、もう家賃がものすごい安くなっちゃったってなると、下手するとですね、
税金払って、なんだかんだ管理費払ったら手残りが全然ないと。
しかも老朽化しているもんだから、メンテナンスすることも多くなるわけですね。
そうすると、そんなこんなでね、外壁塗り替えたり屋根塗り替えたりしてたら、
もう1年分、2年分の家賃なんか一気に飛んじゃうと。
じゃあ、何のために持っているやらわからないという状況に、
大屋さんは落ちちゃうわけなんですね。
しかも家賃は安いときたもんだと。
しかも入居する方もね、新築だったらバーッて満室になったりしますけれども、
例えば、築30年40年でなってくると空き部屋が目立ったりとかね、
そうなると、賃貸全体の収益性も落ちちゃうっていう事情があるので、
やっぱり大屋さんとしては新しいものに立て替えたいっていうのがあります。
他にはね、例えば競売にかかってオーナーが変わった時には、
違った目的に使いたいみたいなこともありますよね。
例えば今は賃貸が立っているんだけれども、
新しい所有者の方はそこをサラチンにして何か分譲住宅を建てたいとか、
あるいは商業ビルを建てたいとかね、用途が変わっちゃう場合がありますと、
この場合にもやっぱり立て替えをしたいということになります。
なので、いろんな事情があってね、
大屋さん、オーナーさんは立て替えたい、サラチンにしたい。
そのためには今住んでいる人に退協を願わないといけない。
こういう場面がどうしても出てくるっていうことです。
じゃあ、この時にどんなふうに対応するかっていうことなんですけれども、
06:02
結論、普通に交渉してください。
ごねてどうなるものでもないので、普通に交渉していただきたい。
まずは契約が普通の釈迦契約なのか、
それとも定期の釈迦契約なのかっていうのを確認してほしいんですね。
定期っていうのは期限が決まっている。
例えば1年とか2年っていうふうにね、
期限が決まっているものを定期釈迦契約と呼びます。
特に期限が決まっていないものを普通釈迦契約と言います。
定期で期限が定まっていれば、その時が来たら出ていく。
あるいはね、その半年前、
例えば来年の12月末で期限が切れるとしたら、
その半年前にはもう更新しませんからねっていうことを通知さえすればですね、
もう自動的に更新されないということが決まっている。
こういうのが定期釈迦契約と言います。
そして普通釈迦契約っていうのはですね、
もう期限が決まってないので、
なかなかこう一方的に出て行ってくださいとは言いづらいみたいな契約になっているわけですね。
その場合でももちろんね、ちゃんと事情があれば出て行ってもらえるんですけれども、
でもこの普通釈迦契約にしちゃうと、
なかなかそのいわゆる特段の事情っていうのがない限りはですね、
一方的に出て行ってくださいとは言いづらいっていう契約書になっていることが多いですということです。
で、最近はですね、定期釈迦契約で契約を巻いていくところが多いですね。
なぜならば、何か問題がある入居者さんが入ってしまった時に退協をお願いしづらいっていう場合があります。
それから家賃がどんどん上がっている局面で言うと、
家賃の賃上げの交渉はするんですけど、
でも嫌だって言われたら出て行ってもらいにくいじゃないですか。
っていうことも含めて、相場がね、今みたいに物価が上がり金利が上がり、
家賃も上げていかないとなってなった時にはですね、
家賃交渉をするわけですけど、
それに応じてくれない人は自動的に期限が来たら出て行っていただけるという風にしておかないと、
大屋さんはリスクなわけですね。もちろん何もなかったらずっと住んでいただくんですけどね。
ということで、何かトラブルがあった時の対処のためにも定期釈迦契約を結ぶという大屋さんが増えています。
この定期釈迦契約を結んだ大屋さんからですね、退協をお願いしますと言われた場合には、
基本的には残った期間をどうするかなんですよね。そのまま住んでおいて期限まで待って出るのか。
でも大屋さんからしたら早く出て行って欲しいなってなった時にはいくらかね、
立ち抜き料を支払うということで出て行ってもらうということになります。
立ち抜き料に関してはいろいろ諸説あります。
これは別に払わないといけないものではないんですけども、
残った期間分なのか、その半分なのかっていう風な金額で出て行っていただくと。
そこに例えば引越しの費用ですとか、次の賃貸を契約しないといけないのであれば次の賃貸の契約にかかる消費費用だとか、
そういったものも立て替えた時の事業計画の一つとして立ち抜き料というのは予算に含めますから、
09:05
その立ち抜き料の予算の中からいくらいくらという形で支払うということになります。
なのでものすごいごねて、とんでもなくごねても出ていかへんわしわーってもしなってしまったらですね、
例えば定期釈迦契約の場合は、じゃあ分かりましたって言って期間待つという選択になりますね。
これはあんまり良い方法じゃないと思いますので、
あんまりごねてどうこうというよりは普通に接種をして、
親さんが一番やって欲しいのはいつ出て欲しいのか。
それに答える代わりにどんな保証をしてもらえるのかという確認を順次していけばいいのかなと思います。
普通釈迦契約の場合は逆に極論椅子割ろうと思ったら椅子割るみたいなことも可能は可能ですね。
なので親さんに関して言うとそれなりの対価を提示しないといけないということになります。
なのでこれも別にごねるごねないというよりは、
親さんもそれ一定のお金を払えばちゃんともちろん出て行ってもらう権利はあるよということにはなりますね。
一定の期間と一定のお金を用意するということです。
それでも嫌だって交渉決裂という場合は後は弁護士さんとの話みたいな形になるので、
そうなると正直親さんとか業者さんの方が強いですよね。
だいたいそういう訴訟関係の保険には入ってはるしね。
揉めてしまうと結局入居者さんの取り分というのは減ります。
当たり前ですけど弁護士費用とかもかかってきますしね。
なので揉めるまでごねるというのは正直あんまり良い方法ではないし、
もしものすごいごねた状況で周りの人よりは多くお金をもらったところで、
そんなお金のもらい方したいですかということはあります。
これは僕が不動産会社だから言うんじゃなくて、普通に人として見たときにお願いされて、
相手にも相手の事情があるということですからね。
当然、親さんに立て替える権利はあるわけなので、
お互いに歩み寄って良い条件の落とし所を探すという努力をした方が本当は良くて、
出て行ってほしいと願われながら済むというのも気持ちの良いものではないと思うので、
そこは条件面が折り合えばスッと出て行ってあげるというのが正直スムーズだし、
一番後腐れもなくきちんと手残りもしみたいな状況になるのかなと思うので、
普通に交渉をして望まれる形で出て行くと。
その代わりにもらうものはちゃんともらってくださいと。
そういう感じで出て行っていただけるのが一番良いのかなと思います。
もちろん転教するということは色々な手続きがあります。
住民票を移したりとかもあるし、
例えば会員のカードとか、
いろんな住所変更とかも手続き、もろもろ手間がもちろん絡んでくるので、
12:00
大変なのは大変なんですね。
その労力に見合う分だけの、そこはお金で解決するしかないので、
代わりにやってくださいなんて訳にいかないし、
いや出て行きませんなんて訳にもいかないと思うので、
そこはもうお金で解決をして、労力を引き取る代わりにちゃんとそこは保証してよねっていう、
その話になるかなという風に思います。
だからといって、ものすごいごねてちょっとでも多くお金を取ってやろうみたいなのは、
正直あんまり良くないかな。
そういうのって巡り巡って、結局自分にもあるところで、
そういうネガティブなことって起こる可能性があるので、
僕はあまり良い方法じゃないなって思います。
なので普通に交渉して普通にもらっていいお金をもらってください。
で、スムーズに出ていくが、
おそらくね、双方気持ちよく解決できる方法なのかなという風に思いました。
という訳でね、もちろん急にね、
住んでるところ出て行けって言われたらビックリするのはもうみんなビックリすると思うので、
その気持ちは非常によく分かるので、
一方でね、やっぱり大屋さん側というかオーナー側にも当然ながら立て替えたい理由、
立て替えなければいけない理由っていうのがちゃんとあるのでね。
そこも互いに理解をした上で、お互い大変なんだよっていうことをね、
理解した上で、いい感じの落とし所を見つけていただくっていうのが良いんじゃなかろうかと思います。
ということでね、交渉を強くしていっぱいお金を取ってやった!みたいなのをね、
誇るのではなくてね、本当にスムーズにお互い気持ちよく出れたねっていう感じが良いのではないかなと個人的には思います。
そんな風にね、思っていただける大屋さん、
そしてそんな風に思っていただける入居者さん、
これね、両方とも増えていただけたらなととっても願っております。
結構ね、大居の交渉って難しかったりするんですよね。
根気もいるしね。そうなんです。
いろんな人いますからね。そんな話が通用しない人も結構いるので。
なので、ぜひともですね、皆様はですね、今日のお話を聞いていただきましたから。
今後はね、もしその入居対凶を突然願われたよっていう時にもね、
ああなるほど、大屋さんにもこんな事情が確かあるって言ってたなという風に
ちらっと思い出していただけたら嬉しいなという風に思います。
何ならですね、皆様もゆくゆく将来は大屋さんになる可能性もありますからね。
不動産投資をするっていう中で、自分が大屋さんになった時に
もうこの人ほんまに出て行ってほしいなと言いますからね。
いるんですよ。そういう時にやっぱりごねられたりっていうことがあると
本当困りますからね。ぜひぜひ、そんな大屋さん側の事情もね、
そんなことも考えてみていただけたらなと。
いずれ自分も大屋さんになるかも。そんな目線でね、見ていただけたら嬉しいかなと思います。
はい、というわけで今日はですね、普通に交渉しましょうというね、
対凶願われた時のお話をさせていただきました。
お役に立ちましたら、いいね、フォロー、コメントいただけると嬉しいです。
はい、それでは告知のコーナーでございます。
ビジネスノートレ即読なら学園前スクールがオープンしております。
ありがとうございます。続々とね、体験のレッスンお申し込みをいただいております。
15:04
ありがとうございます。皆様のね、今LINE登録がですね、もう11件、12件ぐらいになってきました。
ありがとうございます。たくさんの方ね、LINE登録いただいて、そして順次体験レッスンご予約いただいております。
基本的にはね、今夜の8時からの体験レッスンにしてるんですが、
ご予約ね、ご依頼をいただけましたら、ご予約枠増やせますからね。
この時間だったら受けれるよっていう時間をご指名いただけますとですね、
その時間で体験レッスンの実施をさせていただきますので、
ぜひぜひ、そんなご要望も含めてね、送っていただけたらと思います。
まずはね、何も起こりませんけれども、一旦LINE登録をしていただいて、
そして、そろそろ受けようかなっていうタイミングでね、体験レッスンのボタンをポチッと押していただくと、
体験レッスンの予約リンクが飛びますので、そちらの方からご予約いただけると嬉しいです。
ということでね、概要欄のリンクの方からLINE登録よろしくお願いいたします。
誰でも2から7倍で本が読めるというね、
この速読の技術が一生身につくというレッスンですからね。
もちろん体験1回では身につかないんですけど、これをだいたい15回から24回やることによって、
ほぼ99%の方が早く読めるようになります。2から7倍。
そういうレッスンですのでね、それを楽しくレッスンでやっていきましょうみたいな速読をやっております。
ぜひぜひね、そもそもどんなものなんていうことも含めて、
体験レッスンを受けていただくということをお勧めしておりますので、
その後ね、思いっきり受講するのかどうなのかみたいなことは別としても、
まずは体験レッスンを受けてみていただけると嬉しいなと思います。
はい、それでは続きまして、12月7日日曜日、奈良県奈良市へお越しください。
はーい、ということで14時半からですね、中島優子さんをお招きして、
発信で人生を変える、そんな講座を開催させていただきます。
この日にね、いきなり人生が変わるわけではないですけれども、
そのきっかけとしてね、ご自分の人生、夢や目標を持ってですね、
その目標に至るにはどんなことが必要なのかっていう中の一つにね、この発信があります。
なので、この人生やビジネスを上手く生かせる、そんなきっかけになるタイミングとして、
この講座を使っていただけたらなと思います。
これまでですね、卒業生が全部で500人だったかな、の人生を変えてきた、
そういう人ですからね、すごい人でございますが、
今回はその触りをね、一旦をこの講座、あるいはワークショップで体感していただく、
そんな内容になっております。
参加費はね、4,000円から参加がいただけますので、ぜひぜひふるってご参加ください。
12月7日、日曜日、奈良市の奈良公園のど真ん中で開催をしますからね、
東大寺を見て、大仏を見て、そして春日大社に行って、鹿を見て、
その上でね、中島優子さんの講演会を受けて、
これから人生変えれるかも、そんな感じでね、変えていただくというね、
そんなワークショップになるかと思いますので、ぜひぜひお越しになってみてください。
18:03
お待ちしております。
概要欄にね、チケット、ベースショップから販売しているチケットのサイト、
リンクを貼っておきます。
ぜひぜひ皆様のお越しをお待ちしております。
はい、ということでいかがだったでしょうか。
今日のテーマはですね、皆様にとってはほとんどの方が、
入居者さん側で突然退居を言われたってね、
大谷さん何をしてるんだ、みたいなね、
そういう感じで聞かれてる方が多いんじゃないかなと思うんですけれども、
いやいや、大谷さん側にもちゃんと事情があるんですよ、
大谷さんもね、ビジネスでやってるわけですから、
当たり前ですけど、ビジネス的に考えた時には、
やっぱりね、立て替えた方がいいなんていう事情もどうしてもありますからね、
ということも含めて、皆様も大らかに、
そして合理的に考えていただいて、
セッションをね、していただければなというふうに思います。
というわけで、今日はですね、
普通に交渉してくださいというお話をお送りいたしました。
またね、こんなお話でよければね、
いくらでも業界の裏側とか、この人の立場はこうなんだ、みたいなことはね、
お話しできるかなと思うので、
またこういったご相談があった折にはですね、
皆様にご紹介をできたらなと思っております。
はい、というわけで、今日も最後までご視聴ありがとうございました。
本日も素敵な一日をお過ごしください。