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こんにちは。不動産相続の専門店、えほん不動産、そしてビジネスノートで即読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。今日のテーマはですね、うーん、事実は小説よりもきなり…いやちょっと難しいな、その話。
喋りながら考えるっていうね、そんなお話をしたいと思います。後でいい感じのタイトルをつけておきます。
昨日ですね、私、管理をね、お任せいただくことになったんです。 あるね、大阪にある店舗の賃貸の管理をね、お任せいただくということで、いろいろその交通整理をしてたんですけれども、
まあ、なかなかいい加減な運営をされてたので、そこをきちんとしましょうということでお話をしに行ってたんですけれども、
まあね、びっくり、そういうことってあるんだな、やっぱりね、任せっきりっていうのはやっぱりよくないんですけれども、できたら、それは大家さんからしたらね、任せっきりにして管理よろしくね、
で、そのまま手離れして家賃だけ入ってきたら一番いいんですけれども、じゃあそこをね、やっぱり任せっきりにできるだけのある意味信頼できる先に任せるのか、あるいはね、やっぱり自分でもチェックをするのかっていうことは、
どっちかはね、やっぱり必要になるなっていうふうに思いましたのでね、そういったことのシェアをさせていただくのと、賃貸管理を実際に皆さんがね、
任せる側にもしなったという場合には、ここは注意した方がいいよっていうことはお話できるかなと思うので、今回の事例をもとにね、お話をしたいなと思っております。
というわけでね、まだね、賃貸の管理なんて一言だわと思われている方もですね、将来的に、もし収益不動産、不動産投資をするにあたってね、収益不動産を持ったときには基本、
管理は人に任せた方がいいです。やっぱりプロに任せた方が明らかに良い。不動産にね、自分の、なんだろうな、リソースを割くよりはですね、不動産は不動産でちゃんと活動してもらって、
そして自分は自分でね、本業なりやりたいことに時間を割く。そのために、経済的、時間的な自由を得るために不動産投資をやるのだから、そこに自分の時間を割くっていうのはね、本末転倒なので、
そこはね、プロに任せるでいいんですけれども、任せるときの注意点ですね。これは今必要じゃなくても将来的に時間とね、お金の自由を手に入れて、そして本当に自分がやりたいことに命の時間を使うとかね、
労働を安心して暮らしたいとか、ちゃんと資産はね、資産は資産で増えるような構成にしたいとか、そういうふうに思われている方は将来のためにね、ぜひ今日の情報も聞いておいていただければなと思います。
そんなことあんねやというね、お話としてもなかなかおもろいお話かなと思いますので、ぜひお聞きになってみてください。
それではまずはね、スポンサーコールに参りましょう。みかん農家ベイドンが10月のスポンサーをしてくださっております。本当にありがとうございます。
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恵比寿屋のみかんというね、東京は豊洲市場にしか卸せないというですね、限定のブランドみかんを育てていらっしゃってね、薄皮で甘くて超ジューシーなめちゃくちゃ美味しいみかんを作ってくださっております。
ベイドンでございます。そんなベイドンがね、来年2026年の9月1日に富士山に登頂しますということでね、もしベイドンと一緒に登りたいなんて方はベイドンにご連絡してあげてください。
はい、私は山登りはいたしません。でもね、ベイドンはね、すごいんですよ。坂立ちとかも得意だしね、体が強いので、なんか今からでもね、ペッて登ったら登れそうな体格されてますけれども、そんなベイドンがね、来年の9月1日に富士山に登頂されるということで、そちらも応援していきたいと思います。
ということでね、スポンサー本当にありがとうございます。そしてこの絵本不動産スポンサーワークが年内11月、12月はビチッと埋まっておりまして、来年のね、1月からまた空いておりますので是非ね、来年1月スポンサーワーク年始一発目やるよっておっしゃっていただける方、是非ともね、スポンサーの方、概要欄のリンク、ベースショップからお買い求めください。がっつりとね、1ヶ月間ご紹介をさせていただきます。よろしくお願いします。
はい、それでは本題に参りましょう。今日はですね、ほんまそんなことあんの?みたいなお話なんですけれども、どんな話かというとですね、もう何年?20年近く前に賃貸契約をしていた物件でね、そこからもある程度も不動産屋さんにお任せみたいな感じで、もう大谷さんはね、ほったらかしてお任せしてましたっていうそんな流れで今まで来てるんですけれども、
もう、もうですよ。その間にですね、2回3回と仮主さんが変わっているわけですね。本来であれば、仮主さんが変わるっていうことは、それぞれにね、契約書が存在しているはずなんですけれども、まずこれがないと。
で、僕はね、ずっと相談は受けてたんで、その賃貸借契約書まずもらってくださいってずっとお願いしてたんですけれども、賃貸借契約書がいつまで経っても出てこないんですよ。で、なんでやと。管理会社だったらそんなぐらい持ってるはずやし、大谷さんはそもそもご自分で持ってないんですかって聞いたらないと。
で、聞いてたら結局ね、なんかなさげ。いやいや、賃貸で人に物を貸してるのにその人との契約書がないってどういうこと?どうやって管理してたの?っていう話で、いろいろ過去のやつを掘り返していただくと、
大元の20年近く前の契約書が出てきたものの、うん?みたいな不思議な内容でしたと。で、管理委託した内容もなぜかね、大谷さんのハンコがつかれたものはないという本当に謎な状態だったんですね。
そして今の借り主さんとも連絡を取ってですね、行ってお会いしてきましたと。そうしたらいろんな事実が分かりまして、まずは前の借り主さんは股貸しをしてました。股貸しっていうのはですね、自分が借りたお店を人に貸してたってことです。
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そう、私が借り主なんだけれども、あなたはこの店で営業していいよっていうことを勝手に人に委託してたってことです。これね、例えばオーナーさんがね、というかその店舗のね、運営をしている人が借りて、そして店長はあなただってね、こんなん全然ありなんですよ。店長を人に任せるとかはもちろんありなんですけれども、そもそもこれを人に貸してたっていう。
おいおいと。これ転退って言うんですね。股貸し、転退というんで。別に法律的にはありなんですけれども、契約書上ですね、転退は禁止されていて、当然転退するという話については、家主ね、親さんに報告しないといけないということなんですが、普通に転退されてましたと。
これ貸す側も借りる側もおいおいという話なんですけれども、そう、だからね、親賃は親さんが受け取っている親賃よりも当然高く貸されていて、その方はね、高く借りていたと。そういう話でしたね。
そしてそのね、転退をしていた間に入っていた方がちょっと諸々ありまして、引き継ぐということになったと。そこで初めて家賃がもうちょっと安かったっていうことを知るっていう。あそこ抜かれてたんやみたいなことを借り手さんは気遣ったと。
で、そのまま、なんかね、間に入っていた不動産屋さんと話をして、そのまま引き継いで自分が借りることになったっていうこういうことなんですけれども、なんとですね、この今現在借りている人と公屋さんとの間にですね、賃貸借契約書がないんですね。存在してない。公屋さんはそのことも知らない。今誰が借りているかわかってなかった。
という経緯も何も全然知らないと。当然またがししてた事実も知らないと。こういうことをやったんですね。まあ、あの、えらいことですよ。損害賠償請求でも起こそうもんならって話ですけれどもね。
まあ、それも諸々あってされないんですが、そういうこともあるんです。勝手にね、自分から借りたものを人に貸してたりとかっていうことがあったりね、間にあった不動産屋さんが何の連絡もしてこないみたいなこともね、あるので、本当にね、この辺りは注意していただきたいなと思うわけですけれども。
じゃあ、こういうことを防ぐにはどうしたらいいんだということですね。どうしたらいいんだと。まず大きく分けて二つあります。一つ目は不動産屋さん選びですね。そして二つ目は保証会社です。保証会社を入れるということです。
一つ目の不動産屋さん選び。もうこれはね、何とも言えないんですけど、やっぱり信頼できる人に任せた方がいいっていうことですね。あるいはもうめちゃめちゃ大きい会社に任せるかなんですけど、実際のところ大きい会社だから誠実にやってくれるかというと、そうでもないです。
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大きい会社ほどね、結構えぐい契約してたりするんで、そうなんですよ。どことは言わないんですけど、一括でまあまあ安くで借り上げて、なおかつ家賃はどんどん下げていきます。そして、いざもう売却したいんで、お宅の管理外してくださいって言ったら半年間の猶予期間くださいと。その間に全員退居させますと。
その上で引き渡しますみたいな。いやいや、家賃ゼロやんみたいなね。そういう状態で引き渡すみたいな、もうとんでもない超大手上場している企業もありますからね。大きいから安心かっていうと全くそんなことないということだけはお伝えしておきます。
どこの会社かは触れませんけれどもね、もう親業をやっている方で知らない人はいない会社ですね。っていうもうひどい会社もあるので、もう僕はその会社と関わって良かったって言っている人に一人も会ったことがないっていうね、本当にすごい会社なんですけど。だからね、それでよう大きくなったなという感じですけどね。
そんな会社もあるので本当に気をつけてください。大きいからいいのかそんなことはないので、やっぱりね、まずはやっぱり担当される人のね、とかある意味代表のね社長の人とか、逃げも隠れもしない人なのかっていうとかね、誠実に対応してくれそうな人なのかっていうそこ結構重要かもしれないですね、管理任せるにあたっては。
もちろん会社の規模もある程度あった方がいいんですけど、大きかったからいいかっていうとそんなことないっていうのはね、もう今もお話した通りなので、まずはその人がちゃんと誠実に対応してくれそうな人なのかとかね、もう知り合いがいたら知り合いに頼むのが一番いいし、そうじゃなければね、ある程度公になっているような人、顔が指すような人の方がいいですよね。
だって悪いことできないもんね。だからある程度、それこそね、こういう発信なんかをしていて、なんか評判が落ちたら困るような状態の人の方がいいですよね。っていう風にね、知り合いのつてを頼むとかね、つての中でもあの人は誠実そうな人やなという人となりを見てください。それが一番本当はいいです。そこに管理を任せたらいいと思います。
で、管理を任せるのはそのね、人がきっちりやってくれる人がいいんですけれども、もう一つ、その人はきっちりしてても会社が例えばね、どうかなったらとか、借りる資産がね、ビジネスがうまくいかなくなってとかね、ちゃんと払ってくれなくなったらどうするの?っていうところで、2つ目、その保証会社を入れてください。今となっては保証会社入れないケースの方が珍しいんですが、今回の場合は保証会社入ってなくてですね。
で、不動産屋さんが1ヶ月分の家賃保証します、みたいな感じでね。で、その振り込みも何の連絡もなく、収支報告もなく、家賃、基調したらまだ入ってなかったから連絡して、あ、遅れてますとか振り込んでもらうみたいな、そんな世界だったらしいので、ありえないので、毎月決まった日にちゃんと振り込んでくれる保証会社を入れるんですね。
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で、これは多分今の賃貸で入れてないところが少ないとは思いますけれども、もしね、そういう業者さんに出会ったら気をつけていただいて、ちゃんと保証会社に入ってもらいましょう。
で、保証会社は何をしているかというと、まずその人がブラックリストに載ってないかというのは確認します。破産してたりとか、そういうことでちょっと経済的に大丈夫かなっていうね、体能が多かったりとかそういうふうな人はブラックリストに載りますから、そういう人じゃないことはまず確認。あと犯罪歴がないかとかね、そういうことは確認すると。
で、その上でですよ。ブラックリストに載ってなければ、その方からね、まず家賃を収納、家賃を取り立てるというんですか、家賃を回収する役割全部保証会社がやってくれます。保証会社が家賃を回収をして、そして毎月決まった日、月末の何日みたいな日に保証会社が振り込んでくれる。
で、これは家賃を回収できていても、できてなくても振り込んでくれるんです。ここが大きいんです。で、もし回収できなかった場合は代理で振り込んでくれて、そして回収はその会社が行うということなので、大屋さん全然腹痛まないんですよね。
というふうに。そしてその保証料は誰が払うかというと、借主さん側が払います。借主さん側が保証料を払うんですね。っていう仕組みなので、大屋さんからしたら保証会社入れてくれたら、何にも出費なく、そして家賃が保証されて、万が一ね、何ヶ月も滞納されたら出て行ってくださいっていう交渉までをその保証会社がしてくれたりするので、非常に安全に賃貸を運営するということができるので、
そう。なので保証会社に入ってもらうのがベストだと思っておいてください。入ってなかったら今からでも入ってもらってください。追加で入れますからね。すでに入居済みでも保証会社はつけますということが可能なので、ぜひね、その辺は借主さんともね、宇藤さんともきちんと相談ですけれども、保証会社を入れるっていうのはもうマストだというふうに思ってください。
本当に信頼できる人ってどうやって見分けたらいいのかなっていろいろあると思うんですけれども、そもそもこの人信頼できるなって、その仕事じゃなくてね、この人信頼できるなって思ってた人がいたらその人が一番いいです。多分信頼できるから。
こればっかりはね、もう結局全部の中身をお見せすることもできないので、そう、不動産業のね、とか賃貸管理の仕事って、だからもう本当信頼関係なんですよ。そう。で、ちょっとそこにヒビが入ったら疑おうと思ったらどんなことでも、普通にまともなことをちゃんとやってても疑いって持とうと思ったら持てちゃいますからね。そういう仕事なので、やっぱり見えない部分をお任せするにあたってはやっぱり信頼できる人が一番いいです。
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書類をきちんと整えてくれてね、報告をきちんとこまめにくれてっていう人が良いです。今回ね、賃貸借りてた人なんかも結局、あの何の権利もない管理会社からあなた借りていいですよっていう正面をね、交付されてるんですけど、それ不動産屋さんのハンコしかないんですよ。そう。借りた人のハンコも貸してる人のハンコも何もない。不動産屋さんが私が認めますみたいな書類を1枚出して認めちゃってるんですね。
でもこれ、そんなことを委任されてないので、法律でいうと無権代理人、権利のない代理人さんなんですよね。それを信じて借りたみたいな状況ですけどね。よくそれで借りる側も借りたなって話なんですけど、この状態になると、例えば大屋さんがあなた、誰からも借りてる権利がないと、契約書根拠がないと。
だからもう、すみませんけど出て行ってもらえます?って言われたら出て行かされるしね。それこそまたがしなんかしてた人なんかでも契約違反ですから損害賠償請求しますよって話になりますということなんですよね。
しかもそのまたがししてた人から引き継いで借りましたみたいな話だから、そもそも契約違反してた人から借りた人なんて借りてほしくないですって言われたら出て行かざるを得ない状況なわけです。
こういう風にならないためにはね、やっぱり一個一個ちゃんと契約ごととして結んでいく必要があるしね。契約書の中身とかもちゃんとチェックする必要があるし、保証会社も入れる必要があるしっていう風にね。
大屋さんは大屋さんで、やっぱりね、完全に任せっきりは本当は良くない。やっぱりたまに現地も見に行った方が良いし借りる人にはちゃんと会っておいた方がいいとは思います。
そこらへんもめんどくさいわっていう方はですね、信頼できる先に任せる。これに尽きるので、あなたはどんな人が信頼できるのかっていうね、あなたの基準でいいんですけど、信頼できる人にきちんと任せていただければなと思います。
というわけでね、今日は本当にそんなことあんのっていうね、オンパレードでしたけれども、その辺をきれいに整理してこれからきちんと管理をさせていただこうと思っております。
というわけでね、今日は事実は小説より気なりというかね、そんなことあんねやみたいなね、放送をさせていただきました。お役に立ちましたら、いいね、フォロー、コメントいただけると嬉しいです。
というわけでね、私、絵本不動産というね、相続専門の不動産会社をやっておりますが、賃貸のね、収益物件の管理なんかもやっておりますからね、ぜひ関西地方の方で、
ちょっとね、今の管理会社どうなんとか、あるいはね、自分で管理してるけどちょっと大変やなーなんてなってる方はね、ぜひぜひ、賃貸管理のご相談もお待ちしております。
はい、それではコメント返しのコーナーに行きましょう。
怖さの正体、昨日の放送にコメントいただきました。よりさん、ありがとうございます。おはようございます。不安、怖さいっぱいあります。不動産の話ではないですが、行動して知っていくことで不安がだんだん減っていき、自信がついていきます。
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そうですよね。誰だって最初は不安があるものなので、それをね、やっぱ知る、やってみる。そのことによって自分の世界が広がっていってね、できること、知ってる世界が広がっていきますからね、ぜひぜひ行動して学んでやっていきましょう。
よりさん、ありがとうございます。そして、一昨日の放送です。ありがとうございます。しんちゃん、ベイドン、スポンサーありがとうございます。喜んで働く、最高ですね。私も速読レッスンにゃーにゃーしながらやってます。めっちゃ楽しいということでね、いいですね。ありがとうございます。
そう、速読レッスンはね、そもそもレッスンを楽しむというポリシーがありますから、我々インストラクターもめちゃめちゃ楽しみながらやらせていただいております。ということでね、しんちゃんも喜んで働いております。ありがとうございます。
ございます そしてよりさんありがとうございます3ちゃんおはようございます自分の仕事が楽しくて仕方がないとニヤニヤして
いる3ちゃん素敵 ありがとうございます僕もニヤニヤしますということでいいですねありがとうございます
みんながね世の中の大人が全員ニヤニヤして働いてたら子供たちはきっと未来に希望を持つと 思いません
でもね朝通勤電車見てたらもう本当にみんなスマホ見ながらくまんながもう仏頂面でね これからもうどう見ても楽しいとこに行くとは思えない顔してますよね
だってディズニーランドに行く電車とかどうすかみんなワクワクしてますよねみんなね 電車の中からそうあんな感じで仕事に行ってたら
子供たちもお父さんとかお母さんってめっちゃ楽しいところに毎日でいいなぁってなりません ちょっと未来に希望を持ってますよね
なんかそういう人が増えるといいなと思っておりますということでね なんかね僕も自分がね自分自身が喜んで働くことで周りの人やそれからね
そういうこと身近な妻や子供たちからね パパって楽しそうに生きてるなって思ってもらえたら嬉しいなと思います
そして実際ね楽しんでね仕事ってね そうこれからまた引き続き楽しんでね仕事やっていきたいと思いますというわけで最後までご視聴ありがとうございました
本日も素敵な一日をお過ごしください