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はい。 フォーニッツ アナ ラディオ
大山です。 いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
あとはですね、将来独立まで目指されている皆様。 それと、将来事業処刑を行う予定の2人の息子に残す音声の記録という
ことで収録ですね、させていただいております。 はい、今回のテーマですけどね。
前回ね、私が
キャッシュローをね、独立時から
3倍に 増やせた理由ということで
お話ししたんですけど、 今回はですね、
あの サラリーマン時代にパンパンでアパートローンでね
あの 次の融資が出ないような状況だったんですけど
なぜそこからね、 プロパーで
融資をね 立て続けに
獲得できるようになったのかということで、 今回はね、そちらの部分についてお話ししたいと思います。
はい。 前回の話はね、あくまで私目線の
いわゆる過所分所得をね、3倍にできた理由ということでお話ししたんですけど、 まあその要因についてお話したわけですけどね、今回はね
プロパー融資をその後ね、独立してから
サラリーマン時代がそういう状況であったにも関わらず、 プロパー融資をね、立て続けに
獲得できるようになった、 まあそこについて今回ねお話したいと思います。
前回の放送の中でね、お話した通り、 私もサラリーマン時代にね
アパートラウンでも目いっぱい借り切った状態で、 いわゆる借り入れ方という状態にね、陥ってたわけですね。
で、サラリーマン時代にも各金融官さんからプロパーで融資を受けたいとね、 当時思ってて、個人でね
プロパーで融資を受けたいと思って、 銀行さんをね色々開拓した時期もあったんですけど、
まあなかなかの思うようにですね、 金融官さんからプロパー融資を獲得することができずに、
まあ結局、その当時ね、
他のサラリーマンおやさんですかね、 どんどん物件をこう
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買っていかれるに対して、私全然ね、 買えない時期もあったんですよね。
購入することができない時期が。 で結局、
あの、まあ言葉良くないかもしれないですけど、 手っ取りバイク、不動産を取得していくためには、
属性使ってアパートロンで買っていくしかないなと、 そういうふうに安易にね、その当時思ったんですよね。
で、まあそういう状態にね、独立する時点では陥ってました。 で、
前回の中でも話したように、まあ地元のね、 地銀さん、新金さん、新組さん、
まあ独立後ね、いろいろね、まあありましたけど、 全く橋にも棒にもかかんない、
まあ門前払いみたいなね、 まあそういう状況だったんですよね。
まあそれで、まあそこからの話なんですけどね、 まああの、独立してからというのはやっぱりもう、
あの、そういう状況になってましたんで、 一旦やっぱり、
大きな不採をね、処分するしかないと。 まあそんな感じで、アパートロンで融資していただいた物件についてはね、
売却をしていったんですよね。売却を進めていきました。 で、代わりにね、もう当時融資がほとんど付けられる状況になかったので、
キャッシュでね、あの、不動産をね、
特に再生系の物件をね、 一棟もののやつを複数ね、取得して、
まあ小ぶりなアパートとかね、 あとはキャッシュで現金で、
こだてをね、まあいくつか買ったりなんかしました。 まあ今ではね、
6棟で34室で、まあ前回の放送の中で話したぐらいのね、 家賃年収で言えばね、まあ2000万ぐらい。
それと、まあ税引き前でも1500万ありますよね。
で、税引き後でも1250万ぐらい。 まああると思うんで、
まあここの部分はね、やっぱりね、 まあよく話してますけど、借り入れがないんでね、
あの税引き前でも75%家賃のね、残りますからね。 まあやっぱりそこの部分は厚いなというのは本当に実感してますよね。
まあレバレッジね、聞かせればということで、 個数を皆さん追うと思うんですけど、
まあ必ずしも個数を追うだけがね、 可処分所得を増やすということにはならないわけですね。
まあ少し話が脱線したんですけど、 まあそういう形で、あの借り入れを減らしちゃうんですね。
で、それと同時に、あのやっぱり法人経営ですよね。
特に、まあよく金持ち父さん貧乏父さんの書籍なんかでも歌われてますけど、
やっぱり財務書評を理解するということですよね。 法人経営を学ぶということと、やっぱり財務書評を理解すること。
これがね、まあ非常にやっぱり今となっては重要かなと思いますね。
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前回の放送の中でね、原価消却の話とか、修繕費の話とかね、
まあそういうお話をさせていただいたんですけど、
まあそこは財務書評を理解するという、 まあごく一部の部分にしか過ぎませんので、
法人経営とか財務書評を理解するということは、 やっぱり本質的なところですよね。
まあそこを理解するというのがね、非常に大事ですよね。
ですから、まあ部分的なところだけ切り取って、 いや原価消却取ればいいんだなとか、
まあそういうことではないわけですね。お伝えしたいのは。
まあいろんなことをやっぱり経営を学ぶということが大事だと思います。
キャッシュロー経営をね。
なぜプロパユーシスがね、作るようになったかというと、
まあ普段私のこちらのレイディオでね、お話している通りなんですけど、
やっぱり総資産をね、コンパクトにしたことだと思うんですよね。
で、今現状は、まあ銀行の自家評価でね、考えた場合に、
まあ神奈川県のあるチギンさんのね、あの自家評価。
まあそれでね、考えると、まあ今私ってね、 総資産って4億ちょっとなんですよ。
で、借り入れが2億ちょっとなんで、 まあだいたい準資産って2億近くあるんですよね。
その銀行、鋭銀行さんの評価にね、基づいて言えばね。
まあそういう状況なんで、まあ単純に銀行の自家評価ベースで言えば、
自己消費率っても、自家ベースで言えば半分に近いわけですよね。
5割近いわけですよね。
ということは、破綻するリスクが非常に少ないということになりますよね。
まあ当然返済原子もありますし。
だからやっぱり、あの普段よく言ってますけど、借り入れを起こすにしてもね、
よく短期借り入れ金なんかには注意してくださいねと。
で、その借り入れの返済原子がどこにありますかとかね。
例えば、その建物であればね、返済原子っていうのは原化焼却という見方がありますけど、
土地であればやっぱり自前でね、まあ自己承認で持つと、
まあそういう原化焼却取れないんで、そういう考え方のお話とかしますけど、
まあそういうところですよね。
だからやっぱり金融機関さんの評価を意識した買い方、持ち方、
法人経営、これやっぱり考えるべきだと私は思うんですよね。
小手先のテクニックとかそういうものではなくて、
やっぱり本質的なところをね、学んでいくのが非常に重要だと思うんですよね。
そうすることで、前回、あと今回ね、お話している内容を聞いていただければ、
まあ劇的に変わっているわけですよね。
おそらく今の状況を考えれば、まだまだプロパーで融資ってつくわけですよね。
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債務償還年数とかって私5.7年なんで、いつも言ってますけど、
私が今回お話した銀行自家評価の話をした金融機関さんなんかは、
償還年数は25年までいいですよ、という金融機関さんですね。
もう一つ既存の取引のある金融機関さんは、
償還年数20年まで見ますよと、そういうことも言っていただけるんで、
まだまだ借りれるわけですよ。借りようと思えばね。
だからやっぱり、財務を理解するということはね、非常に大事なんですよね。
単純に買えばなんとかってそういう話じゃないですね。
だからやっぱり勉強しないといけないということですよね。
しかも、自分の主観じゃないですよね。
あくまでやっぱり銀行さん目線で見たときに、
どういう経営をしていくかということが非常に私は大事だと思うんですね。
はい、ということで今回はですね、借り入れ方の状態から
プロパー融資で立て続けに融資を受けられるようになった要因というかね、
自分がどういうふうに意識を持ってやってきたかということについてお話しさせていただきました。
いつもですね、東雲のレイリーを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントでいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またですね、コメント、ご質問等あればぜひね、
いただけたら、出たコメントでね、いただけましたら本当嬉しいですよね。
ぜひいただけたらと思います。
それと、あとYouTubeのね、ポッドキャスト連携してやってますんで、
ぜひね、チャンネル登録よろしくお願いします。
これやったからなんだっていう話なんですけど、
スタンドFMよりはYouTubeのポッドキャストの方が音声がね、
聴いてるとクリアですね、聴きやすいですね。
そういうのもあって、ぜひね、YouTubeのポッドキャストもチャンネル登録いただけたらね、
私自身大変励みにもなります。
はい、じゃあ最後になりますけれどね、
貴重なお時間最後までお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
