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はい、フォーニッツ ヤマレディオ 小山です。
いつもですね、東雲のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
するとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の放送なんですけども、前回、前々回、前々回が、
独立してからキャッシュローがね、3倍になった要因ということでお話ししましたよね。
それと前回が、借り入れ方の状態からプロパイ融資をね、獲得できるようになった、まあその要因についてね、
お話ししたんですけど、まあ割とね、ちょっと具体的なお話をさせていただいたんですね。
で、まあその放送会に、ご質問というかコメントをちょっといただきまして、
長文なので読み上げますけど、前回と今回、具体的な内容で非常にね、学びが大きかったですと。
で、ちなみに借り入れ方の初期の売却での改善、まあその後から現在までの売却や資産の組み替え、
出口戦略についても、お考えをね、お伺いできると嬉しいですというコメントをいただいているんですね。
で、今回は、まあもっと掘り下げて話さなきゃいけないのかな。
まあ話せる範囲でちょっとね、お話ししますけど、どこまでちょっとね、求めているとかが、ちょっとご本人じゃないとね、わからない部分があるんで。
まあ、数字で話した方がやっぱり具体的でね、わかりやすいと思うんで、今回ちょっとそちらについてお話しますけどね。
まあ独立してから、今現在のね、まあ状況について、まあどういう方針でやっているとかね、そういうところについてお話しますね。
私独立した時っていうのは、あのいつもお話しますけどね、7棟で77室、で、家賃収入で3800万ぐらいだったんですね。
で、今現在が13棟の99室ですよね。で、その中で、
当時ね、アパートローンで借りてた物件っていうのは、あの
11年間、独立してから11年間でね、5棟ね、売却してるんですよね、処分ね。
で、現在は、そのサラリーマンの時から独立して、
まあ当時ね、持ってた物件で、持ってるのは2棟ですね。23室はまだ持ってるということですね。ですから、まあ5棟で54室はね、11年間で
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売却の方やってますよね。ですから、今現在でいうとね、99室なんで、まあ76室をね、購入したということになりますね、11年間でね。
それでですね、あの借り入れの方、状態から売却をね、誤当しましたということになるわけですけど、
これ、売却の理由についてちょっとね、いくつかあるのでお話したいんですけど、
前回前々回のね、放送の中でサラリーマン時代にね、取得した物件というのが、まずはね、
ゼリスさんが現貨焼却の期間を、中古のね、物件にも関わらず、
地区20何年の重鉄のマンションなんですけど、タイヨネース34年で焼却してるっていう放送ね、
前にも話しましたけど、まあそんな感じで他の物件もね、あのだいぶ焼却期間で長くね、取ってたんですよ。
で、私ゼリスさんだからということで、まあノーチェックでね、やってたんで、まあとにかく焼却のスピードが遅すぎると。
まあ別に焼却期間長く取るのは別にね、あのそういう方法も見方もあるんでしょうけど、
まあ私としては今はね、焼却の方をどんどんね、進めたいというのがありますよね。
非常に焼却の方が遅いので、これが一つの理由。
あとはそのアパートローンでサラリーマン時代に買った物件がほとんど全部中古ですけどね。
あの単身物で非常にね、入退去の回転が早すぎて、
まありまわり高いものを買ったとしても、意外と手元にお金が残らないなというのが一つですね。
あとは保有期間に現貨焼却切れているもの、キャッシュローが悪化しているということですね、焼却切れればね。
まあそういうのも理由に一つありますよね。 それともう一つは、
アパートローンって、そもそもね、ほとんどの金融関のアパートローンというのは、
元利均等返済なんですよね。 で、やっぱりね、元本減らないですよ全然。
まあそういうのもあってね、売却したと。いくつかね、そういう感じで、まあいろいろね、一つの理由じゃなくていろいろあるわけですね。
で今どうやっているかというところ、全く逆を言っているわけですね。
例えば、一番最初に言ったね、焼却期間が長いというについては、
あの私のこちらのスタンドFMでよく話してますけどね、現貨焼却のスピードを上げていきましょうと、
まあそういう方針で今やってますよね。 あと中古の単身ものがね、多くて非常に入代去の回転が早いという部分については、
もう今ね私ね、あの2LDKとか3DKとかそういうファミリーのね、物件がほぼほぼですね、
99室あるうちのほとんどがもうファミリーですね。 あとまあ焼却が切れている物件の売却ですよね。これは新たに結局、
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やっぱり資金効率を考えるとね、キャッシュロー悪くなりますんで焼却切れるとね。
新たに焼却のスピードの早い収益動産を買っていくという方針ですよね。
あと先ほど言ったアパートロンの元利均等については、まあ今はね、プロパーで元金均等返済という形で借りてますんで、
だいたい私、古いものが多いんでね、有識期間15年とかでプロパーでね、有識いただいているということになりますよね。
ご質問者さんのね、そった回答になってたかどうかちょっとわかんないんですけど、
まあそういう感じで、売却と新たに独立後76システムを取得してということで、
出口戦略についてはね、やっぱり不動産を買い始めた時っていうのは売るつもりはなかったんですけど、
やっぱりいろいろね、法人経営とかやってますと焼却切れてるタイミングとかで売却を考えるのも一つだと思いますし、
やっぱりその出口を何年持ってという部分は、意識して買った方がいいと思いますよね、やっぱりね。
やっぱりキャッシュロケーということを考えると、まあそういう部分がありますし、
あとはその修繕なんかもね、前回の放送で話しましたように、大規模修繕とかね、設備導入したりとか、
まあそういうのも修繕費または資産計上して原価消却という形で、
お客様にも喜ばれるでしょうかね、そういうことを考えてやっていけばね。
そういうことに主に意識を向けてやってるという感じですね。
こんなご回答でよろしかったですかね。
どこまで話すかという部分がちょっとあるんで、
大焼けの放送なんで、この辺かなと思いますね。
実際にお会いした方にはいろいろ細かくね、もっと先の話でいろいろできると思いますけど、
なかなかこのラジオだとね、どこまでというのがあるんで、今回はこの辺でね、話はまとめたいと思います。
ということで、いつも東方のレイディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
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それとですね、貴重なお時間ね、最後までお付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
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それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
