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はい、フォーニッツヤマ レディオ、小山です。 いつもですね、友のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。 それとですね、
将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、今回のテーマは、 私がですね、独立時から
キャッシュローを3倍にした方法というかね、要因とか、その辺ちょっとねついてお話したいと思います。
はい、前回の放送でね、
さらっとキャッシュローがね、独立時と今とでは3倍ぐらいになっています。
そんなに家賃年収は大きくは増えてないんですけど、 今そういう状況ですということをさらっとお話したんですけど、
そこにちょっとコメントをいただきましたんで、今回はね、 先ほど言いましたようなテーマでね、お話したいと思います。
まず最初ちょっと概要というか、ところで話すと、 私がサラリーマンから独立した時ってね、家賃年収で3,800万ぐらいだったんですね。
で、税引き前のキャッシュローで850万とか、その前後ぐらいだったと思うんですよ。
で、自宅を含めた借り入れというのが4億ね、 3,000万とか4,000万とか、その辺りだったんですね。
収益物件とリフォームと自宅とかね、全部ひっくるめて。
今どういう状況かと言いますと、家賃年収はね、その当時よりは1,000万ぐらいちょっと増えてますけど、
4,800万から4,900万、これが家賃年収ですね。 税引き前で2,600万ぐらいなんですよ。
で、借り入れが自宅、リフォームとかね、全部ひっくるめて2億1,000万ということになるんですね。
まあこの数字比較するとね、まあだいたい見えてくるかと思うんですけど、 まずは借り入れがもともと4億4,000万とかあったやつが今2億1,000万まで。
これはあの、結局ですね、サラリーマン独立した時に、私はアパートローンでパンパンに借りてたんでね。
よくBSのこともわからずに、 まあ今これお気になられている方がね、あの規模を大きくしていこうと考えられている方は、
どんどんどんどん不動産を買っていってみたいな、まさに私も同じようにそういうふうにやってたんですよね。
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その当時が独立するときは4億4,000万くらいまで、自宅とかね、リフォームも含めてパンパンで借りてたというところですね。
でまあそれからね、もうそれ以上も借りる状況になかったんですよね、正直ね。
で、やっぱりその不動産をね、この後続けていくためにも、やっぱり一旦ちょっと借り入れが、借り入れ方の状態だったんでね。
銀行さんどこ行っても全部、あの門前払いみたいな、そういう状況でしたんで、
まあ個人で取得したね、アパートローンの物件の売却とかをね、していったんですよ。
で今実際今借り入れというのは、まあその後もね、プロパで融資してもらったりしてますけど、まあ2.1億円ですね、残済ね。
で、家賃年収が独立した当時が3,800万とかで、まあ4,800から900くらい。
返済比率で言いますとね、
まあそのサラリーマンから独立した時っていうのは、40年8とか9とか、まあ約5割みたいな感じだったんですよ。
で今は現在は返済比率って27%とか、まあそれぐらいですよね。
まあだいぶ借り入れを減らしたのもありますし、まあ収益性高くやってるので、だいぶ返済比率はね、
まあ抑えられてるんですけど、まあ逆に言うとレバレッジが効いてないというね、まあ味方にもなるかもしれませんね。
もう一つ、あのこれ一番ちょっと大きい要素でもあると思うんですけど、私あの原価消却を意識した買い方をしてるんですよね。
でこの本当にラジオのいつも話している趣旨のところですね、根幹の部分ここはやっぱりすごい意識してるんですね。
原価消却を意識するということはどういうことかというと、消却のスピードを上げるということですね。
で社外リュースを抑えるわけですね。で相差を小さくするということですね。先ほど言いましたように売却もしましたんでね。
借り入れを少なくして、より収益性を上げるというそういう意識でね。 より財務をぎゅっと絞って、より収益性を上げると。そこに本当に注力してやってきましたよね。
でまあそういうところで考えるとですね、私建築家なんで再生物件もね、先に言いましたように、もう独立してからはね。
一旦その借り入れができないような状態になってたんで、独立した当時というのはですね、いわゆるもうキャッシュで買った無借金の物件ってゼロですよ。
そこから当然ね、ある売上というのもゼロだったんですけど。 今現在のですね、無借金の物件というのは
6棟で34室になるわけですね。
そのうち、子建てがね2個ありますけど、まぁそんな感じです。
家賃年収って約2000万ぐらいあるんですよ。 税引き前のキャッシュ用で1560万、税引き後でも1250万ぐらいあるので、
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ここの部分も非常に大きいですよね。このキャッシュで買ってるっていうのが、いわゆる再生物件ですよね。
私が得意としている部分で再生物件、 複数種としてきてますよね。
購買の物件につきましてはキャッシュで買って、 リフォームとかそういうものはね、
コウコさんとか新組さんとかね、 リフォームについてはご許しいただいて再生してきたんですよね。
さらっと私、再生してと言ってるんですけど、 結構ねここね、本当に気合を入れて、
必死のパッチでね、やってまして、 独立してからこれで食っていかなきゃいけないということで、
ちょっとね、その当時やっぱり冒頭で話したように、 サラリーマンから独立した当時というのは、
キャッシュルー的にもちょっと心もとないところがありました。 子供たちもまだ小さかったんでね。
11年前になりますんでね。 何とかちょっとキャッシュルを増やしていかなきゃいけないというので、
この再生物件をね、複数とやりましたけど、 これが再生してリ回りが40とかね、60とか80とか、
表面リ回りでね、 そんな感じでやってるんですけど、そこの部分については、
まあ本当死に物狂いでというかね、 そんな感じでね、やったんですよ。
やっぱりその原価消費額の話、ちょっと先ほどしたんですけど、 再生物件のですね、また修繕とかが、修繕費とかもしくはその
資産計上してもね、原価消費額を取っていくんですけど、 まあこれが本当にね、
美味しい。 賃貸芸者としては、これやっぱり美味しい部分ですよね。
だから私よく言うのは、 不動産の取得って、物はね、
安くしたい、安く取得したいというのがありますよね。 まあ見た目ね、直してあるような物件を買うのではなくて、
もうボロくていいんですよ、はっきり言って。 ボロくて良くて、その代わり安く取得させてもらう。
で、自分のところで直す。そうするとね、 まあそれ修繕費だったり、もしくは資産計上して原価消費額を取っていくっていうね、
損金計上できるということですよね、経費にね。 まあここが本当に大きいんですよね。
そうすると、社外リストしませんし、 ここの部分が分かっているか分かってないかで、やっぱりね、
今私、ここで今回の放送の中で話しているように、 キャッシュローも全然変わってきますからね。
もちろん仮色をね、半分以下にしているというのもあります。 で、無借金のやつが、まあ今話したぐらいにはありますしね。
あとはやっぱりその原価消費額ね、ここの部分ですね。 まあそういうね、法人経緯に関する知識ですよね。
これはやっぱり自分の中で理解できるようになってきてからが、 やっぱり少し加速してきたというかね。
良い具合になってきたというのはありますよね。 だからね、前回か前々回の放送の中でも話したと思うんですけど、
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私も独立するまでは、そういうね、財務のことって全然分かってなかったんですけど、
こういうことを理解することで、取るべき手段とか方法とかね、 意識を向けるところが変わってきますんで、
こんだけやっぱりキャッシュローなんかも変わってくるわけですよね。 ぜひちょっとこういう部分については知っていただきたいところでもありますし、
そうすることでですね、中身がね、財務が非常に良くなるんですよね。 借りりに頼ったね、そういうものではなくて、やっぱり原価消却を意識したキャッシュロー系ということになるんでね。
そうしたがあまり大きくせずに、そういうね、キャッシュリッチな系をやっていけば、破綻することもありませんし、
むしろね、銀行さんから評価されるようになってくるかと思いますので、 こういう部分はね、普段こちらのレディオでもお話している部分にもなりますが、
意識していくとね、まあいいんじゃないかなと思ってますよね。 これ実感として私ね、自分が実感してるんでこういう放送ね、毎回させていただいてるんですよね。
特に今のね、昨今の不動産の指標とか、 あと金融官さんの姿勢とか、いろいろありますけど、だからこそやっぱり経営をやらなきゃいけないということをね、強く私は思うわけですね。
ということで、ちょっとね、今日個人情報的なね、 内容を上げさせていただいたんですけど、数字を上げないとね、
話してる内容がピンとこないと思ったんで、今回はね、そのようにさせていただきました。
まあね、またね、半年、1年経てばね、数字もガラッと変わってきますんで、 まあこれはこれでね、まあいいのかなと思ってます。
はい、ということでですね、今回もですね、 最後までお付き合いいただきましてありがとうございます。
あとですね、 コメントとかご質問とかね、あればね、今回みたいに
いただければね、答えられる範囲はお答えしたいなと思っております。 あとですね、YouTubeのね、チャンネル登録、
ぜひね、よろしくお願いいたします。 それではね、最後までお聞きいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼いたします。 ありがとうございました。