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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資初心者がカモにされやすい瞬間とは、と題しまして、 不動産投資をこれから始めよう、あるいは始めたばかりの方が悪徳業者なんかにカモにされてしまうような瞬間、
そういった時の条件、特徴、こういったことをテーマにお話ししていきたいと思います。 これ、備えあれば憂いなしじゃないんですけど、こういう時が危ないとかっていうのが分かっていればね、
そういった時の瞬間に、遭遇した時にね、あ、やばい、今自分騙されるかもしれないっていう感じることができますので、防具、守ることができるというふうにも言えますのでね、
ぜひ自分の身を守るというためにもね、カモにされやすい瞬間っていうのはこういう時なんだっていうのを知っておいてね、そうもないかなと思いますので、お話ししていきます。
で、どういった時にね、カモにされてしまうか、そういった瞬間なんですけど、大きく分けると2つあるかなというところでして、
1つ目は、明らかに割高な物件ですね。なのにそれに気づけない時、こういった瞬間ですね、は本当に危ないなっていうところが言えます。
例えば、相場では4,000万円のアパート、これが相場だとして、その物件が4,500万とかね、5,000万とか、そういった値段で出てたら明らかに割高だと。
見る人が見ればすぐ分かるんですけど、こういったものを初心者の方が見た時にね、気づけないっていうのがまずあるんですよね。
で、怖いことに明らかに割高なものでも、そういったものをね、業者というかね、仲介業者とかでも仲介手数料狙いとか、明らかに割高って分かっててもね、買えるお客さんとか、初心者の方で融資がつくようなお客さんとかの場合だと、
売りつけてくるって言ったらちょっとね、言い方ちょっときついかもしれないんですけど、進めてくると、そういったケースもね、全然あるわけですよね。
業者から、仲介業者からすればね、結局割高だろうとなんだろうが、買ってもらえれば仲介手数料入りますので、よしというところがありますし、
買い主さんですよね、それを勧められた買い主さんも、結局割高って気づけないと、こういうものなのかなってところで融資もついたしね、買っちゃおうかなってところで買ってしまうと。
こういった瞬間がね、いわゆるかもにされやすい瞬間の一つかなところですね。
仲介業者、仲介が進めてくるときもあれば、売り主自身が業者のときもあったりとかね、様々なんですけど、
どちらにしても言えるポイントとしては、買い主さんが明らかに割高なのに気づけてないというところが一つ原因かなってところです。
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なんで気づけないかというと、いろんなことが考えられますけど、一つに絞っていってしまうと、勉強不足かなってところですね。
不動産投資の知識とか基本的なところの勉強不足はもちろんのこと、相場をちゃんと調べてないかなって気づいたのが一番問題かなと思います。
相場っていうのは、別にもうただ特定のエリアというかね、例えば説明された物件があったとしたら、
類似物件、類似条件のものをネットとかで検索してきて、ヒットしますので、それと比べればいいだけなんで、本当にすぐできるんですよね。
例えば千葉県の市川市のアパートですね、地区30年ぐらいの木造アパートを勧められたときに、相場でいくつか物件を調べていて、利回りが9%ぐらいだとしますね、例えばね。
これを基準のベースにして考えればいいわけですよね。
そんなときに7%とかの形で勧められたりすると、明らかに割高っていうのがわかりますよね。
利回り9%のものが利回り7%っていうと、かなり金額にすると変わってきます。
例えば家賃500万円の物件が利回り9%だと約5500万円ですけど、この年間家賃収入500万円の物件が7%で売るとなると7100万とかって風になってくるんですね。
同じ年間家賃収入500万円の物件でも利回り9%で出ていれば5500万円ほどなのが、利回り7%だと7100万円超えてきますので、明らかに割高っていうのが一目でわかるんですけど、こういったのを調べたりしていないと勧められたときにですね、こんなものなのかなという風に呑みにして買ってしまったりすると、明らかに割高なものを買っているので失敗してしまう、かもりされている瞬間という風に言えますよね。
例外としては、利回りが低くても土地が広かったりすると土地としての価値が出てきますので、この限りではなくなってくるんで、ちょっとそこら辺が難しいところではあるんですけど、あくまでも収益還元ベースで考えたときに、相場で利回り9%ぐらいの相場のエリア、物件が利回り7%で出せたらこれは明らかに高いっていうね。
こういったときに気づけないとかもりされる瞬間が発生しているという風にも言えるかもしれません。
あともう二つ目のかもりされやすい瞬間を見ていきますと、見せかけの利回りだと見抜けないときですね。これもかもりされている瞬間という風に言ってもいいかもしれません。
これは見せかけの利回りなので、設定家賃が明らかに高いときとかこういった現象が起きますよね。
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例えば分かりやすいように、10部屋あるアパートがあったとしますね。
だいたい1部屋の設定家賃が5万円だとすると、5万×10で月50万、×12×10で年間600万、これが相場になってくるわけですね。
仮にこれを利回りで8%とかで割り戻すと7500万という風になるんですよね。
ちょっとこれを覚えておいてくださいね。
それに対してこの部屋の家賃が想定5万円のアパートがあったとして、これを高めに出してくる業者とかもいてね。
空室とかでいろんな方法があるんですけど、1部屋6万円で決まりますよと言ってくると、6万×10部屋で月60万、×12で720万という風になって、
さっき相場だと年間600万の家賃収入のアパートなのに、これ720万くらいで収益生み出しますよという風に見せてきたりして、
これが同じ利回りで8%で割り戻すと9000万とかになってくるんですよね。
これお気づきだと思うんですけど、さっき7500万円ぐらいだったものがあっという間に9000万の価格になってしまうんですよね。
このように家賃ですよね。
想定家賃を高く見せると、同じ利回りで割り戻した時でも部件価格ってググって上がるんですよね。
でもこれ買う時は気をつけなくちゃいけなくて、想定家賃よりも高い家賃で割り戻している物件を買ってしまっても、まず割高じゃないですか。
さらに結局買ってもその家賃で決まらないから下げなくちゃいけないと。
そうなるといよいよ割高で買ってしまったという風にかもりされている瞬間という風にも言えるかもしれませんけど、
こういったことが起こりますので、こういう見せかけの利回りですね。
見抜けないというのは怖いので気をつける必要があると。
これを見抜くためにはどうしたらいいかというと、先ほどと同様に相場を調べればいいと。
今度は家賃の相場ですよね。
ちょうどさっき千葉県の市川市と言ったので、同じように千葉県の市川市で地区30年ぐらいの木造アパートの1軒、25平米ぐらいの1軒駅、15分以内の条件で家賃を調べたときに、
家賃が5万円と出たらそれが基準でベースで考えるべきなんですよね。
7万円でなると部屋を広くしないとか、新しい新築に近いアパートとか、もしくは古くてもフルリノベーションしているとか、
なんかしらの負荷価値がないとそう簡単に家賃って取れませんのでね。
ですので家賃相場もね、ちゃんと調べれば相場はすぐ分かりますので、ここらへん手を抜かないとが大事かなところですね。
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ネットで検索すればすぐ出てきますし、近年はAIが賢くなってますので、条件指定して言えばそれに近い情報も出してくれますので積極的に活用していくといいかなところです。
見せかけのり回りだと見抜けないとき気をつける必要があるですね。
あと見せかけのり回りのパターンとしては、築フルとか氷回り歌っている物件もちょっと気をつけたほうがいいかなところですね。
今は築フル氷回り狙っている人はいると思うので一応話しておきますと、
例えば築フルのアパートなんだけど、り回り20%ですよとか言うと、すごいなと。
満室にすればり回り20%だとかなり余裕で回るなと思ったりするんですけど、
実際買ってみたらどんなに頑張っても部屋が埋まらないと。
入居率100%、満室100%に対して半分しか埋まらないと。
そうすると50%しか稼働していないわけですよね、常に半分空室と。
そうなると想定り回り20%だったものが実質10%という風になりますので、
あれ、あのり回り見せかけだったなという風になりますので、
見せかけのり回りのパターンっていくつかあるんですけど、
実際に運営してみたら思っていたほど収益が上がらない。
この辺りが見せかけのり回りの結果として待ち受けていて怖いところなので、
気をつける必要があるかなというところです。
ですので、今回不動産投資初心者がカモにされやすい瞬間というテーマでお話ししていますけど、
1つ目は明らかに割高なのに気づけないとき。
2つ目は見せかけのり回りだと見抜けないとき。
こういったときはカモにされやすい瞬間という風に言えますので気をつけましょうと。
いずれの場合も割高な物件を買っちゃったりとか見せかけのり回りの物件を買っちゃうと、
共通して言えるのは結局将来売るときに苦労すると。
割高で買っているので下げるときどうしたらいいかというと値段を下げるしかないので、
下げれば売れるとは思いますけど、
買った値段でそれ相応の値段で売りに出しても売れない、売りにくいという条件になってしまいますので、
やっぱりいいことないかなというところですので気をつけていく必要があるかなというところです。
いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。