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経営コンサルタント 中井隆栄の 幸せな成功者育成塾
ポッドキャスト 経営コンサルタント 中井隆栄の 幸せな成功者育成塾では、
農科学・心理学とマーケティングを活用した独自のノウハウで、
ビジネスと人生のバランスの取れた幸せな成功の実現をお手伝いします。
この番組は、経営コンサルタントであり、幸せな成功者育成塾 塾長の中井隆栄がお届けします。
皆さんこんにちは、中井隆栄です。
この番組では、私がこれまでに800人以上の経営者の経営相談・人生相談に応えてきた中で、
確実に成果を挙げた、ビジネスと人生のバランスの取れた幸せな成功を実現するためのノウハウをベースにして、
リスナーの皆さんや、熟成の皆さんからの質問に、私のオフィスやスタジオ、セミナー会場などから直接お答えします。
リスナーの皆さんこんにちは、経営コンサルタントの中井隆栄です。
前回はですね、投資全般というお話をしたんですが、今回はその中でも不動産投資、
不動産の収益物件を購入することによって、その家賃ですよね。
そちらの方で利回りを得ていくという不動産投資についてお話をしたいというふうに思います。
と言いますのが、私自身がですね、京都で資産管理会社ですよね。
マンションとかビルの総合管理というふうに言うんですけども、不動産の賃貸管理の会社を経営してまして、
昨年で丸20年を迎えたということで、私が2代目社長で、今は私の次3代目社長が頑張ってくれてるんですけども、
こちらの方で不動産の仕事をずっとやってますので、宅券免許は持ってないんですけども、
一応不動産の仕事に携わっているということで、一般の人よりはかなり詳しいということになります。
宅券は持ってないんですけど、宅券を持っている人を使う免許というのがあって、それは持っているんですけど、
わざわざ今から勉強して宅券取りたいとは思わないので、それで十分いいかなというふうに思ってやってます。
今回、不動産の投資で気をつけないといけないというか、ポイントが大きく分けると3つあって、
細かな話をしていくと、本当に不動産というのは世界中にその物件というのはたった一つしかないわけなので、
1個1個細かな部分で見ていかないといけないし、それから購入される方、オーナー様の価値観も、これも住人トイロなんで、
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その方がどういった価値観を持って何を大切にして、どんなライフスタイルを送っていて、
どういうふうに物件に対して関わりたいのか、もしくは全く関わりたくないのかというところですよね。
この辺のすり合わせをして納得できるものを買っていただくということが最終的には大切なんですけど、
あまりにもはじめから細かい話をしてもしょうがないと思うので、大きく分けて3つのポイント。
1つが立地。建物も含めてですけれども、立地。それから管理会社ですよね。
素人が賃貸のマンションとか管理できないですから、この管理会社がどうかと。
そして最後、銀行の融資ですよね。
全部不動産、キャッシュで賃貸のビルとかマンションとか買えるという人は世の中にいらっしゃるのかもしれないですけど、
ほとんどいないと思うので、銀行の融資をつけないといけないという場合にどうか。
大きく分けると立地建物、それから管理会社、銀行ということで3つのポイントがあります。
まず立地なんですけれども、立地はもう購入されたら買えられないですから、ものすごく大事ですよね。
まずはテナントビルとマンション。マンションの中にファミリーマンションとそれからワンルームマンション。
ワンルームマンションという大きく分けると3つの投資対象の物件があるわけなんですけれども、
まずテナントビルということになるとオフィス街とか繁華街とかいうことになりますよね。
これは家賃は高く取れるんですが、部屋が空いたときに、家賃が高い分リスクが大きいと。
例えばテナントビルで1つのフロアの家賃が月100万円だったとしたら、1月空いたら100万円丸々売り上げゼロになるわけですね。
それから3月空いたら300円丸々ゼロになると。
それに比べて例えばワンルームマンションだと1部屋5万円としてですよ。
1つの部屋が3ヶ月空いても15万円という。
売り上げももちろん小さいですけどリスクも小さいという。
こういうことになるのでその辺もリッチということもあるんですけれども、
高い値段を取りに行くのか、その代わりリスクをその分追うのか、
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それから値段は安いけれども確実性ということで安定性ということを取りに行くのかによって、
これもオーナーさんの価値観なんで、どっちが正しい間違っているということはないので、
その辺で選ぶ必要があると。
それからワンルームは会社の独身の方、それから学生さんということなので、
通勤に便利な駅もしくは大きな大学、学校、専門学校とか、
そのあるところであれば当然手がたいですし、
ファミリーはできるだけ値段が高くても便利なリッチが優先されるので、
そういったところがリスクが少ないと思います。
安くてもつまらなかったら結局のところ家賃を値下げどんどんしていかないといけないので、
それよりはじめから高くても駅の近くとか、
それから駅でも急行とか特急が止まるような駅ですよね。
そういったところのほうが実はリスクが低いということでリッチ。
ついでにちょっと建物のことも言っておきますと、建物が結局経費がかかるわけですよね。
当初物件ってことは中古なんで、新築とは明らかに違うし、
それから築何年で買って何年で売買するのか売却するのかっていう、
これも考えておかないといけないポイントですし、
なかなかその築5年以内っていう、いわゆる築浅っていう物件っていうのはなかなか出ないので、
やっぱり10年とか15年くらいの物件が中心になってくると思うんですけども、
それどういうふうに買って、どういうふうに実際それを直しながら運用をしていくのかということで、
結局売上げの部屋の稼働率っていうんですけど、
部屋が詰まっていくっていうところのことも大切なんですけども、
定期的に改装がかかるんでね。
例えば15年ごとに外壁全部改装しないといけないとか、
それからお風呂の浴槽を全部変えないといけないとか、
給湯器変えないといけないとか、
そういうことって定期的に起こってきますから、
日々の補修以外にそういったところをどういうふうにしていくのかっていうこともありますし、
あとは防水が悪いと建物自体がどうしようもないんですよね。
だから我々物件見に行くときに一番初めに屋上に上がるんですよね。
屋上でちゃんと基本の防水がしっかりできているかっていう。
ここが悪いといろんなところに水が回っている可能性があるので、
それがいろんなところで、
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例えば梅雨とかね、大雨が降ったときとかに補修がですね、
大変なんですよ水って。
そういう意味で、
そういう基本的なところから見たりとか、
あとは建物も、
そうですね、
普通の人だったら玄関から入って、
玄関が綺麗でね、
エレベーターがついててみたいなところで見られると思いますけど、
我々はそういったお風呂の補修というのは、
そういったところ、
将来的に大きなお金が設備投資としてかかるようなところを見るということで、
ちょっと立地だけじゃなくて建物の話もさせてもらいました。
それから管理会社、
2つ目のポイント管理会社なんですけれども、
これはね、
管理会社によって、
その物件が、
まあ、
もうほとんど決まってしまいます。
立地が半分、
管理会社が半分ぐらいのイメージじゃないですかね。
管理会社って何やってるかというと、
入居管理、
部屋が空いたら、
そこを募集をね、
仲介さんに向かって募集をかけて、
で、来た人を審査して、
入居者さんに入ってもらうと、
いうことを考えています。
で、
入居者さんに入ってもらうということ、
これ一番大事ですね。
ここが売り上げのすべてなんで。
で、この力のある管理会社がやっぱり、
稼働率を高くしてですね、
入り回りで、
マンションやビルを運用してくれるということですから、
ここ一番大事ですよね。
それから入居者管理、
これはだいたい24時間入居者管理っていうところがね、
主流になってきているんですが、
まあ実際、
本当に24時間管理しているところって、
あんまりなくて、
もちろんうちの会社はしてますけれども、
実際は夜中に電話かけたら、
警備会社に転送されててですね、
その警備会社の人が名前と電話を聞いて、
症状を聞いて、
例えばトイレの水が配管壊れて止まらないとか、
あと火災放置機が鳴って鳴り止まないとかね、
そういうのを聞いて、
管理会社に連絡をして、
朝一番、九時に、
その電話をかけた人がどこに、
また電話が来ると。
それからどうしましょうってことなんで、
全然意味を成していないっていうようなことが、
ほとんどなんですけど、
うちはちゃんとスタッフが24時間出るようにしているんですけども、
入居者さんの管理、
それから家賃管理ですね、
これも大事で、
家賃の大脳の人が必ず出てくるので、
この人からしっかり家賃を取るっていう、
これも素人のオーナーさんでもできないですから、
これ非常に大事なところですよね。
それから設備管理、
先ほども言いましたが、
設備の定期的なメンテナンス、
法的にメンテナンスしないといけないものも、
たくさんあるんですけども、
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それ以外も、
ちゃんとしっかり定期的に見て、
しっかり直して、
都度都度直しておけば、
いざというときの改装っていうのは、
実はそんな大きな金額がかかる改装って、
何年に1回っていうスパン、
そうですね、
5年、10年、15年とか、
そのぐらいのスパンでしか起こらないので、
当然その設備を直したお金っていうのは、
経費で落ちるので、
たくさん税金、利益が出て、
税金たくさん払って、
5年後にですね、
ドンと改装費が出て、
その年利益出ないというようなこと、
もったいないですから、
そういうのも考えて、
長期的に慣らした中で、
どういうふうに設備を管理して、
改装していくかっていうね、
この辺も管理会社の腕の見せ所なので、
管理会社がしっかりしていれば、
利益はしっかり出てくると思いますが、
この辺がずさんだと、
そういうね、
思わぬところで損をしてしまう、
というようなことが起こってきます。
それから最後、銀行。
銀行はやっぱり、
銀行さんなしで、
じゃあすぐマンション一棟で、
ビル一棟でね、
なんとビル一棟で、
キャッシュで買えるなんて人、
世の中いませんから、
銀行さんというのを、
お付き合いの問題、
それから金利の問題、
それから担保と査定ですよね。
銀行さんによって、
若干違いますけれども、
銀行さんがどういうふうに、
その物件に対して審査をして、
査定をして、
いくらまで融資をしてくれるのか、
というところもポイントで、
買いたいと思ってもお金がなければね、
当然買えないわけですから、
その辺のお付き合いとか、
うちはいろんな銀行さんとお付き合いしてますけど、
そういうアドバイスとかね、
それからね、
特にね、
中古物件で気をつけないといけないのは、
あのね、
違法建築ってあるじゃないですか、
その図面ね、
建築許可の図面通りじゃなくて、
ちょっとはみ出てるとか、
極端な話ですけど、
3階建てで通ってて、
4階になってるみたいなね、
まあ今はないですよ、
今はないですけど、
昔の何十年も前の物件だったら、
もうあるんですけど、
まあ実際そこまでいかなくてもね、
ちょっとはみ出てるとか、
そういったものも、
法律的には、
壊すときで、
今はそれでもOKになってて、
壊すときにはちゃんとしないといけない、
っていうことなんですけども、
銀行はですね、
違法建築に対して融資がつかないんで、
もう1円もつかないんで、
例えば、
知らないでね、
その物件を買ってしまったと、
それを今度売りたいと、
いうときに、
次買いたいっていう人が、
融資がつかないわけですから、
銀行さん貸してくれないよね、
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そうするとよっぽどお金が持ってて、
よっぽどその物件欲しいっていう人以外、
その物件を買うことができない、
ということですから、
かなりの可能性で、
それは売れないという、
限りなく売れない物件になってしまう、
ということなんですね、
まあご自宅用に住まれて、
そういう場合だったら、
また別かもしれませんが、
投資物件っていう意味合いだと、
そういうことになるので、
そういったことも含めて、
なかなか一般の方がね、
不動産って金額が大きいので、
興味はあるけど、
なかなか手を出しにくい、
というところかと思うんですけど、
その辺もね、
専門家と相談しながら、
ということになってくるとは思うんですが、
興味のある方はね、
不動産の方もね、
検討されたらいいかな、
というふうに思います。
ということで、
今回は、
京都の自宅のスタジオの方から、
投資の中でも、
不動産を購入するとき、
投資物件として購入するときの、
3つのポイントという、
お話をさせていただきました。
今日も最後まで聞いていただきまして、
ありがとうございました。
【佐藤】今回の番組は、
いかがだったでしょうか。
あなた自身のビジネスと
人生のバランスの取れた、
幸せな成功のための
気づきがあれば幸いです。
なお、番組では、
リスナーの皆さんからの、
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