00:03
経営コンサルタント 中井隆栄の 幸せな成功者 育成塾
ポッドキャスト 経営コンサルタント 中井隆栄の 幸せな成功者 育成塾では、
農科学・心理学とマーケティングを活用した独自のノウハウで、
ビジネスと人生のバランスの取れた幸せな成功の実現をお手伝いします。
この番組は、経営コンサルタントであり、幸せな成功者 育成塾 塾長の中井隆栄がお届けします。
皆さんこんにちは、中井隆栄です。
この番組では、私がこれまでに800人以上の経営者の経営相談・人生相談に応えてきた中で、
確実に成果を挙げた、ビジネスと人生のバランスの取れた幸せな成功を実現するためのノウハウをベースにして、
リスナーの皆さんや、熟成の皆さんからの質問に、私のオフィスやスタジオ、セミナー会場などから直接お答えします。
リスナーの皆さんこんにちは、経営コンサルタントの中井隆栄です。
今日は、リスナーの皆さんからのご質問にお答えをしたいと思います。
今日のご質問は、埼玉県の秋子さん、不動産のオーナーの方ですね。
ご質問は、親から譲り受けた地区30年のアパートを経営をしています。
老朽化が進んで、改装するのか、建て替えるのか、それとも売ってしまうのか、どうしたらいいのか悩んでいます。
中井先生のご意見をお聞かせください。
この方は、私が不動産管理会社の社長をやっていたというのを知っている方ですね。
これはね、今は現役を引退して、古門という立場で、不動産の会社は今月に2回ぐらいですかね、
ミーティングと社員研修ということで関わっているんですけれども、
すごくこういう案件が多いんですよ。
やっぱり昭和の高度経済成長の時代に、畑や田んぼにアパート、マンションを建てて、それが古くなってきて、
今の新しく建ったマンションと比べると身を取りもするし、それから家賃も取れないし、
かといって改装して建て替えると、またいろいろお金もかかるし、問題が起こってくるということで悩まれている方がすごく多くて、
これは割とうちの不動産の管理会社、スペースサピエンスという会社を京都でやっているんですけれども、
多いタイプの案件なんですね。
03:01
結論から言いますと、これは価値観の問題なので、オーナーさんに決めていただくしかないんですけど、
例えばそこが先祖代々の土地で、その土地を手放したくないという価値観が強いオーナーさんがいらっしゃるんですね。
この場合は建て替えるしかないですよね。土地に愛着というかこだわりがあるわけですから、建て替えをお勧めします。
その時に当然、今住んでいる方に立ち向き交渉をしないといけないじゃないですか。
これ今、あっくさんのデータでは、満室稼働をしているのか、もしくはガラガラに空いて、あと何人かしか入っていないのか、
そこがわからないと具体的なジャッジできないんですけど、立ち向き交渉にかかって人数が少ない場合、
例えば12部屋あって3部屋ぐらいしか稼働していないということであれば、すぐ立ち向き交渉に入って出てもらって、
潰して新しいのを建ててということをお勧めしたいと思います。
もしくはどこかに貸すかサラッジにして、立地にもこれよるんですけど、店舗とかコンビニとかそういったものにするのか、
もしくは自社で何にも一番手がかからないのは駐車場ですよね。
これも立地によるんですけど、住宅地の真ん中で駐車場ニーズがかなりあって手堅いので、
ただその辺の相場が駐車場といっても月5千円のところもあれば、
私が今います港区の湖南のうちのマンションの駐車場、月5万5千円ですからね。
京都だったらワンルームで一人住めますよね。
それは極端にしても一番手がかからないのは駐車場なんですけども、その辺選択をどういうふうにしていくかという。
これは基本的には土地を残すという考え方ですね。
それから土地に全然こだわりがないということであれば、
今の現状で売るという作戦というか方法があるんですね。
現状で売る場合も同じで、満室稼働に近い状態、12部屋あるんだったら10部屋ぐらいですね。
詰まっているという状態は売りやすいんですよ。
そうすると次買われた方がある程度稼働するだけさせて、
06:04
だんだん古くなってあったり引っ越したり、住んでいる方が亡くなられたりして徐々に入居者が減ってきますよね。
入居者が減った段階で壊して新しいのを建てると。
もしくは満室稼働から一番遠い状態ですね。
もう2、3幻しか入ってないという場合はすぐ立ち向き交渉にかかってすぐ新しいのを建てるということなんですよね。
ですので最終的にはご本人の判断という価値観で、まずはその土地自体を所有しておきたいのかどうか。
それから売ってもいいんだったら状態ですね。
満室稼働に近い状態などは逆に空室ばかりなのかというところのどちらかのタイミングで手放されるのがいいかなと思います。
ちょっと細かな状況がわからないのでこのぐらいしかお答えはできないんですけど、地元の不動産屋に行かれてまずは相談することをおすすめします。
残念ながら埼玉なんで、京都でしたらうちに来てもらったら親切丁寧にいろいろアドバイスさせてもらうんですが、埼玉ということですので。
地元の不動産屋を、これポイントなんですけど、何軒か回ってくださいね、最低3軒ぐらい。
不動産屋さんって全部一緒じゃないので、不動産屋さんのオーナーもしくは社長の個人の考えでかなり違うので、
その人の価値観によっても、その人のスキルによっても、それから地域の特性みたいなのがあって、
この地域はどう、この地域はどうというのがあるので、必ず地元の不動産屋さんを3軒ぐらい回ってぜひ相談をしてみてください。
それから、ここで例えば売るというふうに決められたときは、その3軒の中で一番自分が価値観が合いそうだなというところと、
専任契約という契約を結んでください。これ3ヶ月間なんで、3ヶ月で結果が出なかったら自動的に解約されるという条項になっていると思いますので、
それはちょっと確認ね、契約書もちろん全部確認してください。
普通はそうなっているので、その専任契約というのを結ばないと不動産屋って本気で動いてくれないですから、
専任なんてその3ヶ所全部結べないでね、一番ここの不動産屋さんが自分は価値観が合いそうだというところと、
専任契約を結んでですね、そして実際に売買のを探してもらうという交渉に入られたらいいかなというふうに思います。
今日は埼玉県の不動産女の悪さんのご質問にお答えをしました。ありがとうございました。
中井高義経営塾よりお知らせです。
全国から約600名の経営者が集う中井高義経営塾第11期生の募集が始まりました。
09:05
つきましては、中井高義経営塾幸せな成功者育成6ヶ月間ライブコースのエッセンスを凝縮した一日特別講座が、
4月10日木曜日の東京を皮切りに大阪、名古屋、京都におきまして全9回開催されます。
リスナーの皆さんは定価3万円のところ、リスナー特別価格1万円で受講していただけます。
お申し込み手続きは、中井高義ホームページ一日特別講座、申し込みフォームの紹介者欄にpodcast0711とパスワードを入力してください。
特別価格1万円で受け付けました、という自動返信メールが返ってきます。
再度アナウンスしますが、パスワードはpodcast0711です。
たった一日で、農科学・心理学とマーケティングに立脚した中井高義独自の経営理論を頭と体で体験することができます。
詳しい内容は中井高義ホームページをご覧ください。
リスナーの皆さんとセミナー会場でお目にかかれますことを楽しみにしています。
今回の番組はいかがだったでしょうか。
あなた自身のビジネスと人生のバランスの取れた幸せな成功のための気づきがあれば幸いです。
なお、番組ではリスナーの皆さんからの中井高義へのビジネスや経営に関する質問を募集しています。
質問はホームページの受付ホームからお願いいたします。
また、全国各地から約400名の塾生が通う幸せな成功者育成塾に関する情報はホームページをご覧ください。
URLはhttp://www.magiclamp.co.jp
http://www.magiclamp.co.jpまたは中井高義で検索してください。
12:07
ではまたお目にかかりましょう。