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こんにちは。不動産相続の専門店えほん不動産そしてビジネスノートで卒読なら学園マイスクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 まずはお礼を申し上げます。なんとですね、昨日
賃貸不動産経営管理士に合格しましたよっていうご報告をしたんですけれども、なんとなんとですね 志郎さんという方からコメントいただきました。ありがとうございます。
そしてね、読みますね。合格おめでとうございます。 過去もたくさんとくって合格には大事ですね。
卒読にも興味が出ました。ありがとうございます。 そして中田敦彦さんと結婚された福田萌恵さんも合格したことを発表されていて、
勉強が大変だったと書かれていましたので思わずコメントしてしまいましたというコメントを頂戴しました。ありがとうございます。
なんと福田萌恵さんと同期合格でした。嬉しい。 ファンとかって言われるとちょっとわからないんですけど、でもね本当に昔から勿論存じているし、
中田敦彦さんと結婚されたことも存じてたので、なんとね、そんな福田萌恵さんと同期合格ができましたという、なんかちょっと嬉しいニュースでした。
ありがとうございます。ちょっとなぜか福田萌恵さんのこともちょっと好きになっているみっちゃんでございます。よろしくお願いします。
じゃあね、今日はですね、その賃貸管理に絡んだお話をしたいなと思います。 賃貸管理っていうのは、どんな会社があるのかっていうね、賃貸管理実はおおむね3パターンくらいあるぞというお話。
それぞれまあ一長一短ありますけれども、おおむね3パターンあるよというお話を今日はさせていただきたいなというふうに思います。
その3パターンの特色を知った上で、ご自分はどういったパターンの会社に任せようかなという考えてみていただけたらなと思います。
はい、というわけで、まずはスポンサー様のご紹介です。野山正隆さんです。ありがとうございます。
正隆さんはですね、12月のスポンサーを買って出てくれたんですけれども、これはね、私の応援プラス、MIJ47中島優子さんの全国講演会の応援のために、なんとね、このスポンサー枠を買ってくださいました。本当にありがとうございます。
このね、正隆さんも主催をされるこのMIJ47、年明けはですね、1月10日が東京、そして1月11日が神奈川、これ両方とも満席でございます。
そしてその次がですね、3月14日ちょっと飛びますが、3月14日が鳥取、3月15日島根、3月16日山口、3月17日広島、3月19日愛媛、3月20日が徳島、
3月21日高知、3月22日が香川、3月23日岡山と続いていきます。すごいですね、ここ。10日間に渡るね、ロングランですけれども、これがあって、翌月4月が北陸ですね。
新潟、4月4日が新潟、4月5日が富山、そして4月6日、正隆さん主催の石川、そして福井が4月7日と続いていきます。
ということでね、ぜひこの西日本あるいはこの北陸の方ね、来年を楽しみに、そしてちょっと行きそびれた関東近辺の方、東北の方、
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1月10日、11日が狙い目だったんですけども、なんとですね、満席になっております。ということで、もうしかね、キャンセル待ちが出るかもしれないので、これね、ちょっとPTXなりね、チケットサイトのチェックをよろしくお願いします。
はい、ということで大人気の中島由子さんの講演会、また西日本、そして北陸、そしてさらに九州、北海道とね、回っていきますので、ぜひ皆様楽しみにお待ちください。
はい、それでは本題に参りましょう。今日はね、管理会社についてのお話をしていきます。管理会社ってなんだってことですけれども、この賃貸のね、アパートとかマンションの管理をお任せするんですね。
管理と一口に言っても色々ありますけれども、一般的に言われる管理っていうと、例えばまずは家賃収納ですね。
家賃をまず、親さんの代わりに回収をして集めて、そしてなんだかんだ生産をして、親さんの元に振り込むという、親さんの代わりの家賃収納代行っていうのがまず一つあります。
それ以外にも、例えば入居の管理ですね。もうちょっとお家出たいんですけど、引っ越したいんですけど、みたいな方の手続きとか、立ち会いとか、それから入居したい人のご案内とかね、それから客付けっていうんですけど、お客様をご契約いただく手続きみたいなことをやってみたり。
それ以外にもメンテナンスですね。いわゆるメンテナンス。建物が傷んできたなっていうところがあったら修繕の提案をして修繕してみたり、それから定期点検が必要なところ、定期点検を親さんに代わって実施していったり、あるいは普段の清掃だとか草引きだとか、あるいはゴミ箱あたりの整理整頓みたいなところですかね。
そういった本当にインチジョウ的な管理までですね、がオウムネコ賃貸管理のお仕事みたいなことになりますと。これは親さんご自身がもちろんやってもできます。特殊な技術がいることはないことはない、そっちはねって話ですけど、知識と経験があった方がより良いですけれども、親さんがご自分でやるでもできることはない。
そんな感じです。ただ、今自分はですね、ほとんどこの親さんが管理するということはほとんどなくてですね、オウムネコ任せていらっしゃる方が多いというところです。結局のところね、不動産に働いてもらってお金を生むこの不動産投資をね、自分が稼働してしまうと、その何だろうな、その旨味がなくなっちゃうと言いますかね、自分の時間を他に充てられる。
不動産がお金を稼いでくれるおかげで、自分の命の時間を他の例えば事業とかね、ビジネスとか、あるいは自分の好きな趣味とかに時間を充てられるというのが不動産投資の魅力なので、結局そこでね、自分が稼働しちゃうとね、結局自分の何だろうな、時給に換算すると大丈夫なのか、得してるのかみたいな話になってくるので、実習管理よりはもう任せしちゃう方が結果的に良いのかな、人生の生産性は上がるのかなと思います。
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そう考えられる方が多くて、今は管理を任せる方が多いんですけれども、このじゃあ管理をどこに任せるんだっていうとですね、おおむね3つぐらい管理会社にもジャンルがあるよということなんですね。
で、じゃあ1つ目の管理会社のパターンというのは何かっていうと、不動産会社系です。
特に仲介をやっている不動産会社系が多いですと。
これ何を、どういう意味かっていうと、客付けを全部してくれるんですね。
なんでお客様、空きが出そうだなっていうことを察知したら、もう募集をすぐさま始めて、2ヶ月後に入居ですみたいなところから募集を始めて、さっさと客付けをしちゃうと、お客様を入れちゃって、満室で経営するという、この回転率が上がるっていうのが、この不動産会社系のメリットかなというふうに思います。
なぜなら空き情報をすぐさま察知して、すぐに募集をかけるということができる。
自社で管理をしている物件からは、だいたい優先的にお客さんを付けていきます。
その見返りじゃないですけれども、礼金なりをもらいながら手数料をいただくという、そういう広告料という名前の手数料をいただいたり、仲介手数料をもらったりというふうに、
その不動産会社の主な収入源は、その仲介手数料なんですよね。
なので、そのプラスアルファの収入として、そういった管理費とか手数料みたいなのをもらうので、
一般的に言うと管理費用が安くなりがち、安めに設定しているところが多いです。
その代わり仲介はうちで指してねと、一社独占で指してねと、そうするとこの出入りのときにどんどんお金が生まれてくるので、
ある意味その本業の売り上げをプラスにするために、安くで管理を見るよというのが、この不動産会社系の管理会社になります。
ということで、メリットとしてはそういう客付けが強いというメリットがあって、
空室が出に行く、買ったりするというのがメリットになります。
デメリットを言うとですね、デメリットは大きく2つあるんですけれども、
物件の管理は割とずさんという、
これ全部決めつけちゃダメなんですけど、基本的には営業マンがほとんどの会社が多いです。
営業が強い会社、客付け、
賃貸借りたいよというお客さんを案内して決めるというのが強い会社が多いので、
その後のアフターフォローとかクレーム対応みたいなものが、
非常に弱い会社が多かったりします。メンテナンスがめっちゃずさんとか、何の記録も残ってないとか、
僕も前職で任せてた会社さんが、その不動産会社系だったんですけれども、
何の記録も取ってないとか、契約書すら結んでないとか、
なんかもうめちゃくちゃだったところがありました。安かったけど。
管理しやすいと、結局そこに人が避けてないということなので、
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良し悪しというか、管理としてはどうなんだみたいな管理会社も実際にありましたということですね。
そういうこともあるということなので、そこはちょっと要確認です。
それとデメリットのもう一つは、賃料を抑えがちです。賃料を抑えがち。なぜかというと、
客付けしてなんぼだからです。
ですよね。結局1ヶ月分の賃料がもらえる、ある意味だけなんですよね。仲介会社からすると。
もう一方で広告料という収入もあるんですけれども、これも結局、
家賃かけるいくらという話になるんですが、
この家賃がですね、例えば
5000円上がったから収入が爆増するかというとちょっと微妙で、どっちかというと、
5000円や1万円ねびいたところで決まった方が上だという考え方なんですね。仲介会社からすると。
親さんからすると、家賃が5000円や1万円下がるというのは大きなことで、
年間でいうと6万円とか12万円収入が下がる。どころかですね、
収益物件で販売するとして考えたらめちゃめちゃ値段変わってくるんですよね。
例えば月5000円で6万円変わってしまったとしてですね、これが
例えば6%
で販売される物件だとしたら、売り値が100万円変わってくるわけですね。これ大きなことなので、
高田が買う5000円。
目先のことで5000円下げたら入るんやったらとかやって判断しがちなんですけど、
いざこれ売却するときには100万円の値下がりなんですよということは知っておいてください。
この利回りで考えると家賃なんか絶対に下げない方がいいんですけれども、もちろんその入居の状況によって
賃料はある程度柔軟にやらないといけない。でもこの
不動産会社系の管理会社が入るとですね、この賃料を下げがち。
もう下げてでも決めるっていうのを優先するところが多い。
そもそも家賃を査定するときもちょっと低めに出すところが多いかなというところが、
この不動産会社系かなと思います。
そしてですね、2つ目。2つ目は立てた会社が管理するです。立てた会社が管理する。
なので賃貸を立てるときに依頼する会社さんがありますよね。そこがそのまま管理するってパターンも結構あります。
もちろんね、立てた会社さんもそこまで見込んでの収益だということで、特に
建築して新築の時なんかでも管理会社を打ち出させてくださいっていうところが多いですね。
なぜかというと結局
管理料っていうのは賃料かける何パーなんですね。
って考えると、
まず新築時って家賃が高いですか安いですか?って言うと高いです。そして新築時って
部屋が満室になりがちですか?それとも空室が多いですか?って言うとやっぱ新築の時ってね、埋まりがちなんですよね。
それは誰だって新築の方が住みたいもんということで、
新築の時って部屋が埋まりやすくって賃料が高いんです。なので、おのずと管理費も高いんですね。
なので、
あんまり労をせずして
入居が付けられて、なおかつ管理料も高くもらえるんだったら、その時はもううちでもらおうよって言って、
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建築した会社がそのまま管理をするっていうところが結構あります。
ということです。建築会社が入ることがあります。
メリットは、建築した会社、もう要は慣れた会社さんとそのまま一緒に
管理をそのまま頼めるんで、
管理会社を別で探す手間がないとか、
それから建物を建築した時の資料とか全部残っているので、何かあった時も安心みたいな、
建物のことはしっかり分かってくれているっていうそういうメリットがあります。
デメリットを言えば、さっきの不動産会社さんの逆ですけど、客付けそんな強くないので、どっちかというと客付けは
他の会社さんにお願いしてっていうような感じになったりします。
メンテナンスは割としっかりやってくれるところが多いですね。この建築系の会社さんは建てる
施工管理とかメンテナンスの部門があるところが多いので、
建築会社さんって結局建てた後がすごく大事なので、
そこが手厚かったりするので、建築系の会社さんというのはそういうところが強かったりします。
なのでデメリットは客付けがそんなに強くないっていうところが多かったりするという感じです。
3つ目は、管理を専門にやっている管理会社さんです。
管理を専門にやっている管理会社さん。
こういうところも存在します。
こういうところは、他の会社さんの物件の管理をしたり、あるいは
自分で持っている物件の管理をしたりということで、とにかく収益不動産で回す。
収益不動産の管理をするっていうことをメインの仕事にされているので、ある意味専門職ですよね。
こういうところは管理量はやや高いです。管理量は高いですけれども、きっちりしているというところ。
それから規模がある程度大きくなれば、いろんな会社さんとつながっているので、
客付けが強い弱いというのも特になく、
全部の会社さんと客付けしっかりタイアップをして、
お客様付けもするということなので、管理を専門にやっている会社さんというのがやっぱり強いのは強い。
管理を任せるんだったら高いけど、管理会社さんというのもありかなというふうに思います。
なので、これもその地域の地域性にもよったりするので、
一概には言えないですけれども、おおむね言うとこの3つぐらいのパターンがあるなという感じです。
なので、一番費用がかかるのは、おそらく管理を専門にしている会社さんかなと思うんですけれども、
ここもどれぐらいの規模感の会社さんかによって、
例えば、福利厚生の企業さんとタイアップをしていて、
その社宅を探すとなったら、まずそこに任せますみたいなパターンの会社さんもあったりするので、
とにかくピン切りですからね。管理会社さんもピン切りなので、しっかり
比較検討の上で選ぶということが望ましいかなと思います。
どうやって比較したらいいかわからないということもありますよね。
そんな時、私どものようなものが出番なんですね。
なので、お客様の資産管理みたいなところで言うと、
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この収益不動産のコンサルなんかもするんですけれども、
その時に、今任せている管理会社さんがどんなところで、それはそのままでもちろんいいんですけど、
もし、他にないのって言われたら、ちゃんとヒアリングをしてご提案するようにしています。
僕らが、もともとつながりのある会社さんと
わざわざ縁を切ってまで、他のところを提案するということは特にないんですけれど、
でも、オーナーさんの方で結構悩んでいたり、ちょっとどうなんという疑問を持たれていたりする場合には、
お話を聞いてご提案するということもあるということですね。
その時には、今申し上げたような大体特色があるというお話と、
お客様がどんなニーズなのかということによって、
この管理会社選びも一緒に選んだりしています。特にこの賃料の設定とかは、
割ともうお任せにしちゃっている方が多いので、これも客観的に
他の物件との比較みたいなので、データを一覧で見て、
きちんと今の自分の賃貸の賃料が適正なのかどうなのかというのは、
アドバイスをきちんと受けられた方がいいかなとも思います。
ということで、そんなのが気になる方もぜひご相談になってみてください。私の方で
無料相談を受けたまっております。
無料相談の中でどこまで提案できるかというところはありますけれども、
まずは資産の洗い出し、
財産分析をする中で、
ご自身の賃貸の適正な賃料みたいなものも、きちんとプレゼントして一つお出しをしますので、
ぜひぜひ、まずは無料相談からしてみていただいて、必要な方は、この
相続財産診断、まずは受けてみることをお勧めいたします。
そこで、本当にご自分の財産の本当の価値みたいなのに気づかれる方もいらっしゃいます。
めちゃくちゃ賃料安く設定されてたよという方も結構いるんですよ。
なので、コンサルに入ることによって少しずつ賃料を上げてね、
年間数十万とかの単位で収益性が改善する可能性もあります。
数十万も賃料が改善すると、売り値にするとね、本当に
数百万から一千万ぐらい売り値が変わることになるので、
ぜひね、そんな可能性も含めてですね、相続財産診断、受けてみることをお勧めいたします。特にね、財産の中に、
受け取る財産の中に、お父さんやお母さんが建てられたアパートとかマンションが入っている場合はね、
これを機会に見直すことをお勧めいたします。
はい、ということでね、今日は賃貸管理会社について3パターンあるよというお話をさせていただきました。
お役に立ちましたら、いいね、フォロー、コメントいただけるととっても嬉しいです。
はい、そして、
昨日はね、コメントをいただきました。嬉しいコメントをですね、冒頭にご紹介をさせていただきました。ありがとうございます。
はい、皆様いかがだったでしょうかね。なんか、管理会社って言われたらどこも同じようにやってるんでしょうと思うんですけど、実はね、
大きく分けても3つぐらい違ったり、地域によってとかね、会社によっても結構
カラーがあるので、ぜひね、その辺もどうやって選んだらいいのっていう場合は、ぜひぜひご相談してください。
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はい、ということで、ビジネスノートで即読奈良学園前スクールやっております。はい、例のね、
福田萌恵さんも合格された国家資格賃貸不動産経営管理士ですけれども、これね、私、
8日間で取得をいたしました。
どうやってって言うと、これが即読でございます。ということでね、早く読んで早く理解ができれば、
当たり前ですけど、インプットのスピードが上がるので、こういったね、資格を取る時なんかも非常に効率的に資格を取る、
合格することができますのでね、ぜひこの即読の技術、これからなんか資格をね、お仕事で取らないといけない、
あるいは取ったらお給料が上がる、地位が上がる、
こういう方はですね、
ぜひともこの即読を学んで、そして効率的に資格を取得していただけたらなと思っております。
というわけでね、その私の奈良学園前スクールでは資格の取得の仕方プラス、
あの、必要であればね、資格試験の勉強の仕方もお伝えしております。私ね、資格試験超得意なんです。
今のところね、独学でずっと受け続けて合格し続けておりますのでね、ぜひぜひ、そんな
合格のコツ、勉強の仕方、知りたい方もですね、
ビジネスの劣れ即読、奈良学園前スクールへお越しください。
オンラインでね、全国どこの方でも受けていただけます。概要欄のリンクの方から、
まずはね、順番待ちLINEに登録していただいて、体験レッスンパチッとお越しください。お待ちしております。
はい、それでは最後までご視聴ありがとうございました。本日も素敵な一日をお過ごしください。
