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はい、今回の放送ですけども、例えばですね、決算書には2400万円、でも銀行の時価評価はですね、4200万円、この差額がですね、1800万円、これがね、簿外資産です。
またですね、同じ条件の物件であっても、ある人は含み益、ある人は含み存、まあ融資が出るのか止まるのかは、ということですよね。どっちが融資が出て、どっちが融資が止まるのか、というお話をしたいと思います。
はい、神奈川県で不動産賃貸業をですね、法人で経営しております、フォーニツワヤマと申します。お金をですね、増やす、残すレイディオ。
今回のテーマは、融資が止まらない人、銀行が評価する時価評価と、簿外資産、こちらについてお話したいと思います。
はい、この放送ではですね、YouTubeでも聞けるようにアップロードしております。YouTubeの方ではですね、スライド動画を使って、要点をコンパクトにまとめて、より理解が進むような形でね、アップロ
ードさせていただいております。
こちらの放送ではですね、銀行融資とか財務、あと事業所計、それと退場しないキャッシュロケーについてお話しさせていただいております。
今回の放送をですね、お聞きいただいて、役に立ったらと思われましたら、ぜひね、YouTubeの方にもチャンネル登録ね、いただけますとね、大変嬉しいですね。
はい、今回のね、本題に移りたいと思います。結論からね、先に申し上げますけど、銀行はですね、不動産を決算書の簿化ではなくてですね、管理会計に基づいた時価で評価するんですよね。
で、時価がですね、母価を上回っている分、つまり含み益、これはまあ決算書には載らないけど、これがいわゆる母外資産という扱いになるということなんですね。
まあ管理会計に基づいて、銀行さんが洗い替えした時に、これがね、いわゆる母外資産扱いと、そういうことですよね。
まあこれ、ある会社がね、実体ベース、例えば自己支援が厚くなる。だから融資が止まらない。
で、まあ作り方としてはですね、まあ安く購入する。あと収益を上げる。土地の値段のある物件を持つ。
まあこの3つがね、まあ大きいところかなと思いますね。
はい、まず1点目のですね、銀行の時価評価の関係のお話をしますけど、まずはね、銀行の時価評価って各金融機関さんによって評価方法とは違うわけですよね。
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ここの部分をやっぱり銀行さんにヒアリングして、じゃあ銀行の時価評価を出してみるんですよね。
すでにもう不動産賃貸業を始められている方は、今ご自身が所有されている物件がどれぐらいの評価になるかということは、数字をね、出してみてください。
で、この銀行の時価評価額だけではなくて、単価までね、例えば0.7とか0.6とか、まあこれ各金融機関さんによってストレスのかけ方ってね、数字って違いますので、これはヒアリングしてね、出していただきたい
ところですよね。
で、まあその次ですね、具体的に数字を出すとですね、まあ含み益なのか、それとも割高に購入していて含み存があるのか。
これ帳簿の価格ではありませんからね。
まあ時価評価で見たときにどういう状況かというのはやっぱり確認する必要がありますね。
で、まあ今所有している物件がどういう状況か、含み益があるのか、含み存があるのかというのがもちろん大事ではあるんですよ。
あとそれに対して、まあ次にですね、取得する物件がどういう評価になるかという部分もね、意識する必要がありますよね。
で、まあね、そういうね、銀行さんから評価される物件って、まあどういうところからと考えるとね、母会資産という見方で考えると、
まずはやっぱりね、割安に購入するということですね。
不動産で買ったときがね、決まりますよと、過去の放送会の中でもお話してますけど、交渉ごとなんでね、
相対取引というのがありますので、まあ安く購入できればね、まあそれがね、そのまま含み益ということになりますので、
売り主さんがね、売り急いでいる物件であったり、手のかかる物件であったり、こういうところがね、あと地主さんとかね、こういうところが狙い目なのかなと思いますね。
あとまあ収益を上げるという部分で考えるとね、再生物件とか、まあそういうものがね、収益性が高くて、
自分のところでね、リフォームなんかして、割安に取得できるのであれば、これはね、かなり、まあいいね、収益の上げ方ができるのかなと思います。
あともう一つがですね、土地値の評価の出る物件を念持つということですね。
建物って年々ね、原価消費額取っていけば評価が下がってきますので、最終的にやっぱり土地が残るわけですね。
原価消費額を取っていって、まあ母貨は建物減りますけどね、最後土地の自家評価と、あとはもう母貨が残ってきて、
まあ自家の方がですね、母貨よりも高ければ含み益ということになりますので、
取得についてもですね、土地の評価の出る物件をいかに安く持つか、ここの部分が非常に大事だと思うんですね。
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ここの部分を意識していくことでですね、銀行から見たときに評価される、いわゆる妨害資産、こういうのができてくるということなんですね。
こういう部分を意識していくと、銀行から継続的な融資をしていただけるような、そういう状況にでもっていけると思います。
まあもちろん今お話したのは不動産の評価だけの話なので、これに対してね、まあ自己賞、自己資金ですよね。
純資産、この辺が厚ければ銀行さんからさらに評価も受けますので、
不動産の賃貸業をやっている方ってね、原料金を不動産に変えていってという形の方も非常に多いと思うんですけど、
不動産の取得の仕方によってね、こんだけ変わるということはね、やっぱり覚えていたほうがいいですよね。
ですから、銀行さんから継続的な融資を受けるためにも、こういう部分はね、今回お話した部分は意識されるとね、まあよろしいかと思います。
はい、ということで今回の放送はですね、こちらの方でね、終了とさせていただきます。
いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
また今回の放送の内容がですね、いいなと思われましたらですね、
ぜひYouTubeの方のチャンネル登録いただけますとね、大変嬉しいですね。
それと、これまでですね、チャンネル登録いただきました皆様ですね、本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
