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第245回ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、持たざる者でも失敗しない戸建て不動産のメリット、ということでお話ししていきたいなと思います。
このポッドキャストでは、日替わりでですね、不動産投資とか、資産、運用、節約、断捨離、健康とかのお話をですね、日替わりでトークテーマでやっていっております。
今回のテーマが、ボロ戸建ての不動産投資ですね。私自身ですね、2020年から金持ち投資さんとか貧乏投資さんとか読んでですね、あとはもう黄金の羽の拾い方ですね。
橘明町ですね。で、ロバート清崎の金持ち投資さん、貧乏投資さんのシリーズを読んだり、あと不動産投資でいけばですね、まずアパート一棟を買いなさいとかですね、300万円で不動産投資を始めるっていう加藤博之さんの本とかですね。
読んだり、そうですね、不動産投資だけでも10冊ぐらいですね、読んで、そのあとYouTubeなんかでですね、ザザーッともふもふ不動産さんの動画を見たりですね、して、小建て、不動産、ボロ小建てがあったり、小建てですね、一軒ものがあったり、そこからアパートですね。
それからマンションに出生後のごとくですね、成長していくということで、サラリーマンとかですね、副業でもできるし、本業でもがっつりやっていきますよということで、それを見てですね、2020年の初めから本を読んで、3、4、5ぐらいで物件見出して、8月ぐらいで一軒買ってですね、9月からリフォームして、10月から客付けして、12月から入居者が決まるという。
割とザラッと聞くとスムーズにいったようなんですけど、ところどころですね、リフォームの段階だったり、融資の段階だったりですね、最後確定申告の段階だったりっていうので、結構つまずくというか、なんだろうこれっていうところから調べてやったりっていうのがありますので、新しい事業を始めたり、ブログもそうです、ポッドキャストもそうですけど、まず始めてみる、そこからわからなければそれを調べてみる。
クリアするとですね、やればできたじゃんということが結構ありますので、皆さんもですね、これを聞いていただいて、興味があればですね、そういった参考書籍とかYouTubeとか見ていただいたりしていただければなというふうに思って、今回このテーマにしました。
ということで持たざる者でも失敗しないこだて投資、不動産のメリットということで3つですね。1つ目は時間を味方にできる。大体5年から20年ぐらいのスパンですね。2つ目融資を受けることができる。賃貸の事業、不動産事業なんでですね、投資と言ってもですね、株を買うって言ってもお金を貸してくれなかったりするんですけども、不動産を買う場合はですね、事業とみなされるので融資を受けることが銀行とかですね、
広告から受けることができる。3つ目は賃貸で貸し出すこともできるし、実事として家丸ごとですね、売っ払うことができる。両方見込めるということですね。キャピタルゲインとインカウンゲインというふうに言っておりますが、両方の需要が見込めるということですね。
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持たざるものでもできる不動産ということで、もちろんリスクはあるんですけれども、お金の面でいけばですね、私の場合300万円ぐらいかかって、実質240万なんですけれどもね、物件自体は140万円ということで、ざっくり計算でいくとですね、一軒ものだと300万円、アパートだと4室あったとして1200万円で、マンションであれば20部屋あれば6000万円ぐらいかなというふうに見ております。
例えば、こだて物件が800万円というものは正直私の中では、家賃が例えば10万、15万円ぐらい取れるのであればいいんですけど、だいたい家賃なんていうのは4万円から6万円ぐらいかなという中古の物件であればですね。
で、考えるとやっぱり一軒をマイホームで買うっていうのが3000万円クラスになってくると、家賃計算でですね、10万円とか12万円とかってなってきますし、それもしかも30年ですのでね。
ってなるとやっぱり新築のマイホームっていうのが割高になるのかなというふうに思ってきますよね。はい、ですので、実際私も持っているんですけども、そういう目線で見れば割高な買い物だったなというふうに思えますね。
はい、で、お金の面でいけば300万円というのが銀行だったり政府のですね、政策金融庫とか、それから信用金庫とかですね、そういったところで1から2%台ぐらいで借りることができますので、これ10年で返済していくということで、持ち出しじゃなくて資産がなくてもですね、正直できます。
0というのはちょっと難しいんですけども、手持ちが300万円あったらですね、融資で200万円ぐらい引いてですね、その200万円で運用しながら持ち出しがある場合はその300万円から使っていくというような感じでコントロールしていけばいいんじゃないかなと思います。
で、時間の味方につけるということなんですけれども、1つ目はお金を借りることができるということですね。元出がなくてもレバレッジを利かすことができるということで、例えば極端な話、1億円借りてですね、毎月300万円の家賃収入を得るというのも可能は可能なんですけども、1億円貸してくれるっていう、まずそこの信用が溜まってないので、
まずはこだてから、様子見ながらやっていくっていうのがいいんじゃないかなと思います。で、時間を味方につけることができるということですね。ちょっと順序が逆になりましたが、時間を味方につけるということは5年から20年ぐらいですね。返済としては10年なんですけれども、5年貸して、5年未満だとですね、物件1個買って5年未満だと税金がですね、39%、約4割ぐらいですね、税金で持っていかれますので、
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5年以上経てばですね、税金は2割ぐらい、半分になりますので、5年間はしっかり賃貸で貸す。5年経てばですね、そこから売ってしまってもいいし、そのまま貸し出してもいいですよということで、大体20年。物件もですね、蓄フルなんで大体蓄3、40年ぐらいなんですけども、1軒家だと綺麗に使ったり大事に使っていけば、6、70年ぐらいは持つ、実際80年ぐらいまで。
なので、今だと例えば戦後の家とかでもですね、ボロボロでも住めてたりしますので、そういった。海外とかだとですね、イギリスとかアメリカとかだと、7、80年とか100年超えてるような家っていうのは、逆に価値が出てくるっていうふうに見られております。
日本はですね、気候がちょっと違いますので、湿気があったりとかするので、そこまで長持ちしなくてもですね、7、80年ぐらいは持つのかなというふうに思います。で、あとはスキルですね。もたつあるものでもスキルがなくてもですね、不動産用産から物件を買うことができるし、客付けもですね、客付け業者さん、アファマーショップとかですね、そういったところで客付けもできたりしますし、リフォーム業者さんもですね、公務店さんもですね、
リフォーム業者さんとかでありますので、もちろんですね、自分でDIYやったり、私も前回の物件ではですね、壁を、キッチンの壁をですね、白いペンキを塗ったっていうのがありますけれども、やるのはやったでいいと思うんですけども、それがですね、本業になってくると、もうちょっと不動産の投資っていうところからちょっと外れるのかなというふうに思います。もちろんやればですね、コストは抑えることができるんですけども、そうなるとですね、
自分の労働力をそこに注力しないといけないし、その分ですね、例えば片手間でやっているサラリーマンの人であればですね、土日しか使えないということであれば、その客付けまでの時間がかかってしまうというのはすごいリスクになるんじゃないかなというふうに思います。
ですので、この3つ、お金がなくても時間が、スキルがなくてもか、お金がなくても銀行でお金が借りられます。で、時間はですね、長期で20年をめどにこうやっていけば、コツコツですね、お金が貯まっていきますよ。
で、スキルがなくても不動産とかですね、客付け業者さん、リフォーム業者さんも味方につけることができます。これをですね、でも丸投げしてしまうとですね、過去にあったですね、スマートデイズのですね、駿河銀行みたいなですね、はめ込み、潔みみたいなのに引っかかりますので、区分マンションとかですね、そういった投資案件の話が来ると、
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もう全部お任せすれば利回り2%もらえますよっていうのだとはめ込まれますので、そういったのは注意して、あくまでも自分でリスクをコントロール、自分の目で見てリスクをちゃんと把握するっていうのが大事なんじゃないかなというふうに思います。
で、あとですね、私が実際やってみて気をつけるところっていうのは、どこで物件を買うか、どこの場所でですね、もう田舎で安いから買ったのはいいけど駐車場がそもそもありませんんですよとか、土砂災害がめちゃめちゃ来るところですよとか、スーパーまでめちゃめちゃ20キロぐらいありますよとかっていうところだと、そもそも別荘みたいな需要があればいいんですけども、
需要がないようなところに物件を買うっていうのは非常に危険かな。逆に駅から近いと物件はやっぱり高くなってしまいますので、そういったところをですね、その分買えればですね、リフォームにちょっと手がかかっても家賃が多少高く取れますよとかっていうのはありますので、それを見ながらですね。
あと家賃はいくらで設定、4万円で貸してもいいのかとかですね、6万円で貸してもいいのか、あとはどんな1人世帯、単身世帯とかですね、夫婦の2人世帯とか、あとはファミリーで、ファミリーだったら駐車場2台いるよねとかっていうのをちゃんと計算しながらですね、当たり前ですけどね、いくらで、今実需が、今このエリアでいくらぐらいで貸し出ししているのかというリサーチはですね、絶対必要になってくると思います。
あとはリフォームですね、修繕費はどのぐらいするかですね、かければかけただけ一気にになるんですけども、その分ですね、100万円プラスでかかればですね、100万円回収するまでに家賃4万円であればですね、25ヶ月かかるっていうことになりますので、リフォーム、あまり汚いとですね、お客さんも嫌がりますし、後々ですね、ほったらかしだと大規模な修繕につながっていきますので、その都度とですね、最低限。
ですので、コスパの良いですね、リフォームっていうのがあります。5万円でですね、こんなに綺麗になるよとかっていうのはありますし、地味にですね、水回りなんかは地味にお金がかかりますので、下手したら2、300万、あと外壁塗装とかですね、そしたら100万、200万かかっちゃいますので、そういったところをですね、しっかり検討してから購入する、それも含めてですね、現価格というところで考えていければいいんじゃないかなというふうに思います。
で、実際私が2020年ですね、やってみた1件目なんですけども、物件自体は140万円で、リフォームが50万円で、処刑費ですね、陶器代とかですね、火災保険とかいろいろ足すと230万円ですね。
家賃42,000円で、大体年間33万円ぐらいですかね。で、実利回り、利回りですね、23%ということで、大体ざっくり5年ぐらいで回収ができる、ずっと住んでいただければですね、5年ぐらいで回収ができるということで、去年からですね、今8ヶ月、9ヶ月ぐらいですね、外国の方に住んでいただいておりますけども、家賃42,000円ですね。
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駐車場が1台取れて、駅からは遠いんですけども、そうですね、間取りとしては4LDKですね、2階建ての4LDKになっております。
建築45年ですね、になっております。で、2軒目も今回買いますけども、大体同じぐらいですね。ちょっとこう水道管のリフォームというか修繕があるので、プラス30万円かかりますけれども、あと今回もですね、前回に引き続き壁を塗っていこうかなと、今回土壁なんでですね、土壁にシーラーを塗ってですね、軽ソードでも塗っていこうかなと。
で、畳とかですね、キッチンはリフォーム業者さんにお願いしようかなというふうに思っておりますので、6月契約して7,8ぐらいでリフォームして9月ぐらいから客付けしていこうかなというふうに目算しておりますので、これもまた随時報告していきたいなと思います。
ということでですね、今回はボロこだての不動産ということで、持たざる者でも失敗しないこだて不動産のメリットということでお話ししておきました。ということでまた次回お会いしましょう。
