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第610回、ひでだんポッドキャスト。今回のテーマは、不動産投資5棟目、いつもと違う違和感とは、ということでお話していきます。
このポッドキャストでは、40代からお金の勉強を始めて、自分の人生を自分で歩んでいこうという、そんなテーマでお届けしております。
節約だとかですね、株式投資とか、そんなお金のお話をしておりますが、金曜日、毎週金曜日はビジネス。
自分のビジネスを持ってですね、自分のポッケにお金を持ってきてくれる、そんなものを探そうということで、不動産投資をコツコツやっておりますが、今5棟目ですね。
5棟持ってるとすごいねって、話とかしてると言われるんですけど、一件一件はですね、単価としては非常に安く仕上がっております。
とはいえ5棟っていうとですね、やっぱり一件一件契約から、なんか準備とか客付けとか考えると、なかなか手間はかかるなと思いながらやっておりますが、今回の5棟目ですね。
5棟目、9月に買いまして、今2ヶ月、3ヶ月、2ヶ月、9、10、11、3ヶ月目になりますけど、そろそろですね、久しぶりにペンキ縫いをしたいなと思っております。
で、いつもと違う違和感っていうのはですね、今まではですね、物件買って、物件は150万ぐらいで、プラスアルファで100万円ぐらいですね、合わせて融資を受けてたんですけど、今回はちょっと急いでたっていうのもあるので、もう物件代だけですね。
100面、100、100面円じゃない、100万円だけですね、融資を受けて、追加の100万円はですね、手出しで自分の自己資金でいこうと、それぐらいいけるだろうなと思ったんですけど、
思いのほかですね、追加追加の設備投資というか、修繕が、箇所が増えてきて、お金が結構飛ぶなと思って、今までだとですね、融資された中で使ってるのであんまり痛手を感じなかったんです。
これが生活費とまでは言わないんですけど、同じ口座から出ていくのになってくると、給料が入ってくる口座だとか、生活費を使ってる口座からですね、ぼこぼこ10万20万単位でお金が飛んでいくっていうのは精神的にちょっときついなというのが今回5頭目でようやく気づきまして、お金のキャッシュポジションっていうところもあるかと思うんですけど、資産は資産で、ある程度あったとしても、現金口座はですね、そんなにたくさんありませんので、
もしかしたら省としてですね、株式投資、株式をですね、売ってしまわないといけないなっていうぐらいにちょっとなってきてですね、なんか自分の中で、別に破産でもなければ、ピンチでもないんですけど、なんかちょっといつもと違うなというので、今回はこういうタイトルにしてみました。
はい、ということで、ちょっと雑談を話していきたいなと思います。
今年1年の初めにですね、もっと言うと1年前、ちょうど1年前ですね、来年やりたいことリスト、この1年にやってやるぞっていうやりたいリストを100個作って、ポッドキャストでも話したかと思う、私も覚えてないですけど、
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100個設定してですね、それを何個かクリアはしたんですけど、それもですね、それをまた来年もやろうかなと思っておりますので、そろそろですね、11月になってきたので、今年の100個のリストの締めくくりと、あとは来年の100個を設定していこうか。
100個っていうとですね、結構いっぱいあるんですね。今覚えてるのでいけば、気球に乗りたいとかですね、なんかどこどこに海外とか旅行に行きたいとかっていうのがあったりします。まあそういうのはクリアできてないのはもうバッチリわかってるんですけど、あと地味にできたっていうのが、フェスに行きたいか、フェスに行きたいっていうのも8月に行けましたし、なんかこうセミナーを開きたいっていうのも不動産投資の講義が今年できたなということで、
意外とですね、なんか突拍子もないことを書いた割にはクリアできてたなということで、まあまだちょっと締めてはいないんですけど、まあそういうのを今年の締めくくったのと、締めくくっていきたいのと、あとは100個、また新たに設定していきたいなと思います。
まあ今年の100個ですね。今はまあウロ覚えなんですけど、それを見返ししてまた100個ってなると、やっぱこれもできなかったかなっていうと、また今年と同じ100個になっても面白くないので、もう一回ゼロベースで100個ちょっと考えてみようかなと。でまあ7,80個貯まって、ちょっとなんかネタ切れだなと思えば今年の分をちょっと見て、ああそうそう、これも今年も引き続きやりたいことに一層に入れようみたいな感じにしていこうかなと思っております。
なので今月中にですね、iPhoneのメモアプリかなんかで、最近Google Keepを使ってるんですけどね、それに100個ちょっとつらつらと書いていきたいなというふうに思っております、という雑談でございます。はい、で不動産投資のお話になって戻ってまいりますが、5頭目ですね。
今状況としては100万円で買った物件を入居者さんがある程度決まっておりまして、外国人の4人を住まわせるレベルの修繕にしてほしい、住めるような状態にしてほしいということで言われておりまして、電気工事をですね、やっております。
エアコン4台入れないといけなくてですね、4台入れるとなると今までの20アンペアかける2部屋分あったんですけど、それじゃあエアコンが2台しかつかないということで、電気の引き込みや電気の供給量を増やすという工事が20万から25万ぐらいですね。
これが兄の知り合いのところでお願いしたので、割と安くはしてもらったんですが、本当は30万円超えるんじゃないかなという工事があります。それがありまして、畳が20畳ぐらい全部であるんですけども、これをやりかえるのに10万円ぐらい。
それと、クッションフロアに変えないといけない、それから和式トイレ、ポットントイレですね。まさに和式のポットントイレの、組み取りは組み取りなんですけども、それを簡易水泉に変える。これが15万円ぐらいかかります。
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で、あとはお風呂周りですね。水道の蛇口が壊れてたり、あとは天井の波板かな?プラ?ポリカーボネート?なんか透明のやつの穴が開いてたりするので、それの修繕をしたりするので、全部ひっくるめて35万円か。
天井の修繕が5万円、トイレの修繕が15万円、あとはクッションフロアの二窓とかですね、やってもらうと35万円かかりますので、ここ全部足すと、さらに火災保険か。火災保険がですね、今回と前回の物件も入っててですね、10年で20万円ですね。火災保険ね、実は高いんですよね。物件100万なんですけどね、火災保険が20万円ぐらいかかるので、木造出しとか、
蓄風出しってなると、これ鉄筋で蓄圧だと安いんですけど、マイホームの方とかも結構安いんだと思うんです。安かった。私も安かったんですけど、どうだろうな、35年の火災保険で20万円。これ蓄風の10年でですね、20万。しかも保障が低い。なので、まあまあ火災以外ですね、まあ家の災害には全て対応できるっていうのが火災保険のメリットなので、
これ台風とかですね、水害とか土砂災害とか、まあそういったもの、雨漏れとかですね、そういったものも含めて対応してくれるので、まあ火災保険は一応入っておこうと思ってですね、20万円かけ2件分。まあこれ1個は4等目の物件なので、まあ今回の物件には関係ないんですが、この辺の現金がですね、結構吹っ飛びまして、火災保険が40万でしょ。
で、トイレの修繕だとかなんとかで35万円かかります。電気工事で25万円です。おもてがえ、畳のおもてがえで12万ということで、火災保険を除いても37万の70万ぐらい。火災保険全部入れると100万ぐらいやっぱり吹っ飛ぶんですよね。
これに、まあ今盛り込んでないですけども、3等目、4等目とか5等目の不動産取得税が5万円から7万円ずつかかるので、まあ約20万円ぐらいかかってきます。ですね、あとそれぐらいかな。まあそれぐらいかかるので120万円ぐらいですね、手出しで持っていかないといけないということで、なかなかですね、普段はコンビニの弁当もですね、弁当は買わないんですけど、普段のコンビニでお金を使うのもですね、なんかちょっとAよりBに落としてとか、
なんかコンビニは寄らずに、なんか家から水筒持っていこうみたいなせいこましい節約をしながらですね、この辺のお金はボコボコ使うというところなんですけど、まあ投資とですね、まあ消費の違いということで、まあ投資はですね、利回りで全部考えているので、まあそもそもこの物件自体100万円で買った、80万円で物件買ったんですけども、200万円で収まるように計算しておりますので、まあそれでいけばですね、十分まだ範囲内だし、
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もともとは3年で回収する予定だったんですけども、3年はちょっと厳しいかな、3年半ですね、4年もかかんないぐらいで回収できるようなモデルになっておりますので、そこを見ればですね、手前のその出だしのところっていうのはあんまり大きく作用しないんじゃないかなというふうに思います。
それよりもですね、客付けが早くできるだとか、あとはまあ入居者が長く、3年でも5年でも7年でもですね、長く住んでもらえるような感じにしていくっていう方が、手出しのお金を抑えるよりも大事ということですね。
なので今回ちょっとお金の出どころが違うだけでですね、結構精神的にきついなっていうのが正直なところですので、不動産投資ですね、自己資金でやられる方も結構いらっしゃいますし、有志で、私みたいに有志でやる方もいらっしゃいますが、自己資金の場合ですね、財布の同じ財布でも出る目的が違う方や、消費、生活費、剥削、食費を使う生活費だったり、消費に入る、
電気水道ガスだったりするんですけども、今回の不動産投資に関わるものっていうのは全部投資になりますので、そのお金をですね、いかに回収できるかっていうところで、木を見て森を見ずじゃないですけども、大方の枠だけ決まっておれば、例えば電気代とか水道代とかですね、細々かかったものは毎月、そうですね、空き家でも300円とか水道代なんか1000円くらいかかっちゃいますけれども、
この辺はですね、その支出、消費とはまた分けて投資で考えておかないと、精神的にですね、普段なんかすごい節約して、なんか自炊とかしてるのに、なんで自分のものでもないものにそんなお金を使わないといけないのっていう風になってくると、精神的に疲れちゃいますし、それが嫌ならですね、投資自体をやめてしまえばいいということですね。
今回の問題としては、私の現金のポジションが薄かったということで、ショートしたらですね、株式は売却するということで、松井加工事等々ですね、もちろんかかってきたからといって、湯水のごとく使ってたらですね、その投資、不動産投資自体がポシャってしまうということで、5等やっておりますが、1等1等ですね、それぞれモデルが、ビジネスモデルが決まっておりますので、
だいたいですね、150万円の物件を買って、50万円ぐらいで直す、処刑費で50万円、トータルですね、240万円ぐらいに抑えて、家賃4万円ということで、5年であらりあらり、利回り20%ということで、5年で回収と、6年7年と、1年ずつですね、増えていくたびに、1年ずつというか、増えていくたびに、その家賃がチャリンチャリンと入ってくると、そこの土台作りの段階でですね、
屋根、畳の表替えが高いだ、ペンキ台がもったいないだ、電気工事が高いとか、そういったことを言っていると、最後の家賃収入のところまで行きませんので、トータルを見てですね、細かいところは目をつむるというか、大きいところが決まれば、多少のところはですね、もちろん、外壁工事だとか、汁ありが出て苦情するだとかですね、
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そういった、50万、100万単位で取るものは、ちょっと気をつけておかないといけないですけど、5万、10万、20万ですね、この辺はですね、不動産投資であれば、ちょっとした、カフェでお茶するくらいの感じで、心構えでやっていくのがいいんじゃないかなというふうに思っております。
ちょっと不安もですね、分解していけば、悩みが具体化できるんじゃないかなと思いますし、具体化すればですね、対策も立てられるということでですね、今回の電気工事とか、いろいろ追加工事がかかりましたが、トータルですね、200万円の予算の中に収まっているのであれば、OKなんじゃないかなと思いますし、その枠を超えるようであればですね、どういうふうに立て直しをしていくかという、大元のところだけを見ていけば、
小出しの経費っていうのは、そこまで心配する必要もないんじゃないかなと思います。漠然と不安とか心配っていうのが一番対的というか解決できないので、人生生きててもそうですね、死んだらどうしようっていうのは、どう払拭しようもないですから、失敗したらどうしようっていうのであれば、どんな失敗に対してどういう対策をしていくかというところをですね、なぜ思考、ホワイ思考ですね。
スタートとゴールを明確にすれば、あとはなんとかなるし、生きてりゃなんとかなるさっていうですね、ざっくりとしたまとめになりますが、自己肯定感高くポジティブに考えることができればいい思い出作りですね。人生の、このポッドキャストもそうですが、人生は思い出作りと、壮大な思い出作りということで考えていけばですね、楽しくやっていけるんじゃないかなと思います。
ということで、自分に言い聞かせながらですね、今回もやっていきたいなと思います。ということで、明日、あさっての土日ですね、どっちかでペンキでも塗ってですね、DIYしていきたいなと思います。
久々ですね、iPhoneのカメラで動画でも撮ってみようかなと思います。2号物件でですね、あれは何だ、軽ソードのペンキを3日かけて塗った時の動画以来のですね、ペンキ塗りになります。1号物件、2号物件はペンキを塗りましたので、5等物件、3等、4等目はですね、ペンキ塗っておりませんが、5等目で久しぶりにですね、私のホワイトローラーですね、髪の毛についたりですね、服についたり、まあいろんなことがあるかと思いますが、この辺もですね、またお話ししていければなと思います。
はい、ということで、今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。40代サラリーマンでもですね、コツコツ田舎で築くる物件を探していけば、5等持つことができ、今3等ですね、家賃収入を得ることができておりますので、まあ少しでもですね、経済的自由に近づくことができる、まあそんなノウハウを発信できればと思いますので、引き続きお付き合いいただければと思います。ということで、また次回お会いしましょう。
