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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、黒字なのに物件を売却する理由と題しまして、
保有している物件が黒字、つまりキャッシュフローが出ている、利益が出ているような状態にも関わらず売却するというのは何で売却してしまうのかというところに迫ってきます。
これはね、私自身も初心者の頃、不動産投資始めたばかりの頃、疑問に思っていたんですけど、先輩親さんとかの話を聞いていて、
何で儲かっているのに物件を売却するのかなというのがずっと疑問でした。
せっかく家賃が入ってきて、そこから返済とか処刑費を引いてもちゃんとお金が残っていて、
いわゆるインカムゲインですよね。人によっては不労所得という風に感じる人もいますので、
そんな状態なのに何でそんなに儲かっている物件を売ってしまうんだろうというのがずっと謎でした。
ところがある程度経験を積んでやっていく上で、なるほどそういうことだったんだなと分かってきまして、
これはね、私の音声とかよく聞いてくださっている方とか、コンテンツを読んでくださっている方だったらね、
もうわかりの通り、キャピタルゲインを得るために売却しているというところが大きなところかなと思います。
不動産投資で利益を出すのは2つ大きく分けて方法があって、
1つがインカムゲイン、もう1つがキャピタルゲインですね。
保有している間の家賃収入などで稼ぐのがインカムゲイン。
一方で売却した時にまとめてキャッシュをドカンと稼ぐのがキャピタルゲインと。
当然ね、売却をするということは思いっきり稼ぐことができる可能性があるということですので、
そういう意味で黒字側に物件を売却するところなのかなというところです。
これね、私もいろいろ売却とか何ともしてきているので良かったんですけど、
やっぱり良い物件ほど売った時のインパクトがでかいので、
大きく黒字というか利益が出る傾向にありますね。
やっぱり儲かっている物件ほど高く売れる、良い条件で売れるので結果として儲かると。
逆に結構赤字な物件といったら何なんですけど、どう説明しましょうかね。
整理していきますと、
稼働率が悪い物件とかね、部屋が埋まっていない物件とか、
地方の仮想化が始まっているエリアとか、
そういうふうなイマイチな物件の場合というのは、
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売りに出すと分かるんですけど、やっぱり売れないんですよね、なかなかね。
で、売るためにどうしたらいいかというと、値段を下げていく必要があると。
例えばね、残材がない、借り入れがない物件とかだったら別に結構値下げして売っちゃってもいいんですけど、
例えば3,000万の借り入れがあるのに、4,000万で売れない、3,500万で売れないとなってくると、なかなかしんどいですよね。
で、3,000万にしてやっと売れたと。
実際は仲介手数料とか払わなきゃいけないわけですので、持ち出しが出るわけですので、
つまり売る際に、売却する際にね、残材ですよね。
いくらのローンが残っているかというのがとても足枷になってくるというか、
そこがすごく苦しいところでもあるんですよね。
当然、残材より安い価格では売れないというか、売ったところで持ち出しが出てきてしまうので、
それを払えば、現金持っていれば売ることができるんですけど、
ないとなると、何が何でも残材より高い金額で売らないといけないとなってきますので、
いまいちな物件を持ったときっていうのは、売却の時にそれがすごく顕著に出てしまうと。
一方で黒字になっているということは、少なくとも儲かる物件だと、
現時点では稼働率がいいとか、しっかり家賃収入が得られていると。
何なら返済しても、しっかりその後のキャッシュフローが残っているので、
5年後10年後持っていってもいいかなという物件。
いい物件ほど、いま思い切って売りに出してしまって、
値段がいい値段で売れそうだったら売ってしまうというのも、実は選択の一つでして、
と言いますのも、不動産投資、
指標が読めるようで読めない、わかるようでわかんないという、
なかなか面白くもあり難しいところでもあって、
例えば2026年の今の時点ですと、
私2018年から不動産投資を始めて、かれこれ8年ですけど、
その中の流れとしては、都心の方はずっと、
区分マンションだけじゃなくて、一棟のアパートマンションを見ていても、
都心部とか人気エリアっていうのはずっと、
土地値が上がってきてますよね。
価格も上昇していると。利回りが低下しているということですよね。
一方で地方の方のエリアとかだと、
融資をしてくれる金融機関の減少に伴って価格が下がってきている。
利回りは上がっていると言えますけど、そういう状態が続いていると。
この中でさらに2026年、今ね、権利がまた目に見えてどんどん上がってますので、
さあこの先どうなるのかなっていうのは、かなり難しい局面に来ていると言えますね。
特に地方の方の物件は、より売るのがさらに難しくなるのかなと。
逆、都心の方もずっと価格が上昇してますけど、そろそろ止まると。
そうなると都心部の物件の売却とかの場面でもね、
どんな影響が出てくるのかっていうのはね、
神の意図を知るというかね、なかなか難しいところであると。
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それを踏まえると、やっぱり一つ言えるのは、
儲かっている時にね、確実に売ってしまうとね。
株とかやられている方だとね、投資の用語としてね、
利食い千人利切といった言葉がありますけど、
もしかしたら、今ね、売ってしまうよりもう少し期間持ってた方が
トータルでは儲かったかもしれないってことはね、
全然起こり得ることなんですけど、
でもじゃあ今売ったら損するかってそんなことはないわけですね。
今の時点でも十分に儲かっている利益が出ると。
で、あればそこで一回利益を確定させておくっていうのは、
すごくね賢いやり方かなと。
やっぱこう、不動産投資にしろ、投資にしろビジネスにしろ、
なんでもそうなんですけど、
退場しない、負けない、倒産しない、潰れないっていうのがね、
一つポイントかなと。
ちゃんと生き残っていればね、資金を持って、
生き残っていればいくらでも再エントリー、再挑戦できるわけですので、
それを踏まえた時に利益の最大化はしたい、できればしたいけど、
その局面が難しい時であれば、
とりあえず一定の利益確保して手締まりをね、
取得っていうのも賢い戦略かなと思いますので、
この辺りがね黒樹なのに物件を売却する理由としてね、
挙げられるかもしれませんね。
やっぱり負けないうちにしっかり売って、
現金をしっかり確保しとくと。
不動産はね、不動産投資っていうのはもうお金があればあるほど有利なのでね、
たくさんお金持ってる人の方が有利な条件で買えますし、
物件運営していくのも楽ですし、
結局勝つのっていうのはお金たくさん持ってる人、
お金持ってる人の方が勝ちやすいって言った方がね、
そういう世界ですので、
そういう意味ではね、
勝てる時に物件を売却する理由の一つなのかなってところですね。
あとは基本そこ、今ここまで話してきたのが、
黒樹なのに売却する理由の基本的なところで、
それ以外のところだとそうですね、
ちょっとこれは上級というか応用的な視点になってくると思うんですけど、
もしかしたらそういう売却する人の中にはね、
もしかしたら将来的に大幅な下落が来るんじゃないかとか、
そういう局面がもしかしたら近づいてるんじゃないかっていうのを予測して、
だから今売却に出すっていう人もね、
もしかしたらこの先出てくるかもしれませんね。
先ほど言ったように今すごく難しい局面なので、
もしかしたら都心部の方もガクンと値段が下がるかもしれないと。
そうしたら今のうちに上限物を全部売って現金化しておくと、
でドカーンと下がったタイミングでまた買うみたいなね、
そういったことを頭に思い描いてる人ももしかしたら一部いるかもしれませんね。
もう30年以上の前の話なのでね、
私自身まだ子供の頃だったのかなのでわからないんですけど、
バブルの時代経験してる人の話なんか聞くとね、
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1990年前後ですよね。
バブルがはじける直前ぐらいに一気に物件売ってしまって、
現金化してバブルが崩壊してね、
土地など物件などが大幅に下落した時に一気に買って、
その後成り上がったみたいなね、
人の話なんかも聞いたことありますのでね、
それを踏まえるとそれの再現じゃないですけどね、
もしかしたらそういった理由で今売却を積極的にしてるって人もね、
いるのかもしれないのかなと思いつつ、
その時になって自分どうするのかというと、
私自身もね、
基本的にはせっかく買い進めてきて保有してきた物件なので、
そこを冷静に吟味して、
一部売りつつ、現金発行しつつ、
キャッシュの方を上げて内部流布を増やして、
安全体制を築きつつ、
どうしようかなという動きを状態にしていくのがいいのかなと考えています。
というわけで今回黒字などに物件を売却する理由として、
前半の部分では基本的なオーソドックスな売却する理由を踏まえつつ、
後半の方では一部今後の相場の動きを担ったような売却も
考えている人がいるかもしれないという視点で話していきましたので、
ぜひ参考になればいいかなというところです。
いつも意念をしてくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
