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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は8月4日の火曜日ですね。 これちょっと真剣な話、一回聞いていただきたいんですけど、
皆さんやったらどう考えるかなっていう話、 まあ例によってね、うちの妻から聞いた話だったんですけど、
この間ね、週末に、うちの10歳の小4の長男くんを連れて、家族5人みんなで行ったんですけど、
泉佐野の大阪の林空のあたりですね、アウトレットがあるあたりに、泉佐野オチアリーナっていう場所があって、
そこで小学生1000人のまちづくりイベントっていう、マインクラフトっていうゲームのね、イベントがあったんですよ、行ってきたんですよ。
で、そこは、自分が10年後に住みたいお家を作ろうっていうルールで、1時間かけて、割り当てられたその土地でですね、看板立てて、
自分のリビングだ、寝室だとか、いろんな好きなものを詰め込んで、ルールなんてないんですけど、作っていこうという、そんなやつだったんですよ。
で、彼はいつからかな、小1、小2ぐらいからやってて、今回3回目だったんですけど、楽しみにやってて、
毎年毎年、だんだんクオリティ上がってるなっていうのが、父親の立場として見てて楽しいんですけど、
うちでは、マインクラフト確か購入したのが、もう年長3やったか、小1入ってすぐやったかぐらいやったんですけど、
ルールを決めていて、任天堂スイッチでやるんですけどね、
キーボードとマウスしか使っちゃいけないっていう縛りを与えたわけですよ。
それで、テレビでね、ドックっていうのを繋いだら、テレビにバンって映し出される、ミラーリングされる機械があるんですけど、
そこにまたUSBを繋ぐと、普通に市販のマウスと、有線のマウスとキーボードを使って操作ができるよっていう、
これで遊び自体も夢中になって、かつ、パソコン、キーボードに触れるきっかけにもなったらいいなってことでやっていて、
最初は難しい、やりにくいって言ってたんですけど、だんだんできるようになってきて、
もうノールックでね、ブラインドタッチで動かしたりするようになってたんですよ。
で、そのイベント自体もマウスとキーボードだから、普段スイッチでやってる子ってなかなかね、難しい、やりにくいんですけど、
もう日頃からね、マウスキーボードに慣れてるんで、うちの長男くんはもうサササッって、もうササササッってすっごいブブブブって積んでいったりするんですよ、ブロックをね。
見てていいなぁと思ってたんですけど、
イベントがあるからね。
最近あのマイクラやってなかったんで、数日前にちょっと練習しようかなって、ほんと前日かその前ぐらいかな、
に引っ張り出してきたんですけど、今うちね、スイッチ2になってるんですよ。
で、2にちょっとグレードアップしたもんで、何回やっても繋がらへんと。
繋がらん繋がらんって、で僕も妻も見たんですよ、分からんなぁって調べてくれたら妻がね、
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2はそのキーボードとマウスに対応してないと、そうやったんか、ほなもう1の方で行こうぜって言ってスイッチ1の方に切り替えたんですけど、
何がどうなのか、ほんと繋がらないんですね。
分からんなぁって夜に言うてて、じゃあもう次の日の朝に1回やってみるわ、言うて長男が早起きをしてやるって宣言をしたんで、
そうやなもう夜は早寝ようか、言うて寝て。
で、僕は例によってランニングに行ってるんで、で妻が早起きをしてきて見たらね、長男がYouTubeをずっと見てるんですって。
あれ?マイクラやってたんちゃうの?って言ったら、いろいろ試したけど繋がらへんかったって言うんですよ。
そうなの?いろいろ試してみたの?これはどうですね?やった。
これはもうそんなのやった。
全部やった。思いつくこと全部やった。
でもできへんかった。
キーボードとマウスやらないとやったらあかんっていうルールがなかったらよかったのに。
って言ってYouTube見てたんですって。
どう思います?皆さん。
うちの妻はそれ聞いて、いやいやいや。
それやったらさ、どうせさ、もうマイクラのやつをやらなあかんっていうの分かってるから練習したいっていう意味合いでやってるんやからさ。
やること全部やった上で、これもう無理やなって言うんやったら、だらだらとYouTube見てるんじゃなくて、もう普通にコントローラーでスイッチでマイクラやっておいたらよかったやん。
で、ママに朝会った時に、あれ?ってこう言われたら、いや全部やることやったけどできへんかったからスイッチをコントローラーで今やってんねんって言ったら、ママも納得するやん。
そっちの方がいいやん。
ただこうやってたら、あらーとこう過ごす時間があるぐらいやったら、自分でちょっと練習やでって慣れるためにこっちをスイッチをコントローラーでやった方がより有意義なわけなんやから、
それをちゃんと説明してくれたら多少決めてたルールでも破ってもいいよっていうことを言って、うーんって言ってたんですよね。
このルールを決めたこと守るって素晴らしいことなんですけど、
それをちょっとでも破ってもいいっていう行間を読むというか、より良い提案をできるようになるというか、
そういう発想を身につけてほしいなって今の説明をこうしたら、皆さんもなんとなくまあそうやなって思うところあると思うんですけど、
難しいっすよね。破ってもいいよっていうルールなんてないと思うんです。
ただ、それよりもより良くルールっていうのはより良くより良く作り変えていくもんやと思うので、
こういうことやってみたけどもっとこっちの方がいいんじゃないか、もっとこうした方がいいんじゃないかっていうことを提案できる、
大人になってほしいなっていう願いをなんか持ったなーっていうそんなエピソードでした。
どう思います?ね。
肩破りなーすっごいできる経営者にはなれんかもなーとか思っちゃったのは僕の内心の話なんですけど、
もう一個だけエピソードね。僕その大学の時に慶應楽部って所属してたんですけど、
まあマナーが悪い後輩たちもいっぱいいたり、
バンドが始まる前のちょっと前にライブハウスみたいなところに溜まってしゃべったりとか、
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でもその箱の中やったらもうそのルールで出来上がってるんですけど、
外に行ったら一般の方ともいらっしゃったりするので迷惑やったりとかマナー悪いなって思われたりして、
なんか音楽のイメージが下がったりするじゃないですか。そういうのってちょっと控えたいっていう時に、
憧れあった先輩のバンドが普段はすごい破天荒な暴れ倒したりしてるような方たちが演奏バーンって始まる前に、
一言バーンって叫ばれたんですよ、ボーカルの人が。
ルールは破ってもな、マナーは守れよって曲バーンって始まって、
かっこええと思って、この感覚わかるかな?
ルールは破ってもええけどよ、マナーは守れよって。
人としての意気というかね、こういうところをなんか感じ取ってほしいなって。
IWGPの池袋ウエストゲートパークのキングも言ってました。
悪いことすんなっつってんじゃねえんだよ。だせえことすんなっつってんの。
大きくなれよ長男。
さあということで本日の本題は、
不動産売買の営業トークに惑わされるな!
煽りを逃げて自分のストライクゾーンを見極めよ!
っていうことですね。煽りを逃げてって言い方ちょっとあれかな?
煽りに負けるな、惑わされるな、こっちじゃない。
っていうような話をしてみようと思います。
経験ある方も多いんじゃないかなということで、よかったら本編聞いてください。
本題に入る前にお知らせをさせていただきます。
8月8日の土曜日勉強会、これはもう迫っておりますよ。
新築こだてのまっちゃん氏の勉強会でございます。
昨日もお話をさせていただいたので、気になる方はだいぶ深く掘り下げて、
まっちゃんからはもうセミナーいらんやんかっていうコメントもいただきましたけどね。
ありがたい、ありがたい。
でも本人からの口から聞くことと、さらにいいことは分かった。
メリット・デメリットも抑えられた。
じゃあ具体的にどうやっていくねんの方策のところについては昨日の放送では一切触れてないので、
気になる方はぜひとも現地までお越しください。
これはズームの配信もアカデミー動画も一切残しませんので、
もう聞き逃したらおしまいですよ。
耳かっぽじて聞いてください。
という内容でございます。
あと午前中の午前コンサルからもね、
ちょっとクロートの方も参加されます。
今6人くらいかな、いらっしゃるんですけど、
いやおもろいと思います。
よかったらせっかくやったらちょっと午前から来ませんか。
ランチ食ってね、みんなでね、
そっから昼の本編に流れ込む形になりますんで、
よかったら午前からお越しください。
抹茶も最後の30分くらい来ますんでね。
はい、というところで、
9月の19日の土曜日も9月の勉強会やっていきますよ。
これは元気が出る親の会の運営メンバーでもあります。
ヤマニコさん、大西さんにお話をいただくという、
俺みたいになるな失敗共有勉強会。
ここはですね、
本当ね、皆さんも多かれ少なかれあるわけですよ。
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失敗談っていうのはね、あるんですけども、
これについてはね、
こういうことやっちゃって絶対失敗するよ。
これやったら絶対成功する用はないけども、
失敗っていうのは避けて通れるわけですよ。
いっぱいやったらいいんです失敗は。
ただ、こんなやらなくてもいいよねっていうことではあるわけなんですよね。
だから事前に知っておく、自分ごとに考える、
自分がこの状況に直面した時に、
こういう対応をやればいいのかというのを学んでおくっていうのは、
深い学びになりますし、再現性の高い内容になるんじゃないかと思っておりますので、
ぜひとも現地へ学びに来てください。
こちらはズームとアーカイブ動画の配信もございますが、
ぜひとも現地で生で学んでいただきたいな、
オフレコの話も現地やったら飛び出るんじゃないかなと思っておりますので、
よろしくお願いいたします。
9月19日の土曜です。
はい、では本題行きます。
いや、なかなかね、
いろんな煽り文句で上手いことね、
うまく仕立ててきはるわけですよね。
例えばあなたが今不動産、賃貸をしてます、
公約をやってます、収益不動産買いたいです、
ってこう待ってる状況で、
1本のメールが届きましたよ。
で、メールを見ると、
ま、添付書類があるわけですね。
物件概要書、埋則と呼ばれるものがあって、
レントロールがあって、
土地建物の当本などが付いている状況で、
この物件、今売り出し中です。
で、売り主さんがかなり売り急いでおられるので、
そもそもの金額はこれなんですが、
ここまで減額交渉が可能です。
いや、結構な幅、値段下げてるな、
みたいなのがあって、
ちょっと待って、そうしたら利回りがここまで上がってくるから、
地区年数もまあまあそこそこに立ってるけど、
でも、別にね、平成中盤地区ぐらいか、
みたいな。
あ、だったら全然これありじゃない?
みたいな、ちょっと思ったとしましょうと。
で、問い合わせます。
メールで一旦連絡をし、
かつ人によって電話をするでしょうと。
で、話を聞いていると、
あ、興味を持っていただきありがとうございました。
この物件についてはもう、
所有者さんが資産組間のためにも入れ替えで、
売り急がれていると。
次に物件を購入するものが決まっているので、
資金ぐりとして、
これを売却した、その売却益も、
次の購入に当てたいとおっしゃられているので、
できればいついつまでに購入される方を
最優先にしたいというお話なんです。
そこそこ迫っていたりするんですけど、
まあまあでも無理ではないかと、
いうような形で提案されると。
で、すでに問い合わせが何件も入っております。
これよ!言われるんですよね。
問い合わせがいくつも入ってますと。
で、有識約なしっていうのが
基本的には優先されるわけですよ。
なしっていうのは買い付け入れます。
で、契約に進みます。
買い付けの時に有識約なしって入れるんですけど、
契約に進んだ時に手付金っていうのを
1割ぐらい入れるわけですよ。
1割だか5%ぐらいでもいいんですけど、
とにかく入れた手付金、
これが契約の証になるわけですけども、
これで引渡しまでの期間、
最終的に融資を受けます。
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資金が全て準備できました。
引渡しますよまでの期間に
融資が付かなければ
この契約はもう無かったことにして
手付金返却しますよっていうのが
融資特約ありですけども、
いやもう付かなかったら手付金は放棄します
っていう内容、これが融資特約なしです。
売り主さんからしたら特約なしの方が
圧倒的にいいわけですよ。
せっかく時間2ヶ月ぐらい猶予を持ったのに
結局購入することができなかった
ってなったら何の時間やったんや。
なるんだけど、
せめてその手付金っていうものだけは
入手できて、また一から売り出せるので、
これもまあまあありかなってなるじゃないですか。
なんですけど、
この売り込みの段階で
融資特約ありでもいいので、とにかく
手付けたら順番で押さえます。
これ1番手、2番手、3番手とかあるんですよ。
順番で押さえるってことは、
1番に買い付けを出した方が
最優先。その人が流れて
次に2番手、3番手。
要は買い上がりとかがあったとしても、
まずはその順番守りますよ。
これも強力な
営業フレーズですよね。
いやだったら早めに出した方がいいかな。
特約ありやったらこっちリスクないよなって思っちゃうんですよ。
で、
1番手だったらさらに
価格交渉も通せるかもしれないですよ。
なんて言われた日には、
マジで出そうかな。
ここからさらに安くなる可能性あるの。
営業トークですよ。
それはほんまかどうか
わかんないですからね。
とにかくこれ集めたい。
その買い付けをいただいたからといって
売り主に出すかどうかもわからない。
出す義務もないし。
いろんな手法で持って抱え込んでくるんですよ。
囲み込んでくるんですよ。
で、ちょっと感覚を麻痺させるんですよ。
っていう営業トークあるから気を付けて。
っていう話ですね。
これを言われた時に
まずはね、僕は
電話をお勧めします。
その情報ほんまかなっていうのを
ちゃんと聞いた方がいい。
で、聞くポイントはいろいろあるんですけど
まず聞きたいのは
その売却理由って何ですか?
っていうところですね。
さっきみたいに資産組み替えで
新しい物件を購入する予定があるから
その頭木に当てたいんだっていう
リアリティのある内容なのか
とにかく
ご本人さんがご病気されているので
先も長くないかもしれないということを懸念されていまして
相続するアイテム
いらっしゃらないということで
これがまた残って
誰かに迷惑をかけるってなっても困るので
早く資産整理したいとかかもしれないし
いろんなこと
売りの理由を聞きましょう。
これがただ葉っぱかけるだけやったら
もごもごってなります。
確認しておきます。
あとはそのレントロールの内容が
正しいものかどうかっていうのも
聞く必要があります。
理想できるんだったらその賃貸者契約書と
照らし合わせる。
直近でたくさん入居されているんだったら
劣りの可能性もゼロじゃないですからね。
お金払って
入るだけ入っておいてもらって
購入した後にガバって抜けるみたいなこともあるので
いつから入居されているのか
これがもう半年とか1年以上だったら
まあまあまあ
ほんまに住まれている方かなっていう判断にもなりますし
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それは確認できるんだったらした方がいい。
あとはね
例えば修繕履歴があるのかどうか
とか、あとパッて準備できないのは
意外とランニングコストね。
月々かかってくる固定費ね。
これパッて言われてまとめられないんですよ。
事前にこんだけあったなっていうのを
全部まとめておいて資料化しておく。
これも揃ってるんだったらほんまに売る気あるんだなってなるんですけど
ちょっと確認しますで全然出てこない
ってなったらこれは
ちょっとブラフの可能性あるぞみたいな。
そんな売り急いでもない。
なんとなくこの値段で売れたらいいからちょっと探しといて
ってただ仲介業者だけが
薬金になっているパターンもあるっていうことですね。
この辺を電話で聞きながら
あーなんかしどろもとのなっているな
っていう感覚を身につけていくっていう
これは経験談のところはあるんですけど
メールだけで済ませると
相手に時間を与えるので
リアルタイムでタンタンタンと質問を投げかけていったときの
相手の反応を見るっていう僕は電話は
おすすめでございます。
そして二つ目
こういうパターンもあるんですけど
高くても買いたいお客さんがいるんです
っていうやつね
これもほんまか?
今度は逆にこっちが購入したいというよりも
売り物件ないですか?
っていう営業です。
例えば相続絡みの資産組み替えで
多少高くても買いたいお客さんがいるんです
なんかそれっぽいことを言うてくるんですけど
これは
要は
高くても買いたいお客さんいるの?
やったらちょっと最近まだ買ってすぐやけど
この物件どうかな?
って言って
情報集めるための仲介さんの
口車っていう可能性が高いよ
全然できるもの
そんだけでも必死なんだもん
向こうは営業成績上げたいから
こういうのはね
存在するんですよ
よくありません?皆さんのところにチラシ入ってません?
この辺りで物件を探しているお客様が
二組いらっしゃいます
みたいな手書きのメモで書いてたりとかね
福丸不動産
みたいなんとかもよー書いてきますわ
それほんまかい?みたいな
二組ってリアリティあるわ
ちょっと
でもほんまはそんなお客さんいないよっていう
手書きっぽく見せてるけどただのコピーやしな
っていうので
集めるんですよ情報を
これも電話で聞きましょう
できるんだったらそのリアリティをね
ちゃんと話して聞いてみて
予算レンジどのぐらいの予算ですか?
エリアは?構造は?
求める利回りはどんなもん?
買いたいやったらその辺ちゃんと返してくれないと
ちょっとこっちも言いかねます
提案しかねますよ
あとは現金で買うんですか?融資を使うんですか?
あ、融資
じゃあ金融機関さん
決まってるんですか?
差し支えない範囲でちょっとお聞かせ願えたら
なんていうところを聞いて
やっぱりはっきりと答えられれば信憑性高いなっていう
判断の基準にもなりますし
その辺りちゃんと聞くのは大事ですよ
あとは決済までどのぐらいで動けるんですか?
とかすでにそのお客様とは
取引は仲介さんとしては
どんなお客様がございますか?みたいなことを聞いてみる
っていうところで引き出してみる
っていうのは大事ですよ
あとはもうね
こういう情報来るでしょう
今日の締めですけど
いろんなあの手この手で興味を引かせるんですよ
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早いこと情報を引き出そうとしてきたり
何とか買ってくれへんかっていう
営業トークで囲い込んでくるんですけど
そういうことは全部無視
単純に
自分のフラットな目線で
この物件
この金額
だったら買えるよっていうのを
すぐに返せるような
素振りを普段からやっておくってことですね
金融機関も平時に開拓しておく
案件が出てきたらすぐに
メールとかで送付して
担当者にこんな案件出てきたから
精査してくださいとどのぐらいの
UCが引けるかどうかっていうのをご判断願います
っていうのをやれる
関係性をすでに作っておく
決算書とか資産の背景表とか
自己紹介資料っていうのをすでに
提出しておくのがベスト
だし作っておいて
いつでも提出できる状態にはやっておきましょう
買い付け証明書
すぐ出せるような状況にしておく
売り急ぎ投稿って関係なく
フラットな状況でこの金額やったらいけるよ
融資得役ありかなしかもそれも判断も
全部ひっくるめて上で
いつでもいけるよっていう体制を
整えておきましょう
ここの判断の
ちゃんと金力を
つけておかないと
いざという時動けないし
惑わされてフラフラフラって持ちくわしがブレるよ
っていうお話でございました
はいということで
急かされた時に出す言葉を
決めておこう
買い付けは出せますと
ただこれとこれだけは確認させてください
っていうことをシミュレーションして
頭の中で思い浮かべておいて
すぐにパッと聞き出せるような能力
身につけておきましょうね
自分のペースに引き込んでいく
これが大事ですよっていうような
お話でございました
経験値がものを言う
不動産業界ではありますが
ほんとね色んな形で
売り込みうまいことやってくる業者さんいるんですけど
基本的には
信じちゃダメっていう業界だと思っておいてください
その上でね
ちゃんといい人もいるんですよ
騙し合いの世界っていうのも不動産の常なんで
その中で惑わされないような
状況を気をつけていきましょうね
ということで本日もワクワクと
楽しく元気にいきましょう
それではまた明日