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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や趣向をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日はフルローンが出たから不動産投資するのは危険なの?と題しまして、
フルローンが出たと、融資、満額融資、100%融資が出た。 その際に不動産投資するっていうのは危険なのかどうかっていうのをテーマにお話ししていきます。
はい、まずフルローン、物件価格に対して100%融資が出るのがフルローンというふうに言われておりまして、
不動産投資の醍醐味っていうのは他人資本、つまり自分のお金ではなくて銀行から借りてきたお金で
物件を買って回すことができるというところがね一つメリット、メリットとか特徴ですね。
ですのでフルローン自体はね、上手に使えばすごく強力なやり方だと思うんですけど、
ただ、じゃあ出たから、フルローンが付くからといって何年物件買ってたらそれはどうなのって話になってきます。
結論から言いますと、結局どの物件、どんな物件をどういう条件で買うかにつきますね。
相場より割安の物件を買えてると、それがねフルローンで融資も付いてるっていう場合なんかだったらね、
すごく理想的なのでね、買ったところでね、そもそも安く買えてますので返済比率というものを見たときに余裕があるね、きっと返済もしていけると思いますので危なくないと、全然危険じゃないと。
一方で相場より割高値で捕まされてしまっているような時、その上フルローンなんかしてしまうと、これはかなり厳しくなってくると思うんですよね。
返済が厳しい、負担が大きいってことになってきますので、これ具体的に数字説明しないとなかなかイメージつかないと思いますので、よくね私の音声なりコンテンツでシミュレーションをやってますけど、これで見ていくとわかりやすいんですけど、
例えばですね満室になったときに500万円のね、家賃収入が入ってくるアパートがあったとします。
A棟とB棟どちらも同じスペックです。築年数とか駅の距離とかね、そういったものが同じスペックのアパートAとBがあって、どちらも満室になった場合が500万円だと。
決定的に違うのが価格ですね。片方は5000万円、リマイル10%で買えたとして、もう一方はかなり割高で8000万円ぐらいという風にしますね。ちょっとねわかりやすくするためにかなり極端な例を出してますけど。
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想定の空室率5%にして処刑比率15%だから合わせて20%ですね。どちらも同じ条件にしたとして、融資条件ですね。どちらもまずフルローンなので借り入れは5000万円になると思うんですけど、
借り入れ期間ですね。ちょっとわかりやすくするために少し短めにしましょうか。25年の3.2%とかでね、ちょっとね想定してみましょうか。どちらもフルローン。つまりAの方は5000万円で買うので、借り入れも5000万円と。
Bの方は8000万円で買うことになるので、借り入れも8000万円で。これでシミュレーションすると名案がはっきりと分かれてきます。
Aの方ですね。5000万円で買って融資の組み方もフルローンなので5000万円借りてきたと。期間25年。金利3.2%で計算してますけど借りた場合どうなるかというと、年間のキャッシュフローは100万円以上残る形になりますね。
大体月々の返済も24万なので、家賃が月々そうですね。12で割るとざっくりですけど40万ちょっとぐらいなので返済24万なので60%ぐらいの返済比率かな。少し高めですけど期間25年で見てますのでね。
もし35年とかで伸ばせばもう少し返済比率50%ぐらいまで落とせると思うんですけど、25年で返済比率60%だったらこんなもんかなと。年間のキャッシュフローも100万以上残っているので十分に回していけると思うんですよね。
この場合はフルローンで出たから不動産投資しても別に危険じゃないと十分に回っていけると。もともと割安で買えているという条件なのできっと途中で売却してもしっかり売却益も得られると。いつも私が言っているインカムゲインとキャピタルゲイン両方を得ることができると。
一方でBの条件。同じスペックのアパートかなり割高でね。8000万円でかなり割高ですけど。そうばかしながら6000万円ぐらいなんでしょうね。5000万円だと割安で買えた。8000万円だとかなり割高になってしまっているというところなんですけど。
これどうなるかというと年間のキャッシュフォローがもうマイナスで65万ぐらいなので完全に赤字ですね。持ってても赤字。お金は垂れ流している状態になっちゃって。その理由が月々の返済額がとても大きくて38万円以上ですね。利息と頑菌の両方で。
家賃がだいたい満室でも月40万ぐらいしか入ってこないアパートで返済が38万というのはもうほぼ全部持ってかれているわけなのでかなりしんどいと。それもそのはず借り入れ額が8000万円でかなり大きいとね。
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フルローンというのは100%融資ということですので買っている物件が高くなればなるほど借り入れするお金も大きくなるのでその分返済負担もきつくなるというわけでして。同じ物件のレーススペックのアパートを買っていたとしても結局相場より安く買っていればフルローンを引いても問題ないですし逆に割高で捕まされちゃうとそれでフルローンしてしまうとまあ死にますよね。はっきり言ってこの場合ね。
さすがにこんなに返済がきついという条件だとね。銀行の方も意思付けないと思いますけどちょっとね今回ねわかりやすい例にするために大げさにしてますけどそのぐらい明案がねくっきりと分かれた事例かなと思います。
このことからも私がお伝えしたいことそして今回のテーマのお話のテーマでもあるフルローンが出たから不動産投資するのは危険なのっていうのはね答えとしては結局物件ですねをいくらで買うのか相場より安いのか高いのかというところになってきますね。
これは結局インカムゲインがねあの取れるのかキャピタルあのキャッシュフローがちゃんと取れて回っていけるのか一方で返済がねかなりきつくて赤字になってしまうのかとこも言えてきますしあと売却した時ですよね5000万のほうの借り得で買った場合だとあの売却した時でもねそもそも割安で買えてるわけなのできっと残済残ってる借金よりも高い金額で売ることができるのでキャピタルゲインですね売却益も取ることができると。
一方でBのほうのねかなり割高で買ってしまっていると売る時にもきっとこの残済残ってる残済よりも高い金額で売ることができないと。
もし下手をすると残済よりもね割れてしまうと例えば残り7000万借金残ってるのにアパートが6000万円でしか売れないとなると1000万円足らないわけなので自己資金で補填しないと残済ねあの借金返せないのでね定当も外せないで売ることができないという状態が発生しますので何とも恐ろしいと。
このようにあのフルロンがねいいか悪いかっていうよりもどの物件をどういう条件で買うかによってもう全て決まってくるかなと。
ただ安心してほしいのがこれって結局買う前の段階で全部わかるんですよね。
ちゃんと物件のスペック調べてどのぐらいの収益力があって相場がいかるぐらいなのかそれに対していくらで買えるのかこれがわかっていると条件にマッチするものだけ買えばいいからそうすれば負けないと。
一方で明らかに割高なものとかを買ってしまうとかなりきついとね。
特にフルロンなんかで借りてしまうと割高なものをフルロンでつけてしまうとただ単に借金が多くなるだけ。
売り主というか仲介というかこの物件を売った人間が儲かるだけですので何とも良くない展開になってしまいますので気をつける必要があるというところになってきます。
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というわけでフルロン上手に使うとすごい強力な武器です。
一方で割高な物件でフルロンをやってしまうと本当に死んでしまうと言ったらなんですけどかなりきつくなりますので注意が必要という話になってきます。
特に2026年10月今このお話している10月なんですけど金利がますます上がっている局面ですのでフルロンをするとき借り入れを多くやるパターンのときというのは今まで以上に慎重にやっていく必要があるのかなと感じている次第です。
はいいつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。