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ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日、不動産投資に関するお話として考えているのは
ちょっと中級者以上の方向けの話になるんですけど、たまにはいいかなというところで、
土地から新築のお話をしてみたいと思います。 なぜこのタイミングでするかと言いますと、今この音声収録しているのが2026年の7月なんですけど、
ちょうど今、私の方で計画している
案件がありますので、これを話せる範囲で、
テーマとして話してみたいかなと思います。 どのぐらいにちょっと興味ある方がいるかわからないんですけど、
不動産投資っていろんな方法があるのは、ここまでも何度もお話ししてきた通りですけど、
その中でも、まずマンションとかアパートがあって、
例えばマンション、一棟マンションを買うとしますね。 その一棟マンションといっても基本は中古ですよね。
完成している物件、すでに入居者が入っていて、そういった物件を買ってくるって方がもう大半だと思うんですよね。
ただ、中には新築ですよね。 文字通り入居者がついていない新築の物件を買う投資家さんなどもいるんですけど、
私の場合はその一棟、手前の土地を自分で買ってきて、
もちろん適当に買ってくるわけじゃなくて、どういった建物、マンションとかアパートが建てられるかとかっていうのをもちろんわかってますので、
それを想定した上で土地を買ってきて、建設会社、複数社に見積もりとか建ててくれるところを探して、
話がまとまったら建築受付契約を結んで、実際に建ててもらって、
実は自分で計画して建ててしまうところからやるっていうところが実は強みというか、一番の得意分野なんですよね。
それをやってまして、この後考えている事例を話していきますけど、
そもそもなんでこんなめんどくさいことをやるかというと、めんどくさいですよ、とにかく時間もかかりますし、
ぶっちゃけリスクも高いので、お勧めはしない方法もあるんですけど、
なんでやるかというと、結局上流なんですよね、これが結局。
よく情報は川上とか川下とかで、川下の情報じゃもう残っているのはみそかすみたいなものしか残っていない。
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そのためには川上の情報を手に入れるとかよく言われますけど、川上、いわゆる上流ですよね。
結局ここが一番始まりなんですよね、不動産の物件でいうと。
なぜかというと、私が結局建てた物件が完成しますと。
それを購入するなり売却するなりして、次の方が例えば買いますと。
それがまた次の方が蓄10年20年後にまた売って、別の方が買ったりといった感じですので、一番ここが始まりの部分なんですよね。
当然新築は新築に相場があるんですけど、これをうまくやると相場より安く建てられるので、そこで利益が出せるというところですね。
例えば、どこでもいいんですけど、荒川市とか顕微屋で特定のエリアの新築一棟マンションとか検索してもらうと、既にもうできてる一棟マンションとかで築1年未満とかのやつとかも結構売りに出てますけど、
例えば2億円で売られてたとすると、そもそもそのマンションどのぐらいでデベロッパーは建ててると思いますかというところですよね。
これはもちろんデベロッパーとか方針とかその時のタイミングにもよるんですけど、おそらく1億5000万とか6000万ぐらいで建てて2億ぐらいで売ってるんじゃないかなと。
場合によってはもっと安いかもしれませんし、もう少し高いかもしれませんけど、そんな感じなんですよね。
そこで彼らがわざわざ時間の手間かけて建ててるのはやっぱりそこで、それは2億で売ることによって大きな利益を出すことができるから、わざわざ手間暇かけてリスクを追って建ててるということなんですよね。
もちろん売らないで長期保有し続けるケースもあるかもしれませんけど、これがわざわざ土地から新築をやる一番の理由のところかもしれません。
私もそれをやっている次第でして、今計画しているのは東京都の江東区ですね。江東区エリアでちょっと町名は控えますけど、江東区の東西線ですね。
江東区っていくつか電車通ってますけど、そのうちの東西線のある駅から徒歩12、3分のエリアに5階建てのマンションが建てられる土地が出てきたので、今年の春先に。
これは値段言ってもいいと思うんですけど、5500円くらいで売り出されてたんですけど、明らかに安いんですよね。5階建てのマンションを建てられる土地として江東区で。
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売り急いでるのかなと思って、とりあえず販売業者とか仲介に問い合わせして、色々話してたら、どうやら売り急いでるわけではないんですけど、売り主さんが他県業者で。
あれみたいでしたね、ぶつ上げしてきたばっかりの物件みたいでして、具体的にはそこがもともと2階建ての子建てで、実際に人が住んでいて、そこに住んでた方が亡くなったのか退居したのかで、亡くなったのかなんで相続して、お子さんが相続したけど結局住んでないので、よくあるパターンで手放すために売り出したと。
それを不動産業者が買ったんでしょうね、多分4000万くらいで買ったんでしょうね、4000万くらいだと予想しますので買って、自分たちで解体してサラチにして、サラチなんて100万、200万、2階建ての小さい子建てだったので100万、200万でできますので、サラチにして、それをさっさと売っちゃいたいということで、1000万、利益2割くらい乗せたんでしょうね。
そこまでで2、300くらいかかっているものを、5500くらいで市場に出してきたって感じですね。
で、間に元付中会、客付中会が入っている案件でしたので、特に怪しいところもないですし、これ建てられるんだったら、本当にあれなんですよね、今割安なマンション建てられる都市とか都心で取り合いというか早押しゲームになってますので、これすぐ買われちゃうなと思ったので。
見つけたその日に電話して、翌日には買い付けですかね、出してまして、中会さん味方につけて、他の人に売らないでくださいって感じで話して、うちが絶対買えますからって感じで抑えました。
で、実際やり取りしていく中で、中会さんの方からもひっきりなしに問い合わせが来てるんですけど、これちょっと値段安すぎましたかねみたいな感じのことを中会さんの方が言っているぐらいだったので、そこではい安いと思いますっていうふうにちょっと馬鹿しょうぎに言えなかったんですけど、
まあまあマンション建てられそうな土地なので人気なのかもしれませんねって感じでぼかしておきましたけど、内心は明らかに倉庫より安く売りに出してしまったんでしょうだろうなっていう感じは持ちながら話してました。
結果無事にうちが買うことができて、今物件さらちの状態で所有している状態ですよね、決済まで全部終わって。
同時並行でもちろん建設会社とかにも手配して、5階建てで、よくある都心にお住まいの方だと最近もう結構目にすると思うんですけど、よくある5階建ての小ぶりなマンションですよね。
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そこで5階建て10部屋ですね、合計入るかなっていうタイプだったんで、私も最低限の新築の勉強をちゃんとしてますので、この土地にどんなものが建てられるかちゃんと分かった上で買ってますので、ここだったら5階建て10部屋はちゃんと建てられると分かった上で建設会社にちゃんとお問い合わせを見積もり依頼して、まず図面を書いてもらいます。
もちろん10部屋ちゃんと入るっていうのは確定しましたしその時点で、問題は見積もりなんですよね、金額とかが出てきて、それで収支がどのくらい合うかなというところになってきます。
同時並行で、いわゆる管理会社とかにも依頼して、家賃査定をしてもらう必要があって、ここの土地に5階建て10部屋のマンションを建てた時にどのくらいの家賃が取れるかっていうのをちゃんと査定性を出してもらう必要があります。
今自分でも使っている人多いと思うんですけど、スマ査定であったりとか、家賃査定をネット上ですぐにできてしまうサイトもあるんですけど、それプラス第3者の管理会社にも中立な立場で査定してもらうっていうのが必要なことで、やっといた方がいいので問い合わせしてやってもらったりとかして出してもらったりしまして。
大体がもう本当に想定していた家賃帯が取れそう、よくも悪くも、できれば自分が見込んでいたよりも高い金額の査定が出てくれれば一番いいんですけど、それは出ず大体見込んでいた通りの家賃になりましたし、
あと建築コストもものすごい上がっているので、例えば5年前だったら1億円ぐらいで建てられたものが、今1億5000万とか2億ぐらい出さないと建てられなくなってきている時代なのでものすごい上がっているので、
特にマンションといっても構造によってRCなのか鉄骨かとか2種類に分けられるんですけど、特にRCの口頭は本当に激しいので、一応RCの建設会社と鉄骨の建設会社両方にも出して、他にも出しているんですけど、一応2つのパターンで攻めようかと思ってやってまして、
結論から言うと、RCが思っていた以上にさらにこの1年間で値上がりしていて、かなり収支が合わなくて厳しいなというところで、一方で鉄骨だったら何とか折り合いつく範囲の建築コストでやってくれそうなところが見つかってきたので、おそらく5階建て10部屋のマンション、鉄骨マンションとしてやろうかなどうかなという段階ですね今ね。
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ちなみになんですけど、このエリアはだいたい新築の鉄骨のマンションが完成した段階だと、利回りで言うと4.5%から5%ぐらいで売れるんですよね。
だいたい今、2026年7月の時点だと、利回り4.5から5%ぐらいで売却できるんですけど、実際私が今ボロボロのソロバン叩いて、ソロバンという言い方ちょっと古いですけど、計算して収支出したところ、何とか利回り6%は乗るかなというところなので、6で立てて4.5から5ぐらいで売れるならいいかなというところですね。
これちょっと金額ぼかしますけど、例えば年間余地1000万取れる物件作れるとして、それを6%の利回りで立てたとすると、土地建物で約1億6666万になるんですよね。
1000万割る6%で割ってみるとこの金額1億6666万が出るわけですけど、
これを仮に1000万を4.5%で売却できたとすると、4.5%で割ると約2億2222万ですので、1億6700万で立てた物が2億2200ぐらいで売れる可能性があるという感じなんですよね。
あんまり売却が値段が伸びなくて5%しか売れなかったとしても、一応1000万割る5%で2億なので、1億6700で立てて2億で売却。
これだとちょっとあんまり上見ないかなというところなんですけど、ただそれでもちょっと今回やりたいなと思っているのは、ここから1年でまだ家賃ちょっと上がりそうかなというところですよね。
今出してもらった査定よりも実際半年後1年後完成の時期にまでになったら家賃がもうちょっと上がっているんじゃないかなというところがありますし、
あとは売却の相場がさらに下がるかな、利回り相場がですね。
例えば今4.5%から5%のエリアでも4%から4.5%ぐらいで売れるんじゃないかなという可能性も秘めていますし、
あとは建築コストですね。
もう頭打ちな気もするんですけど、これ以上上がるとますます建てにくくなるので、ちょっとここは頑張って建てた方がいいのかなどうしようかなというのが悩んでいる状態ですね。
土地買っちゃってるじゃないですかって言われるかもしれないんですけど、そこはそんなに心配していなくて、
もし家でやっぱりこの計画やめとこう見送ろうとなったときは、この土地は土地で売ってしまえばいいだけですので、
間違いなく買った値段よりは土地だけでもね、他に建てたい方とかいますのでマンションその人とかが見つけてきてくれば、
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そこは買った値段よりもいく分かプラス側乗せして売れると思いますので、いいかなというところですね。
さっき買ってきた金額出してしまいましたけど、おそらくこの音声聞いている人の中で買おうと検討される方はおそらくいないかなと思いますし、
そもそも売る予定もまだ今のところはないんですので、できれば自分のところでやりたいという気持ちがあります。
かなりちょっといろいろ情報を大きく出してる、出しちゃってますね正直ね、出しても大丈夫だと思いますので、
ここだったらスタイフですのでね、出しちゃってますが、そういった形で今計画している次第です。
というわけで土地から新築というのはすごく難しそうだなと思われると思うんですけど、実際に慣れるまではちょっと難しいですね。
ただ慣れると非常に面白いですしやりがいもありますしね、何にもないゼロのところから物が出来上がっていくというのはすごく創造的、クリエイティブな仕事だと思いますし、
出来上がった時の完成というのはすごく嬉しいですよね、やっぱりね。
実際に建てるのは建設会社の人ですけど、計画して資金引っ張ってきて、そこを指揮しているのは自分ということですので、すごく嬉しさが大きい仕事ですので楽しいという風に感じています。
というわけでね、ちょっと今日は不動産投資の中でも明らかに中級者以上向けの話になってしまいましたが、もし興味ある方とか興味を持ってくれたら嬉しいかなというところだったので話した次第です。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
