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お聞きの皆様、おはこんばんちは、現役リフォームプランナーの寸尺かんなです。
今日も不動産界になります。前回の続きで、まだ住宅を供給する側のお話をもう少しさせてください。
まず、住宅開発というのを大きく分けると、2種類あるとして、1つは連鉄会社とか、自治体が共同で、まちづくりみたいなものまで、全部含めてやる大規模な住宅開発です。
こういったことは、もう本当にすごい大きな投資、時間も規模も大きいので、こういったところは政府の支援も欠かせませんし、こういった事業は実際にこの投資に対して収益を全部回収できるのは相当時間がかかりますよね。
そういえば、ちょうど私が住んでいる関西圏で、主要な地下鉄の沿線で、三戸筋線という沿線があるんですよね。
ここは、千里中央という駅が終点だったんですけれど、今年の3月に、このもう2駅、北折エリアの方に駅が2つ増えて、だから沿線が伸びたんですよね。
これは、つまりこっちの北折、美濃エリアに、さらに新しく若い家族にいっぱい住んでもらって、街づくり全体を引いては、この沿線自体を盛り上げていこうみたいな、まさに大規模な住宅開発の一つだったんですけれど、
これをね、なんで今さらっていうね、これだけ住宅が、人口も減って住宅が余りまくっている時になぜっていう思いがあるんですが、これね実際にこういった計画がされたのって、実は1968年だったりするんですよね。
まだまだ高度経済成長期で、人口も何もかも増えている頃、住宅の供給がまだまだ必要だと言われていた時代に計画されていたものがですね、ようやく、うよ曲折を経て実現してしまったのが、この50数年後の今だっていうことなんですよ。
これが手遅れにならない。ましてやね、これだけの大規模な時間とお金とかけた投資が、無事に回収されて利益が上がるのって、いったい何年後なのかなという思いは否めませんよね。
対してですね、こういった大規模な街づくりを主体とした住宅開発と比べて、マンション開発っていうのはもう本当に、この1個のマンションの部屋を全部売り切りさえすれば資金を回収できるので、比較的リスクが低いということで、こういった事業はこんな別に大手企業とかデベロッパーとかじゃなくても、
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小規模の新規参入の事業者とかでもできるんですよね。ちょっとまた余談なんですけれど、私が今の会社の前に働いていた超ブラックなリフォーム会社は、母体はこういう不動産投資事業をやっている会社だったんですよね。
ここもね、だから結構駅地下の都心にタワーマンション作ったりしてましたね。なんとかトントンで、そんなに大きく儲けてたとは聞いてないし、割と苦戦したと聞いてるんですけれど、ギリギリ何とか売り切ってやれやれという感じだったと記憶してます。
だからこういった事業はですね、参入しやすい代わりに万が一売り残ったりとかね、何年もかかっても空室があるみたいな状態になると、もうたちまち資金回収できないということで、こういった小さな企業は淘汰されていくっていうね、結構勝敗がすぐに出る。簡単に始められるけど結果が出るのも早いみたいな、そういった投資になりますよね。
今まで話したのが、文条用の住宅事業の話だったんですけれども、今からお話しするのは、次は賃貸の話をもうちょっとまたさせていただこうと思います。
賃貸住宅は結局こういう売却利益で資金を集めるという投資とは違ってですね、長い時間をかけて、利用料である家賃ですよね。住んでる人たちの家賃を得ることで回収していくという形の事業になるので、当然ですね、時間もかかるし、そして借り手がね、どういう人がこの部屋に住んでくれるかによっても、
この部屋の痛み具合とか、そういったことも変わってくるので、資産価値が左右されてしまうという部分があるんですよね。
以前もちょっとお話ししたんですけれども、どうしても賃貸住宅の場合は、ワンルームのような狭い間取りが多くなってしまったという背景があるんですよね。
一方ですね、実は富裕層向けの賃貸事業というのは別にあるんですよね。これは三井不動産みたいな大手事業者が、こういう富裕者層向けの広い間取りの賃貸なんかをやってるんですよ。
なんですけれども、一般の消費者というか、一般の人のためとして、賃貸事業をやっているところというのは、ほとんどが霊災事業者が多いんですよね。
やっぱり経営が不安定なので、こういった回収しにくい不安定な事業に大手はどこも手をつけにくいという背景があるんですよね。
とにかくですね、日本の場合はこの部屋を貸す、やぬしさんの側よりもですね、借りる側の権利の方がずっと保護されてるんで、例えばですね、最近特に問題になってきているのが、老朽化してきたこの賃貸物件をですね、もう直したくても、もう立ち退いてくれないし、OKしてくれないとなるとね、この住んでる人がね、こういったことも簡単にできないんですよね。
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つまり事業者ね、だから貸してる側が自分たちのその何でしょう都合とか、まあ何て言うんでしょうね、主導権を持って運営したりすることがね、極めて難しいという状況があるんですよね。
だから結局売却で利益が得られるマンション建設の方が、やっぱり計画的に事業をやりやすいということで、大手事業者っていうのはね、やっぱり賃貸事業にはなかなか参入しないっていうね、そういった事情もあります。
またね、ちょっと余談なんですけれども、ちょうど2015年ぐらいからですかね、不動産会社がね、こういったね賃貸アパート、比較的状態が良いところ、そうだな、階層で言うとね、3,4階建てとか5階建て以内ぐらいの、低層のアパートをですね、丸々1棟を買い取って、
それを綺麗にリフォームしてね、またね、中古で分譲するっていう事業がすごく流行った時期があったんですよ。今ね、ちょっともう物件が高くなりすぎて、あまり活発にやってないと思うんですけれども、2015年ぐらいっていうのはね、すごくこの事業が活発で、
この頃一緒にやってた会社は、名前言わない方がいいのかな、TLっていう大手不動産会社がやってたんですけれどね、半年から1年以内ぐらいをめどにね、一気にですね、傷んでる部屋はもう丸々、それほど傷んでない部屋はそこそこのリフォームをね、当時私がいたような中堅どころのリフォーム会社と提携して、
直して、外観も綺麗にして、で、売りに出すとね、中古マンションとして売りに出すっていう事業をね、活発にやっていました。これでね、すごくその当時の会社も売り上げを上げてましたね。
それほど利益率の良い仕事ではなかったと思うんですけれどね、なかなかにね、やりがいのある仕事だったんですけれどね、ただこの時ね、賃貸で暮らしていた人たちは、ここを買わない限りは出て行ってくださいということでね、立ち向きをさせられて、こういった持ち主が変わってね、分譲されるっていうようなケースはありましたね。
はい、ちょっとね、話をまた戻して、賃貸のね、要するに事業者が霊災が多いっていう話をね、もう一つ別の側面でね、話をします。それは、要するにリスクが高いから、大手のその事業者がなかなか参入しないっていうことのもう一つの理由が、実はね、相続対策のためにですね、賃貸住宅事業をやっている人が多い。
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っていう問題があるんですよね。これは日本の相続税制度に問題があるというか、それによってなんですよね。
これはね、金融資産に比べて土地とか建物の課税上の評価が低いということがあるんですよね、日本の場合ね。
さらにですね、土地に建物を建てて、ここを賃貸にすると、さらに相続税での評価が低くなるっていうね、こういった相続税の特徴があって、これを利用してですね、資産家の高齢者が自分のこういった資産をですね、家族に相続させようと思った時にですね、
土地の売却益なんか上げてしまうと、浄土益プラスですね、現金その他、金融資産すべてに課税されてしまうわけですよね。
それに対して、ここね土地に賃貸住宅を建てておけば、課税評価が低くなって、結果的に相続税が安くて済むということがあるので、
私が住んでいるエリアとかもすごく多いんですけれど、地主とかがいっぱい余らせている土地とかがあるんですよ。
こういったところもね、もう何もしないのが一番金がかからないんですけれど、いよいよ年を取ってきて、相続とかの対策が必要になってきた時に、急にね、一気に古い家を建て壊し始めてですね。
ここにこうやって安いパフパフの賃貸住宅を建てる傾向があるんですよね。
ほとんどが木造か軽量鉄骨の、もうね多分ね、もう1ヶ月半から2ヶ月ぐらいであっという間に建っちゃうようなパフパフの賃貸住宅を建てるんですよ。
こうしておくことによって、なるべく多くの資産を残せるようにするっていうね、節税対策として賃貸住宅が建てられるっていうことがあるんですよね。
これはですね、すごくいろんなトラブルを生み出している原因にもなっていてですね、
何て言ったらいいんですかね、要するに節税をしたいと思っているね、この所有者ですよね、土地の所有者に賃貸住宅を建てませんかということを勧誘する事業者がいるわけですね。
それは結局長期一括で借り上げることを条件に、賃貸住宅を建てましょうよということを進めるわけですよね。
ですけれども、これのねこの進めに応じて、そりゃいいなとね、節税になるだけじゃなくて家賃収入も得られて、
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もう老後は悠々自敵だなということで、この口車に乗ってこの余ってた土地にこういった賃貸住宅を迂闊に建ててしまってですよ。
でもね、こういう今人口減の時代に、こういうね、アパートに希望通り入居者が埋まるっていうことは難しいわけですよね。
となると見込んでいたほど収益が上がらないっていうトラブルが起こってるんですよね。
さらに言うとですね、こうやってはもう無駄に、人がもう少ないところにたくさんこういう不要な相続税対策の賃貸住宅が供給されているということで、必然的に賃料が下がっちゃうんですよね。
いっぱい余ってるんで、家賃が低くしか設定できないということで、こうなってくるともう賃貸住宅事業をやるメリットがほとんどない。
となると節税対策で得るメリットをたくさん享受しているアマチュアですよね。
アマチュアの事業者に対してプロの事業者が不公平な競争をするという不均衡が起こってしまうので、
本当だったらこういったところにも大手の賃貸事業の事業者が参入してくればですね、バランスのいい市場になるんですけれど、
こういった人たちがなかなか参入してこないというのは、こういう相続税対策でたくさん余っている不要な賃貸住宅がいっぱいあるということも原因の一つになってしまっているということが挙げられます。
はい、というわけでね、今日のこの回までがですね、日本の住宅をめぐる選択がですね、どうして持ち家に偏ってきたのかとかね、
賃貸住宅の供給というのがあまりバランスが良いものではなかった理由とか、住宅開発の裏側であったりとか、ちょっとそういった話をしてきました。
こういったことをいろいろ話してみてね、結局もうちょっとですね、ここまでの話を見ただけでもですね、住宅をめぐる日本のいろんな政策にすごく不均衡、バランスの悪いことが起こっているというのは明白ですよね。
こういったこともですね、もう少しですね、政府が正しく介入して是正するべきだったんだと、今となったら思うんですよね。
なんですけれども、これを是正するよりもですね、マーケットというかね、市場が成長したり発展していくに任せてきたっていう、放置してきたようなところがすごく大きいですよね。
一方でですね、放置しつつも新築の家が供給されることに関しては、むしろ省略するような動きをずっと一貫して続けてきたんですよね。
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このような形で、すごくバランスの悪い住宅開発及び住宅供給が行われてきたということが言えると思います。
というわけで、次回からはですね、まだまだ続くと思うんですけれど、実際に政府がどのような住宅政策の介入をしてきたかということを、もうちょっと深掘りしていこうと思います。
というわけで、今日はこれで終わります。ごきげんよう。
