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今日も一日、ありがとうございました。 この放送は、一級建築士のフミが、AIと情報処理を使って、
理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。 よろしくお願いします。
今日は、昨日に引き続き、中古マンションリノベのお金の話をしたいと思います。
昨日は、お金の話、どんな話をしたかというと、 まず、物件価格が当然ありますよね。
中古マンションリノベには、物件価格がありまして、 あとはリノベーションの価格もあります。
この2つは、普通に考えれば、 みなさんが意識する価格かなと思います。
物件、このマンションはいくらなのかと。 スーモで2000万円でこのマンションが出てた、みたいな、この2000万円という価格と、
あとはリノベーションの費用、いくらくらいかかるんだろうな。 1000万かな、1500万かな、みたいな、このリノベーションの費用。
この2つは、意識するお金の話かなと思います。 昨日は、その2つだけじゃないよと、そういうお話をしました。
まず具体的には、その2つ以外に、 いわゆる、所費用と呼ばれるものがかかります。
これが、物件価格とリノベ費用の合計の、 だいたい10%ぐらいかかるよというお話をしました。
この所費用っていうのは何なのかっていうと、 いろいろあるんですけど、だから所費用なんですけども、代表的なものとしたら、
まずは物件を、マンションを購入するときの手数料ですね。 これは不動産屋さんに支払う手数料です。
一般的には3%ぐらいと言われています。 ですので、2000万円のマンションを買うのであれば、
3%の60万円、これを不動産屋さんに手数料として払わなければならない。 こういった決まりですね、決まりがあります。
あとは大きいのは、住宅ローンを組む場合は、 銀行にローンを組む際の手数料っていうのを払わなければなりません。
これはローンを組む、ローンのどれぐらいだろうな。 3%、2から3%。
これは銀行によって変わるんですけども、2から3%ぐらい。 例えば3000万円のローンを組むのであれば、2から3%。
例えば3%であれば、90万円の手数料を銀行に支払う必要があります。
それら諸々を含めて、いろいろまた税金とか、あとは当期の費用とか、 司法所持に支払うお金とか、いろいろあるんですけども、
それはちょっと置いといて、もろもろ10%ぐらい、 リノベ価格と物件価格、マンション価格の合計値の10%ぐらい、
消費費用っていうのがかかってくるっていうのを 覚えておいてもらえたらと思います。
ですので、例えばマンションが2000万、リノベ費用が1000万、 合計3000万だとしたら、その10%の300万円ぐらいが消費費用としてかかってくると。
なので、3000万円じゃなくて、その300万円を足した3300万、 これが支払う総額になっていくと、そんなことでした。
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あとは、この3300万っていうのを把握しただけでは、 何のこっちゃわかんないわけですよね。
これが多いのか少ないのか、今の自分たち夫婦家族にとって、 この3300万円の出費というのは、
多いのか少ないのかっていうのは、 これだけではわかんないんですよね。
ここで大事なポイントが、これを月額にするっていうのが 大事なポイントなんです。
具体的には、これを多分多くの方が住宅ローンを組むと思います。
ですので、住宅ローンの返済額に換算するっていうのが めちゃめちゃ大事なわけです。
例えば簡単にすると、3300万円を頭金なしで、 全て3300万円フルでローンを組むといった場合を想定すると、
昨日お話しした中では、資産では95000円の月々の支払いに 住宅ローンっていうのがなります。
ですので、この95000円が今の私たちの暮らし、 自分たちの暮らしにとってどうかな、高いかな、安いかなっていうので見ると、
3300万円では安いか高いかわからないと。
ですので、月額に換算して95000円っていう形にして把握する、 これが大事ですよというお話をしました。
次ですね、この95000円、月々の支払いだけなのかと言ったら、 それだけではなくて、大事なのが
修繕積み立て金と管理費、これが大事ですよというお話をしました。
これが大体2、3万円ぐらいですかね。 多いところだと5万円ぐらいかかってくるので、
そこを抑えながら、これはSUMOとか物件サイトに載ってますので、 この修繕積み立て金と管理費、これを抑えながら
月々の支払い額っていうのを把握することが 大事だよというお話をしました。
ここまでちょっと前置きが長くなったんですけども、 これが昨日の話ですので、
この辺りの話を詳細に聞きたい人は、 私の昨日の放送を遡っていただけたらなと思います。
じゃあ、今日はお金の話で何をお話しするかというと、2つあります。
1つ目は住宅ローンの組み方のお話です。
もう1つはその他の費用みたいな、 さらにその他の費用を見込んどくといいよみたいな、
そういったお話を2つ目としてしようと思います。
ということで、早速1つ目の住宅ローンの組み方なんですけども、 まず組み方ですね。
住宅ローンの組み方で大きく分けて、3つかな。 3つ目の選択肢はあまりないから、
実質2つなんですけども、大きく分けて3つあります。
これが世帯主ですね、稼ぎ頭の1人の収入で賄うローンにするかですね。
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うちの場合は私、父親、私、夫が稼ぎ頭なので、 私1人だけでローンを組むというのが1つの選択肢としてあります。
2つ目の選択肢としては夫婦2人でローンを組むという選択肢です。
3つ目の選択肢はほとんど多分これないと思うんですけども、 稼ぎ頭じゃないもう1人のパートナーですね。
もう1人のパートナーというか、 稼ぎ頭じゃないパートナーですね。
1人でローンを組むというのが可能性としてはあるかなと思います。
ほとんどの人が稼ぎ頭がローンを組むか、 もしくは稼ぎ頭とそのパートナー2人でローンを組むか、
ペアローンとか言いますけども、 この2択なんじゃないかなというふうに思います。
私はちなみに、私1人ですね。 自分1人で単独でローンを組むということをやりました。
これ何が違うかというと、まず大きく違う点2つあります。
まず1つ目は借りれる額が大きくなります。
これは当然のことで2人で借りようとすると、 2人分の収入で借りれる額というのが決まってきます。
それが1人で組むと1人分の収入は当然低いわけなので、 その分借りれる額が低いというのがあります。
ですので銀行の審査として 住宅ローンを借りれる最大のマックスの額というのが大きくなる、
小さくなるというのがこの単独で組むか ペアローンで組むかというのの違いになります。
これが大きな違いの1つになります。
2つ目がマンションの所有権がどうなるかというのが大きく変わります。
これは細かいことを言ったら 所有権というのはいろいろいじれるんですけども、
順当にいけば何も考えずにいけば単独ローン、 例えば私1人でローンを組むとそのマンションの所有権は私になります。
ですので将来私に万が一のことがあって 相続とかになったときは私の所有物それがマンションなので、
私が亡くなったときの相続というのは100%相続税みたいな相続みたいなことがかかるわけです。
一方でペアローンを組むと2人が半々であったり、
2人が何らかの割合でそのマンションの所有権を得るということになります。
ですので私が亡くなったときは半分分が相続されるみたいな、 そういったことになります。
ですのでペアローンで組むのと単独で組むのの大きな違いの2つ目としては、 所有権が違うというのがあります。
今言われているのが結構今中古マンションだけではなくて、
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新築マンションも小建ての注文住宅もどんどんどんどん価格が上がってるんですよね。
なので今はその価格がめちゃめちゃ上がってるので、
単独で稼ぎ頭1人お父さん1人だけではローンを組むのが厳しいみたいな、
そういった現状もある中でこのペアローンというのが結構注目を浴びてきてます。
当然物件価格が上がれば上がるほどローンが組みにくくなるので、
当然1人では組みにくいから2人分の収入を合算して、
それで組もうぜみたいなそういった動きが活発になるというのは、
少し考えれば当たり前のことなのかもしれないんですけども、
ここで結構大きな罠があります。
これはいろんな人が口酸っぱく言ってるんですけども、
私もこれめちゃめちゃ同意なんですけども、
2人分で借りれる額が上がりますって言いましたけども、
2人分で借りれる額のマックスを借りちゃもう絶対ダメなんですよね。
わかりますかね。
例えばですけども、大まかな目安を言うと、
例えば旦那さんの年収が例えば700万としますね。
奥さんの年収が500万としますね。
だいたい700万の年収の人が借りれる、
例えば住宅ローンが5000万だとしますね。
そうすると、それですと5000万ですと。
でも買いたいマンションが6000万だと。
なので旦那1人じゃ買えねえと5000万しか借りれないから、
6000万のマンション買えないとなると、
当然奥さんの500万円の収入を合算して旦那さんと奥さん2人で
世帯年収で言うと1200万ぐらいになるわけなんですけども、
こうなると借りれる額がだいたい9000万とか
それぐらいになってくるんですよね。
そうすると6000万いけるじゃんと。
なんなら7、8000万いけんじゃないみたいな、
そんな感じになってくるんですよね。
ただいろいろ計算してみれば先ほどの月額で
ローンの返済額の月額を算出とかしてみると
とても世帯年収1200万円の世帯で
例えばですけども8000万とかの家を買うっていうのは
本当に自殺行為に近いと私は思っています。
ですので1人じゃ借りれないから
ペアローンを組んで買おうっていうぐらいの額を
借りちゃいけないんですよね。
それは具体的な数値は計算すれば出ますので
それはご自身の判断に委ねますけども
一般論的にはやっぱり稼ぎ頭1人で借りれるぐらいの
ローンに収めておくっていうのが
セオリーなんじゃないかなと私は思っています。
その上で先ほどの例で言うとその上で
例えば5000万、旦那さん1人で5000万借りれますと。
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5000万ってなったときに
その5000万円をペアローンで借りるっていうのは
非常に賢い選択かなと思います。
先ほど言った所有権とかあとはもうちょっと言うと
住宅ローン控除とかがお得になるケースもありますので
その額を抑えた、額を1人でも借りれるぐらいの
額に抑えた上でそれをペアローンで借りるっていうのは
めちゃめちゃ賢い選択なのかなと思います。
これがローンの組み方のお話ですね。
もう一つローン関係で重要なことを
これは今までは割と一般的な話で
一般的にそうだよねとペアローンは
いいところもあるし悪いところもあるし
あとはペアローンで借りれるぐらいのマックス借りちゃだめだよね。
この辺りは割と通説というか
誰もが割と金融に詳しい
お金関係に詳しい人だったら誰でも賛同することだと思うんですけども
こっから先はちょっと私の試験もあるので
私の経験というか私の判断というか試験もあるので
個人の意見として聞いてもらいたいんですけども
ローンを組むときの選択として頭金を多く入れるのか
頭金を少なくまたはゼロでローンを組むのか
これも結構選択に迫られるのかなというふうに思います
例えば3000万円だとしましょう
消費費用とか全て合わせて3000万
その中で3000万円フルでローンを組む
頭金ゼロでフルでローンを組むのがいいのか
例えば500万円ぐらい手持ちの現金があって
この500万円ぐらい別に今回住宅の購入の頭金に当てても
もうちょっともっと手持ちはあるから
500万円ぐらい頭金に入れてそれで2500万円
残りの2500万円をローンで借りようかなみたいな
そういった選択も当然あるわけですよね
このときにどっちがお得なのかですね
どっちがお得なのか皆さんどうですかね
3000万円フルでローンを組む
頭金ゼロでローンを組むのか500万円頭金入れて
2500万円のローンを組むのか
どっちが皆さんお得だと思いますか
ここで出てくるのが3000万円ローンを組むと
例えば金利が1%年利1%だとしたら
どれぐらいの何百万円の金利を払うことになると
一方で2500万円のローンだったら
これも何百万円の金利を払うことになると
その差は多分50万円ぐらい
50万か100万ぐらいちょっとまだ
計算してないんでわかんないんですけども
3000万円と2500万円であれば
おそらく100万円弱ぐらいの金利の支払う差が出てくるんですよね
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なのでこの100万円仮に100万円だとしたら
金利を支払う額が100万円少ないと
2500万円頭金500万円入れて2500万円ローンを組む方が
金利を支払う額が100万円少ない
だからもう絶対2500万円ローンを組んで
頭金を500万円組んだ方が
入れた方が絶対お得じゃないかという意見が
割と持つ人が多いのかなというふうに思います
ただ私はそうではなくて私はもう
住宅ローンは借りれるだけ借りる
頭金をゼロにして現金の支払いをゼロにして
借りれるだけ借りるっていうのが得なのかなというふうに思います
というのもちょっと考えればわかるんですけども
簡単に言うとその住宅ローンの金利
今でいうと変動金利1パーとかですけども
ここからどんどん上がるとか1.5パーとか
2パーまで上がるんじゃないかみたいに言われてますけど
そのレベルの住宅ローンとあとは投資で
投資で稼げるお金を比べるわけですよね
極端な話を言うと先ほどの頭金500万円
この頭金500万円を例えば投資に回して
どうだろうな年間の金利が3パーセントぐらいの投資に回せば
住宅ローンで支払う1パーセントの金利よりも上回るので
なのでその500万円を住宅ローンを減らす方向に
活かすんじゃなくて投資に回したほうが
その投資の利率分だけお金的には有利になるんですよね
もっと言うとこれから日本限定というか
日本の話になりますけど
物価がこれからどんどん上昇していくことが目に見えているので
今お金を借りてそれで何かものを買うっていうのは
非常に合理的なんですよね
もっと言うと借金をしてでもお金を借りて何か価値のあるものを買うっていうのは
非常にこの物価高の世の中では金銭的に合理的な判断になるので
このあたりちょっと私もあまり専門家ではないので
詳しくはというか分かりやすく説明できてる自信がないんですけども
それでもやっぱり簡単に言うと物価高のときには
これから物価高が続くであろうと予測されるときは
借金してでも物を買う
不動産を買うっていうのが非常に賢い選択になってくるんですよね
そういった面でもその投資の利回りという点でも
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物価高という面でもなるべく現金を支払わずに
なるべく借金をしてちょっと言い方悪いですけども
なるべく借金をして家を買うっていうのの方が私はお勧めになります
ですのでローンを組むときに頭金を入れるのか入れないのか
どっちがいいですかと言われたら私は迷わず
頭金を入れなくてフルローンで住宅ローンを組むということをお勧めします
そんな感じですね
住宅ローンで言いたいのはそんな感じです
そうですね
そしたら今日お話しした1点目が住宅ローンのお話でしたので
1点目はこれぐらいにしておいて
2点目はちょっと大事な話というか
本当に見逃しがちな話をお話ししたいと思います
先ほどの事例で言うと2000万円のマンションを買って
1000万円のリノベーションをするっていうそこの事例でいくと
それで3000万円ですと
初期用も合わせたら3300万円ですと
じゃあ3300万円のローンを組みましょうと
物件価格が2000万円だったから
残りリノベーションに使える額が1000万円ですと
じゃあ当然物件価格の支払いが早く来て
残り1000万だと我々がローンを組んだ
3300万円のローンを組んだ
2000万円が物件に消えて
300万円が初期用に消えたから
残り我々の手持ちは1000万円だっていう時が来るんですよね
これでこの1000万円はリフォームに使おうと
リノベーションに使おうっていうフェーズが来ます
ですのでこの1000万円どうするのかと
予算を割り振ってキッチンにお金をかけたりとか
洗面台にお金をかけたりとか
断熱にお金をかけたりとか
いろんなところにお金をかけたり
断熱はいいやつってお金を削減したり
キッチンはしょぼくていいやつって
キッチンのお金を削減したりとか
いろんなことをして
じゃあ1000万円に納めましょうということをしていくわけなんですけども
ここで一つ注意しておきたいのは
工事が始まってからの追加費用を見込んでおくってことですね
工事が始まってからの追加費用を見込んで
これどういうことかっていうと
予算は1000万円ですと
なのでこれとこれとこれとこれを合わせたら
1000万円になりますみたいな見積書が来るんですよね
その時点で予算というか住宅ローンパンパンまで
その見積書を作ってしまうと
工事が始まってからの追加費用に
対応できなくなってしまうんですよね
これ何が起こるかっていうと
私のこれ実例なんですけども
私は工事が始まってから
追加で60万円の費用がかかりました
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これは何かっていうと
床の状況が床をフローリングですね
元あるフローリング中古で買ったので
古いフローリングをめくってみたら
床が思った以上にガタガタで
本来であれば古いフローリングをペロッて剥がして
そこに直接フローリングを
新しいフローリングをベタッと貼るっていうのを
もともと考えていたんですけども
古いフローリングをペロッて剥がしたら
もう予想以上にコンクリートとかがガタガタで
なのでそこのガタガタのところに
新しいフローリングが貼れませんと
言われたんですね
貼れませんって言ったらどうするのかっていうと
二重床と呼ばれる床の上に柱みたいな
土台みたいなのを立てて
その土台の上にフローリングを貼る
っていうことをするんですよね
二重床とか呼ばれるんですけども
それをするとそれが必要ですと
なので直接フローリングは貼れませんと
二重床にしてちょっと上げてから
フローリングを貼るこれしかないですと
言われたんですね
なので上げる分柱とか立てて土台を作って
その土台分60万円かかりますと
って言われたんですよね
その時マジガーンで本当に
60万円もかかんのみたいな
その時結構絶望だったんですけども
その時我々は
リノベの予算を
ギジギジ住宅ローンが組める予算
にしていたんですよね
なのでこの60万円を
追加費用がかかった
っていう瞬間
住宅ローンをオーバーしてしまうんですね
ですので
住宅ローン借り
当然今から増額みたいな
住宅ローン増額してくださいっていうのは
基本やればできるんですけども
基本無理なので
60万円どうするどうするってなって
慌てふためいて
その分そこから
本当に60万円を削る
大作戦が始まって
それで作りたかった棚とか
を削って
棚とかいろんな
仕様を落として落として60万円を
年出して
最終的には住宅ローン
満額ギリギリみたいに
収めたっていうのがあるんですよね
っていう経験があるので
これって多分工事が
始まってから予想外の予算が
発生するっていうのは
絶対どこの
どこのリノベーション
にも起こり得ることだと
私は思っています
ですので
どういうことをするのが
大事かというと
その分住宅ローンを
多めに取っておくっていうのが
正解かなというふうに思ってます
例えばもともと
これぐらいだったら
リノベーションリフォームは1000万円
ですよって言われたとしたら
1000万円で住宅ローンを確保
するんではなくてだいたい
10%ぐらいを上乗せした
1100万円
で住宅ローンを確保しておく
んですよね
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だから今の例でいうと
物件価格が2000万円です
リノベーション価格が
1000万円です 消費費用が
300万円です 合計
3300万で住宅ローンを
組むのではなくて
それに先ほど言ったプラスの100万円
合わせた3400万円で
住宅ローンを
組んでおく これが正解
今私がやるんだったら
これが正解かなと思います
なので
このリノベーション費用に
少し余裕を持たせて
住宅ローンを組むっていうのが
非常に重要だと私は思ってます
その理由っていうのは
先ほどお話ししたように
工事中に予想外の出費が
出る可能性が高いからですね
これは私の実体験で
60万円という追加費用が
かかったので 私だけの
話ではないなとこれは
多分思っているので
この対策っていうのは
事前に
しておくべきかなという
ふうに思います
ここで大事なのが
そんなに増額したら
住宅ローンに通りにくく
なっちゃうんじゃないのって思われる方
いらっしゃると思うんですけども
おそらく3300万円が
3400万円になる
ぐらいであれば住宅ローンの
通りやすさっていうのはあまり変わんないかなと
思います
それよりかは
住宅ローンがもう3300万円に
決まりましたと これで
決まったと もう住宅ローンの
犯行みたいなローンを
やりますみたいな契約みたいなのがあるんですけども
それも済ませた後に
工事中に追加で100万円
かかったから100万円
住宅ローン増額してください
こっちのほうが通る確率は
低いです
かなり難しいと思っておいて
たほうがいいです なので
そうなる前に事前に100万円
100万円というか
リノベーション価格の10%ぐらいを
余裕を見ておく
余裕を見た住宅ローンの
お金にしておくと
これがめちゃめちゃ
重要なんじゃないかなと思ってます
ですので
このお金の話 中国マンションリノベのお金の話
の最後に
この一番重要なお話を
一番重要なというか
一番抜けがちな
誰も考慮しないようなこと
だけど
めちゃめちゃ重要なことっていうのを
お話しさせていただきました
ということで
今日もちょっと20分 26分
26分もお話ししてしまったんですけども
住宅ローン
住宅ローンじゃねえや
中国マンションリノベのお金の話
について
昨日と今日でちょっと長かったですけども
お話しさせていただきました
ということで
今日のお話は以上となるんですけども
こんな感じで
住宅ローンのお話とか
あとお金の話とか
中国マンションリノベに関する
情報発信を
27:01
メールマガジンでも私は行っていますので
もしこのメールマガジンでは
この音声配信とか
Xのポストとか
ノートとかでは言えないような
割とパーソナルな
私の実体験ベースのこと
っていうのを
書いていますので
もし興味あれば
この概要欄にメールマガジンのリンク
登録フォームを置いておりますので
そこから
興味あれば
覗いてもらえたらと思います
ということで
長くなりましたけども
ここまでお聞きいただきありがとうございました
それではまたねバイバイ
