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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、原油道産事業課の京都のバーニング大家、ワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は8月6日の木曜日ですね。
夏休み皆さん、充実して過ごされてますか?
昨日ね、うちの長女ちゃん、6歳、違う、今まだ5歳や、だけど年長さんです。早生まれなんでね、3月生まれなんで、6歳になった翌月には小学校1年生になるんですけども、ゆっくり家で過ごしてますよ。
で、4年生10歳の長男とね、昨日2人ともが午前中はお休みやったんで、お昼からは3時から長女ちゃんが英語の塾かな、通うのと、で長男が4時半から体操教室、で帰ってきて6時からソロバン教室、多忙やね。
ただ午前中と昼過ぎぐらいまで予定なかったのと、うちの次女ちゃん2歳なんですけど、まだ幼稚園あるんですよ。ほぼほぼお盆ぐらいで、妻からしたらええ幼稚園、ああ言ってますけどね、いっぱい見てくれるのはありがたいなあ、言って。
で、妻が昨日はちょっと1日お出かけやったんで、せっかくやし何かしようかなあ、言って。この時期何が楽しい言ったら、やっぱプールじゃないですか。プールやるか、何やりたいってまず長女に聞いたんですよね。
で、したらクレーンゲームって言ったんですよ。好きやもんなあ、長男がずっとハマってるからクレーンゲーム見たいなあっていう気持ちはよく分かる。よく分かるんだけど、プールもあるで。言ったらプールもぐらいで、食い決めプールって言うんで。
プールはだって夏今しかできん。クレーンゲームは年中できるんやから。プールがいいって。どっか行こうか考えようかって言っててね。で、妻にちょっと相談したんですよ。明日プール連れてこかなあとか思ってて。言ったら、いやちょっとそれは控えてほしいって言われたんですよね。
全然別に目離さへんし、二人とも目離さへんしっていうお話。じゃなくて、プールって疲れるやん。上がってきたらほんまにだいたい寝るやん。あの体重たい感じ分かるわ。確かに子供なら絶対寝るようになる。
3時から英語の10個あるやんか。寝よんねん。あ、そうなんや。3時から5時までの2時間だけなんですけど、連れてった時に目トロンして連れてった瞬間からお昼寝部屋みたいなのあるらしい。
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ちょっと座って横になれるような場所があるらしくて、もうそこでずっといてて、寝てた。もったいないってなるから、あんまり塾行く日の午前中は疲れさせんようにしてて、プール厳禁やねん。
そういうルールでかと思って、なるほど。相談しといてよかったなと思って。そういう思惑がね、親なりのね。じゃあもうプール上がるなと思って、もうこれをもうさらっとね、なかったことにしてね。
映画行こっか!って言ったんですよ。映画?ってなったんですけど、これちょっと見ようかなと思って。何やってるかちょっと調べたら、今はクレヨンしんちゃんの映画やってたり、ちい川の映画やってたりとかあったんですけど、俺自身もちょっと見たいなって思うので、これ気になるなと思ったのが、トイストーリー5ね。
まあ名作じゃないですか。あんま僕1、2の記憶ないですけど、3、4あたりは、あれ3って映画を見に行ったやったかな、あんま覚えてないですけど、でもよく見た覚えもあるし、5が今おもちゃたちのいろんなアダコーダのストーリーじゃないですか。アダコーダ雑ですけど。
タブレットが出てくると。で、それに子供たちの時間も何もかも奪われちゃうという、今時!と思って。でも予告編見たらおもろそう。これどうやって対峙していくのかというか、それとも仲間になっていくのか、ストーリー展開するのかなっていうのが気になったから、トイストーリー5見たいなと思って。うちの長男くんもこれ気になるって言ってたんで。
で、提案したら、もう2人ともが行きたいって言うんで、ちょっと朝一はね、朝の僕が運動を欠かせなかったんでバタバタしてて汗だくてちょっと無理やなって言って、8時50分のやつは無理やったんですけど、11時20分のやつから行こうかって。
で、しかも近所の映画館なんですけど、ゲームセンターも併設されてるんで、やったらもうこれクレーンゲームもかなうかなと思って。で、連れて行きましたね。結果、僕も長女も途中で寝るという。
まあ、妻の思惑で言えばここで寝といてくれるんやったら英語の塾でしっかり置きといてくれるからまあよしとしようってことでしょうね。あれ、寝てまいません、映画館。面白くなかったとかつまんなかったとか全然ないです。僕は今のちょろっとだけ、ここからここへストーリーどう展開したっけって思って、ちょっとそれわからへんことは帰ってから長男に聞きましたけど、最終的にはもうすぐハッピーエンドやったんでね。
あ、これいい話やったなあ思って。よかったなあ長女ちゃんちょっと寝てたけどなあつって長男に言うと瞬間に、まあ父ちゃんも寝てたけどなごめん。しっかり寝てた。しっかり寝てもたわ。なんなん快適ですやん。でも気持ちはもうすっきりですよ。あ、行ってよかったと思って。
長女ちゃんももう肘でね、あの火ついてもう手に顔のせながらしっかりと考え事してるかのように眠ってましたけど。でもね、いただきましたよ。終わってから。終わってラーメンちょっと遅めの昼ご飯のラーメンすすりながら。面白かったね。それが最高。自分寝てたやんけ。へへへ言うてました。
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ジローって長男が見てましたよね。2人ともやんけ。ラーメンうまかったな。はい、そんな良い夏休みを過ごしております。さあ、ということで本日の本題は質問回答です。
昨日の続きでですね、ちょっと回答させていただきたいことがございまして、ざっくり内容と言いますと、現在フリーローンで物件を購入で土地を抑えている案件がありますと、それについで建物の方を新規の新金さん、ちょっとなんかインフンダっぽくなりましたけど新しいね、取引先として信用金庫さんとちょっと取引ができそうだという話で、これどういうふうに組み立てていったらいいのかちょっと個別なお話なんですけれども、
皆さんこのフリーローンと新金新組さんとか銀行さんと借り入れをバッティングさせるというか、あの時の交渉のお話であったりとか考え方についてお話をしようかなと思ってますので、気になる方は聞いてください。さあ、本題に入る前にお知らせをさせていただきます。今週末になってまいりました。もう2日後でございます。8月の8日の土曜日ですが、はい、こちら。
抹茶の新築こだて勉強会やらせていただきます。ほんと続々とまたね申し込んでいただいて、今もう55名ぐらいになってるじゃないですか。はい、店員もいっぱいになる可能性あります。ほんと現地のみです。これはアーカイブ動画の配信ございません。Zoomの配信もございません。現地のみです。勉強会資料を見せていただきました。ページ数約140ページ。ものすごい作り込み。めっちゃパーソナル。もうこれは出せんなと思って。
いや、ほんま現地来た人だけですよ。オフレコですよ。これ学んで書いてください。実践してください。これやったら絶対伸びますよっていうか、出ます。出へんかったら潜りです。もうこれは。はい、ノウハウコレクターにならずに。これも実践したら絶対答え出ますから。その内容でしっかり作り込んでくれた抹茶。もうね、15時間かかったよって言いました。ほんとありがたい。こうやって真剣に望んでくれるもう講師の方のお話を聞けるというのも最高のお話ですよ。
僕もね、もう本当に取り入れられる部分は実践していく。僕だってやりたいんですもん。そういう京都市内で京商の新築をやっていくっていうね。もう商品として仕上げて売っていこうという不動産屋の動きをしたいなという思いがありますもん。だから絶対取れる部分はあるので。後、新築結構やられてるMOSA達が集まります。
皆さんやっぱりアンテナ立ってるなと思ってたくさんの方が聞きに来られるので、これも含めての交流すごい勉強になると思いますので、よかったら現地までお越しください。明後日ですよ、8月8日です。
あ、で、翌日8月9日のお昼ランチを京都市内でまっちゃんと、あともう一人おられてる今3名でランチ会しようかーって言ってるんですよ。14時までって時間限定ではあるんですけど、朝ちょっとした京都の観光などをしながらランチしてゆっくり語り合おうっていう会で。
3人でもいいんですけど、なんかもう一人ぐらいいた方が収まりかなみたいな感じがしたりしてて、もし気になるという方も1名限定ですんで、僕まで声掛けいただけたら嬉しいです。
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いや、午前のなんだかんだ別にあってもなくてもいいんですけど、ちょっとね、今話題になっちゃってる京都の高台寺ってね、ちょっと何日か3日前ぐらいに火事になったってありましたけど、それとは別旨のところね、無料でちょっと中見れるみたいな、マリオットボンボイのね、サービスでね、中見れますっていうやつがあるんです。
おいしいお茶いただきながらちょっと特別なところを観覧できるよみたいなやつをしてゆっくり過ごしながらランチを。そんなちょっと企画をしているのでよかったら気になる方は僕まで連絡ください。先着1名です。はい、おられなければ3名でいきます。
ということで、次ね、9月19日の土曜日ですが、こちらはですね、失敗の共有勉強会ですね。もうこれも再現性高い内容になっていると思います。もうとにかくね、あのこの元気が出る運営、公の会の運営メンバーである大西氏、山彦氏、お二人に登壇していただくという内容ですので、もうとにかく現地ね、これもお越しください。9月19日の土曜日です。
あともう10月、11月とももう決まってきてますので、これまた随時出していきます。皆さん現地までお越しくださいませ。よろしくお願いいたします。まずはあさって8月8日だよ。はい、ではね、参りましょう。これね、一昨日の放送のコメント欄でいただいた質問で、一つ目のご質問。事業計画書ってどういうふうに書いたらいいんですか?っていうことについては、僕のテンプレートもお渡ししてこういうふうにやったらいいんじゃないですか。
そのテンプレートに書き込むための、これはクロードコードに書かせるためのプロンプトも公開して、じゃあこのプロンプトとテンプレートをどう使ったらいいのかっていう指南書、マニュアルも投稿しています。
自分で言うのもなんですけど、至れり尽くせる内容でお送りしているので、気になる方はメンバーシップさんの限定放送を聞いていただいて、ディスコードのメンバーシップさんのほうに加入いただければと思ってます。
加入方法は昨日の放送の概要欄に貼っています。そこからの続きですね、改めて整理させていただきます質問を読ませていただきます。質問です。この度、法人向け賃貸用倉庫をとある信用金庫さんから融資を受けて新築しようと考えています。
先に購入した土地を担保に倉庫の建築費は融資可能との回答をいただきました。おめでとうございます。
質問です。先に購入した土地はフリーローン、事業生融資も可で購入しました。そちらのフリーローンは借り入れ年数が10年と短く、倉庫を新金さんの融資で建築すると総額1300万円となり、
返済が約10万円ほどに対し、家賃収入の見込みは月15万円ほどで、キャッシュフローは5万円と多くはありません。また、倉庫の建築費以外の消費用は自己資金でと言われました。
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自己資金もそんなに多くはないことと、初期フェーズはキャッシュフローが大事ともよく聞くので迷ってはいます。とはいえ、新しく銀行さんと取引できるのは今後のことを考えるとすごく大きな一歩だと考えています。バーニングさんの考えや経験からお話を聞かせていただけると嬉しいです。長々とすみません。お時間あるときに回答いただけるとありがたいです。
今回は銀行との取引でどちらの銀行さんの条件を飲もうか迷っている人が多いと思います。
一度は過去に悩んだ方もいらっしゃる。僕は日々迷っています。どっちで行こうかなと。
結論から言うと案件、物件が悪いではない。借り方が悪いということで、ご自身が望まれる結果が出ないのかもしれない。条件を飲むか流すかを決める前に、賃金さんに交渉してもらいたい。
具体的なやり方としては、土地のフリーローンごと賃金さんに借り替えられないかを打診してみてください。
土地はフリーローンで購入済みです。でもフリーローンは無担保だと思います。
フリーローンで土地に抵抗権を作るのは聞いたことがないので無担保です。
だとしたら借り替えの可能性はあると思います。
さらちで綺麗な状態で担保としては取れる状況です。
だから賃金さんから見ると、土地に抵抗権を打つことができて、さらにその上に新築の建物が建つ。
担保としてはむしろ土地と建物一体の方がやりやすいはずです。
建築費だけではなく土地の残済もまとめて一本で組めませんか?と聞いてみる価値は大いにあるはずです。
この時に言い方も大事で、借り替えできますか?だけだと言い終わります。
土地と建物を一体で担保評価をいただいて、期間○○年で組めないでしょうか?
この○○年は15年とか20年とかで組めないでしょうか?
これもご自身でシミュレーションしていただく必要があります。
具体的な数字を出して希望条件を相手に提示することは大事です。
希望になるべく寄せるように組んでください。
向こうが何も希望を伝えずに10年融資で組めました。一体でまとめられました。
やっとこそ出してきたのに10年短いですね。
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言ってみてください。最初から言っておいてくれよ。
譲れへん条件を何かを最初から言っておいてくれたら、その辺に向けての条件を固めたのになるでしょう。
だから数字を出すことは結構大事なんです。
注意点として先に確認しておくべきことは
フリーローンの繰上げ返済の手数料とか早期返済の医薬金がかかってくるかどうかは
ちゃんと契約書を見ておいてくださいね。
少し踏み込みましょう。
融資の期間を伸ばすと何が起きるのか?
仮に1300万円を金利2%で借りたとしたら
それが10年の返済期間であれば月の返済は約12万円になるんです。
家賃が15万円だったらキャッシュフローは単純差額の3万円ですね。
これが借りる期間10年から15年になると月の返済は約8万4千円。
そうするとキャッシュフローは6万6千円残る。
同じ考え方で15年からさらに20年に伸ばすことができると
月の返済は約6万6千円になるからキャッシュフロー8万4千円になるんですね。
同じ物件やし家賃も同じなんです。
ただ期間を10年から20年に伸ばすだけで手元に残る金額が3万円から8万円になる。
5万円も変わってくるんですね。
しかもこれ表面値回りで見たら
家賃15万円月いただけるということは年間180万円。
これに対して総額が1300名。
新築で利回り13.8%。
めちゃめちゃ良くないですか。
悪くないです。物件自体は。
利回りは十分なのにこの10年という短い返済期間が
キャッシュフローを食いつぶしているということなんですよね。
倉庫だったら多分木造じゃないと思います。
軽量鉄骨だったら対応年数27年だし重量鉄骨だったら34年と。
だからこれ構造にもよるんですけど
15年とか20年の融資期間を狙う余地って十分にあるはずなんですよね。
なのでここはしっかり交渉してみるということが大事だと思います。
さらにもしここで一体で借り替えることができたとして
でも所費用はご自身に出してくださいねって言われるので
フリーローンも返済しちゃうんだったらその枠が開くから
また所費用分だけフリーローンで引き直すのどうかな
って思われるかもしれないですし
僕もそれでできるんやったらいいと思うんですけど
ここ一点要注意。
これをもしやられるのであれば
土地と建物を一体で賃金差で借り替えることができましたよ
っていう前提での
じゃあ所費用はフリーローンで借りようかなっていうことは
黙って賃金差にやるのはやめたほうがいいです。
これ黙ってやっちゃうことも多いんですけどね。
ただ倫理の最中とかに実行した直後に多項の借り入れが増えるってなると
次の取引に確実に響くんですよ。
あれ聞いてないですよってなっちゃうんですよね。
ご質問者のあさんの意図としては
新しい銀行さんと取引できることが
今後の取引がつながるメリットになるよっていうのに悩まれてると思うんですけど
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無断で借りちゃってキャッシュフロー圧迫しちゃって
新金さんのシミュレーションが狂うってなったら
次の取引つながる足枷になるんですよね。
だからやるんだったら
所費用の部分もこういう風に考えてるんですけどいかがですかね
なるべく自己資金を減らしたくないので
っていうことでちゃんと相談する。
金融機関さんは本当に伴走支援のパートナーなんで
ここをロスト化にしないっていうことがめちゃめちゃ大事だと思ってます。
あと最後に気になったの
テナントさんの家賃ほんまに15万円で決まるんですか?
ここはね、やっぱり大事ですよ。
法人向けの倉庫って1棟イコール1室なんで
これ0、100じゃないですか。
アパートやったら10室のうち2つ空いたとしても
8割の8室分の家賃が入ってくるから分散利くんですけど
倉庫はそれ利かないんで
入らなければ0でしょ。
テナントも返済分が毎月重くのしかかってくるので
これもしやるんだったら
その埋まるまでの間というか
せめて半年とか1年とかが元金末起きで
利息だけ返すプランにしていただくっていう交渉するだったりとか
そもそもこの見込みが本当に甘くないのかどうかっていうことは
しっかり調査すること大事ですね。
初期の頃にキャッシュフロー大事、積み上げ大事っておっしゃってるのは
ご理解いただいてると思うので
ここで持ち出しがずっと継続するっていうのも
ものすごく重たいなっていうことは理解してくださると思いますので
この辺りちゃんと15万円で家賃でついてくださるのか
この当てがあるのかこの辺りの調査はしっかりしていきましょう。
はい、そして最後ね
このキャッシュフローが今5万円だっていうお話されてますけど
現実的にはそこからさらに減りますから。
固定資産税、都市計画税、そして火災保険とかね
修繕費とかが将来的にかかってくるっていうところも見込むと
これそのキャッシュフローよりもちょっとね
実際は少なくなるっていうことは理解しておいてください。
税金の絡みとか調査することがたくさんありますが
まとめます。
今回新金さんとの新しい取引
できるかもしれないよっていうところで
気にするべきはまずはフリーローンで借りているものは
多分無担保だと思うので
土地と建物一体で
こんな年数でこんな金額で借り返すことができないでしょうか
一括で担保評価として見ていただけないでしょうか
という交渉をすることが大事です。
その上で実際に
ここの15万円という家賃が適正かどうかっていうところを
しっかり調べるっていうことは非常に大事なことでございます。
はい、この辺りですね
しっかりと調査された上で
さらに職業をフリーローンで引くっていうのであれば
それはちゃんと銀行さんに相談をした上で
ちゃんとね、誠意ある対応をなさっていただければと思います。
いかがでしょうか。
あくまで僕なりの考えではありますが
少しでも参考になれば幸いです。
皆さん、またこういった形でですね
個別の案件でも結構ですので
気軽にご質問いただけましたら
僕も聞いている皆さんも参考になる内容になると思いますので
どんどん質問募集しております。
さあ、明日金曜日ですよ。
また朝月ライブを15時45分からやりますので
皆さん聞きに来てください。
初参加の方も大歓迎でございます。
朝から元気出るで。
ということで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
