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2020-01-21 14:34

第6回 収入減時代の住宅ローンの注意点!住宅購入は失敗が許されない買い物に?


All About『マネープランクリニック』でアドバイスをするFP深野康彦さんとマネーライターの清水京武さんが失敗しない住宅ローンの組み方の鉄則をお教えします。新築・中古どちらを買うのか?収入や貯金から考える頭金や諸費用の考え方、住宅のランニングコストなどに注意。返済期間、毎月いくらのローンならば返済できるのか等、家計が厳しくならない組み方を解説します。

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皆さんこんにちは、ファイナンシャルプランナーの金谷哲子です。
こんにちは、ライターの清水です。
金谷先生、今回はですね、住宅ローンを含む前の注意、気をつけたい住宅の買い方をテーマに話してみたいと思うんですけれども、
マネプランクリニックでも、住宅ローンで失敗とは言いませんけど、大変ご苦労されている方が多いと。
おっしゃると思います。
多いですよね。
いろいろ見ると、例えば、借りすぎだとか、返済に無理があるとか、途中でお子さんが生まれて、いろいろあるんですけれども、
その辺をちょっといろいろ詳しく考えてみたいと思います。
住宅ローンとして考えなきゃいけないのは、よく深野先生が言われているのは、大前提として借りられる額と返せる額が違うっていう、
そこをまずちょっと理解しないと、住宅ローンが理解できないんじゃないかというところがあると思うんですけど。
この場合の借りられる額というのは、基本的にはですね、やはり住宅ローンというのは、
例えば、通常他の自動車ローンを使う人が少ないかもしれないけど、例えると、期間が全然違うじゃないですか。
僕、住宅ローンの返済ってマラソンに例えるんですよ。
要するに、35年っていうのをマラソンのゴールっていう形になると、その間、例えばマラソンなんかでも給水ポイントがあったりとか、
そういうふうに住宅ローンを返していく間に、いろんな出来事が起こるから、そこを難なくクリアするための借り方が、要するに返せる額っていうところですよね。
それと、あとは基本的には、これをもし業者の方が聞いていたら怒られてしまうかもしれないけども、業者の方っていうのは売るのが仕事であって、返した場合、業者の方が別に相談に乗ってくれるわけじゃないじゃないですか。
そうですよね。
それを考えると、実は例えば家を買う場合っていうのは、やっぱり家具なんか調動品なんかも新しくしたいっていう方結構多いじゃないですか。
もちろんそれをやるのはやぶさかではないけども、実は数千万円に、例えば100万円ぐらい乗ったとしても、月々の返済に比べると数千円増えるだけじゃないですか。
でも実はその数千円が後々ボディーブローンになって厳しくなるっていうことを考えるのであれば、やっぱり家っていうのは全て、
今回住宅ローンですけども実際に我々は住居関係費用って言ってるんですよ。
ですからそこでやっぱり考えていかなきゃいけないっていうところをまず大前提ですね。
頭に入れていただきたいですよね。
そうですよね。
そのまた内容はちょっと後で詳しく話に出てくると思うんですけども、今言った借りられる額っていう話で言うと、住宅ローンは本当に空前の超低金利で、
例えば販売する方がですね、家賃並みで買えますよっていうプレーズがあるんですけども、
変動金利の例えば0.5%ぐらいで35年でボーナス併用で計算したら、それは家賃より低くなりますよね。
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だけど実際買えてる額が3000万とか4000万、4000万も超えとも決して珍しくない状況になってる中で、
やっぱりそこを冷静にそうじゃないっていうことを判断しないといけないってことですよね。
今清水さんがおっしゃってた大きなキーワードっていうのがいくつか入っていて、まず一つはですね、ボーナスですよね。
ボーナス、はい。
確かにボーナス併用することによって月払いは減るけれども、でも例えばボーナスで一方であるとしたら、
例えばマイホームって住宅で買った後借りてる時に比べていろんなコストがいっぱい出てくるじゃないですか。
そうなんですよね。
例えばわかりやすい例で言うとですね、例えば固定資産税とかそういうもの多いですよね。
あるいはですね、例えばマンションの場合は使用全中みたいなことはちょっと置いておきますけども、
それ以外の例えば借りてる場合だったら、例えばそうですね、トイレが壊れたとか給斗機が壊れたっていうのは、
これはですね、基本的には家主に言えば家主の負担で買い直してくれるわけでしょ。
でも買った場合はそれも自分負担じゃないですか。
自分負担ですね。
そういう部分で実はですね、いろんな費用が発生してくるんですよ。
だから逆に考えると、そういう突発的な費用に対応するためにできればボーナスっていうのはバッファーで持っておいた方がいいんですよ。
もちろん貯蓄っていうのもありますよね。
それを考えるのであれば、やっぱり住宅ローンの大原則っていうのは、
別にボーナス併用しちゃいけないとは言わないですけども、ボーナスのウェイトはできる限り少なく。
例えば一番ベストは月払いのみですよ。
ダメだったらですね、例えば月払い9割でボーナス1割くらいとか、それくらいに抑えておくべきということをまず考えなきゃいけないということ。
あるいはあとは今ですね、固定金利って言うんですけども、固定金利、今固定が一番、変動金利が一番金利が低いという状況になってますけども、
それでないと逆に言うと、住宅ローンは借りられないっていう人もいらっしゃるじゃないですか。
そうですね。
だから要するに借りやすくするために業者の方はですね、あえて変動金利の低いものを選ばせるとか、そのリスクを我々に転化しているわけですよ。
そこの辺りっていうのも考えていかなきゃいけないですよね。
そうですよね。
ボーナスの話で出ると、ボーナスは普通の給与と違って変動する可能性もあるので、ボーナス依存がリスクになるということもありますよね。
あと先ほども言いましたけども、住宅ローンの返済って、短い人でも20年くらい、平均すると多分30年、あるいはマックスは35年。
相談なんかで言ったら35年で借りてる人いっぱいいるじゃないですか。
それは大多数って言ってもいいかもしれないけども、今から35年間、安定的にボーナスがまず入ってくるって考えるのが、そもそも間違いとは言いませんけども、かなり厳しいと言わざるを得ないですよね。
リスクともなってますよね。
そこをまず考えなきゃいけないってことですよ。
そのお話に関係しているお話だと思うんですけども、例えば35年返済で借りて、その借りた時が40歳であれば、関西75歳じゃないですか。
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60歳からもうボーナス出ませんよね。
そうですね。基本的には再雇用になるとボーナスってのはありませんから、今の経済の意味では残り15年間ボーナスどうするのって話ですね。
それを突き割りで自分たちで踏み出さないといけない。
そうですよね。
それも怖いですよね。
もちろん今のケースであれば、クリアや返済っていう形で短くするっていう方法もあるけど、それができなかった場合っていうのも当然考えなきゃいけないわけでしょ。
だから先ほど言ったように住宅ローンの返済って僕はマラソンだって言うんですよ。
そうですね。
要するにアップダウンコースはアップダウンあり、給水あり、いろいろあるじゃないですか。
横でマラソンの場合はコースとか言ってるけども、住宅ローンって誰も伴奏者っていないでしょ。
孤独ですよね。
孤独ですよね。
返済は。
それを考えるとやっぱり入り口のところでどれだけ慎重になるかってこと?
ですから今回ですね、家を買う前にいったんですけども、できれば家を買う前にただこのマネーパランクリニックに相談するでもいいし、やっぱりセカンドオピニオンに大丈夫かっていうくらいの慎重さは僕は必要だと思うんですよ。
それで確かに少し費用がかかるかもしれないけども、それはやっぱり安心して先ほど35年というマラソン返済をするための必要経費ですよね。
それぐらいもう思って僕はいいと思ってます。
なるほど。
そのお話と関連するんですけども、最近多いのは平気で70歳関西とか、昔は65歳ぐらいが長いなってちょっとイメージあったんですけど、今65歳だと優秀って思えるぐらい。
そうですね。今それこそマネーパランクリニックやってもう数百件、清水さんのコミュニティでやってますけども、本当に60歳後半だと一昔前はちょっとこの人長いよね、大丈夫かなって感じだけども、今は本当に60代で終わるとこの人すごいな、60で終わったらもう拍手を喝采ですよね。
70以降は当たり前になっちゃってますから、もちろんそれで借りてクリアイン返済ができればいいんですけども、できなかった場合のリスクって考えておかなきゃダメですよね。
ですから例えばですね、クリニックの実際の相談という感じですと、清水さんと話をしたら一番インパクトがあったのが79歳の返済で、例えばざっくり計算したら年金の6割7割が住宅ローンに回るっていう人がいらっしゃいましたよね。
で、その方ねマンションかね、一戸建てか書いてなかったからですけども、もしマンションだったら、教育金とか管理費とか集電積み取り機関があれば、下手をしたら年金の80割から9割が住宅企業で乗っちゃうわけですよね。
それでどうやっていくのっていう感じがあったのは、私はすごくインパクトあるんですけども、でも多分その話って多分ですね、氷山の一角だと思うんですよ。
今は返せるとか、10年ぐらいだったら多分返せるだろうっていうような、ちょっと安易な考えで長期の借り入れをするのは本当にやっぱり注意した方がいいっていうことですよね。
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そうですよね。ですからそれを考えると、やっぱり借りるときにきちっと頭金を入れて、要するに適正な学校、返せる学校を安心してそこをやるっていうのが一番大事ですよ。
なぜかというと、かつては住宅すごろくっていうのがあって、夫婦で家を買って、子供ができたら大きい家に住み換えてって何回も言ったけども、今は不動産価格確かに上がってるけども、それは局食的であって、うまく昔のように買い替えできないからですよ。
だからそれを考えると、もう生涯で一番大きい買い物で失敗が許さない買い物になっちゃったっていうのが正しいかな。それを考えると最初のところでつまずいてしまうと、最悪ですね、家を手放さなきゃならない。手放すくらいで住めばいいけども、手放した後住宅ローンだけ残っちゃうっていう人もいらっしゃるじゃないですか、中には。
その後にもやっぱり考えていかなきゃいけないので、入り口のところで基本的にはしっかりやるっていうのが重要だと思います。
一昔の場合はそれこそ頭金は2割3割っていうことが常識だったんですけど、今100%貸してくれる。
はい、その通りです。
それがね、かえって返済する方の、最初は楽ですけど後々厳しくなっちゃう業種を作ってるんだなという気もするので。
返済期間が短くなれば短くなるほどその毎月の返済額は増えるんだけど、やっぱりそれを防ぐためにも頭金をある程度しっかり作って返済額ではなくて借りれ額そのものを小さくするっていうことがやっぱり大事ですよね。
ちなみに何で頭金、あるいは今清水さんおっしゃった通り住宅ローンって100%のほぼ当たり前になっちゃうけれども、それこそ入り口は8割もらえてますから。
なぜかっていうと新築物件も一日住んだだけで2割3割の価格が落ちると。
そこですぐ売ったとしても住宅ローンが相殺できないから、要するに頭金いくらか入れれば基本的には住宅ローンをギリギリ物件で相殺できるとか、そういう概念から最初は来てるわけですよ。
それが基本的に100%借りちゃったら、もう一日住んだだけでも売り出したら借金しか残らないっていうね、そういう世界になっちゃってることは認識しなきゃいけないっていうことですよね。
今までのお話をまとめると、やっぱり自分がその毎月返済できる額を割り出して、さっきおっしゃったランニングコストですね、固定産税なども載せた上でどのぐらい住宅コストを出せるかと。
しかも何年ぐらい返せるのが無理がないかっていうところを積み上げて、総額いくら借りれるかっていうところを割り出して、頭金を足すとだいたい借りれる住宅が見えてくる。
あともう一つですね、キャッシュフローから我々、簡単に簡便方式ですけども、実は返済額これぐらい生きるだろうっていう話があって、それはどういうことかっていうと、今現在借りてる家賃ってあるじゃないですか。
社宅の人にはマッチしないんですけども、家賃ありますよね。それ以外に、要するに賃貸で借りていて、家賃以外に例えば教育金があるとかあるじゃないですか。それと、あとはマイホームを購入しようと思っていて、毎月行っている貯金ありますよね。
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これが今現在の簡単に言うと、住宅関連費用じゃないですか。その毎月の費用以内にマイホームを買った場合、例えば住宅ローン、固定3税、これは月割りに直せばいいですね。
さらに、マンションの場合だったら教育金、修繕積みたれ金、あるいは車とか自転車があるとか駐車場とか駐輪場代、そういうものは全部ひっくるめたものが、先ほど言った今現在の費用プラス住宅にかかる貯蓄以内に収まっていれば、そんなに厳しくないはずなんですよ。
要するにあくまでも支出の内訳が変わるだけじゃないですか。支出総額は変わってないですよね。一番簡便に考えるんだったら、我々はこれを言っています。
そうやって自分が返済できる可能額を割り出した上で、可能な範囲の住宅を購入することが無理のない住宅ローンを組む大前提だというところですね。
あともう一つ今足元は物件価格が上がっているじゃないですか。特に新築物件は。駅近で非常に高いという価格ですから、どうしても借り出額が増えちゃうんだけれども、冷静に一度なってほしいということ。
例えば今が収入のピークかもしれないし、あるいは10年後かもしれないし、間違いなく一つこれから先ほど言った住宅ローンの返済のマラソンを例えると、今までのように35キロ金幣くらいまで順調にお給料が増えていくことさえも、今は違う時代になっているじゃないですか。
昔はキャリアを積めばある程度住宅ローンの返済は余裕ができるけれども、今はその図式も当てはまらなくなっていることを注意という意味で促しておきたいですよね。
わかりました。住宅は大変大きな買い物なので、慎重の上にも慎重に考えるということが基本的には大事だということですね。
特に何かちょっと不安だなと思ったら、セカンドオピニオンにアドバイスをもらうくらいの慎重さが重要ということはもう一度言っておきたいです。
はい、わかりました。今回ありがとうございました。
ありがとうございました。
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