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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日の不動産投資のお話としては、返済期間が
キャッシュフローと残済に与える影響と題しまして、
融資を引いて物件を買ったときに返済期間というものね、仮入れ期間とか返済期間とかいくつかいろんな言葉がありますけど、
要するに何年かけて返済をしていくかという期間を設定します。
これによってどういった影響が出るのか、具体的にはキャッシュフローと残済に対してどういった影響を与えるのかっていうのを
具体的なシミュレーション、数字を交えてお話していきますので、なかなかちょっと面白い話になるかなと思いますので、ぜひ聞いていただけたらと思います。
今回のシミュレーションとしてイメージしていただきたいのが、物件価格5000万円、家賃年収500万円のアパートを想像してください。
5000万円に対して500万円の家賃年収なので、利回りで言うと500割5000なので10%、利回り10%の物件を想像してください。
蓄電数は今回特別に影響を与えないので、蓄電数は特に5年でも10年でもいいんですけどね、そんなに意識しなくていいんですけど、
今回はとりあえず利回り10%の5000万円のアパートをシミュレーションとして挙げていきたいと思います。
想定空出率10%処刑比率15%として設定していきます。
これ別に特に難しい話ではなくて、アパートを保有していくと必ず退居とかは出たりしますけど、またその空出とかに新しい人が入ったら埋まるわけなんですけど、
そういったものを空出率という数値として入れておく。
あとは処刑比率、要するに賃貸の管理費とか、固定持参税とか、収税の積み立て金とかといったものを家賃年収に対して何%とか計算しておくことによって、
アパートの収支というか、そういったものをシミュレーションしやすくなるというところがありますので、
先ほども言いましたけど、年間家賃収入500万円に対して空出率が10%処刑比率を15%というところを大前提として考えていきたいと。
その上でこの物件を、例えばフルローンで金利2.5%の35年で買った場合と、同じくフルローンの金利2.5%の借入期間22年で買った場合の違いを見ていきたいと思います。
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借りる金額はどちらも5000万円、金利も2.5%で同じ。
違うのは借入期間ですね。有識期間が35年の場合と22年の場合。
それぞれちょっとシミュレーションをしていきたいと思うんですけど、
これね、どちらの方がまず月々のキャッシュフロー、手元に残るお金が多くなるか、
これちょっとイメージしていただけたらわかるんですけど、どっちだと思いますかというところで、
これ簡単なんでわかると思うんですけど、借りる期間35年の方が月々の返済額は長く借りている分減るので、
残る年間の手取りのキャッシュフローというのは大きくなります。
これ具体的に35年の場合、今回のシミュレーションだと年間の手取りは160万になります。
一方で22年の場合、借入期間22年の場合は返済の額というか返済のペースが早くなるので、
22年で返さなくちゃいけないわけなので、毎月毎年の返済額も大きくなるので、
年間の手取りは80万円を切りますので、先ほどの35年の場合は年間手取り160万円。
一方で22年で借りた場合は年間手取り80万円ということなので、
キャッシュフローという概念で考えたときは、当然ですけど借入期間を長くした方が手残りですね。
キャッシュフローというものは大きくなるという結果になっています。
これは当たり前といえば当たり前ですよね。
当然同じ金額借りてても、35年かけて返していく場合と22年をかけて返しちゃう場合だと、
月々の負担額変わってきますので、これはある意味当たり前なんですけど、
ただ、興味深いところとして、トータルで返す金額ですよね。
当然違いが出てきて、例えば5000万円を35年で返す場合というのは、
最終的にどのぐらいの総返済額になるかというと、7500万円になりますね。
つまり5000万円借りて、元金ここは返さなくちゃいけないんですけど、
プラス利息として35年間で7500-5000の2500万円を利息で払うことになるんですね。
やっぱり長く借りていれば借りるほど利息の額って大きくなるので、
これが期間を延ばすことの代償とも言えるかもしれません。
一方で22年で返しちゃう場合はどのぐらいかというと、総返済額は6500万円になります。
つまり5000万円は元金で、借りたお金そのものの中で返すとして、
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6500-5000の1500万円だけといったらあれなんですけどね、利息は1500万円だけになるわけですね。
つまり35年で借りた場合は利息は2500万円に対して、
22年で借りた場合は利息は1500万円で済むということになるので、
期間を短くすることによって喪失払いの利息が下がるという、
これメリットっちゃメリットかもしれませんね。
というのも一つ影響としてあるというところが言えます。
キャッシュフロー、そして喪失払い額の利息見てきました。
最後3つ目として見ていきたいのが、残債の減るスピードですね。
これもイメージしていただけたらわかると思うんですけど、
35年で借りている場合と22年で借りている場合、
どちらの方が借金ですよね、借り得の減るスピード早いと思いますか。
逆に言うと遅いのはどちらですかでもいいんですけど、
残債の減りが遅いのはどちら、考えてください。
これは簡単ですよね。
当然35年で借りている方が残債の減りは遅いです。
本当にゆっくりです。
これ具体的に金額にしていくとわかりやすいんですけど、
35年で借りている場合、5年後残債どのくらいに減っているかというと、
ざっくり言うと4500万円なんですよね。
つまり5年間で500万円しか減っていない、返せていない。
一方で22年で借りた場合、5年後どのくらいまで減っているかというと、
ざっくり4100万円くらいまで減っているんですね。
つまり5000万円借りて4100万円なので900万円ほど返済できていると。
だいぶ違いますよね。
同じ5年間でも35年の方は500万円しか減っていない。
22年で借りた場合は900万円も返せているということなので、
残債の減りスピードが圧倒的に速いと。
これもう少し掘り下げてみて、10年の場合、
10年後どのくらいの違いが生まれるかというと、
35年で借りた場合、10年後まだ4000万円残っています。
1000万円しか減っていないんですよね。
35年で借りると本当に残債の減るスピードが遅いので、
10年でも1000万円しか減っていない。
まだ4000万円返さなきゃいけないと。
一方で22年で借りた場合の10年後はどうかというと、
残債が3000万円。
だから約2000万円ほど返済が終わっていて、
残り3000万円、3060万円くらいまで減っているので、
かなり借金返すスピード、
残債の減るスピードが速いということが分かってきますので、
この辺りが借入期間の与えるメリット・デメリットといったらあれなんですけど、
大きな影響かなというところですね。
ちょっとまとめておきますと、
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借入期間が同じ金額同じ金利でも、
借入期間によっていろんな違いが出てくると。
具体的にはまず、借入期間が長いと月々のキャッシュフローが多くなると。
返済額が月々の返済負担を減るので、
毎月のキャッシュフローは大きくなると。
ただし、創始払いの利息は圧倒的に多くなりますし、
当然返済がゆっくりなので、
残債が減るスピードも遅いと。
これが期間を伸ばした場合のメリット・デメリットですね。
一方で返済期間が短い場合、
今回の例だと22年の場合だとどうかというと、
毎月のキャッシュフロー、手の元に残るお金は減ります。
なぜかというと借金返す方に力を入れていくわけなので、
キャッシュフローは減ります。
ただし、創始払いの利息は少なくなります。
さらに返済のスピード、残債が減るスピードも圧倒的に早いので、
借金がどんどん減ってきます。
これが返済期間を短くした場合のメリット・デメリットということになりますので、
なかなか面白いですよね。
別にネットとかにあるシミュレーションソフトとかに、
借入金額と権利と期間を三つの項目に入力するだけで、
出てくるツールとかサイト、無料でできるやつがいっぱいありますので、
アプリとかでもあります。
不動産のシミュレーションソフトとか、シミュレーションツールとかで検索すると出てきますので、
お好きなものをちょっとやらないでみてやってみると面白いんですけど、
かなり数字にして目の当たりにすると、
分かってはいるけど、やっぱりすごいなという印象を持ちます。
とにかく、どっちがいいかというと、
結局目的になってくると思います。
例えば短期で、
短期売買、せいぜい持っても5年ぐらい。
さっさと売って利益確定させたい場合なんかの場合だと別に、
あれなんじゃないですか、どっちでもいいかなというところですよね、正直。
むしろ、
短期売買の場合は、
短くなる分だけ、
22年で借りた場合でも、35年で借りた場合も、
例えば3年後に売っちゃう場合というふうに踏まえると、
期間が短い分だけ影響が少なくなるというふうに言えますけど、
逆に長期保有した場合というのは、かなり大きな違いが出てくるので、
それを踏まえるとき、どちらを選択するかというのは、
ちょっと慎重に考えたほうがいいかなというところですね。
結局、借り期間を短くするか長くするかを決める要因としては目的で、
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具体的には出口ですね。
最終的に売却を何年後に見据えているかというのを、
ちゃんと考えておくのがポイントかなというところですね。
それを見通しした上で期間設定してやっていければ、
それは選択した上での結果になりますので、
事業として成り立っていると思うんですけど、
あまりそこら辺深く考えずに、
とりあえずキャッシュフロー、毎月の毎年の手元に残しておきたいので、
じゃあ期間長くしようというふうに機械的に考えてしまうと、
キャッシュフローは確かに大事なんで、手元に資金を残しておくという意味では
決して間違いではないんですけど、
ただ残済が減るのが遅いとか、
支払い創利息が圧倒的に増えちゃってデメリットもあるので、
それを分かった上でやっているのか、
それともあまり分かっていないでやっているかというのは、
後々大きな違いになってしまいますので、
ぜひやるにしても、そこを理解した上でやるという賢い事業、
投資家になってほしいなと思いますので、
そのためにもシミュレーションソフトの中で、
具体的に数字を入力して見ていくというのが、
レベルアップする上で手っ取り早いかなというところです。
私自身も定期的に物件を買ったりとかやる時には、
今でもこういった簡易シミュレーションソフトのチェックとかで、
まずパッとね、だいたい今もう頭入っているんで、
別にソフトを使わなくてもこのぐらいかなというのはイメージ湧くんですけどね、
その上でしっかり最終確認という意味で、
ツールとかで確認すぐできますので、
やるとより正確が、精度が上がってきますので、
いいかなというところです。
というわけで今回は、
不動産投資の借入力感が与える影響、
具体的にはキャッシュフローとか、
創始払い金利の利息の額とか、
あとは返済スピード、この3点ですね、主にね、
に与える影響についてお話ししてきました。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
