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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資で安い土地を見つけたのに誰も買わないのはなぜ? と題しまして、土地から新築系のお話の中でもね、こう安い土地を見つけたと。
しかしなぜか売れ残っている誰も買わない。なんでなのか? というケースをお話ししていきます。
基本的に土地に関わらず、不動産投資、アパート、マンション、子建て、全部そうなんですけど、
相場より安い、割安なものが出てきた時っていうのは基本すぐ売れます。 なくなっちゃいますね。ポータルサイトからなくなる。
あっという間に売り切れ。まあ売り切れというか1個しかないですけど、 売れてしまうっていうのが普通ですね。
ところが、今回のお話だと、相場より安い土地を見つけたのに、なぜか売れ残っていると誰も買わない。
そんな、どうしてだろう? というケースですね。
基本的に、冒頭でお話しした通り、安いと売れますのでそれでも売れ残っているってことは何か原因があると。
大きく分けると、今回私2つ原因があるというふうに感じました。この質問に関しては。
まず1つ目は、まずご自身が自分で安いと思っているだけで、実際安くないと。相場より安くないというケースですね。
つまり、目利きができていない状態がまず1つ考えられます。
何度も言ってますけど、やっぱり相場より安いとプロとか上級者がすぐ買ってっちゃいますので、
ところが売れてないとなると、そもそも自分で安いと思っているだけで安くないということになってきますね。
例えば、800万円で土地が出たとしますね。
自分の中だと、ここの相場が1000万円なのに800万円なので少し安いなと感じていると。
ところが売れ残っていると、なんでだろうと。
ゆっくりいくく調べていくと、そこは別に相場が1000万円じゃないと。
普通に800万円くらいが相場の土地だと。だからまだ売れ残っていると。
なんなら、もしかしたら相場が700万円くらいの土地かもしれませんよね。
それが800万円で売り出されていたら、なんなら高いと。
それは売れ残ると売れないということが起きるわけですので。
ですので、自分で相場を見誤っている。
見聞きができていないという可能性がありますので、
この場合ちょっと危険ですので注意が必要ですね。
安いと思っているだけで安くないと実際に。だから売れ残っていると。
このケースは危険なので、ちょっと第三者の意見を聞くとか、
改めて調べてみる必要があるかなところですね。
特に売り出されてから期間が長ければ長いほど、
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普通に考えるとすぐ売れるものが、長い期間売れ残っているということは、
安くないから売れ残っていると考えるのがシンプルですので、
まずここを見落とししないようにするのがポイントかなと。
もう1個のケースですね。安いのになぜか買わないケースの2つ目の原因が、
これが今回の話のメインというか面白いところになってくるんですけど、
何かがあるというところですね。
先ほどのケースだと相場が1000万のものが800万で売られていれば確かに安いと。
で、こっちのケースだと本当に相場も1000万だと。
だから800万だと明らかに安いと。
ところが売れ残っているとなると何かがあると。
私の経験上このケースで安かった場合っていうのは、
だいたい売り主か仲介がヤバい人の時ですね。
不動産投資って相対取引になってきますし、
同じものがよく1つと2つとないとこのように不動産と言われてますので、
土地の形から面積から値段まで全て違うので、同じエリアでもね。
そういう意味ではもう一点ものなんですけど、
その時に売り主であったり、仲介とか関わっている人間が何かしらヤバい人とか癖がある。
ヤバいっていうのは別に反社とか反社会勢力とかそういう話ではなくて、
人間性に癖が強い人とか難がある人が関わっていると売れ残るケース、売れにくくなるケースがありますね。
私自身だとまず、ざっと過去の経験で思い浮かぶのが、
まず共有の名義の土地ですね。安く買えた土地があるんですけど、
これはエリアは伏せますけど、
もともと旦那様というかお父様が一人で保有してた土地でその方が亡くなって、
奥様及びお子様が3人くらいいて、合計4人で相続して共有名義の土地があったんですけど、
その時足並みが揃ってなくてですね、売り主側の方だけでゴタゴタしてて、
それで売却がすごい長引いててっていう感じのケースが1回ありましたね。
値段も少し、激安ではなかったんですけど、そういう場合は少し安いけど、なかなか売れ残っていると。
話を中間に聞いてみると、売り主側がゴタゴタして足並みが揃ってないというふうにそのまま言ってくれまして、
話をしていく中で、思い切ってさらに安くするので買ってくれないかみたいな感じになったので買ったというケースがありましたね。
ただ契約とかその後においても、大きいトラブルではなかったんですけどね、
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実際に売り主なんかと会ったりすると、小さいトラブルみたいなのがありましたし、面倒くさかったというのは正直あるんですけど、
こういったケースで少し値段が安くなるってことはあるかなというのが1つと、
あともう1つは仲介ですね。
仲介が、これ特殊ケースなのかなどうなのかな、
ちょっと仲介の人が癖があって安く買えたってケースも別のケースであったんですけど、
そっちの方はそもそも仲介が根付けミスしてたので、そばより安いと。
問い合わせが殺到してたらしいんですけど、その仲介が原因で買いたい人を片っ端から潰してたと。
なんで潰してたかというと、
そこねアパート用地としてすごく条件が合っている土地で、
問い合わせする人の大半がアパート用地として建てたいという問い合わせが多かったらしいんですけど、
その仲介がこの土地はアパートは建てられないから売れないとかってことを言ってたんですよね、実際の話として。
私が問い合わせした時もそれなんか言われて、
で、1回ちょっと引き下がったんですけど、
その後もう1回建設会社とか自分でも調べたりとかして、
どう考えても建てられるよなってとこで、
もう1回問い合わせしてなんとか説得して、
説得って言うの変なんですけど、食い下がって、
仲間はね、
なんか言うんですよね、いろいろね、
これでもしアパート建てられなくてもうちは責任を負えないとかいろいろ言うんで、
だったら特約にその一筆人がそのままで書いてもらっても構わないぐらいのことを言って、
で、結局なんとか買うことができた土地があったんですけど、
このようにちょっと関わっている人間中、
今回の仲介ですね、仲介が変な人だったと、癖が強すぎる人だったので、
その結果本来の土地の価値よりも大幅に低い価値しか売れなくなってしまったってとこなので、
売り主さんかわいそうだったってとこなんですけど、
このように、相場より安いのに土地が売れないケースで、
本当に相場より安いのになかなか売れない、長引いてる売却があってケースのときは、
関わっている人間がちょっとおかしい人がいる、変な人がいるケースなのかなってところですね、
あとは近隣ですね、売り主さん別に普通、仲介も普通だけど、
近隣、その土地の周りの人間で何かしら反対運動してる人がいるとか、
すごい癖が強い人がいるとかね、そのケースかな、
もうやっぱりちょっとなかなか売れなくなっちゃうっていう、
土地自体のスペックが高くても、その土地を囲むエリアの土地のね、
保有者とかで変なのがいると、やっぱその土地の方にも影響が出てくるってとこですので、
まとめると人間ですね、関わっている人間で何か変な奴がいる、おかしい人がいると、
少し値段が下がる、あと売却が長引いてるケースとかが出てくるかなってとこですので、
ここを逆に言うと目潰れる人とか、解決できる人であれば、
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安く買えるチャンスっていう風にも取れますので、
なかなかパワー使えますけどね、ストレスまでは言いませんけど、
パワーがかかってきますけど、まあリターンも大きいとこなので、
こういうケースを見つけたとき、出会ったときは、
個人的にはちょっとアクセル踏んで攻めてもいいかなとは感じています。
はい、というわけで今回不動産投資で安い土地を見つけたのに、
誰も買わないのはなぜ、そういったケースが起きているときは何でなのか、なぜなのかっていうとこなんですけど、
1個目が、そもそもあなたが安いと思ってるだけで、別にその土地は安くない、
つまり相場のメキキができていないケースが1つ目。
この場合は間違って買ってしまうと、割高で買ってしまうことになるので要注意ですね。
相場のメキキができていない、対策としては調べればいいというだけですので、そんなに問題ないかなと。
2つ目は本当に安いと、相場より安い、でも売れ残ってるってことは、
その土地に関わる人間の中に誰か変なのがいると、癖があるのがいる、おかしいのがいると、
売り主なのか仲介なのか、それか経営人なのか、いろんなケースが考えられますけど、
おかしな人間がいる、ちょっと癖が強い人がいる、そのせいで値段が下がってても売れない、売却が長引いているというケースがあると。
この場合もリスクといえばリスクなんですけどね、
ただそこを解決できる、手段が見えていればなんとかできるっていうのがね、
自信があれば、せめれば安く買えますので、やってもいいかなってところですし、
良い土地を安く買いたい場合っていうのは、このぐらいのリスクを飲み込めるというかね、
解決できるっていうふうに言ったらいいですけどね、解決する力が求められるのかなところです。
はい、というわけで、不動産として安い土地を見つけたのに誰も買わないのはなぜを、今回お話ししていきました。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
