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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。
今日は、不動産投資初心者が掘り出し物を探すと失敗しやすい理由と題しまして、
まだ不動産投資に慣れていない初心者の方が掘り出し物ですね、
いわゆる安い物件、お得な物件を狙いすぎちゃった場合、大体失敗してしまう、
うまくいかないことが多い理由についてお話ししていきます。
さて、掘り出し物、まず。
掘り出し物と一口に言ってもこの定義、なかなか難しいところなんですけど、
基本的には、実際の値段より安い、お得に買えるとか、
みんなが気づいていないだけで、この物件のポテンシャルが高い、
価格以上のポテンシャルを秘めているとか、
そういったところを踏まえて掘り出し物って言っていいかなと思うんですけど、
いずれのケースでも、ちょっと初心者の方がこういったものを狙いすぎると失敗しやすいというのはね、
なんでかってとこなんですけど、
まず、一つ目の理由としては、買い負けるですね。
買うのに負ける。買い負ける。
具体的には、一生懸命探すと。
物件をネット検索したりとか、相談に乗ってくれる、信頼できる仲介業者とか見つかったらね、
そういったところから情報が来ることもあるでしょう。
とにかくいろんな方法を駆使して、努力して、頑張って、
ようやく掘り出し物の物件を見つけてきたと。
これは明らかに相場より安いと。
持ってよし、売ってよし、そういったいい物件ですね。
これ買えたら間違いなく上手くいくっていう物件が出てきましたと。
やった!というところなんですけど、
だいたいこういうのを狙いすぎていくと負けるんですよね。
何で負けるかっていうと、買うときにです。
他の方も狙っているのでそういう物件になってくると、
掘り出し物になればなるほど競争率が高くなりますので、
ライバルが増えると他にも買いたい方がいるっていうのが出てくるので、
そうなったときに、もちろん買えれば一番いいんですけどね、
買えるときもあるので狙っていってほしいんですけど、
狙いすぎると競争も激しくなって結果買い分けると。
他の不動産業者さんが現金で買ってきましたとか、
ベテランの不動産投資家の方が融資特約なし、ローン特約なし、
つまり融資が借りにつかなかったとしても絶対に買えますよという条件を付けてきたので、
そちらの方を優先しましたといったように、
ライバルが強く買いに来るので、
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そうするとやっと見つけた掘り出し物を他の人に取られてしまう。
買い分けるということですね。
こういったことが起こりやすくなるので、
掘り出し物を探しすぎると失敗してしまうことがあるので、
ちょっとそこら辺難しいところかなと。
めげずにやってほしいところはあるんですけど、
もともと頭に入れとけばそんなにダメージは少ないと思うんですよね。
いい条件になればなるほど。
実際に買えるところまで行って初めて物件ゲットなので、
見つけただけじゃまだ何も始まっていない。
見つけただけじゃまだダメなんですよね。
見つけてから買うところまで行ってやっと完結なので、
そこで一騎打ちすることなく、
見つけてようやくスタートラインに立った。
ここから先後半戦の実際に買うところまで、
気を抜けないという意味でも買い負けないようにしてほしいところなんですけど、
掘り出し物になればなるほど、
買うときにもう一回激しい戦いが待っているというのを
ちょっと頭に入れておくといいかなというところです。
他ですね、掘り出し物、物件、
今既存のアパートとかマンションとかを想定して話してたんですけど、
私土地から新築よくやるので、
そっちの方でいう掘り出し物の話もしておくと、
土地のあれですかね、
ポテンシャルが高そうな物件とか見つけること、
掘り出し物を見つけたというふうにも言えると思うんですけど、
初心者、私もまだ経験が浅い頃にやってしまった話なんですけど、
土地って一口に言ってもいろんな土地がありまして、
いわゆる建物ですね、
マンションとかアパートが建てやすい土地と建てにくい土地っていうのがあって、
それは何で決まるかって言ったら、
土地の形とか、
全面道路の幅の広さとか、
接している長さとか、
用土地域とか、
本当にいろんな条件が加わるんですけど、
要するに建てやすい土地ほど高くなる傾向にありますし、
建てにくい土地ですね、
ほど安くなる傾向にあると。
その中で、今はオーソドックスに建てやすい土地に絞って探して、
それが相場より安く出ているときを狙って買うってやり方してるんですけど、
初心者の頃っていうのは、
まだ経験値、知識も浅いにもかかわらず、
こういった建てにくい土地ですよね。
建物が建てにくい土地をわざわざ探して、
その中で、その時点で安いんですけど、
さらにその中でも格段に安いようなやつを見つけてきて、
いわゆる掘り出し者を探しです。
掘り出し者を探したがってたっていうかね、
そういったことをよくしてたんですけど、
これで苦労した話がやっぱりありますね。
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どういうことかというと、
確かに変形地とかアパートが建てにくい土地を探してた時期、
その中ですごく安く買えたときがあって、
もともと建てにくい土地なので、
普通の整形地ですね、
整った土地とかに比べて安いんですけど、
それでも業者の損切り物件だったので、
損切りの土地ですね、だったので、
結構安く出てた土地がね、
千葉県の松蔵市の土地だったんですけど、
あったんですよね。
これならさすがに、
こんだけ安く買えていればさすがに負けないだろうと思って買ったんですよね。
で、それは確かあれかな、
古い家付き、だからおんぼろの木立てが付いてる土地で、
買いたい自分でしなくちゃいけなくて、
あとあれでしたね、
今だったら絶対やらないんですけど、
崖が隣地に、崖条例がかかってる土地だったので、
全部じゃないんですけどね、
一部崖条例がかかってる土地で、
さらに全面道路も狭くてって感じで、
やっぱり条件悪かったんですよね、
そういう建物を建てるっていう意味ではね。
でもそれを思い切って買って、
買いたいまではスムーズにいって、
平行して、
2階建てのアパートなんかね、
建てられるのかって言ったので、
平行して探したんですけど、
案の定受けてくれる建設会社がなかなか出てこなくて、
やっと出てきても値段がやっぱ高いと、
そういうことですよね、建てにくい土地なんで、
建設会社もやりたくないんですよ、
どうせやるなら建てやすい土地でやりたいと、
どうしても建てにくい土地でやるなら値段高くしますよっていうね、
これもう当たり前っちゃ当たり前なんですけど、
なので結局土地がいくら安く買えても、
建物の方で価格が転嫁されて乗っかっちゃうと、
土地建物のトータルではそんなに安くなかったってことが起きちゃうので、
幸いたまたま近隣で全然関係ないアパート建ててる建設業者さんがいて、
そこにちょっとアタックしてみたところ、
今近くでやってて、
今だったら職人とか覚悟できてるし、
幸いこの次の案件とかもちょっと枠が空いてるので、
小さいアパートで良ければやってもいいですよって言ってくれる建設業者さんが、
たまたまですね、完全に運なんですけど、
見つかって値段もそんなに高くなくやってくれたんですよね。
結果、さすがに建物安くまでやってくれなかったんですけど、
崖上で定食してるとか、
全面道路狭くて建てにくいとか、
条件があまり良くなかったにも関わらず、
そこそこ値段、相場の範囲でやってくれたんで、
結果として負けなかったんですけど、
土地建てでちょっと安く建てられた、うまくいったんで、
セーフだったんですけど、
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建設業者さんがたまたま見つかったんで完全に運だったんで良かったんですけど、
もしそうじゃなかったら、見つからなかったら、
間違いなくどうしてたでしょうね、
割高な建設業者さん使って建てるしかなかったか、
もしくは損切りで土地で売って、
トントンで売れればいいかなと思う感じだったんでね、
大火傷こそはしなかったんでね、
言うても安く買ってたんで、
ただ掘り出し物を狙いすぎて失敗しかけたっていう風な形にはなってしまうのでね、
こういうところからも掘り出し物、
あんまり不動産投資初心者のうちはやらない方がね、
狙いすぎない方がいいかなってところが言えます。
はい、今日不動産投資初心者が掘り出し物を探すと失敗しやすい理由として見てきましたけど、
まず前半では、
そうですね、せっかく掘り出し物を相場よりかなり安い物件を苦労して見つけてきても、
そうなると競争が激しくなるので買い負ける可能性が上がると。
この辺りは歯がゆいですよね。
安く買いたいんで、どう考えても探した方がいいですし、
それはやって欲しいんだけど、
買い負ける可能性も増えるってことは頭に入れといて欲しいと。
個人的にはそこそこ安い物件をそれなりに良い条件でさっさと買ってしまう、
不動産投資初心者の方の場合の方がいいのかなと思いつつ、
そうは言っても安く買えるっていうのは武器なのでね、
この辺りは慎重に見極めていくところ必要があるかなというのが一つと、
後半は、完成物件だけじゃなくて土地ですね。
土地から新築、私よくやるので、それを事例に挙げた過去の経験ですね。
で、狙いすぎてね、掘り出し物の土地を狙いすぎて、
結果ちょっと危ない目に相掛けたっていうところですね。
もう交えてお話ししていきましたので、
いずれにしても不動産投資初心者のうちは、
あんまり掘り出し物を狙いすぎない方がいいかなってところですね。
それなりの条件のものを、さっさとそれなりの負けない形で買って始めてしまう。
どっちかっていうと早く始める、負けない範囲でね、の話。
習うより慣れるじゃないんですけど、経験値を積んでしまう方がいいと思います。
不動産投資の場合、とにかく完成物件なんかは典型的なんですけど、
買った瞬間から家賃入ってきて、返済はもちろんするんですけど、
それでも家賃引く、返済引く、処刑引きで、それでもキャッシュフロー、手残りが残る。
この状態を早く経験してほしいと。
1年、2年、3年経験していく中で、できれば売却もどこかのタイミングで1回してみて、
買った時よりも高く売れる。
残済も減ってますので結構儲かります。
この売って、ちゃんと儲ける。
持ってる間にインカムゲインでも儲ける。
売った時にキャピタルゲインでも儲ける。
この両方を経験して、自分の珍肉にしてほしいと。
これができると、不動産投資のステージとしては間違いなく中級者以上に上がってきてますので、
そこでようやく少しずつ大きい勝負とか、本腰入れてやっていくっていうところにシフトしていくと、
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すごく人生豊かにしていく不動産投資ができると思いますので、おすすめです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
