00:07
資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は、私が土地を見たとき最初の5分で確認していることと題しまして、
新築のアパートや新築のマンションを建てるための土地ですね、を見つけたとき、見たときに、
最初のファーストチェックですね、ザーッと何を見ているかというところになります。
まず、
そもそもアパートの土地とマンションの土地って探し方は違うので、
最初の段階で、今はどっち探すのかなとか、どのぐらいの規模のものを建てようか、建てるための土地を探すというのはちゃんと
明確にしてね、その上で
土地を見つけて何するかというところですね。 見合っていきます。
じゃあ今日は、木造アパートですね、2階建ての土地ですね、を探しているケースだとします。
それを探している中で、ザーッと見ていく中で、アットホームとか
楽町とか、ポータルサイトなんでもいいんですけどね、土地の情報を見ていて、
その中で、
良さそうな土地があったなという時に見ている情報なんですけど、
そうですね、ザーッとまず価格に始まり、次に土地の広さですよね、ちゃんと希望通りの
建物が建てられるか、今回だと2階建ての木造アパートですね。
2階建ての木造アパートといっても、6部屋なのか、8部屋なのか、10部屋、12部屋なのかっていうのもね、
土地の広さによって大きく変わってきますし、
そのためにもやっぱり面積ですよね、土地の面積が何なのか。
あとは用途地域ですね、やっぱり大事になってきますよね、
近隣商業とか住居地域とかね、いろんな言い方がありますけど、
それによって検閉率、養殖率とかっていうのもだいたい決まってきますので、
その辺りザーッと見てって感じですね。
そもそも検索をかけてチェックしているので、
はなからね、土地の面積が狭すぎるようなものとかはヒットしないように検索をかけてますので、
出てこない状態ではあるんですけどね、
ただザーッとね、まっさらな情報で見たときっていうのはそこら辺しっかり見て、
その上で建てられるかどうかですね、
まずね、この土地に規模のアパートが建てられるのかどうかっていうのをチェックしていきます。
で、賣息と呼ばれる、販売図面と呼ばれる一番簡易的な情報がまとまっているやつですね、
03:07
を見て判断して、その上で行けそうだなとか可能性ありそうだなと思ったら、
より詳しい資料とかを取り寄されたりとかって風に進んでいく感じですよね。
そうですね、なので最初の5分で確認していることといったら、
そのあたりですかね、土地そのものの表面的な情報ですね、
最寄り駅が何かであったりとか、徒歩何分とかっていったところですね。
で、その上で建てられる感じが、目処が立っている状態になった上でさらに突っ込むとしたら周辺環境とかですよね。
私は結構単身向けのアパート、マンションですね、建てるケースが多いので、
ワンケン、ワイヤルディーケーとかっていわゆる単身向けの建てるのが多いこともあるので、
で、最寄りのはコンビニとかですね、あるのかどうか、あるならどのぐらいの距離なのか時間なのかとか、
あと住環境ですよね、これは単身の方とかね、ハメリーの方かかわらず大事になってくると思うんですけど、
スーパーとかドラッグストアとか商業施設とかですよね、がどのぐらいの数あって距離とかね、時間とかどのぐらいかかるのかっていうのを調べていきますね。
単身物件なので、逆に小学校とか中学校とかは別にあってもなくてもいいので、そこら辺は気にしていませんね。
ファミリー物件だとこの辺りすごい大事になってくるんですけど、単身の場合はこの辺りの要素を気にしなくていいかなってところです。
ですので、ちょうど最近も探してたエリアのね、土地の情報とか見てても、同じ今言った通りのことをやってますね。
ある程度、どこどこ、例えば千葉県の奈良市の市とかでね、エリアをある程度絞った上で、
土地の面積、例えば100平米以上で、壺単価なり何かとかね、もより駅丸徒歩20分以内とかって、かなりちょっと雑把大雑把というかなんですけど、広めな検索でかけて、
そこから出てきた情報ね、ある程度この時点で落ちますので、その情報にヒットしてない情報とかっていうのは土地は落ちますので、
残った中からまあざーっと今言った感じでね、チェックしていくと、まあ価格とか壺単価とか見ていく、
堅平養積率見ていくとか感じで、果たしてこの土地、あのどのぐらいの建物を建てられるか、
あ、であとやっぱ抜け捨てたのがちょっとあの申し訳ないんですけど、道路づけ、道路づけですね、道路づけしっかり見てます。
全面道路、雪道が、まあ間口とかね、雪面とかいくつか言い方があるんですけど、どのぐらいなのかと、
雪面とか間口がね、長い方がやっぱり建てやすくなるケースが多いので、そこら辺しっかり見ていくと、
06:03
4メートル以下とかになってくると共同住宅負荷になりますのでね、
2メートルから4メートルの間だったら長屋とか、あのこだてとかだったらね、いけるんですけど、
基本共同住宅の場合、まあ4メートル以上みたいな感じなので、そこをチェックしていくと、
で、あとはその全面道路の幅ですよね、福音とかがちゃんと、まあ広い方がやっぱりいろいろと都合がいいと、
あとはその方角ですね、あの、まあ北側道路とかがね、道路が北側にあるのが一番いいんですけど、
えーと、まあ北側なのかとか、南、それと南なのか東なのか西なのかっていう風にね、
えー、道路の状況ですね、間口がどのぐらいなのか、福音がどのぐらいなのか、で方向はどっちなのかっていうのは、
あの、まあ建築、土地から新築の場合はここはね、めちゃくちゃ重要なのでね、チェックしてますね。
で、あの、そこチェックして、あと、まあ検閉要石とか他のとかお伝え済みですし、
まああとライフラインですかね、あの、まあ上下水がちゃんと来てるかどうかとか、
あと、落としガスの配管来てるのか、それともプロパンじゃないと対応できないのかとか、
そこら辺もあの、やっぱ地味に、地味にとかね、まあ結構意外にお金かかってくるとこなんですよね。
例えば、下水道完備されてれば全然いいんですけど、
下水来てなかったら、あの、浄化槽とか設置が必要になってきたりして、意外にあれ、お金かかったりし、
結構まあ、かかるって言っても数百万とか、あの、まあ物件の規模によるんですけどね、
アパートの大きさの規模によって必要な浄化槽の大きさも変わってくるので違うんですけど、
まあざっくりやっぱり、えーと、まあ百万単位とかで動くときもやっぱありますのでね、
あの、下水だったらかからないものがかかったりとかするので、そこら辺もバカにならないと。
で、まああとはプロパンガス、まあ昔ほどではないんですけど、数年前まではね、プロパンガスとかだったらやっぱりもうエアコン給湯器からプラスアルファ、いろいろね、
ガス会社が頑張ってつけてくれたので、もうプロパンガス、えー、使った方が、まあ親の場合は有利というね、あの、時代もあったんですけど、
最近、あの、プロパンガス業界にかなり規制が入ってそういうのをやってくれるガス会社さんが減ってしまったのでね、
そうなったときにプロパンガスを使うメリットがやっぱり弱くなってしまうので、
なんならじゃあ、あの、まあ都市ガスのほうが結果として、入居者さんにとっても、あの、都市ガスのほうがやっぱ安いですのでね、
えー、長い目で見たらいいのかなという風になってくるので、まあ最近だとその、都市ガスですね、ちゃんと来てるかどうかも一応チェックすると、
まあ都市ガス来ててもプロパンガス選ぶときは今もありますけどね、まあその辺りはケースバイケースと。
ライフラインとか見て、であとその上で諸々条件、あのまあ平気そうだなと思ったら周辺環境まで見てって感じで、
で全体チェックして良さそうだなと思ったらまあ資料を請求するといったらなんですけどね、
業者さんの、まあで案件とかだと問い合わせしてより詳しい資料を送ってもらうとかっていう感じですね。
なので、まあ5分という風に今回言ってますけど、実際もっと慣れると1分、2分でもザザッって見れちゃうんじゃないですかね。
09:08
もう土地のね、スクリーニングなんて言い方しますけど、慣れると全然すぐ終わると。
なんならその新着のね、土地だけに絞って、例えば昨日一通りチェックしたとそのエリアの土地、
で今日になった時はもうその新着のね、あれ項目入れてチェックすれば、今日新着のやつだけチェックすればいいわけですよね。
それ以前のはもう昨日チェックしてるわけなのでって感じなので、一回やっちゃえばそこから先は同じエリアだったら新着チェックだけで回ってくので、
やっぱそうですよね、1日数分で終わっちゃおうかなってとこですね。
なんならもっと新着来てくれよと、いろいろチェックしたいんだって感じなんですけど、
そんなにエリア広げて幅広くチェックしてれば常にどこかしら新着の土地が上がってきて、いろいろ見ることもできるんで、
そういう意味ではエリア広くアンテナ広くって風にやった方が効率はいいのかもしれないんですけど、
もしそうじゃないとエリアかなり絞ってやってる場合だと、新着なんてやっぱ高かしれてくるのでそうなるとそんなにやることない、やっぱ終わっちゃいますねすぐね。
意外にコツつかむ土地探しっていうのは簡単ですし、すぐ終わるかなってとこです。
ちょっと最後話しとれちゃいましたけど、今回私が土地を見たとき最初の5分で確認していることと題しまして、
ざっと乗っかってる情報のポイント絞ってサササっとチェックしてるってお話していきました。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
