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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今回は、17棟183室まで増やして、一番大変だったのは何だった、と題しまして、
私、中松の経験ベースでのお話を中心にしていきたいと思います。
定期的にね、建てたら売って、買ったら売ってとかしているので、 一番常に保有している棟数とか部屋数って変動しているんですけど、
今、2026年の時点まででのマックスだと、17棟183室まで行った時ありますので、 それを踏まえた上でのお話なんですけど、一番大変だったのは何だったかと聞かれると、
そうですね、一番大変だったのは、 攻めすぎてお金がなくなっちゃってる時ですかね。
どうしても不動産投資で物件を増やしていくとなると、お金がかかると。
これは、例えば私の場合は新築が多いので、 例えば土地をまず買って、その後建物の受け入れ契約とかを結ぶんですけど、
建物の受け入れ契約、建設会社と結ぶ場合っていうのは、 仲介手数料とか要らないので直で結ぶのでね、
建物分って3%の手数料かかんないんですよね。
土地なんかも売り主業者から買ったりすると手数料かかんなかったりするので、
かなり、いわゆる一般的な不動産投資における消費用の部分は、 かなりコストカットできてる方なんですよね。
一般的には7%から8%くらいかかるみたいなこと言われてますけど、
私の場合は新築が多いとか、あの手この手で空腹してやってるので、
これが3%とか4%、3%で売り主業者のときは受けるわけかなんですけど、
これを半分以下に抑えられてるのは間違いないので、 かなり消費用の部分って抑えられてる方なんですけど、
それでも自己資金を入れなくちゃいけなかったり、融資額の兼ね合いで、
フルローンなんかで借りられた時期が懐かしいもので、
どんどん借りれば借りるほど融資条件が悪くなってきますので、
融資額が伸びなくなったりとか、金利が高くなっていったりとか、
そういうところで借りようになるというかね。
地銀からスタートして、新金新組に移行してとかって形ですので、
とにかく拡大するためにはお金がかかると。
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家賃収入、インカムゲインだけでも数年我慢すれば貯まりますけど、
基本的にはなかなか貯まらないと。
短期でもし貯めた方は売るしかないと。
そういった兼ね合いでいずれにしてもお金がかかるので、
初期の頃ですよね、攻めまくっていたので、
とにかくカツカツだったというのが一番大変だったかなと。
会社にお金、私は資産管理法人という形で、
中長期保有している物件は資産管理法人に作ってやっているので、
個人の資産とかお金を会社に入れて、それでスタートして、
最初の頃はフルローンとかバーによってオーバーローンとか出てきていたので、
お金は余裕はあるんですけど、どこかのタイミングで自己資金を入れなくちゃいけないと。
今回1億5000万の物件ですけど、有志が1億3000万までしか出せないので、
2000万は自己資金を入れてくださいとかね。
こういうのが詰め重なっていくと、どんどんどんどん現金が出てくると。
そうすると手持ちの現金が減っていくと。
日ごろの家賃収入とか入ってきてお金増えるんですけど、
それ以上に出てくるスピードが速かったと。
さらに土地から新築が多かったので、完成するまでは家賃0円ですし、
完成してからも入居者がつくまでは引き続き0円なので、
キャッシュが得られない時期がどうしても長いビジネスモデルと言ったら何なんですけど、
不動産投資の中でもそういった手法を選んでいるので、
どうしてもお金が枯渇する時期がちょっと長くなると。
そこでやめとけばいいんですけど、本当にアクセル全開だったので、
お金ないのにさらに責めてまた追加でやると。
そうするとお金がないんですけど、
自己資金でまた1000万とか1500万必要になったりするので、
あの手この手で用意してその結果拡大していけたと。
個人の持っているお金を会社にどんどん貸し付けするというのも当たり前なようにやっててね。
個人から会社にお金貸し付けするというのは、
あと数年後とかにお金の余裕が出てきたタイミングで会社から個人に返済すればいいだけなので、
そんなに問題じゃないんですけど、
個人から貸すお金すらもなくなってきたとかね、
そういったタイミングでもさらにアクセル踏んでやってたんでね。
どうしてたのって話なんですけど、
それこそあれかな、ちょっと金目のものって言ったらなんなんですけど、
ちょっとした自分のお金にできそうなものですよね。
言っちゃってもいいと思うんですけど、
節税性が高いような生命保険とか、
ネットビジネス時代から積み立ててたやつとか結構あったんですけど、
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条件がいいやつとかもあったんですけど、
そういうのも解約して、
解約返礼金を作ってそれを自己資金として投入したりとか、
あとそんなに僕ブランドものとか持ってるわけじゃないんで、
大した額にはならなかったんですけど、
そういったものも売却したり売ったりとかしてね、
少しでも足しになればいいかなと思って換金化したりとか、
そういったものの積み重ねですよね。
とにかくお金を作って、
それを拡大のために使ったと。
その時が一番大変だったかなって感じですね。
貧血ですね、一言ね。
今思えば初期の段階でもうちょっと早いタイミングでね、
売却を混ぜていけばよかったんですけど、
ちょっとどうしても私どこまで売らないでいけるかって、
ちょっとムキになった時期があって、
あんまり積極的に売らないで、
とにかく保有、保有、保有。
限界まで保有っていう風な感じでやって、
そこでいよいよ本当にもうお金作れなくなった、
でも拡大したいというかね、
回していきたいってなったタイミングでようやく売り始めたと。
結果的にはこれね、よかったと思うんですよ。
何でかっていうと、
私2018年に不動産投資スタートしたんですけど、
それから8年経ったんですけど、
この間に基本的な都心、
自分が攻めてるエリア、物件、条件はやっぱり、
基本的に値上がり全部してるんですよね、エリア的に。
ですのでこれどういうことかっていうと、
持てば持つほど値上がりしてるわけなので、
いい条件で高く売れるってことがあったんでね。
例えば一例なんですけど、
今まだ売ってないんですけど、
売却にちょっと非公開で出してる一棟マンションがあって、
だいたい3億2、3千万ぐらいで売れるかなってやつがあるんですよね、
あの狙いとして。
今ちょっと強気で出してて、3億5千ぐらいで出してるんですけど、
たぶん着地3億2千ぐらいかなってあるんですけど、
これね、5年前にも1回査定出したことがあるんですよね。
5年以上前かな。
20年ぐらいか。
もう6年前か。
ぐらいに1回査定だけ出したことがあるんですけど、
その時の価格とかが2億5千とかだったんで、
1億円くらいも違うんですよね。
それぐらいこの6、7年で上がってると。
物件自体も上がってるし、
あと入居者さんに設定してる家賃ですよね。
家賃自体も値上がりしてると。
家賃は値上がりしてるので、
物件としての年間収入が増えると。
でも売却するときのね、
利回りですよね。利回りが下がってる。
つまり値上がりしてるわけですよね、価格に転嫁すると。
なのでダブル効果で、
2億5千万ぐらいだったものが
3億5千万近くで売れる可能性があるみたいな感じですね。
一例ですけど。
ですので、それを踏まえると、
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長めに保有して、
これから売りに入っていくっていうスタンスで、
良かったのかなーってね。
これは結果論なんですけど、
っていうのもあるのでね。
ですので、逆に言うと今ね、楽ですね。
正直ね、最初の方で苦労した、
大変、貧血の時期を通り越したというか、
今だいぶ余裕出てきてるので、楽かなってとこですね。
あと、貧血、常にお金が苦しい状態っていうのは、
あんまり精神的には、
自分でわかってるんですよね。
一時的なもので、
ここを乗り越えれば大丈夫っていうのは見えてるので、
大丈夫ってわかってるんですけど、
そうは言っても結構ね、
精神的にプレッシャーはかかりますよ。
不安とかにもなりますので、
なので、あんまり長期間の間ずっと攻めすぎるっていうのは、
結構ストレスが大きいので、
考え物だなってところですね。
個人的にはね、今ぐらいのちょっと余裕がある状態で、
取り組んだ方がやっぱこう、
うまくいくかなっていう感じはしますね。
あんまり過度にね、
ストレスかけすぎてもね、
良くないですので。
むしろちょっと余裕ぐらいの方が、
何にするにも。
例えばこう、交渉の時とかもね、
ちょっとお金がやっぱり余裕ある方がね、
余裕の交渉ができるんですよね。
例えば売却の時とかも、
この価格で売りたくないな、
でも差し値が来たと。
で、お金困ってるとやっぱ売んなくちゃいけないのでね、
なくなくちょっと悪い条件、
でも手放さなくちゃいけないんですけど、
余裕があると、
いやいや、こんなんじゃ売らないよっていう風に言って、
こう突っ跳ねてね、
断ることができますので、
そういったものがなせる技っていうのは、
やっぱ余裕だと思いますので、
そうですね、攻めるためには、
金欠お金がない時期っていうのもね、
経験する人によっては必要なのかもしれませんけど、
早めにそこ通り過ぎちゃった方が楽かなところですね。
で、それを踏まえると、
本当に皆さんおっしゃってますけどね、
不動産投資家の方々、
売却ですね。
売却はちょっとどっかでやっぱ上手に絡めていくっていうのは大事かなですね。
どうしてもインカムゲイン、
家賃収入だけだと時間がすごいかかるので、
そこのスピードアップを図りたかったら、
売却、絡めていくのがいいかなってところですね。
ちょっと最後ね、話しとれちゃいましたのでまとめておきますと、
17度、183室まで増やして、
一番大変だったのは何だったってところですと、
拡大のために常にちょっと金欠で、
そこら辺がちょっと苦しかったかなってところですね。
逆にその管理とかは全部ね、
もう私の場合は自主管理してない、
ほぼしてないのでね、
9割以上管理、任しちゃってるので管理会社に、
そういう意味ではそういう手間とかはあんまり大変なのはないですよね。
一つ申し上げるとしたら、
ちょっと責めすぎて金欠だったというところになります。
この辺りは本当に不動産投資家の方によってね、
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全然違う話聞けると思いますのでね、
いろんな方の黒話聞いてみるのも面白いのかもしれません。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
