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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資は設備にお金をかければ家賃は上がるのかをテーマにお話ししていきます。不動産投資をしていく中で設備、つまり部屋の中での
キッチンであったりとか水回りであったり、もっと言ってしまえばクロスとかフローリングとか そういったものを全部ですね、建て具とか全部ひっくるめて設備と言い方していくかと思うんですけど
これにお金をかければ家賃は上がるのかというお話をしていきます。 どうしようかな、まずよく言う大規模修繕といった言葉があるんですけど
これは外壁塗装であったりとか屋上防水といったような建物全体の大きな修繕を指す言葉なんですけど
それとは今回別にあくまで部屋の中での設備、ここでいう設備というのは部屋の中での
先ほど言ったようなものを指していきますので、そこにお金をかければその部屋の家賃は上がるのかという視点でお話ししていければと思います。
結論から言いますと、きちんとかけるべきところにかければ家賃は上がります。
一方でむやみやたらに何も考えないでお金を使っていたところで家賃が上がらない、あるいは思ったほどの効果が得られないというところがありますので
このあたりは損しないためにもしっかり参考にしていただけたらと思うんですけど
まず基本的にエリアですよね。どういったエリアでまずやられているかというところが一つですね。
そもそも部屋が余りまくってて、地方の田舎とかが多いんですけど部屋が余りまくってて賃貸需要自体が弱いようなところ
そういったところで部屋の設備をどこまでやるかというのと
一方で都心などでリッチもいいところで場所も申し分ないと
ただ部屋自体がリッチで申し分もなくて賃貸需要も強いと
ただそこで部屋だけが汚いので決まってないといったケース、2つのケースがあったとして
これもお気づきだと思うんですけど、お金かけたところで効果が全く大きく変わってくるのがお気づきかと思います。
前者の場合ですね、そもそも地方に限定する必要はないと思うんですけど
賃貸需要がないところ、部屋が余りまくっているようなエリア
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そういったところでいくら頑張ってお金かけて部屋の設備スペックを上げていったところで
元々の賃貸需要がないので弱いので家賃も上げるのかなり難しいかなと
そこまでやっと部屋が埋まるかどうかといった話かもしれません。
一方で後者の場合はリッチも申し分ない場所も申し分なくて需要もすごくあるエリア
ただネックだったのが部屋が汚い、設備が古いというものだけだった。
あればピンポイントで部屋の設備をバリアップしてあげればすぐに決まると
家賃も相場はもちろんのこと、周りの物件よりも設備を上げてあげれば相場以上の家賃を取れることは期待できます。
ですのでまずやろうとしている物件がどういったエリアどういった需要の下に成り立っている部屋なのか
まず今一度考えてもらうのが大事かなところですね。
その上ではたしてお金かけるべきなのかかけないべきかという次の判断をしていく必要があって
都心と地方で、都心のすごく賃貸需要があるところの1軒20平米の部屋と
地方の全然賃貸需要がないところでの1軒20平米2つがあったとして
その中の部屋の設備を全部バリアップするとなったときに
全部というか仮に一通り入れ替えるとなったときに
材料代というのは都心と地方でさほど変わらない
ほとんど変わらないと思うんですよ
結局トーン屋から仕入れて業者さんやりますので材料費というのはそんなに差はつかないと思うんですけど
人工代ですね職人さんの日給ですよねっていうのが多分大きく変わってきますので
都心のが当然高いですし地方のが安くやってくれる傾向にありますので
そこで差はつくと思うんですけど
ただ言うてもその材料費のところがさほど大きな差はつかないはずですので
それ踏まえると例えばですよ
例えば都心でその1軒で目干しどこまでやるかですけど
例えばフルリフォームではないですけど目干しところをやって
例えば50万円だったとしてますね
1軒10平米の部屋をそこそこリフォームしたら50万円だったと
地方だったらどのぐらいでかかるかといったら
それが50万円よりきっと安くかかると思う
済むと思うんですけど
半額になるかと半額にはならないと思います
人工代だけ少し安くなるだけだと思うので
40万とかせいぜい30万ぐらいじゃないですかね
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やっぱ半額とかにはならないと思うんですよね
ただそうなったときにそのやったことによって
家賃がどのぐらい上がるのが期待値ができるかといったときに
例えば都心の方だったら5万円ぐらいの家賃の部屋が
6万7万とかあるいはそれ以上とかっていうのはね
幅があると期待できると思うんですよね
そんだけ上がってくれれば
全然かけたお金の分って回収できると思うんですけど
一方で地方の場合もともと3万ぐらいのそばのところで
そんだけお金かけても果たして回収できるかと
3万円のところにお金かけてリフォームしたからといって
それが4万5万になるかならないですよね
そもそも賃貸需要が低いので弱いので
3万円のものせいぜい3万5千とか3万3千とか
あるいはほとんど家賃が上がらないと
ただリフォームしたことによって
なんとか部屋の空室は埋めることはできたかもしれないけど
ちょっと家賃アップは期待できないとかね
そういった状況になってくると思いますので
ですのでそもそもお金かけるべきかどうか
ところなんですよね
設備ね部屋のあれにお金をかければ
家賃は上がるのかって話なんですけど
お気づきの通り上がる部屋もあれば
上がらない部屋ほとんど上がらない部屋ってのもあるわけです
一方で出てくるお金っていうのは
大きいお金が出てくるわけですので
費用対効果などの視点はやっぱり持つ必要がありますね
かけた分だけちゃんとそのリターンが期待できるなら
かけたほうがいい積極的にお金使ってあげていったほうがいいと思いますし
一方でせっかくお金かけて
着替えられてきれいにしたけど
そもそも家賃が上がらないと
部屋を埋めるのが精一杯
なんならお金かけてリフォームしたけど
部屋ねほんとに弱いエリアだと
それでも部屋埋まらないですから
そうなった時に踏んだり蹴ったりになってしまいますので
入居者からするとすごい安い家賃できれいな部屋住めるので
ラッキーかもしれませんけど
これだと事業じゃないですよね
はっきり言ってボランティアになってしまいますので
不動産賃貸事業ですので
ちゃんとかけた費用分以上のものを
ちゃんと回収できないと事業そのものが成り立たなくなって
物件売りたくないのに売るはめになったりとか
あるいはもう事業自体がトンズしてしまうということも起こりうるので
そのためにもかけるべきところにはお金をかける
かけなくていいところかけても仕方ないところ
無駄なところにはお金かけないというスタンスが大事かなところになってきます
不動産投資は設備にお金をかければ家賃は上がるのか
というテーマで話していますけど
上がる物件は上がりますし上がらない物件は上がらないと
それどころか費用ばっかりかかっちゃって
結果として赤字と言ってもいいんじゃないですかね
倉庫までお金かけて結局埋まらなかったら赤字ですので
難しいところかなと思いますけど
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ですので今回のお話は不動産事業という視点で見たときに
かけた分だけのお金以上のものをちゃんとリターンできるかという視点で
修繕するかしないか設備にお金をかけるかかけないか
という視点を持っていくのが大事かなと思います
やるなって言ってるわけじゃないですよね
ただボランティアじゃないので
目に当たらないにかければいいというわけじゃなくて
本当にしっかりリフォームしても一方で最低限だけやっても
やつに変わらないのであれば最低限のレベルだけやっておいて
それで決めて埋めてそれでも構わないという方に
入居してもらっていてもらう方が得策かなと思いますので
そのあたりの見極めを大事にしていってほしいかなと思います
いつもいいね押してくれてありがとうございます
今回も中松がお届けしました
ではまた次回お会いしましょう
