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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃支援を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資で中古ではなく土地から新築をやる最大のメリットに対しまして、
土地から新築のアパートやマンションを建てるメリットについてお話ししていきます。
まず不動産投資、アパートとかマンションとか、区分マンションとか、いろんな方法で物件、お金を稼いでいくことができますけど、
大きく分けると、中古か新築かの2種類に分けることができますね。
世の中に回っているものの大半は中古ですね。一人でも入居者が住んだり、築年する建ては中古になるわけですので、
中古の方が多いというのはごくごく当たり前のことで、一方で新築というのは土地から建てて誰も入居者がついていない、
もっと言っちゃうと建物自体の所有者自体が一人目という意味でも新築ですので、
結構大きな違いがあるというところなんですけど、今回その中でも新築のメリットをお話ししていきます。
初めにお断りしておきたいんですけど、中古が悪いというわけではないですね、全くね。
それもそのはず、私は一貫して不動産投資をやる上で言っていることとして、とにかく相場より安く買えれば負けることはないんですよね。
それが中古だろうが新築だろうが都心だろうが田舎だろうがこだてだろうが区分マンションだろうが一等もの、何でもそうなんですけど、
とにかくその相場というものがそれぞれにありますので、各相場に応じた金額より安い値段で買っておけばまあ負けないと。
これはもう大原則なんですので、絶対に忘れないでほしいところです。
ですので、別に中古でももちろん相場より安く買っておけば全然OKだと間違いなくね。
何なら中古は中古でメリットがありますからね。
買った日から家賃が入ってくるというか、その月からちゃんと入ってくるっていうのはすごく大きいところなので、
私も引き続き中古は中古でやってますので、中古大好きと言ったらダメなんですけどね。
中古は中古で大きなメリットがあると。
ただ、その上でなんでそこまで中古便利でメリットあるのに新築やるかというときに、
やっぱり新築だけにあるメリットというものが存在しますので、そのあたりのお話をしていければと思います。
新築の最大のメリットというのは、自分で利回りを決められる、作れるという、もっと言っちゃったら生み出せるという言い方をしたらいいと思うんですけど、
ある意味クリエイティブな側面を持っているのは新築だと思うんですね。
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それもそのはず、どの土地に参入するか、どういった建物を建てるか、その建物のコストにいくらぐらいかけるか、
それによって家賃がどのぐらいのものが期待できるかというね、この土地、建築費、そして相場のエリアの家賃、
この3つを照らし合わせた上で最終的にどういう家賃にするかというふうに設定をすることができます。
その上で単純に土地と建物のかかったお金で割り戻したときに出てくるのが利回りなので、自分次第で利回りを上げることも下げることもできるわけですよね。
例えば同じエリアで建てたとしても、例えば利回り、普通にオーソドックスなアパートを建ててオーソドックスな窓にして、
やった場合に利回り10%の1棟のアパートが建てられるとしますね。
これはこれでいいと思うんですけど、これ自分次第で結構変えられるんですよね。
例えばですけど、わかりやすいのが部屋のスペック、建物のスペックとかちょっと過剰なぐらいに豪華にしてお金かけまくると。
そうすると当然建築コストがかさみますね、通常よりも上がると。
一方で家賃も多少、多少というか上がると思います。やっぱりかけた分だけ。
ただやり方によっては建築コストかけまくった割にはそこまで家賃、完全に比例するわけじゃないんでね、上がらないと。
そうなったときに利回りというのは単純に下がりますよね。
10%だと9%ぐらいしか出ないと。
ただその分部屋が強くなるのでね、メリットデメリットはあると思うんですけど、
単純に利回りという視点で見たときに利回りは下がるケースもあると。
一方でこれ賛否両論だし、私はあんまり好きじゃないんですけど、
例えばエリアによるかな、部屋を部屋数ちょっと無理に狭めの部屋数で増やしたりとか、
内装の設備をちょっと落としたりとかして、家賃はちょっと高めに無理に設定するとかすれば、
見せかけ上の利回りというのを11%とかに上げることもできますよね。
ただそれで果たして部屋がちゃんと埋まるかどうかは疑わしいですし、
埋まったところで長く入居してもらえるかどうかもわからないところですよね。
ものすごい駅から近いとかね、そういった事情が他の強みがあればいいんでしょうけど、
特に強みがないアパートでただただ部屋が狭い、設備もちょっとしょぼいとかだと、
むしろ家賃が下がっちゃうかもしれませんよね。
といった具合で、新築の面白いところは自分主体で利回りを決められる、
上げることも下げることも可能だと。
もっと言ってしまうと、今ね、1Kの単身車向けの視点で見てましたけど、
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別に同じ土地にファミリー向けのアパートとかマンションを建てることもできるわけですよね。
例えばよく私がやってる、ここに多かったのが50坪ぐらいの第一主住地域とかの土地とかに
3階建てのアパートを建てたりすることが多いんですけど、
例えばそれだと20平米ぐらいの単身車向けのアパートにすると、
大体3階建てだと12部屋ぐらい入るんですよね。
4部屋4部屋4部屋の12部屋とかでね。
憲兵率60%、養成比率200%の土地なんかだとこれが結構はまるんですけど、
これを少し広めの1LDKの30平米ぐらいの部屋にすると、
12部屋は取れなくて9部屋とかになるんですよね。
3部屋3部屋3部屋。
単純に考えて部屋広くすると、作れる部屋数は減りますよね。
20平米だったら12部屋作れるけど、
30平米にすると1部屋分広くした分9部屋ぐらいになっちゃうと。
30平米は取れないかな。
26、27平米ぐらいになってると思うんですけど、
このあたり水回りとか共用部とか、
いろいろ影響してくるところがあるんですけど、
ちょっとシンプルにしておくと、
部屋の広さを小さくすれば部屋数はたくさん作れると。
逆に部屋を広くすると部屋数は同じ土地だったら少なくなると。
シンプルなとこです。
これもっと言ってしまうと、
本当にあまりやらないんですけど、
3階建てで例えばファミリー向けのアパートにしちゃったりすると、
部屋数が6部屋とかあるいは3部屋とか、
ものすごい広い部屋。
50平米、60平米あるいはそれ以上とかにすれば、
そういったことも起こりうるわけなので。
当然、利回りも変わってきますし、ターゲット層も変わってくるわけなので、
このあたりが新築の醍醐味なんじゃないですかね。
全て利回りはもちろんのこと、
入居者層とかも自分で狙った層を狙っていくというか、
そこを決められるわけなので、
これが面白いところかなと。
自分の層を決められるところを裁量と言ったらなんですけどね、
すごくひどくなりますね。
中古というのはある意味できているものを買ってくるだけですので、
よくも悪くも何も決められないと言ったらなんですけど、
建物とか土地とかね、そこの決められたものを買ってきて回していくと。
一方で新築というのはそもそもどのエリアでやるかというところから決められる。
建物も、もっと言っちゃって木造やるのかRCやるのかというので決められますし、
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部屋の数とか間取りとか全てを決めることができると。
結果としてトレイの家賃も変わってきて利回りも変わってくると。
このあたり全て決められるところが新築をやる最大のメリットというか醍醐味じゃないですかね。
面白いところかなと。
そうですね、だから土地から新築やるのが向いてる人っていうのは、
土地を、広い知識というのがやっぱり必要かなと思うようになってくるんですけどね。
土地をちゃんと見る目、建物建設会社とやり取りする力とか、
あと基本的に全区からのスタートになるので管理会社ちゃんと選んでやるって形なので、
かなり求められるスキルは大きいんですけど、
これきっちり全部できたときに手に入るスキルというのはかなり大きいので、
正直土地から新築ですね、できてる新築を買うんじゃなくて、
自分で土地から買ってきてやるっていうのを一通りやると、
その後中古とか入ったときになんて楽なんだっていう感じを体験できるので、
その辺り面白いところかなと思います。
私も不動産投資を始めたのが2018年なんですけど、
土地から新築からスタートしてるんですよね。
もともとこれやりたかったっていうのがあったりやったんですけど、
なので自分の中だとこれが不動産投資でこのぐらい大変なものというか、
そういうものなんだなっていう感じで、
最初の段階で叩き込まれたというか、それが基準になったんですけど、
それが良くも悪くも後々生きてきてるというか、
最初にやっぱりすごい苦労したので、
おかげでその後二と三と立てていくノウハウもできましたし、
中には中古買ったりしたときに感じるのがやっぱりすごい楽だなというところを実感したりですのでね。
ちょっとすみませんね、話さないと恐れてしまったんですけど、
不動産投資で中古ではなく土地から新築をやる最大のメリットとしては、
利回りをはじめとして自分で決められる要素が非常に多い、
非常に多い、もう全て決められると言っても過言じゃないかもしれませんね。
ですのでその辺りの醍醐味ですね。
どうせやれたら楽しく儲けた方がいいと思いますので、
最大のメリットをね、こういうメリット感だなというのが伝われば嬉しい限りです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。
