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ゼロから始めて、総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日も不動産投資に関するお話をしていきたいと思いますが、
今日お伝えしていきたい内容は、
お宝物件の見抜き方と題しまして、
相場より安く物件を皆さん買いたいと思いますが、
そんな中でも、お宝物件ですね。
相場より割安。
なおかつ、しっかりと賃貸を経営していく上でも稼働率が高く回っていくような物件。
こんな物件を持てたら、持って良し、売って良しが実現すると思うんですけど、
そういったお宝物件をどうやったら見つけられるか。
具体的には見抜き方というふうに言っていますので、
見つけ方、見抜き方を今からお伝えしていきたいと思います。
こういった相場より安いお宝物件って、
そう簡単に出てこないので、すぐに見つかるわけないじゃないですか、
というふうに思われる方が多いと思います。
実際、普通にただ楽町とか顕微屋で検索して、
画面をスクロールして眺めているだけだと、確かにそれでは見つけることができません。
しかし、ある視点を持つことによって、一気に見つけやすくなる。
言い方を変えると、今までは見過ごしていた、気づけなかった。
ところが、この視点を持つことによって、
あれ、これって実はお宝物件なんじゃないですか、お宝物件なんじゃないかな、
というふうなひらめきとか気づきが出てくるようになりますので、
ぜひ身につけてほしい視点だと思います。
今回ご紹介する方法は、家賃設定に注目するというところです。
具体的には、例えばある一棟アパートがあったとして、
多くの方は物件の価格とか、利回り、蓄年数とか、利地とか、
その辺りをザーッと見て、これだけで高いか安いかというのを判断すると思うんですね。
例えばそのエリアで利回り8%ぐらいが相場のエリアだとしたら、
その8%を基準にして考えると思うんですよね。
例えば8%より低い7.5とか、7%だと利回り低い7とか、
9%とか10%だと利回り高い7とかって感じで探す人が多いんですけど、
それだと他の人と差がつかないので、ここで注目するのが家賃設定というところですね。
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物件価格の相場だけじゃなくて、設定家賃の、いわゆる賃貸家賃の相場まで調べるというところがポイントになってきまして、
例えば1部屋5万円で貸してて、そのアパート10部屋があったとしますね。
そうすると5万×10部屋で月50万×12ヶ月で50万×12なので600。
年間600万の収益を目指すアパートがあったとしますね。
そういう物件があったとしたときに、今5万円で部屋貸してるけど、
よくよくそのエリアの相場、家賃相場を調べてみたら、
これ5万5000円くらいで貸せるんじゃないかなとかっていう風にケースが結構あるんですよね。
つまり今の大屋さんが相場より安い値段で部屋を貸してしまってると。
本来なら5万5000円で貸せる部屋なのに5万円で貸してしまってると。
そこに注目することによって、あれ今までそんなに安くないと思ってたアパートが実は割安なんじゃないかって気づけたりするケースが出てくるわけです。
例えば今のケースだと、家賃が5000円上がると5万5000円ですね1部屋。
それが10部屋なので55万で×12ヶ月で660万。
これ1年間の収益ですよね。
現状600万の家賃収入なんだけど、これが660万で上がるポテンシャルを秘めてるってことですよね。
現状は5万円×10部屋×12ヶ月の600万。
でも実際は5万5000円×10部屋×12ヶ月の660万になる可能性がある。
そこで見ていくときに、
例えばこのアパートが6000万円で売られていたとしますね。
そうすると現状は年間家賃600万円に対して6000万円で売られているとすると、
600÷6000で0.1なので利回り10%というのがわかりますよね。
ところがもし年間家賃収益が660万で上がったとすると、
そうすると660÷6000で計算してもらうと、
0.11つまり利回り11%になるわけですね。
つまり現状は利回り10%なんだけど、
購入後に入居者とか退居したタイミングで家賃を上げたりとか、
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後は更新のタイミングで、
これ普通借家か定期借家契約かによって変わってきてしまうんですけど、
基本は定期借家だったら普通に55000円に上げられるわけですし、
普通借家でも賃借に借りている人が同意してくれれば家賃値上げすることもできるケースがあるので、
そういった方向で家賃を上げていくと。
で、55000円に上げていくとゆくゆくは利回り11%まで向上するといったことがわかるわけですね。
というわけで一見すると利回り10%のアパートでもポテンシャル的には11%になる可能性があるとか、
これってもうお気づきだと思うんです。
お気づきの通り、相場より安く買えるというか、
現状よりもポテンシャルを上げることができる用地があると。
これ安く買えるということに等しいですので、
こういった視点を加えていくと一気に物件って買いやすくなる、見つけやすくなるというところですね。
で、多くの方がやっぱりこの辺りのテクニック使って買っている傾向にありますね、中級者以上の方は。
よくね、初心者の方とか、あとは一等目がなかなか買えない方、
あるいは二等目以降でつまずいてしまっている方という場合は、
この視点がまだ身についていないケースが多いんですけど、
全然ね、これ難しくないですので、物件の売買価格だけではなくて、
その物件に入居している賃貸のね、家賃相場までしっかり調べると。
相場よりもね、家賃が安い場合はチャンスということを頭に入れておくといいなというところですね。
これを使いこなすようになると、買える物件受けに増えていきますし、
特に都心部ですね、都心部といっても東京だけじゃなくて、
一都三県、千葉、神奈川、埼玉はもちろんのこと、
地方でも人口が増えているところだと、この現象が起きているケースがよく見られますし、
あと今、年々ね、物価がやっぱり上がってきている時代ですので、
様々なものが本当に上がっていて、物価も上がっていて、
あと不動産投資の場合だと金利ですよね、借り入金利も上がっていますけど、
それを悲観的に考えるだけではなくて、金利が上がっているけど物価が上がっているので、
家賃とかもやっぱり上がっている傾向にありますので、
これは世の中の流れというところで家賃も上げていくというところがね、
生き残るわけではないですけど、
大家としての戦略として考えていく必要があるところかなと思います。
はい、というわけで、お宝物件ですね。
物件を相場で安く買うため、お宝物件を見つける方法の一つとして有効なのが、
家賃設定が低い物件を見つけていくというやり方です。
これは本当に1棟アパート、1棟マンション、区分マンション、小建てなど全ての方、
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やり方で当てはまるやり方ですので、
ぜひね、まだやられていない場合は使ってみることをお勧めいたします。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。