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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は、駅徒歩10分以内なら本当に安心なのかと題しまして、駅からの距離ですね。
その中でも、よく10分以内なら賃貸、経営していくのでも不安はないよね、大丈夫だよねっていうようなことを耳にしたりすることあるんですけど、それ果たして本当なんですかっていうところにちょっと迫っていきたいかなと考えています。
で、この駅徒歩10分以内、真話と言ったら何なんですけど、これ本当なのかっていうところなんですけど、これまずケースバイケースになってくるんですけど、順に見ていきますと、まず車社会か電車社会かですよね、入り口の部分で。
そもそも、まず大前提として、電車社会、都心ですよね、電車でお勤めの通勤通学で使われているような駅、そういう人が選ぶような駅、つまり電車が一般的に使われている世界なのかっていうところですよね。
一方で地方のような車社会のところだとこれ全く当てはまらないんで、東京ではさすがにあれですけど、千葉とか埼玉とかでもマイナーな路線とか行くと駅の距離が10分以内でも全然意味がないような路線とかもぶっちゃけありますので、千葉なんかがわかりやすいですよね。
総武線とかね、駅10分以内だったら大体大丈夫ですけど、例えばちょっとマニアックですけど、くるり線とか内房外房エリアの千葉の中でも千葉市より南側、東側、南東エリアって本当にどいなかになってくるので、
そこら辺に走っているようなマイナーな電車とかだとほとんど駅距離が近くても意味がない、1日の乗車人数が数百人なんていう駅もありますので、そういったところでの駅徒50分とかほとんど意味ないので、そこを踏まえると車社会なのか電車社会なのかっていうところをしっかり認識していく必要があるかなというところですね。
まず大前提として今回の話だと、いわゆる電車ですよね。使われているエリアでの話。その中で駅とかをちゃんと10分以内なら大丈夫なのかっていうところなんですけど、仮に10分以内だとしてもそこそこ駅の利用者が多いエリア、路線だとしても駅だとしても、
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仮にそうだとしてもライバル物件との比較っていうのは必須、欠かせちゃいけない視点かなと思いますね。
仮に駅距離9分のアパート物件を持ったとしても、それよりもね、たとえちょっと遠くても駅12分くらいでもそっちのライバル物件の方が部屋が広かったりとか、家賃が安かったりして、さらにそのエリア自体で結構部屋が余ってるようだと、そっちの少し遠くてもそっちの方が選ばれたりすることはよくあることなので、
そうなるとこの駅徒歩10分以内、本当に安心なのかっていうのが全然成り立たなくなってきますので、ライバル物件との比較っていうのは絶対に必要不可欠な視点なので、そこは忘れちゃいけないところだなってところですね。
10分以内プラス、ちゃんとライバルに負けないスペックの部屋などとか、宿年数とか家賃とかって条件ですね。それが初めて成り立ってる大前提としてちゃんと負けないスペックであった上で、最後の決め手だとやっぱりその駅からの距離が近い方が選ばれますので、そうなると10分以内っていうアドバンテージが生かされてくるのかなってところです。
あとは結局はその駅力との相関関係なのかなと思うんですよね。
これもちょっとわかりやすく見ていきますと、
例えば東京だったら渋谷とか新宿、池袋みたいなビッグターミナルであれば、駅徒歩10分とか15分とかでも全然需要があるんですよね。
20分近くかかったとしても渋谷から歩ける、池袋、新宿から歩けるところに住んでるってなると、それは部屋が埋まるんですよね、きっと決まると。
もちろん家賃とかがね、多少近いのに比べると下がりますけど、それでもビッグターミナルなんかだったら駅距離徒歩10分なんていうよりももっと厳しい条件でも出て決まってくると。
これが駅力がね、どんどん下がってくると当然求められる駅からの距離も渋谷になってくると。
例えば渋谷ほどじゃないですけど、
例えば具体的に東急とかで見ていくといいかな。
東急東横線なんかで考えたときに渋谷からどんどん下っていくと、
例えば田園町府の次の玉川駅なんかですよね。
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この辺りなんかも大田区でまだまだ人気なんですけど、さすがにここら辺まで下ってくると、
例えば渋谷だったら駅20分でも決まってでもこのぐらいだと、
玉川で20分とかだとちょっと厳しくなってくるよな。
そうなってくると、求められる駅距離の時間ももうちょっと渋谷になってくると。
これが下れば下るほど、どんどん厳しくなってくると。
トレードオフじゃないんですけど、駅がそんなに強くない駅だけど、駅距離が近ければ折り合いつくかなと。
全然マイナーな駅で微妙なんだけど、駅から本当に歩いて2,3分とかだったら折り合いつくかなかみたいな感じの、
相関関係というかトレードオフというか、そこの関連になってくると思うんですよね。
ですので、駅とこ10分以内ならっていうふうな尺子定義な考え方っていうのはちょっと危険かなと思いますね。
駅に寄るかなと。
強い駅なら20分ぐらいでも大丈夫。そこそこの駅だと10分ぐらいじゃないと厳しい。
弱い駅だと5分以内3分以内とかじゃないと、なかなか選んでもらえないかなってところですよね。
そことの関連になってきますので。
そうですね、なので駅とこ10分以内をそれだけでね、
間に受けるというか、絶対大丈夫って考え方は危険かなってところが私の考え方になってきます。
あと少し話ずれるんですけど、駅距離も大事なんですけど、生活インフラが結局整ってるところっていうのは選ばれますよね。
駅と自分の物件との間にコンビニなりスーパーなりドラッグストアとか銀行とか生活に必要なものが揃ってるエリアっていうのは
やっぱりそこ住んでて楽なので選ばれやすいかなってところも、これ数字で出てこないところなんですけど、
やっぱり軽視できないところですよね。
どんなに駅から近かったとしても、
例えば北口南口で全然栄えてるか栄えてない駅ってたまにあるんですけど、
例えば南口で駅5分くらいのところ住んでるけど南口が閑散都市で何もないと、
北口の方に生活インフラが整ってるとなると、家賃がガクンと下がったりとか決まりにくくなったりするって要素になってきますので、
このあたりの生活インフラっていうのも駅距離だけで見る考え方よりも、
生活インフラもちゃんと踏まえた上での駅距離をミックスして考えていくのがより良いかなところですね。
というわけで駅徒歩10分以内なら本当に安心なのかっていうと、
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基本的にはケースバイケースですし、
あと全然この一つの物差しだけで測るっていうのは危険かなと思いますので、
ちょっと気をつけた方がいいかなと。
他のいろんな要素、重要な要素と組み合わせた上で、
その上で全部整った上でさらに駅徒歩10分以内なんですよなんて風になるといいかなってところですね。
ここらへんはすごく慎重に見ていくのが大事かなと思います。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。