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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今回は、利回りが高い物件ほど儲かる、は本当なのか、と題しまして、
皆さんが大好きな高利回り物件、利回りが高い物件、これが本当に儲かるのかどうかについて迫っていきたいというところになってきます。
まず、高利回り、言うまでもなく、イメージついていると思うんですけど、一応挙げておきますと、
例えば、利回り20%とかでなると、大ってなりますよね。非常に収益性が高いって風な感じになります。
それもそのはず、蓄年数とかエリアとかにもよるんですけど、 例えば千葉とか神奈川とか埼玉でね、蓄年数30年ぐらいのアパートで、
国道16号線の内側とかだったら、大体利回り8から9%ぐらいとかっていうのが、木造アパートの場合多くて、
それを融資期間頑張って伸ばして、30年とかで引っ張って、融資額90%とかで引いてきてね、回したら、一応キャッシュフローが出たりしますので、
そのぐらいが相場なものが多いんですけど、そんな中で例えば利回りが20%のアパートとかっていう風なのが出てきたら、
これは誰もがね、お、氷回りだなと思って目を引きますし食いつきますし、
自立、楽町とか県庇屋とか見てても、お気に入りとかできる機能はあるんですけど、
氷回りの物件って、やっぱり一定数の人がいつもお気に入りしてるので、やっぱりこれ好きな人好きなんだなっていう風に感じる次第ですし、
各位私も不動産投資を始めたばかりの頃っていうのは、この利回りにちょっと振り回されたというかね、
よく利回り成人ですよね、傾向ありましたので、そこにどうしても目が行っちゃうのはね、気持ちとしては分かります。
それもそのはず、やっぱり不動産投資って、ある程度やってくると、キャピタル、売却ができるかどうかっていうのがすごく大事なことだなって気づけるんですけど、
初めのうちにどうしても不労所得性、家賃収入ですよね、入ってきて、毎月このぐらい働かなくても入ってくる収入があるって素晴らしいなってところに目が引かれるので、
そこに直結する氷回りってところに魅力を感じる、引きつけられるっていうのは無理もないことなのかもしれません。
ただ実際これが儲かるかどうかってなると、果たしてその答えはイエスかノーなのかというところなんですけど、
私自身これに対しての答えとしては、2段階で考える必要があるというふうに思ってます。
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何を2段階で考える必要があるかというと、まず1段階目、そもそもその物件は満喫稼働できるのかどうかということですね。
例えば千葉の少し田舎のエリアでね、蓄園数30年ぐらいのアパートが利回り20%でできたとしますね。
利回り20%非常に利回り高いので食いつく人も多いと思うんですけど、このアパートが果たして満喫に稼働できているのかどうかというところですね。
例えばもし10部屋のアパートだとして、満喫にできれば利回り20%で回るということになりますけど、
これ半分しか回らなかったらあっという間にね、当然利回り10%実質ということになってきますので、全然美味しくないと。
美味しくないはいい好きですけど、高利回りではなくなっちゃうということですよね。
ですのでね、50%と言わず、せめて80%ぐらいで回せれば実質利回り16%、90%ぐらいで回せれば利回り実質18%とかになってきますので、
そういったところを踏まえると、そもそも満喫稼働できるのか、満喫のままではいかないにしても、
80%から90%ぐらい常時稼働率できる物件なのかどうかというところを見極める必要がありますね。
まずこれが1個目のステップ。
この段階で、ただの表面的な利回りだけで買っても埋まらない、もしくは非常に苦労するようなものだった場合は、
この時点で候補から外した方がいいですね。
これの見極めはエリアをリサーチすればわかります。
実際に足を運んで見る前のネットの段階でわかると思います。
検索でSUMOとか何でもいいんですけど、ホームとかで近隣のライバル物件などをチェックして、
明らかに部屋が余っていると、同じようなアパートの同じような部屋が大量に出てきて余っているという場合は、
明らかに埋まらない部屋が、もしくは埋めるのにとても苦労する可能性が高いので、
そこでもし同じようなアパートを買っても、よほど苦労、工夫するとか努力しない限りは、
部屋を埋めるのは難しいということがわかりますので、この時点でやめた方がいいと。
もし埋められる可能性がありそうと思ったら、実際に現地に足を運んで見てみるといいですけどね、買う前にね。
まずこの段階で判断すると。
じゃあ仮にリマリン20%のアパート、これ満室稼働できそうだ、高稼働で買った後も回せそうだと、
それは喜ばしいことなんですけど、次のステップとして見て欲しい、考えて欲しいことが、
じゃあ高稼働でね、部屋を埋めて回せるとしても、最終的に5年後10年後にその物件売れるのかどうか、
売れるにしてもいくらぐらいの相場で売れるのかっていうところを考える必要があります。
例えば保有している間にしっかり稼働していればね、インカムゲインですよね、
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家賃収入、要するにインカムゲインで稼ぐことは間違いなくできるわけですけど、
じゃあいざ5年後に売ろうとなった時に、
例えばそのリマリン20%のアパート3000万円で買ったとしますよね、
でこれ売るってなった時に、大幅に値下げしないと売れないと、
例えば2000万円ぐらいに下げないと売れないってなると、話がねやっぱ変わってきてしまいますよね。
3000万円で買ったアパートが2000万円でしか売れなかったと、
簡単に考えると1000万円の損失ということになってきますね。
実際は有資で買った場合、元金返済も進んでいるので、
もう少し残済減っているので、まるまる1000万円損というわけではないと思うんですけど、
でも大幅に価値が芽吹きしているのは間違いないと。
そうなると、せっかくその5年間の間で得られていたインカムゲインが、
キャピタルゲインで損失を出すことによって相殺されて、
だいぶ減ってしまうと、下手するとマイナス。
3000万のアパートの20%だから600万で、
手残り30%、年間200万キャッシュフローのこととして、5年間で1000万。
やっぱそうですね、消えちゃいますね。
せっかくインカムゲイン試せたとしても、キャピタルで安い価格でしか売れないと、
せっかく稼いできたインカムゲインが全部食いつぶされてしまうので、
プラスマイナスゼロ、下手するとマイナスという事態が起きますので、
つまり売却がどのぐらいでするときに売れるかというのは、
買ったときにちゃんと予測というか、把握しておく必要があります。
その場合より安く買うということがまず一つと、
あとは未来の予測ですよね。
5年後、10年後、果たしてこのエリアはどのぐらいの土地値になるのかとか、
人口の増減の予想データとかも検索すれば出てきますので、
要するに衰退エリアなのか、
それとも何とか衰退はしない、現状維持ぐらいで何とかいけるエリアなのかというのはだいぶ違うので、
だいたいこういう氷割りが出てくるエリアというのは伸びしろないので、
5年後、10年後に土地値が上がるということはほぼ考え難いところですよね。
基本良くて現状維持、悪いと基本的に下がるので、
その中で今狙っているアパート出てきたやつはどうなのかというのを見極める必要があると。
インカムゲインでせっかく得られていても、
売却の時に大幅に下がってしまうと結局プラスマイナスゼロあるいはマイナスになってしまうので、
そこの危険性をしっかり頭に入れていくと。
もちろんせめて同じぐらいの価格で売れる物、物件を選んでいくのが大事ですね。
つまりリバーリが高い物件ほど儲かるは本当なのかという今回の問いに対しての答えとしては、
まず第一段階としては満室稼働とは言わなくても、
せめて8割9割の稼働率が期待できる物件なのか、
もしくはそれを回せるだけの実力があなたにあるのか、応援力があるのかどうかというのが一つ。
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次にそれをクリアしたとしても、5年後、10年後、いつ売却するかというのをちょっと目安を決めておいて、
その時にどのくらいの価格で売れるのか。
できれば買った時と同じくらいの価格キープできる、買い方できるといいですけど、
それができていない、大幅に下がってしまうようだと、
せっかく得てきたインカムゲインを全てキャピタルの損失で食い潰されてしまう危険性があるので、
気をつけなくちゃいけないと。
せめて価格が下がらない買い方をしていればその間に残済が減りますので、
売った時にでも同じ価格で売れれば減った分の残済分だけプラスという風に考えられますので、
そうなるとインカムでプラス、キャピタルでも少しプラスになるで、
トータルでは悪くない投資だったよねという風に判断できますので。
この辺りがそうですね、利回りが高い物件ほど儲かるは本当なのかということに対する問いに対する答えなのかなところですね。
私自身もこの高利益アパートツアーやったことあるのは分かるんですけど、
確かにインカムは儲かる買い方はできましたけど、
キャピタルの時に結局トントン、買った時とトントンぐらいしか売れなかったので、
思ったほど儲かんなかったというね。
そうですね、インカムですね。
インカムの保有している期間の間のインカム分は儲かったかなと。
キャピタルの方はほとんど儲かんなかったかなという。
まあマシだったと思いますけどね。
売り時、多分もっと後ろにしてしまうと、もっと安くしないと売れなかった可能性があるので、
大火傷しないうちにやめられたので良かったなという経験はありますけど、
そのぐらい氷回りのアパートをやる時っていうのはちょっと気を付けた方がいいかなと。
とにかく出口ですね、ちゃんと見据えた上、
目の前の状態でまず買った時に回せるかどうか。
高稼働で回せるかどうか。
回せるだとしても、売却を見越した時にどのぐらいの価格で売れるのか。
せめて同じ価格キープできるぐらいの買い方をする必要があるというね。
思ってる以上にちょっと厳しく見た方がいいですね。
20%例えば聞いた時にすごいじゃん、もうこんなの値下げする必要ない、
差し値する必要もない、もう買っちゃえばいいじゃんって思っちゃうかもしれないですけど、
もっともっとせめてリマイル25%にできないか30%にできないかっていう買い方をして、
ギリギリまでせめた方がいいと思います。
実際そういう売り方をしてくる時ってね、
売り主さんなのか仲介派さんの物件なのか知りませんけど、
そういう売り方してくる物件っていうのは思いのほか売れないので、
売れ残ってる時ですね、特に。
そういう小売回りの売出し方しててなおかつ売れ残ってる時っていうのは
差し値ガンガンした方がいいのでね。
買い叩くっていう言い方はあんまり良くないかもしれないですけど、
未来の自分の安全性を担保するために、しっかり安く買うっていうのは必要なことなのでね。
じゃないと、それをしないんだったらそもそも買わない方がいいのでね。
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別のもっと売りやすい物件とか、安全な物件を選んだ方がいいですので。
ですので、リマイル高い物件をやる時はとにかくギリギリまで価格交渉して、
とにかくもっともっと安く買うと。
それでも、実際やるとなかなか難しい可能性が高いっていうのをね、
頭に最初に入れた上でやるといいですね。
それを覚悟と言ったらなんですけど、イメージがちゃんとあった上で取り込めば、
仮にあまり上手くいかなくてもやっぱ厳しかったなとね、形になりますね。
逆にね、甘い見通しでやってしまうと、
こんなはずじゃなかったのにっていう風にね、自分でなっちゃってね。
その後、肩跡に狼狽して焦ってね、
日速3本で手放す判断しちゃったりとかっていうのをね、
あとは上手く回せなくて、空出状態が長く続いちゃうといったよくない結果になってしまうので、
とにかく買う時は慎重に。
買う場合もギリギリまで価格交渉はすると。
そこまでやっても、おそらく結構苦戦するっていうイメージまでして取り組むとね、
いいんじゃないかなと思います。
はい、じゃあ利回りが高い物件ほど儲かるは本当なのかに関するお話としては以上となります。
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。