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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現、不動産事業家のバーニング大家がワクワクして生きようをテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は11月6日の月曜日ですね。
阪神タイガース、日本一!おめでとうございまーす!
日本一になりましたね!
感慨深い!
この一言なんですよ、僕にとってはね。
一言だけ言います。
僕、野球全然知らないっす。阪神ファンでもないです。
普段野球全然見ない。
でも、嬉しいっすわぁ。
関西人ですから。
何よりね、僕はね、宿命あるんですよ。
阪神とはね。
何年生まれですか、僕は。
1985年、昭和60年生まれね。
この年生まれた人間っていうのはね、宿命なんですよ。
何かっていうと、阪神タイガース、過去一度だけなんですよね。
日本一に輝いているのが。
その優勝した年が、僕が生まれた年なんですよ。
1985年ですよね。
吉田監督、クリーンナップね。
バース、加計夫、岡田、バックスクリーン3連発、伝説の。
この年は強かった、言うてね。
もうこの年に生まれた人は全員阪神ファンや、言うて。
言い過ぎなんですが。
小学校ぐらいの時とかもよく言われましたね。
もうこの年生まれはみんな阪神好きやねん、って。
女の子とかも言うてましたわ、僕の同級生。
でですよ。
今年ね。
僕ずっとね、家族欲しいなって。
本当に夢で。
結婚もしてね、大好きな妻とね、結婚できて子供にも恵まれてね。
で、3人欲しいな、できたらいいな、言うてて。
でも2人目も、なかなかできなくって。
で、やっとね、長女生まれて。
もう、なかなか難しいかな、言うてたら。
ほんとね、第三子恵まれたんですよ。
それがね、今年生まれるなって。
で、ね、また2人で遊びにも行けなくなるからって。
妻のご両親に見ていただいてね。
9月の14日に、2人でホテルにお泊まり、デートね。
もう何でもできひんのちゃうかな、言いながら行ってきたその日ですよ。
2023年の9月14日。
セリーグの優勝決めたんですよね。阪神が優勝して。
その年は、僕がこの人生のターニングポイントになった今の不動産業を始めるこの会社の設立の日が9月14日なんですよ。
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2015年なんですけど。
それのちょうど8年目やな、言うてた年にね、阪神優勝して。
それで第三子ね、無事に生まれて。
そんでですよ、11月5日ね、やっと退院や、言うて。
退院してきて、5人一緒やな。
もう夢の、ほんと僕が憧れた家庭、これから築いていくんやって決めた日に、
阪神タイガーズ、2度目の日本一。
いや、森下、大山、ノイジ、この3連打からの、いやーそんでね、
もう岡田監督が、あの1985年に貢献したバース架け夫岡田の岡田監督が、
一度監督就名したけれども、そこで退院しての、さらにまた再任用で戻ってきたその年にね、
生まれて、38年ぶり、2度目、僕が生まれた年、そして理想の家庭を築いて、
3人目、やっと恵まれた、5人で生活していくよっていうその日にね、
日本一を決める、これ宿命以外のなんかあります?
一生忘れへんな、ね。
感動しましたよ。
昨日、やっと5人の生活、始まらない!始まってへんのかい!
いろいろ事情がありまして、ちょっと前にもね、言ってたんですけどね、長男がね、風邪をひいたって言って熱出してたんですよ。
7歳ね、小学校1年生、今日も学校休むんですけど、実はね、金曜日に検査に行ったらね、
アデノウイルス。長引くんですよ。高熱がね、39度から40度が続くんですよね。
でね、まだ下がらないんですよ、実は。
あんまりね、これ放送で言っても心配かけてもあれやし、治ってから言おうかなって思ってたんですけどね。
皆さんからも、賑やかになりますねーってコメントをいただいてて、賑やかじゃないんですよ。
もう妻とね、娘さん、次女はね、実家の方に今隔離状態で戻りました。
病院でマスクして、僕も一応濃厚接触になるから、今は7歳長男と2歳の長女と、で妻のお母さん、そして僕。
で、この4人はアデノウイルス乗り越えたグミなんですよね。
僕はね、1週間前ぐらいちょい調子悪かったんですけど、熱も出ずにね、まあまあ倦怠感ちょっとあるかなぐらいで乗り越えて、
今は全然体はすこぶる元気なんですけど、長女がもらってきててね、アデノウイルスって診断されたんですよ。
で、もう39度ぐらいの熱。3日ぐらいかな。で、パッて治って、今は誰よりも元気なんですが、それをもらった長男がね。
でもめっちゃ元気なんですよ。食欲ちょっとないのはあるんですけど、本当に走り回れるぐらいに熱だけ。
もうね、39度がね、普通ですわ。併熱になってきたみたい。ぐらいなんですけどね、ちょっとね。
長引きますね。5日ぐらいはなるって言いますから。
まあそういうわけで、今は隔離状態続いてるんですが、まあこれもいい思い出だったなって言えるようにね。
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今週いっぱいぐらいまでそうなんかな。また5人で生活できるようになれば、それは改めてお伝えします。
ということで、はい。阪神優勝おめでとう!っていうことでございますよ。
なんでももう嬉しいニュースね。いいことはこう自分に転換していきましょうよ。
普段やってないことでもね。もう元旦になったらみんな初詣行くでしょ?普段。
神飲みもしてないのにね。阪神優勝おめでとうございました。
ということで、本日の本題は質問回答とさせていただきます。
いつもね、コメントいただいております。第1回から一度も欠かさずね、コメントくださっているJSさんからのご質問です。
2日ほど前の放送で僕がお話しした物件購入するときは必ず出口を見据えよう。
売却できる金額を買う業者以外から聞きましょうねっていう話をした質問ですね。
その聞き方とか質問集みたいなのがあれば教えてくださいっていうことだったのでそれについての回答をさせていただきたいと思います。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
11月12日の日曜日に私バーニング公演が主催しております。
元気が出る王やの会にて、キタさんとAIコーディネーターさんのお二人にお話をしていただきます。
キタさんは中古こだてのDIY再生をされているんですが、その腕前がプロ級で仕入れから安く仕入れて、安く直してそれを高く貸すっていう技術がすごいんですけれども、
ホスピタリティがすごくて本当に毎回見せてもらうんですよ物件をね。
そしたらもうどんな部材をいくらで購入したかとかそういう表もつけてくださるっていうね。
今回のお話っていうのもどういう話をした方が来てくださった方にねちょっとでも有益になるかなっていうそんな打ち合わせをね提案してくださったりっていう方なんですよ。
ぜひお話聞きに来ていただきたいと思います。
そしてAIコーディネーターさんね12月3日のオーヤ祭りの動画撮影もね。
これものすごい機材を持ってきてくださるんですよ。
これ編集してね参加者の皆さんには無料でお配りをするそういうね撮影技術もさることながら、
その何恥のねAIコーディネーター、チャットGPTを活用してですよ。
忙しい不動産ね、投資やろうと思ったらもうサラリーマンは時間が足りないんですよ。
それを補ってくれるね良きパートナーとしてAIを活用していきましょう。
そんなねちょっとね不動産投資に特化した外注化っていうようなお話をしていただきたいと思っております。
こちらいずれも現地受講は大阪でズーム受講は全国から可能となっております。
また申し込み者皆さんに動画配信後日行います。
1ヶ月は視聴可能となっておりますので概要欄の方からお申し込みください。
さらに12月3日日曜日のオーヤ祭りですが500人のうちすでに462名の方に申し込んでいただいております。
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残り32枚となってきておりますので皆さん振ってご参加ください。
もうね絶対満席やり切ります。
ということで本日の本題入ります。
JSさんねいつもいい質問してくださるんですけれども。
これねもう一度整理しますね。
物件を購入するときねもう1等ものでもその1個建てでもいいんですけど。
いくらで売れるのかっていうのを考慮しておかないと。
持っている間はいいけど要はじゃあ1等ものね2000万で買ったものが1000万でしか売れないってなったら単純に1000万損するじゃないですか。
どんどんね融資を受けて買ってたとして残済残りの借金額が1500万やったとして1000万しか売れなかったらさらに500万損するじゃないですか。
そしたらもう売れないってなっちゃうんで。
どんなトラブルが起ころうとも維持でも持ち続けなきゃいけない。
これめちゃくちゃ苦しいでしょ。
だから買うときに高値掴みをしちゃいけないって言うんですよ。
それを調べるために買う業者はねいいこと言うんですよ。
買ってくれたら10回手数料もらえて儲かってその後どうなろうと知らん知ったこっちゃないじゃないですか。
売り切っちゃえばおしまいなんですよ。
でもそれを防ぐためには他の業者さん以外関係のないプロにちゃんと話を聞けばいくらで売れるのかわかるし
これ高い買い物なんやなっていうのがわかってとどまることができるでしょ。
だからそれをやりましょうっていう話をね218回の放送でさせていただいたんですが。
じゃあ具体的にどういうふうに聞いていったらいいのっていうご質問なんですよね。
僕はもうこの10文字だけっすね。
これなんぼで売れるんだけ。
質問もなんもない。
なんか慣れ慣れしい関西弁なんか鼻につく。
でもこんな感じなんです。
質問事項細かくねあればよかったですね。
もうねでも思いつくんですよ。
買うときにこの業者以外でもねお取引している僕は方が思いつくんで正直もう資料パッと送って
これなんぼで売れますかね。
買い取りこんなもんなんですけど。
値段言うとき言わないときはありますけど。
でもまあもうちょっとそれはね因数分解していくとすると。
まず大きく見てね売る時って2つ見るべきやと思うんですよ。
実需向けか投資家向け。
これは絶対見るべきで。
実需向けって何なのってなると。
それが一棟アパートであったとしたらそれを持っている間は家賃収入が入ってくるじゃないですか。
ですけどこれが老朽化していったりどこかのタイミングで追い出しをかけて入居者さん全員出てもらってその建物を取り壊して土地として売るんですよね。
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そうしたら地形がいいつまり節度道に対して大きく面積が取れていて長さが取れていて文状地として1個立ての新築用地としていくつかに切り分けることができたら。
その価値で売れれば要は投資利回りねあの持っている間の利回りが低くても土地として売却した時に利益が出るなら。
利益低めでも買ってくれるね宅建業者さんがいるんですよだからこの入り口で買うときにねこれ実順売りやすいよね。
売った時利益出るよねっていうのがまず一つあるんですよ。
で投資家っていうのはもうそのままですよね。利回りで買ったら利回りで売れる。
利回り15%で買いました。でもこの辺だったら利回り10%では売れるでしょう。どれだけ悪くても12%では必ず落ち着くから15%で買っていれば損しないよね。
こういう聞き方するんですよね。だからじゃあこれ大きく分けた時に自分でもねある程度はわかるようになってきますよ。
旗座落ちって言ってねフラッグの形をしている棒みたいな細い部分だけが道に沿ってて奥の方だけやたら広い。
これって分譲地には絶対できないんですよ。分けることができないんですね。
基本的には節道が2メートルあること。4メーター道路に2メーター節道してなさい。
まあそういう要件があるのでそれを分けちゃったら2メーター切っちゃうから分けられないよね。
じゃあもうそのまま大きく利用しようと思ったら価値はグッと下がるんですよ。
中のアパート取り壊しちゃったら同じぐらい大きい規模のアパート建てな。もう回らない。仕方ないっていうね。
でなったらそれはもう利回りで売ろうっていう考えになるんで。
これ売却の利回りいくらぐらいですかねっていうのはそういう物件をたくさん扱っている業者さんに聞く。
どうやって扱っているのかを調べるかっていうともうネットで見ればわかりますよ。
楽町とか顕微屋さんとかね投資家がよく見るサイトでその会社名ねあのクリックしたら今扱っている広告
そのサイト出てきます物件情報がねそれの数が多いところでいいですよとりあえずね。
そこで情報をたくさん持ってますから何が一番いいかというと売却事例をたくさん持ってるんですよ。
今売りに出ている物件ね自分で探してみることできますけど当然ねその節度道の幅広さとかにもよって値段って大きく変わりますし
ちょっと町が違うだけなんだったら駅の東側と西側だけで全然違うとかねこの道の南側北岳で全然違うそういうのあるじゃないですか。
それって素人目にはわからないんでやっぱりそれをねよく理解しているデータをたくさん持っている業者さんに聞く。
でその実需ということを考えるんだったら地場で新築用地とかよく扱っている業者さんに聞く。
ここをまず切り分けて考えるってことですね。利回りはそういう収益をよく扱っている業者さんに聞きましょう。
で実需向けっていうのは地場でその土地とかを扱っている業者さんに聞きましょう。
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でその土地を扱っている業者さんにはこの辺のやり取りされている壺単価っていくらぐらいですかね。
円度価格って言うんですよ一般の消費者が買うような値段壺単価じゃあ例えば20万ぐらいで売れるよねってなったらじゃあ仕込みは壺単価15万16万ぐらいで買いたいよね。
だからその156万というのが買う客権業者が買う値段です。
じゃあその値段で売れても利益が出るんだったら買いましょうっていうねまた逆算をしてこっちが考えていかなきゃいけないんですよね。
そんな感じですね。わかりましたでしょうか。最後まとめますね。
売る時っていうのは実需向けなのか投資家向けなのかを判断する。
それぞれを数多く扱っている業者さん。
これはネットで見ればわかりますんで。
もしくはもうその業者さんに聞いた時に他にもね投資系で扱っている業者さんって周りいますかね。
そういう聞き方したらね教えてくれることもありますよ。
なんでそこで充実なりに聞いていってこの電話1本とか訪問だけでね何百万もしくは何千万とかの損を防ぐことができるんだからやりましょう。
聞き方としてはもうこれです。これ乱暴で売れる。
慣れないし言い方じゃなくていいんですけど。
いくらぐらいで売却できますかね。何年後ぐらいにはどうなりますかね。
そういう意見を収集することによってね購入する目線も定まってきますのでこういうことは怠らずにやっていきましょう。
というお話でございました。
さあというわけでね。僕はすこぶる元気なんですけどね。長男くんも本当につか下がってくれてたらいいな。
ということで皆さんも体調にはくれぐれもお気をつけください。
しっかり飯食えば元気です。
というわけで本日もバクバクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
