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はい、おはようございまーす。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は9月26日の火曜日ですね。
はーい、絶賛筋肉痛2日目でございまーす。
足の筋肉カッチカチ。
ケツも痛い。
来ますね。翌日に来たから若いんちゃいますってね、言われたりして、そうかなーなんて思ってましたけど。
絶賛、酷くなっている。
疲れ残るわー。
どんどん取れなくなってる。
ほんまね、30まあ超えたぐらいどうかな。30半ば超えたら、これね、ほんまに疲れやすくなってますよ。
体の回復力ね。こんな話したないな、ほんまに。
でも20代とかね、消防入り立ての時とか訓練やりまくってね、毎日バカほど追い込んでても動けてましたもんね。
あの時とは違うわ。
あと傷の治りも遅い。
かさぶたとかできたら全然治らない。
1週間、2週間ぐらい経ってやっとかなーと思ってペリッてめくったらそっからまた血ブワー出てきますから。
すぐ治る子供たち。
羨ましい。肌の張りが違う。
ちょっと暗いよ。
ダメよ、そういうの。
年齢にはね、抗えないんですよ。いいんですよ。
そのためにちょっとでもね、気持ちいい、ゆるやかに老化をね、抑えていこうという意味での運動を継続してるってのもありますから。
続けていかなあかんないうてね。
それでそう、運動会といえばね、そうそう一昨日か。
日曜日になったんでね、それを張り切って走ったなんて話もこの間もしてましたけど。
うちのね、2歳の長女がね、もうちょっと前にその幼稚園の運動会があって。
で、もうこの子がまた外に出るとね、表情すんって固くなっちゃうんで。
家の中ではほんとにやんちゃ盛りのね、もう天羽娘さんなんですけど。
ただね、この幼稚園の運動会がむちゃくちゃ楽しかったみたいで。
お家帰ってきてみんなでホームビデオ見るじゃないですか。
あー踊れてるねーとかえらいえらい。
わー走れてる走れてる。やったーってね、みんなで言ってたらね、そっから毎日見てます。
ママ、運動会見よー。運動会見よーって言ってます。ずーっと言ってますね。
毎日うちではYouTubeではなくて、長女の運動会で様子が流れると。
そしてお決まりね、最後になったらその7歳の長男がね、そこの幼稚園のOBだったんで。
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OBの子供たち、小学生運動会、かけっこ大会があったんですよ。
で、1年から6年生ぐらいまで出てたみたいですけど、まあ学年別でね。
そんな競争とかじゃないっすよ。
あのタイムがどうこうじゃなくて、みんなで4人一組でバーって走るっていうのがあって。
その時にも言ったんですけど、うちのね長男が4人で走って、最初ちょっと出遅れたけど、最後の方でバーってこうもう追い抜いていって。
ああやった!ダントツで1位やん!すごいやん!って言ってたらもう腕伸ばしてフヤーってこう流すから、ギリギリ追い抜かれかけて何とか滑り込み1位っていうね。
まあそんな話もしたんですよ。
それでそれ家族で見てる時に、ああもうこれ手抜いたらあかんでみたいな。
あかん!もうこんなやったらお昼の木!みたいなね、あのジージの声も入ったりしてたんですけど。
それで一生懸命走らなあかんで。負けても一生懸命の姿がかっこいいんやで!っていう話をね。
してたら、そのシーンになるとピャーって巻き戻しよるんですよ。長男が。
また最初から見る?とか言ってね。長女に声かけてうん!って言うから。
それね妹思いで声かけてる風にして自分の過去の汚点をさらけ出したくないんやろ?みたいな。
見え見えの。まあそれすらも可愛いんですけどね。
でも結果そういうやっぱり自分の中での追い目があったからちょっと手抜いちゃったとか。
その思いがあったからおとついの運動会では一生懸命最後まで腕振ってね走ってたんで。
いやあれは良かったで!って言って。走ってる姿かっこよかったわー!って言ってたんでね。
次の10月の5日ぐらいだったかな?金曜日。
そうそうそう。その日またね小学校の運動会なんで。
その時にはかっこいい姿見せてくれるんじゃないかな?と思いましてね。
続きますね運動会シーズンね。
本当でも涼しくなってきましたね。朝晩は冷房もいらなくなってきましたね。
過ごしやすい時期ですよ。ご飯も美味しくなってきて。
皆さん行楽シーズンの秋ですね。いろんなとこ遊びに行きましょう。
というわけで本日の本題はお部屋のステージングはいるのか?問題についてお話をしたいなと思っております。
ステージングっていうのはね皆さんやったことありますか?
不動産投資家の人はねご存知ですけど一般の方で言うとそのステージングって何ぞやっていうね
まあとこもあると思うんですがね家具家電とかを置いてお部屋をね綺麗に見せる技術のことなんですけれども
それについてね入居者さん付けやすくなるのかもしくはまた売却でね
売る時にやるステージングそういうのもありますけどその効果について僕なりに思うことをお話ししたいなと思っております。
それでは本題に入る前にお知らせをさせてください。
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私バーニング公屋が主催しております元気が出る公屋の会議で10月7日の土曜日に
名古屋の村田幸喜さんという22棟500室以上を保有されているメガ公屋さん事業家さんにお越しいただいて
不動産ではなくて子どものお小遣い教育についてお話をしていただきたいと思っております。
子どものお小遣いのねあげ方とかそういったことを通して大人がお金の知識をもっと身につけていきましょうよっていうことで
各家庭ではねどういう風にやってますかなんてことも話し合いながらちょっとディベートをねしたいなぁと思いまして
少人数形式で現地のみの受講となっております。子育て世代でね興味のある方はぜひお越しいただければと思います。
懇親会では不動産のお話がいろいろ聞けるかもってことですね。
さらに10月21日の土曜日に私バーニング公屋とボイシーパーソナリティの玉っちこと玉崎孝之さん
さらに兵庫県川西市で年間40棟以上もの子立てを購入再生賃貸付けまでね一元して管理されております。
秋屋再生受け負い人の河村ファルさんにもお越しいただき現在の関西不動産市境とか有志の情勢そういったあたりを深掘りしながらお話をしていきたいと思っております。
参加者の方にもねいろいろ質問を受けながらオフレコで言えない話とか出てくるかもしれないですよっていうことでこちらも現地受講のみとなっております。
申し込みは概要欄の方からお願いいたします。
最後に12月3日の日曜日に大阪南場で500人規模の公屋祭りを開催いたします。
こちらもね昨日もちょっと公屋仲間と話もしてたんですけどだんだんねホテルとかも高なってきてるんでいろいろ埋まってきてますよ12月のね日曜日土曜日なんでまあこのあたりはね早めに予約していただいて
ホテルの方はキャンセル聞きますけどねはいこっちの公屋祭りの方もぜひね早めに申し込みいただければと思います。
概要欄の方に詳細貼っておきます。
さあというわけで本日の本題
物件のステージング必要か問題っていうことで話したいんですけども
冒頭少しお話ししましたが何のためにやるのかっていうと大きく分けると2パターン
賃貸付けをするとき客付けね入居者さんを入れてお家賃を頂戴するときに内覧をしてもらうときに見ていただくために
ただの空室状態だったら住んだ時のイメージがしづらいからそのために家具家電を置いて生活感をイメージさせてあげることによって
ああこういう感じのお部屋だったら住みたいなーって思ってもらうのが目的ですよね
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でこれが一つ賃貸のパターンっていうのともう一つが売買のパターンね
これはそのお家を区分とか1戸建てとかねそういう場合に売却をしますと
でやっぱりその時に買う方っていうのも概ね実住向けいわゆる自分で買って自分で住みたいっていう方ですね
向けに対しても非常に有効かなと思っています
でこれに対する僕の考え方やったほうがいいんですかっていうことに対しては
やるに越したことはない
めちゃくちゃ当たり障りのない答え
おもんなおもんな
違うんですよ
それはねやった方がいいんですよ
でも僕の場合特に言いたいので言うと売却の時はめちゃくちゃ効果あると思うんですね
っていうのも利益の幅が違うんですよ
その住んだ時のイメージができるかできないかっていうところで言うと
それは賃貸についた方がいいですけど
賃貸の場合例えばこの部屋5万円で貸しますっていうお部屋をステージングすることによって6万円で貸せるかって言ったらそういうことではないんですよね
5万の部屋は5万の部屋のままなんだけど
そのままじゃ住むのがイメージしづらいからちょっとこういう風に住むところをイメージさせてあげましょうっていう気遣いの効果っていうのがこのステージングなんですけど
売却にあたっては変な話ステージングをすることによって1000万円で売れる物件が1000年50万とか100万とかになる可能性もあるってことなんですよね
特にね中途半端にやるのは逆効果
思いっきりこだわって作り込んでバランスとかも考えてオシャレに仕上げて
当然それを置くためのね家具とかのグレードも上がるし設置費用とか諸々込みでねかかるけどそれ以上に売却利益が増えるんだったらやる意味は大いにあると
いうことで僕なりの見解としては売却の時は非常に有効むしろやるべきって思うんですが
賃貸っていう意味で言うと最初に戻りますがやるに越したことはないけども家賃が上がるわけではない
じゃあ何が変わるのかっていうと入居率がアップ違うごめんなさいこれは住んでる率のことやから意味合い違いますね
制約率が高まりやすいってことですねそうなんですよ
見に来てくれた人に対しての制約率だからまずどういう流れで決まるかっていうとネットで皆さん入居したい部屋を探すのが一般的ですよねここを切り取って話すとネットで見ますその時に写真掲載されているねこのエリアでこういう広さの物件で駅から徒歩何分圏内とか
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蓄燃数いろんな要素を加味して探したときに似たような物件条件に当てはまる物件が一覧バーってあるなぁ なんか暗い写真のとこやなぁなんか部屋は広そうだけどちょっとイメージ合わないなぁ
でなるときにピカピカのね綺麗な明るい写真が載ってて家具家電が校設置されているものがあったら確実に 目止まるじゃないですか
他の奴に比べて良かった場合相対的に目を引く物件に仕上げられたらいいじゃないですか その上でねこれリーチ力って言いますけどそこから問い合わせをする率がまず増えます
そしてお店の方と問い合わせ仲介さんとね話をして日程調整して現地に見に来ます その時にもやっぱり家具家電置いてある方が決まりやすい結局
ここの母数が増えることによってリーチ力決まる率が高まるから非常に効果的なんですよ ただ
これは あの経験を増してきた不動産投資家さん事業家さんになるとやっている率はすごく少ない
ですよね これのだからね考え方で言うと決算書みたいなもんかなって思うんです
どういうこと言うと 融資を持ち込むときに
経験積んでいる方っていうのは過去の実績があるからもう融資がしやすいんですよ すでにねでも何もない方っていうのは融資も何も過去の実績がないから
事業計画書とかを非常に作り込んでこの物件私が買ったらこういうふうに仕上げますよ ちゃんとこの値段では入居者さんがつきますよだから問題ないんですっていうことを
アピールするこれのことを訂正評価って言うんですよね この訂正評価っていうのは全体の評価割合で言うと2割とか1割ぐらいなんです
残りの8割9割は数字定量評価っていうもので銀行がその決算書の内容でこの人には 融資できますって決めるのが定量評価なんですよ
だからこのお部屋を決めるっていうことに対してもすでに実績があれば 仲介さんが積極的に紹介してくれるも流れができてるんで
ステージングをしなくても決まりやすいお部屋はもうすでに準備ができると さらに言うともうすでにステージングなしでもニーズがあるような物件情報が回ってくるしできる
大屋さん経験のある方っていうのはやらなくても 入居率はアップできる制約率もアップできるんですよ
それがないこれからの方が制約率を上げるために努力する その余地っていうのはこのステージングにあるんじゃないかなと僕はそう思っているので
これからの方ほどやっぱりそこに力を入れていくとこの大屋さん すっごい物件にちゃんと力入れてるなぁっていうことで近隣のね
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仲介さんとかにも評判良くなってやっぱりね 評価の底上げになってくるんで今後そのエリアで賃貸をやりやすくなってきますよね
ということでまとめますとまず売買の時には大いに効果がある売却の利益を大きく 取ることができるからステージングはやる
べきですねでさらに賃貸に関しては家賃上げることはできないけれども 制約率はアップするのでやるに越したことはない
でもやっぱりね数を仕入れていく経験のある音大屋さんは一つ一つの部屋でやってられ ませんからやるに越したことないですよ
でもそのを決められるねすでにチームが出来上がっているんであまりやらなくてもいい でもこれからの方っていうのはしっかりとそこで努力できるね
余地があるのでやっていくべきなんじゃないかなと思いますというわけで本日はステージング の紅葉について僕なりの話をさせていただきました
さあというわけで本日は7歳の長男がねこの間運動会で仲良くなった 近所の同級生と遊ぶ日ですね
お家に遊びに来てくれてマインクラフトでね一緒に遊ぶんだ張り切って昨日の晩もね 一生懸命作ってましたよ
というわけでねいや楽しみですね家にね同級生遊びに来るって初めてやから僕もその 時間帯3時過ぎとかになったら切り上げてお家に来て一緒に遊ぼうかなぁなんて思って
ますこういうことがね自由にできるのも授業主ならではっていうね ありがたみを感じておりますというわけで本日も皆さんワクワクと楽しく元気に過ごして
いきましょう それはまた明日
