不動産の定義と住居用・投資用不動産の区別
オルタナラジオ 投資のスキマ話。この番組は、ニーサや個別株といった資産運用の王道とは少し離れた、新しい投資の可能性や選択肢について、三井物産デジタル・アセットマネジメント、通称MDMのお二人がリスナーの皆様にお届けします。
MCを務めます株式会社ゆげのみなみです。上野さん、丸野さん、今日もよろしくお願いします。
よろしくお願いします。MDMの上野です。
よろしくお願いします。MDMの丸野です。
今回はMDMの商売道具でもある不動産、不動産ってめちゃくちゃ一般用語というか、めちゃくちゃ広くいろんな場面で使われている言葉だと思うんですけど、この不動産というキーワードについて掘り下げていくっていう。
結構よく聞かれるんですよね。不動産どうよみたいな。あんまりバクとしてすぎて。
不動産どうよってすごいですね。
人間どうよって言われるみたいな。いろいろいるでしょうみたいな感じですよね。
なんか不動産って民法上の定義だと土地およびその定着物って。
難しいところ。
定着物って何?と思ったりもしてたんですが、今上野さんおっしゃってたとき、結構不動産どうよみたいな感じでカジュアルに使われるけど、いろいろあるなと思ってて。
まず自分としては、自分の家を買うみたいな時の話の文脈での不動産と、おるたなをはじめとするこの投資対象、不動産投資みたいな。
投資対象として不動産の話をするときで、結構見る観点違うんじゃないかなってなんとなく思ってて、そこがごっちゃになっちゃうことが結構多いんですけど、丸野さんその辺ってどう整理するところから始めたらいいですか?
私、自分でまだ自宅を購入したことがないので、前提で、お前が言うなよってとこなんですけど、一般論も含めてお話しすると、やっぱり自分が住むために買うような不動産と、投資として考える不動産。
比較的混ぜこぜにやってらっしゃる方もいらっしゃるんですけど、はっきり分けると、居住用については、その資産価値がどうのこうのというよりも、シンプルにそこに住みたいかっていうような、いわゆる体験価値とか、そういうところで考えていくのが一番いいのかなと思ってまして、多くの方がおそらくここで考えてらっしゃるのかなと思います。
一方で、投資用不動産については、投資なので、ちゃんと儲からないと意味ないということで、いわゆる持っているときの収益が安定するような、例えば自宅であれ、自宅というかマンションであれば、ちゃんと居住者さんが住みたくなるような、リッチとか蓄電数とか間取りとかを含めてなっているのかですとか、
あとは将来的なその資産価値が下落しないかみたいな、いわゆるその資産性みたいなところをちゃんと評価して購入するというところが大きな違いなんじゃないかなと思います。
なるほど。でも今のお話を聞いていて、前者の話をしているんだけれども、やっぱり後者の視点が入ってきちゃう。高く売れる家なのかということを、自分の家を買うときにもう結構皆さんよく話されているからごっちゃになるんだなと改めて思いました。
まあ都内とかに住んでいるとなおさらかもしれないですけど、うちの兄とかも男と女の子供を一人ずつとかなので、やっぱり小さいときと小学校上がって以降だと子供部屋一つずついるから、またマンションを買い替えなきゃいけないみたいな話とか絶賛したりしていて、そうするとやっぱり次もまた夫婦二人になったときにその家を売れる状態にすると、
そうなるとやっぱり駅近でとか、そういう話が混ざってくるんだなとちょっと思ったりして、ごめんなさい、ただの感想なんですけど。
完全にきっぱり分けられないっていうところも難しいところですよね。
住居用不動産の購入体験と場所による価格差
そんな自宅購入話で言うと、上野さんは最近ご自宅購入された?とか。
自宅というか将来の自宅ですかね。
さっきの丸野さんの話じゃないですけど、これは別に仕事じゃないんで、好きなものを好きな場所で買いました。
お値段はね、やっぱりどうしても選ぶ場所によっては変わるので、僕は大分県に買いましたけど、東京に比べるとゼロが一個か二個違うんじゃないかっていうぐらい価格が違うので、
一応換算してみたんですけど、東京日本橋で同じ家を持ってくると30億円ぐらいするらしいんですよ。
同じ大きさの土地の値段が全然違うんでね、みたいな。
それ絶対無理なんで、同じ広さのものが普通にサラリーマンでも買える水準で買えるんだったら、場所を変えるっていうのも一つの選択かと思ってそっちにしました。
特に値上がりとか期待してないですけど。
こんな質問していいか分かんないんですけど、水の住処的なイメージなんですか?
そうですね。もともと引退した後に探してたお家がたまたま早く見つかったんで、両親に先住んでもらおうと思ってます。
なるほど。
温泉がついてたり。
温泉ついてるんですか?
温泉ついてます。
家に?
それ30億しますと。
温泉は大したことなんですけど。
噂によると上下水道の他に温泉用の蛇口があるとか。
蛇口もあれば、配管も普通の下水で流すと下水管が壊れちゃうんで。
温泉用の外の速攻に流れる。
大分とかって温泉の湯気がいっぱい立ってます。
あれは配管に流れてないからです。
そういうことなんですね。
真水用の上下水道と温泉用の上下水道が存在してる。
別々にある。
すごい。蛇口いねって温泉の水出てきて、それで顔とか洗えるのめっちゃいいですね。
投資用不動産の種類とワンルームマンション投資のリスク
1日1000リットルまで使っているらしいですね。
一応制限あるんですね。
測ってるかどうか知らないですけど。
1000リットルは確かに使えないです。
ちょっと別の住宅の話で話題がつきないんですけれども。
ちょっと本題ですね。
一方で投資対象としての不動産。
さっき丸野さんの説明で言うと公社の方ですね。
ここをちょっと深掘りしていきたいんですけど。
不動産投資って言うと、私一番頭に最初に浮かぶのはワンルームマンション投資とか。
でもこれって着実に若い頃からそういうことを思い切ってやって、
自分の資産を運用してますっていう方もいれば、
詐欺まがいのというかギリギリの感じになっちゃってるみたいなことも聞いたりするんですけれども。
不動産投資といってもまたいろいろあるなと思ってて。
このあたりってどういう種類があって、どんなところを注目してみていけばいいかっていうのを伺いたいんですが。
おそらくですけど、ワンルームマンションが皆さんが想起される不動産投資って一番最初に来るのって、
買えちゃうからなんですよね、サイズ的に。
自分でも数千万円単位じゃないですか、パッと買えないかもしれないですけど、
どん組んだら買えるっていうので、結構広く、いろいろとトラブルがあるみたいですけど、
やってらっしゃる方はいらっしゃいますよね。
これが不動産の規模が上がって、10億、20億あるいは数百億になってくると、
さすがに買える人もいますけど、皆さんが皆さんできるわけではないので、
みんなでやろっかということになってきますよね。
みんなでやってこよっかの中もいくつかは分かれるんですけど、
大きく分けると、3人でこの不動産を持ちましょうっていう、
みなさんで持ちましょう、シンプルに持ちましょうっていうタイプと、
それを証券家って呼んでますけど、不動産は直接持つわけじゃないんですけど、
不動産から上がってくる利益なんかをみんなで分配を受けましょうねと、
実質的に持ってるのと同じことですよね。
シンプルにしましょうみたいなタイプがあったりして、
それぞれ目的に応じて税金の対策であったり、
シンプルに利益を取りたいっていうのでやってらっしゃる方っていうので、
その先にじゃあどんなっていうのが目的ごとに分かれてくるみたいな、
そんな感じのS型ですかね。
オルタナーも証券化している仕組みですよね。
オルタナーも証券化されてますね。
なるほど、なるほど。
ワンルームマンション投資は、そっか、買えちゃうから。
ついつい行ってしまうですけど、
サイズがワンルームマンで、
分かりやすく言うとお部屋が埋まってるか埋まってないかで、
思いっきり左右されるところがありますから、ゼロか100ですよね。
半分だけ貸してくださいってないと思いますので、
そこが不動産投資としては結構リスクが高めの方に分離されますからね。
共同所有と証券化、分散投資のメリット
そうじゃなくて、じゃあ一棟マンションやりましょうとか、
一棟の商業施設やりましょうってなってくると、
テナントさん分散されてるので、誰かが抜けても他もいるよねっていうところが見えてくる。
そのあたりがリスクの違いとして出てくるところです。
なるほど。じゃあワンルームマンションよりも、
みんなで買う小口化されてるものとかの方が、
おっとりさんだったり、ちょっとミドルリスク、ミドルリターンがいいなっていう方にはおすすめ?
分散という観点ではそうですね。
もう一つ、不動産投資の中でも少しだけ考えなきゃいけないのって、
不動産投資における運営者のリスクと見極めの重要性
みんなで持ちましょう、あるいは、
小口化されてるものってピュアな不動産投資かって言われると、
誰かが面倒を見てくれる人がいますよね。
オルタナであれば我々が面倒を見てるんですけど、
そうすると不動産に加えて誰がやってますかっていう部分のリスクが
付きまとううちは付きまとめますんで、
不動産の見極めと運営を誰かにお願いしてる場合は、
その人が大丈夫かなっていうところの、合わせてみなきゃいけない。
不動産は流々としてるんですけど、会社がダメになるケースってありますんで、
2つはセットで見てくださいっていうのが出てきます。
なるほど。
不動産投資のメリット・デメリットと流動性
今ちょっと不動産投資の中のマガニウムマンション投資とか、
小口化されたものみたいなのの特徴を聞いてきたんですけど、
不動産投資全般で見るとメリデメっていうのは、
他の投資商品と比べたときどういうところにあるかお伺いしてもいいですか。
メリットで申し上げると、やっぱり幅広く取引されてますんで、
一般的には流動性が低いというふうには言われてますけれども、
特にプール用のマーケットで売買されてるものなんかは、
もう皆さん価格も含めてこれだったら売れる、これだったら売れない、
目線が統一されてるところがあるんですよね。
思ってるよりも価格変動もそんなにないですし、結構実は流動性があったりはしますね。
それが他のややマニアックな商品になってくると、そうもいかないみたいなケースもあります。
デメリットっていうのは、そうは言っても価格変動がないわけではないので、
最近金利が上がった結果不動産の影響どう、みたいなこと言われたりしますけれども、
大きな波の中ではやっぱり凹む局面も出てくるので、
そこで慌てて売らずに耐えられればいいんですけれど、
波が来るっていうところは、どんな商品でもそうかもしれないですけど、
リスクとしては確保しておかなきゃいけないところです。
不動産投資における災害リスクとPML（最大想定損失率）
日本ってすごい地震も多くて、災害リスク高めの国っていう印象もあるんですけど、
その辺も不動産投資考える上では一個気になっちゃうんですけど。
結構皆さんそうですよね、気になりますよね。
毎回質問来ますね。
絶対そうですよね。
さっきの不動産同様として、地震同様もよく聞かれるんですけど、
どんな地震かにもよるんですよね。
震度9ですみたいな。
それも多分全部ダメじゃないですか。
日本は地震大国でもある裏返しで、建物の構造はすごく頑丈にはなってきていて、
実際に直近の大きな震災でも建物が根本的に壊されたみたいなやつは、
実はそんなに数は多くなくて、むしろ津波でとか違うところで起きたりしますよね。
そのあたりは実は投資商品であれば、地震に対しての被害は大体想定これぐらいありますとか、
ハザードマップの中にある場合にはそれが表示されていたりはしますので、ある程度の予見はできます。
なるほど、そこ含んだような商品設計が基本的にはされている。
そういう範疇を超えて震度9があったら、宇宙人が攻めてきたらどうするのと同じで、
対処しようがないので、即日本から出たほうがいいと思います。
全然別の次元の話になってきますね。
なのでどの範疇の話かというところは、合理的な範疇で考えたらそうですというご説明があります。
なるほど。
あとはですね、地震の話で質問いただいたときによくお答えする隙間話的なところでいくと、
PMLっていう考え方というか値がありまして、これはプロバブルマキシマムロスっていうややこしい感じなんですけど、
すごいざっくりお話すると、過去だいたい500年ぐらいの期間の中で最大規模の地震が起こったときに、
都道産が、建物がどれくらい損壊するかっていう割合を指しているところでして、
当然この値がちっちゃければちっちゃいほど大丈夫。
逆に値が大きいと地震が起きたときに不安というところなんですけど、
我々の基準もそうなんですけど、リートもそうで、これが15%を超えると、
ちょっと何かあったときの倒壊リスクとかがあるので、例えば地震保険かけようかとか、
そういう手当になってくるんですけど、地震保険とかも当然コストになるので、
何が何でもかければいいっていうよりは、これでかなりリスクとリターンの見合いでかけていくもので、
15%を切っている場合には一般的にはかけないケースもあるということで、
我々の物件、今のところ運用しているものは45%以下のものを取り扱っているので、
地震が起きると不動産価値がゼロになってしまうんじゃないか、みたいな漠然とした不安に思う方もいらっしゃると思うんですけど、
まず原則土地はありますし、土地は隕石降ってきたらどうなんだっていう議論もありますけど、
それはちょっともう投資どこじゃないといいますか。
そうですね。
まず土地は倒壊はしないですし、その上の建物についても、そういった過去最大級の地震が来たときにどうかみたいなところも、
当然我々もそういったリスクを考えながら物件取得しているところはありますので、
その辺りを実際見ていただくのが、黙々ミッションとかに書いてあるので、見ていただくのがいいかなと思っています。
複合的なリスク要因とオルタナが扱う不動産の特徴
めちゃくちゃ理解しました。地震どう?って言っちゃってすいません。
そりゃそうですよね。そりゃそうだなって思いながら。
これ本当に2,3回かかってもいいぐらいのテーマなんですよね。
さっきのPMLあれはあくまで建物の被害なんですよ。
我々が3.11の地震のときに経験したのは建物は無事でした。
ですけど液状化が起きてその周辺がいろいろとアプローチが難しくなって、結局そこに行き着けませんみたいな。
結果的にオペレーションがあったものみたいなやつもあったので、結構複合的に見なきゃいけないのが実際そうですね。
ハザードとかですね。
なるほど。すごい深い話。深いというか。
地震度。
地震度。やっぱ解像度がちょっと上がったような感じがします。
不動産どう?から結構今細分化してお話を伺ってきて、ちょっとまだまだ時間足りない感じはあるんですけど、
次に持ち込みたいなというところで、最後にオルタナも不動産なので、
オルタナは実際どんな不動産なの?っていうところをちょっとお伺いしたいと思います。
丸野さんに聞いてもいいですか?
今言った分類の中では、まず規模が大きいものですね。一室ではなくて一棟不動産。
例えば複数棟が中心になっているというところと、
あとその所有の形態についても、いわゆる現物の不動産をみんなで持ちますというものではなくて、
それが証券化されているところになるので、
例えばよくある質問ですと、相続税対策に使えるんですか?みたいな。
不動産現物だとそういう形で活用される方もいらっしゃるんですけど、
そこは実は我々有価証券なので、そういった効果はありませんよという話はさせていただくんですけど、
あくまで純粋な投資商品、運用商品として考えていただくというところ。
このあたりが大きなポイントで、
普段本当にプロの方々が売買されているような、
なかなか個人の方では入るのが難しいマーケットに商品にアクセスできるというところが特徴かなと思います。
なるほど。ありがとうございます。
番組のまとめと今後の展望
ぜひご興味を持たれた方は、
すごい噛んじゃった。
ご興味を持たれた方は、もっと詳しい説明がホームページやYouTubeにありますよね。
見ていただけたらと思いますが、
今日は不動産がちょっと深まった気はするんですけど、
さらに新しい謎にぶち当たったような気もするので、
それはまた次回以降テーマアップさせていただいて、
上野さん、丸野さんに隙間話を聞いていきたいなと思いますが、
今日はこのあたりにしたいと思います。
上野さん、丸野さん、今日もありがとうございました。
ありがとうございました。
オルタナラジオ 等身の隙間話
ここまでお聞きいただきましてありがとうございました。
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また、MDMが提供する資産運用サービスオルタナについてもっと詳しく知りたい方は、
番組概要欄にサービスサイトのURLを掲載しておりますので、
ぜひそちらからチェックしていただけると幸いです。
では次回もぜひお聞きください。
