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第574回財布すっきりレディオ。今回のテーマは、不動産投資の収益計算と買う目安についてお話ししていきます。
このポッドキャストでは、学校で教えてくれないお金のルールを大人になって勉強した私が一個ずつですね、実践したことを日替わりのテーマでお届けしておりますが、今週は不動産投資講義を私が実施しますので、それのテストと言ったら怒られますけど、
予行演習となっておりますので、ぶち抜きで不動産投資のお話をしております。
ということで引き続き、今日も不動産投資のお話、今日は収益計算と買う目安、私の場合なんですけども、不動産投資のこれぐらいの利回りだったら買えるよねっていうのをお話ししていきたいなと思います。
572回からですね、不動産投資の講義ということで、第1弾が基礎知識と流れということでですね、本当にざっくりですね、不動産投資の基礎知識、計算方法とか、消費用のお話をしました。
で、2回目はですね、メリットとデメリットですね、こだてがいいのか、新築がいいのかですね、地方がいいのか、都会がいいのか、そういうのを見ながら、
あと不動産投資としての、不動産投資のメリット、デメリットですね、お金が借りられたり、外注ができたりとかですね、資産になりますよとか、経費が使えますよとか、確定申告とかするとお金が返ってきますよとか、
デメリットは、いろんなリスクがありますよとかですね、家賃が入ってこない状況も最悪考えられるっていうメリット、デメリットについてもお話ししていきました。
で、今日が第3回ということで、今日は不動産投資の収益計算、お金の計算ですね、ちょっと数字がいろいろ出てくる上で、ポッドキャストで文字だけ、声だけでお届けするので、どれだけ伝わるのかですね、数字の苦手な私でもこれだけ計算するようになったというのも、やっぱり不動産の魅力かなということをお伝えしていきたいなと思います。
明日はですね、おすすめの書籍、メディアなんかをお話ししていきますので、今日は収益計算となっております。ということで、早速私の物件の、そうですね、今4等持っておりますけれども、まず1等目がですね、2020年に勉強し始めて本読んでですね、よし物件見るぞって言って、4,5件見てですね、その中で気に入ったところが、
何回も、ポッドキャストの中では話しておりますが、改めて、造船所の城下町というところで、JRは来てるけれども無人駅というですね、マイナー路線のマイナー駅から徒歩さらに35分のところのですね、1戸建て、2階建てですね、木造四地区45年で、2階建てか、
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で、これの物件価格が140万円ですね。で、キッチンと畳がですね、ボロボロベリベリだったので、この辺も大工さんに、工務店さんに、大工さんに直してもらいました。で、壁はペンキで自分で塗りましたよということで、ここは初のDIYですね、ホームセンターでペンキを買って、水性がいいのか油性がいいのかですね、ローラーのスポンジを買ってですね、自分でコロコロしながら塗っていったということですね。
記念すべき一刀目ということで気持ち高ぶって、かなり力を入れて20時間ぐらい、自分の労働力を入れましたけれども、それでリフォームも52万円か、結構やっぱかかりましたね。ドアが、窓が開かないとかですね、キッチンの床が傾いているとかですね、結構最初の見栄えからすると、かなりガラリと綺麗になりましたが、
52万円で直しました。物件140万円で、リフォーム52万円。その他諸々ですね、仲介手数料が7万7千円、不動産取得税が5万円、火災保険が10万円、司法所持の登記代が16万円。
これ以外にも、細かく言えば、御邸産税とかですね、何かがかかるんですけども、ざっくり230点、ざっくりじゃないな、230.7万円ですね。
家賃が4万2千円。これはですね、リフォームが終わって、2ヶ月後、2020年7月に買ったのかな、9月に直って12月に入居ということで、割とトントン拍子にいきました。
4万2千円で外国人の方が住んでおります。年間家賃が48万円で、利回りとしては20.8%なんで、5年で元が取れるということですね。
はい、になっております。これが1号物件ですね。で、2号物件。こんな感じで喋っていっていいのかな、えーと、今のが1号物件。で、2号物件も地区45年ですね。
これは新幹線の駅から徒歩10分という、新幹線の駅が近いというメリットはあまりなさそうなんですけど、まあ、その分商店、コンビニ、その辺がですね、インフラが若干整備されているのかなということで、
まあ1軒目もですね、駐車場1台停めれました。ちょっと狭いですけどね、ガレージ的なものがついておりました。で、今回もですね、ガレージ的なものがついているんですけど、
鉄道道路がですね、かなり狭くて軽自動車でないといけない。私のコンパクトカーだとギリギリですね、本当に。そんな物件になっております。で、ここもですね、リフォームが53万円かかりましたが、物件価格が150万円で、リフォームが53万円ですが、この内訳29万円がですね、水道管が破裂してて断線してたので、ここがかかりますよというのがもう買う前からわかっておりましたので、
30万円ぐらい予定しておりましたが、27万円ぐらいかな。で済んだぞということで、あとは中回転数料とか諸々入れまして241万円。1棟目が230万円なんで、まあ240万円若干。まあ水道の修繕分ぐらいはちょっと超えたかなと思います。ここもですね、DIYペンキで壁を、土壁をですね、前回は
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壁紙貼ってあった上からペンキ塗ったんですけど、2棟目はですね、土壁からローラーを貼っていった、ローラーを塗っていったので、3度塗りしまして、これ結構時間かかりましたね。まあYouTubeの動画でも撮ってるんですけど、これは20時間以上かかりましたね。
トータル30時間ぐらい。掃除なんかも込める、込みにすると30時間ぐらいかかりました。でこれは家賃が48,000円ということで、ちょっと設定は一緒の42,000円だったんですけど、ペットを3匹飼われているというのと、あとは駐車場ですね、を付けるということで、プラス4,000円プラス2,000円で計48,000円ということで、
ペットを飼われるので、出た時にですね、待機の時の清掃費がかかるということになっておりますが、家賃収入としてはアップになっております。で57.6万円年間ですね。で利回りは23.8%ということで、ほぼ4年から、4年弱ぐらいで回収できるようになっております。
3棟目、4棟目がですね、2個1になっておりまして、1軒家を2個を190万円で買うというですね、なかなかの大技が出まして、不動産屋さんからの口コミできた物件なので、1軒目、2軒目はポータルサイトで探したんですけど、3軒目はですね、不動産屋さんからの話ですね。
もうちょっとガセネーターとかですね、玉倉化されるような物件もあるかもしれないと思いながら勘ぐっていったんですけども、いやこれはいいぞと。2棟2軒あるうちの片方は入居済みということでオーナーチェンジ。しかももう結構な年配の方なんで、早々では若干ゴミ屋敷的な感じになっておりますので、引っ越す手間もかなりかかるだろうなということもあってですね。
あとは入居者さんとの寿命との戦いかなというところで、3万5千円の家賃を今もらっているということで、かなりおいしい。で、片方は空き家なんですが、ほぼリフォームはなし、キッチンを入れ替えたぐらいですね。
ですけれども、リフォーム代は、あ、屋根の修理があったのか。なので30万円かかっておりますが、ほぼほぼ屋根の修理が10万円、キッチンを入れたりして30万円か。で、住宅手数料が11万、不動産食税が10万、火災保険が20万とかですね。
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2件分なのでやっぱり消費費用が高くなりまして、トータル281万円。で、家賃は7万円が、これは片方しかまだもらってないですけど、最大7万円ということで年間家賃が84万円。利回りは29.9%ということで、約30%ですね。3年弱で回収できるという、こんな計算になっておりますので、
だいたい鳴らすと20、最初が20.8、2件目が23.8、3件目が29.9と利回りが上がっているんですけど、利回りが高くなればなるほどですね、物件の価値、あ、3件目、4件目は地区94年なのでですね、倍以上、お姉さん、お兄さん、男か女かわからないですけども、そんな感じになっております。
ので、利回りが高い分ですね、リスクもその裏返しですね、高くなるということで、修繕とかですね、退去の時の手間、あとは売り抜ける時の手放す時の価値がですね、かなり厳しくなってくるのを覚悟した上でですね、やっておりますということで、今、1、2、3、4件のうち3件入居募集に成功してですね、入居中で1件が空き家と、これが入居募集をしております。
ということで、3件で年間150万円。で、借り入れを全部してますので、今、借り入れが600万円ですね。で、年間家賃が150万円なんで、やっぱり大体4年で回収できるという感じですね。
はい。で、今、今月契約するのが5件目ですね。これも1件目同様ですね、不動産の城下町ですね。
あ、ちなみに3件目、4件目はですね、えーと、どこだろう、坂の上ですね。なんか城上あふれる、古民家と言われるようなところに立っておりますので。
えー、今、入居の方はですね、駐車場なしで徒歩生活をしておりますが、もう1件は空き家プラス駐車場を借りておりますので、駐車場代が7000円というですね、なかなかいいところ、まあ駐車場がないというエリアなので、えー、まあ客付けがこの辺がどう影響するな、するのかなと思いながらやっております。
で、5件目がえーと、造船所の近くですね。これが地区45年。で、えーと、最初の物件は駅から徒歩35分だったんですけど、これは駅徒歩5分かな。はい。ということで駐車場はありませんが、物件価格が80万円ですね。
で、購入して、で、リフォームはですね、外産なんですけど、まあ50万ぐらいかなということですね。で、あと仲介手数料もろもろ入れて全部で170万円。で、平屋なんで直す箇所も少ないですし、えー、まあ物件価格がいつもの半額ぐらいということで170万円。で、えー、家賃が4万円。
若干家賃低いですけどね、えー、まあ低めに設定して利回りが、えー、4、えー、28%ということで、まあこれもですね、えー、結構売り抜けるのが大変な土砂災害の特別警戒区域ということで、えー、最後の売却の時にはちょっと頭を悩ませるんじゃないかなと思いながらですね、えー、購入しましたということですね。はい。
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はい、今日はちょっと数字ばっかりでよくわかんねえよということですけど、まあざっくり言うと利回り20%で出るようにしておりますので、えー、いろいろ込みで、まあ物件の値段が安い高いあるんですけど、トータル240万円で抑えて家賃4万円取れれば利回りがまあ20%確保できる。
まあこれが私の持っている物件のだいたいの相場感かなということになっておりますので、まあこれだとですね、まあこれが1個目がもう5年経って失敗、まあ大失敗ってことはないんですけどね、失敗だったらあともうともだあれになるんですけど、まあ1件目でまあまあだなと思えば、その2件目3件目は利回りが上がっているので、まあその分収益は上がりやすいのかなというふうになっております。
徐々に目が越えてきたというか、えー、まあ今だったら1等目も安く買ってたりリフォームもそこそこにしてたのかなと思いながらですね、まあこうやって生きながら少しずつまあスキルというか経験を積んでいけば、えー物件の見る目も運用する方法も身についてくるんじゃないかなというふうに思った次第でありますが、これをこう講義の中でどう伝えていけばいいのか。
ただただ数字を羅列してですね、読み上げていっても何のことやらでしょうけど、前回前々回と合わせてですね、えーなんかこう皆さんの来られる方のニーズに応えられるような話ができればなと。
あいまあいまでキャッチボール的なことができればいいなと思うんですけどね。ここと思いますとかですね。だから物件見に行ったことある人みたいな感じでこう挙手を促すような感じとかある若干こうムチャ振り的なことですね。いやーやったことないんです。
もうどうなるのか。ただただ汗をかいて顔面蒼白で立ち尽くすのか。それともなんかテンション変なテンションになってですね、新しいキャラが生まれるのか。この辺を楽しみにやっていきたいなと思います。
今日は第3弾ということで、物件の収益の数字になっております。収益計算、実際の利回りですね。表利回りと実利回りって言って実質利回りって2種類ありますが、かなり実利回りに近いんじゃないかなと思います。細かい出費だとかですね。
家賃の回収手数料とか色々ありますけど、その辺も知れてますので、誤差の範囲内なので、かなりリアルな数字じゃないかなと思います。今日は不動産投資の収益計算ということで、数字ばっかりでちょっと疲れたかと思いますが、以上となります。
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今回も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。40代サラリーマンでもですね、5棟物件を持ってですね、青色新国特別工場ですね。65万円というですね、2020年に始めた当初の目標を今月達成できるかもということになっておりますので、これからですね、さらに注目の集まる不動産投資、自分で煽っておりますが、
これからそうですね、次もしこれをクリアしたらするんですけど、次はそうですね、10棟を目指すのか、さらには中古アパートにそろそろ手を出すのかですね、その辺も新しいステージ、チャレンジにもつながっていくんじゃないかと思いますので、期待してみてください。そんな知識とですね、経験が詰まったポッドキャストでございます。
今回で574回か、何か言い間違えてそうです。574回となっております。600回に向けてコツコツやっておりますので、引き続きお付き合いいただければと思います。ということでまた次回お会いしましょう。