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こんにちは。不動産相続の専門店【えほん不動産】そしてビジネスノートで即読なら学園前スクールを運営しております船越道のりみっちゃんでございます。
今日も聞いてくださってありがとうございます。 今日はですね、仲介手数料
これの仕組みについてお話をしたいなと思います。 仲介手数料の仕組みです。あ、そんな風になっているのと。またね、変わったところもあるし売買とか賃貸とかによってもね変わってきたりするので
このあたりのね、ルールについて今日はお話をしておきたいなと思います。ちょうどね年度替わりでですね、お住まいが変わるなんて方もいらっしゃるかもしれないのでね。
あ、なるほどねと。不動産屋さんの報酬ってそういう風になっているんだねというところを知っていただいてですね。
まあそうですね。確かそれぐらい上げてもいいかもねと。そう思っていただけると嬉しいなと思いながら放送してまいります。
というわけでね、仲介手数料です。仲介手数料の仕組みは売買と賃貸でまず大きく違います。
まず売買の場合はですね、上限というものが決まっております。これね、宅建業法の方で決まっているんですけども3%プラス6万円というね上限が決まっております。
で、これどういうことかっていうとですね、売買価格、例えばですけど2000万円で売買されると、2000万円でもし売買されるとしたらこれの3%に6万円を足して消費税をかけますとですね、
72万6千円になるんですね。これが仲介手数料の上限だよという風にルールで決まっておりまして、基本的にはこの上限で取引されることが多いですということです。
中にはね、仲介手数料を割引回すみたいな業者さんもあって、その時は割引の値段を適用したりしているみたいなんですけどね。
基本的には背負う責任の重さとかを考えるとこれぐらいはいただいていいんじゃないでしょうかというぐらいになっているかと思います。
で、ほとんどの業者さんがこの上限で請求されているかと思います。この3%プラス6万円ってこれ何なんていう、この6万円何なんて気になると思うんですけども、
これね、実は両立がですね、グラデーションになっているんですね。もっと言うとこのルールが決まったのがもう50年以上前に決まってまして、
要はもう不動産の値段なんかも全然違うかったんですね。今とは物価が違うと。
こうやって考えると、当時はですね、0から200万円までの両立と、200から400万円までの両立と、その400万円を超える部分の両立っていうのは分けられてたんです。
今となっちゃ分けても仕方ない部分ですよね。もうだいたいそれを超えてるでしょって話なんですけども、一応今もルール上は0から200万円まで、0ってことはないですけどね、200万円までの両立が5%、
そして200万円から400万円の間が4%、そしてそれを超える部分が3%ということになっているんですね。
なのでこれをおしなべるとですね、まず全部3%で計算して、そして5%とか4%の部分ではみ出た部分を足し合わせると6万円になるよね、こういう話なんですね。
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言葉で言うとね、わかりにくいかもしれないですけど、基本はその4%とか5%の両立の部分があるよと、その部分もいちいち一個一個計算するの面倒だから、
まるっと3%で計算をして、そしてはみ出た部分は6万円、決まっているので6万円足しましょうと、こういう話になっています。
じゃあこの50年前か、もう何年前?1970年ということは56年前です。
56年前に決まったルールが未だに引きずられているわけですけど、じゃあそれ以前どうだったの?って言うとですね、それ以前は地域性があったみたいですね。
地域によって両立が違う。だからまると人気のエリアは高くなるし、田舎だと安くなるし、みたいなそういうことがあったようです。
もちろん世界的に見ても地域差はあると、今現在もですね。安いとこは1%みたいなとこもあるし、高いところは10%を超える中海定数量の両立の国もあるよということです。
なので日本のこの3%が高いのか安いのかで言うと、海外とかも含めてみると別に全然高い方じゃないよという感じです。
じゃあこの3%プラス6万円は誰が払うの?って言うとですね、これは買い主さん、そして売り主さんそれぞれが3%プラス6万円を払うと、こういうルールになっています。
どうなっているかというと、だいたい買い主さん側には買い主さん側の業者さん、エージェントがいると、そして売り主さん側には売り主さん側の業者さん、エージェントがいて、
2社で共同仲介をするというのがこのルールというか基本的な成り立ちです。
要はそれぞれ代理人であるプロの宅券業者がですね、間に入ってそれぞれが損をしないように利益が公平になるように取り持つというのが、
このルールになっています。ただ日本の場合はですね、この間に入る業者さんが1社でいいということもあるんですね。
例えば僕がですね、売り主さんから物件を預かり販売をします。で、買い主さんも見つけましたと言うと、僕は両方から手数料がもらえるわけなんですね。
この取引、買い主さん側の業者も僕、売り主さん側の業者も僕で両方手数料をもらいます。これ両手取引というふうに言います。
国によってはこれNGとなっているところもあります。言ってしまえばね、例えば裁判で言うとですね、
原告と被告、これがですね、両方とも同じ弁護士を雇う。これちょっと難しそうですよね。だって利益が反対だから。
本来は買う側と売る側というのは利益がぶつかるものなので、その間を取り持つ業者というのはそれぞれプロが別の人が立っているというのが本来の形ではあるんですけれども、
日本の場合はこの両手ができることによって色々な問題が起こったりしています。囲い込みと書いてね。
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他の業者さんに買い主さんを見つけられたら困るから、売り主さんから物件を預かったらちょっとしばらくこれは商談中にしておこうと予想様にはね。
で、直接問い合わせがあったお客様にだけ紹介しようみたいなね、囲い込みっていうのがね、ダメなんですけど起こったりしてますよね。
仕方ないですね。報酬の形態がそうなっているから仕方ないと思います。
というわけでね、仲介手数料に関しては買い主さんも売り主さんも両方払うものなんだというところです。
で、金額がねこれ3%プラス6万円で率で決まっているので、要はですねこれ高い物件そして安い物件あるわけですけど、これ手間はですねあんま変わらないんですね正直。
もちろんものすごい高額になってきたらですねいろいろ用意しなきゃいけない書類とか増えたり、場合によってはあるんですけども、例えばあのアパートとかマンションとかねそういう物件になってくると当然用意するものは増えるんですが、いわゆる一軒家とかマンションで言うとですねそんなに変わらないわけですよ。
普通にね居住用のマンション。でも東京都内で買うと億。でも奈良で中古マンションとか買ったら数百万というのもあるわけです。
で考えた時にこれ手間はあんまり変わらないんですね。どっちも必要な書類準備するものは一緒手間は一緒ってなったら中階手数料を率で決めていくとですね
値段が下がっていくともうほんまに10万円とかそんな話になっていくんですね手数料が。これはさすがにちょっと割に合わないっていうので不動産会社さんが扱わなくなってくるんですねあまりにこう安くなってくると。
それによってですね結局人気のないエリアの不動産が取引がされなくなっていくっていうそういうデメリットがあったと。
でこの空き家問題に関してはですねできたら活発に取引をしてもらった方がいいわけですよね。
というわけで不動産会社さんが活発に取引をしてもらおうというためにですね国もルールを変えましてこの中階手数料が増えました。
一応増えました。どうなったかというと元々その3%プラス6万円で決まってたんですけれども800万円を切るような
低廉なという言い方をされてますけども要は値段が小さめの不動産の取引に関しては
33万円税込みでね33万円を上限にできますよっていうこういうルールになったんですね 例えばですけどさっき話題に登ってました200万円のマンションがあったとしましょう
あまり多くないですけどでも200万円のマンションがあったらこれ売買するとですね 5%の手数料なんですつまり10万円なんですね
10万円に税金を足しても11万円でも用意する書類は一緒ってなったらちょっと取扱うの大変じゃないですか
11万円で不動産の取引の間に入るんですよ ちょっと怖いですよね
これが同じようなことがね例えば400万円になってくると4%プラス2万円ってなってくるんですけどもそれでも
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4%プラス2万円だと18万プラス税で19万発生か 20万円いかないぐらいで取引しなきゃいけないってなってくるとちょっと重たいですよね
そうでなってくるのでできるだけねこの800万円を切るような不動産に関しては 33万円はもらえるようにしようとこれが200万円であっても300万円であっても
33万円一律もらえるようにしようというふうにすれば不動産屋さんもちょっと動いて くれるんじゃないっていうことでね
ルールが変わったっていうことですということでね 仲介手数料のルールがねこの50年ぶりに実はちょっと変わったというところです
というわけでえっと今不動産の売買の方ねお話ばっかりしましたけれども 10分ぐらいになったので次回はですねこの賃貸についての仲介手数料の仕組みとね
あそういうふうになっているのね裏側はみたいなお話を 明日させていただきたいなというふうに思います
はいというわけでねこちらの放送も役に立ちましたらいいねフォローコメントいただける と嬉しいです
仲介手数料ね中3%プラス6枚でなんなんやっていう話をね今日はさせていただき ました
なのでね僕らもですね例えば値段の交渉があったりとかねいろんなことがあるんです けれども我々からするとですね
値段が上下してもそんなに高報酬には影響がないんですね実は3%なのでそもそもね なんでまあそれよりは良いお互いに納得いくところで着地をしていただく
取引が成り立つっていうところが一番目指しているところなのでね なんでまあ値段交渉についても割とこう柔軟に対応するというのが我々業者です
でどちらかというとね売り主さんはですねもちろん高く売りたいわけですね 買い主さんは安く買いたいわけだからこの間うまいこと着地したいなっていうのがね
僕らの望みですねということです だからまあもちろんね売り主さん側のエージェントにつけばできるだけ高く売ろうという話になるし
買い主さん側につけばできるだけ安く買わせてあげようという話になると思うの やっぱりこれもねいいバランスが取れるところが相場になっていくということかなと思います
というわけでですねなんでまあ値段交渉についても関西の方は特にですけどもうあの 息を吸うように値段交渉されるんですけどまあ売り主さんもですねそこは見越して金額を
設定していたりしますのでまずはね 交渉ごとはもう欲しいとなったらねこれ買いますという前提で交渉投げてみるっていうのは
一つありだと思いますもちろん関西であろうがどこであろうが売り主さんのね腹積もり次第なので 売り主さんがこれ以上下げたくないってなったらもうこれも値段交渉無理だし
で人気の状況にもよりますね結構商談がもいっぱい入っててもうあの いくらで買いたいですみたいな具体的な話が上がってる状態であれば
結構価格交渉は難しいかもしれないし そうじゃなければね売り出してしばらく経っているなぁ
そろそろ売りたいなーって思ってらっしゃるような売り主さんでしたら価格交渉も柔軟に 対応してくれるかもしれないですねここはまああの状況はわからないので下がるのを待つ
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というよりはこの物件いくらで変えたらいいなーって思うんだったらその値段でね その値段でも購入申し込みをしちゃうというのが一番話が早いと思います無理なら無理で回答もらえる
し行けたらラッキーですからねいうことでぜひね その価格交渉も含めて柔軟に相談をまずは業者さんにしてみてください
決めるのは売り主さんだけど相談はね 業者さんにするのはただですからやってみるのをお勧めします
業者さんはそれによってね報酬が下がるから困るっていうレベルの話では正直ないので なのでどちらかというと本当に間を取り持ってうまくね
話が着地するように間を取り持ってくれると思いますのでぜひぜひ 相談になってみてください
はいということでビジネスノートで即読やっております ちょうどあの私の生徒さんがですね今日
3月22日が試験日でしてですねその試験を受けるために即読を始められたという方が いらっしゃるのでぜひ受かっててほしいな頑張れと思いながら今
そわそわしております 僕自身もねあのこの即読を使うことによって試験の勉強の効率むちゃくちゃ上がった
ので本当にいいなと思います 特にねこれからキャリアアップで失格を取っていきたいなんていう方には
バッチリ使える失格というかスキルですのでね ぜひ興味があるなって方は即読ぜひ体験してみてください
僕もね300時間かかるだいたいまあ3ヶ月ぐらい準備期間がいるよっていう資格をですね 勉強期間延べ8日間で取りましたので延べじゃないな延べで言ったら6日間
ですね 全部で8日間
そのうち勉強しなかった日が2日あったので延べね6日間で資格を取ったりしましたのでね そんな本当に試験勉強インプットとアウトプットの力を高めるにはもうむちゃくちゃ
いいスキルになりますしかも一度身につけたらね基本的にはずっと失われないという そういう能力になりますのでぜひねこれから先の人生早く読める人生が
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リンクが飛んできますからぜひぜひ受けてみてください であのスタンド fm から来たよっていう方はですね
割引をさせていただいておりますのでぜひスタンド fm から来たよっておっしゃってください はいというわけで皆様いかがだったでしょうか今日はね中回転数量の仕組み
ちょっとした歴史についてもお話をさせていただきました そして明日はですね
賃貸の中回転数よこれちょっと仕組みが違うのでね ここも明日お話しさせていただきたいと思いますだからなのねといろんなね問題をある意味引き起こしても
います なのでねぜひぜひこちらもご覧いただいてあ不動産屋さんてそういうことなんだねと
意外と中回をしているだけではそこまで正直 あのお金稼ぎにはならないというねあの扱ってるものが大きいんですけど
率はそこまで高くないのでねというそんな業界では実はありますということを知って いただけたらなと思っています
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はいというわけで本日も最後までご視聴ありがとうございました それでは本日も素敵な1日をお過ごしください