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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は不動産投資の購入諸費用って実際いくらかかるのと題しまして、
アパートやマンション、いわゆる不動産投資の物件を購入したときに、物件価格以外にかかる金額、お金ですね。 これが実際のところどのぐらいなのかっていうのを検証していきたいと思います。
不動産投資の場合、耳にしたことある方多いと思うんですけど、大体7%から8%ぐらいを目安にしてくださいっていう風に言ってる方が大半です。
少し多めに見積もって、8%っていう風に見ていくといいかなと思います。
つまり、1億円の物件を購入したら、物件の本体の1億円以外に800万円ぐらい別途お金を用意しておく必要がある、購入諸費用としてですね。
そのイメージでいれば、まず大丈夫かなというところが一つです。
ただ、この8%って一口で言われても、一体どういったものにお金がかかっているのか、また実際本当に8%で足りるのかっていうところを見ていきたいと思います。
まず、購入諸費用としてかかるものを代表的なのは、私の場合は4つに分類しました。
1つ目が仲介手数料、2つ目が司法書士関係の費用、3つ目が固定資産税の生産、そして4つ目が購入後にかかってくる不動産取得税、この4つに大きく分けました。
実際は、例えば売買の時にお金を振り込むために振り込み手数料がかかったりとか、細かいお金とかもう少しかかったりすると思うんですけど、大きく大別すると、仲介手数料、司法書士関係の費用、固定資産税の生産、そして不動産取得税、これを見ておけば間違いないかなというところです。
この4つの項目を合わせて、物件価格に対して8%で本当に収まるのかどうかというのを見ていきたいと思います。
実際に私が過去に、6,900万円で物件、これ地区フルの重量鉄骨の伊東マンションかな、北関東、別に県名言ってもいいんですけど茨城県の地区精子っていうところなんかあるんですけど、
そこで地区20年くらいの重量鉄骨マンションを6,900万円で買った時があるんですけど、それの時のデータを手元にあったので見ていきたいと思います。
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まず購入する時に、この物件は仲介会社さんに紹介してもらった物件なので、不動産仲介手数料がもちろんかかって、ざっくりですけど約230万円かかりました。
次に司法書士関係の費用で、これは司法書士さん本人に払う手数料プラス登記費用ですよね。
融資を受けて借り入れを受けて買うので、担保捨て費用とかそのあたり含めて司法書士関係と言い方してますけど、これで140万円かかりました。
あと固定資産税の生産で30万円。
これはですね、確か時期的に夏から秋にかけてなので、かけて買ったんで、年間ベースで見たときにね、10月に買ったとしたら10月、11月、12月は3か月分くらい負担すればいいっていうような形なんですけど、
それでも固定資産税の生産が30万円で計上されているので、結構あれなんでしょうね。
もともとの1年間でかかる固定資産税が重めの物件ということが言えますよね。
30万円。
最後、物件購入後に不動産取得税として、土地建物合計130万円の、正規請求って言ったらおかしいんですけどね、課税がされたので、合計で530万円ですね。
物件所費用、仲介手数料で230万、司法所持関係で140万、固定資産税生産で30万、不動産取得税で130万、合計530万円ですね。
固定資産税の生産金に関してはね、購入するタイミングによって負担金変わってくるのでね、これは前後すると思った方がいいと思います。
1月なんかにね、購入したら負担額が大きくなる。まあ大きくっていうかね、その分、雇用期間が長くなるので家賃が入ってくるわけなんで、1月ぐらいに購入するのと年末の12月ぐらいに購入するのでは、大きくね、金額が変わってくるとのだけ頭に入れておくといいかなってところです。
私の場合はもろもろで530万円かかったので、これが物件価格6900万円に対してどのぐらいの割合になるかっていうと、7.68%という風になりましたので、はい、やっぱ7%から8%に収まってますね、しっかりね。
8%で見ておけば、余裕がある状態かなってところですので、やはりこの不動産投資の購入消費用で実際いくらかかるのっていうテーマで話してますけど、世間的に言われている8%で見ておけば十分にね、いけるかなってところが一つの目安です。
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これがまず基本という風に考えていいかなってところです。
8%を超えてしまう場合、どういったケースがあるかなっていうと、おそらくなんですけど、融資関係の手数料とか、銀行のあれですよね、本当に銀行もいろんな形の融資やってまして、融資実行するのに手数料が1%とか、場合によってはそれ以上取るようなところとか出てきてますし、
一方でそれが全くかからないようなやり方をしているところもあるので、センサー判別といったらなんなんですけど、ここでおそらく大きく変わってくると思いますので、8%以上の場合になる場合はおそらく融資関係でかなり負担がかかってしまうようなやり方をしているのかなってところが伺えます。
一方で8%を下回る場合、7、6、5、場合によってはそれより安いってこともあると思うんですけど、それは大きく分けてどういう時かというと、いくつかあるんですけど、一番なのは売り主業者物件なのかなってところです。
つまり売り主が中海不動産業者の場合、中海手数料がかからないので、ここにかからなくなるとかなり書費を減りますので、それによって物件のトータルでの書費を抑えられる傾向は確かにあります。
先ほど、今回の私の例だと、6,900万の物件に書費を530万円払ったので、約7.68%になったってことはお伝え済みなんですけど、これ仮に中海手数料がかかってなかった場合、つまり売り主が宅建業者、不動産業者で直接売り主から変えた場合、どうなったかというと、
手数料、書費量が300万まで減るので、300割6,900で、そうなると書費量が4.34%まで下がるってことがわかりますので、7.68%だったものが4.34%に変わる。
中海手数料がなくなるだけで、このぐらい中海手数料の占める割合というのは大きいというところが一つ言えますので、そうは言ってもいい物件というのは中海業者さんが持ってくるケースが多いですので、本当にいい物件が手に入るんだったら手数料なんて安いものと考えることもできるんですけど、
ただ事実としては手数料というのは結構大きな割合を占めているというのを認識していく必要があるかなというところです。
はい、というわけで不動産投資の購入書費用って実際いくらかかるの?というのを見てきましたけど、もう一度まとめておくと、大きく分けると4つ。
中海手数料、司法書士関係の費用、固定資産税、生産、不動産取得税、この4つが大きくかかるところ。
一般的に全部合わせると約8%ぐらいで見ておくと間違いないかなというところが言えます。
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8%を超えるような場合だとおそらくは融資手数料、銀行に払う手数料などが一般よりもかなり高くなっているケースが想定されます。
逆に8%より下がるケースっていうのはどういったケースかというと、不動産の中海手数料がかからない、いわゆる売り主物件、売り主業者物件などを買った場合は、
中海手数料がなくなるので、その分ガクッと下がって5%以下で買えるようなケースも出てくるのではないかと。
全うそうですね。
不動産取得税とか司法書士固定資産税、生産の中を物件によって待ち待ちなので、今言ったような形で間違いないかなと思います。
というわけで、不動産投資、物件本体だけじゃなくて、購入所費用っていうのも8%って聞くと、
今、2026年10月時点で消費税が10%なので、8%ってそれよりは少ないので、そんなものかって感じてしまうかもしれないんですけど、
不動産投資の場合、とにかく物件価格、規模が圧倒的に大きいので、1億円の8%って800万円になりますし、
1億1000万円の8%は880万円になったりって感じで、たった1%でも、単価がでかいので大きいので、8%がバカにならないんですよね。
とにかく大きい金額になりますので、ですのでシビアというか軽視しないで、かなり大きな金額になってきますので、
しっかり把握しておく必要があるところかなと思います。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
